Анализ судебной практики по делам об оспаривании кадастровой стоимости после выхода определения Верховного Суда Российской Федерации от 17 декабря 2014 года по делу № 91-АПГ14-4

Верховный Суд Российской Федерации в своем определении от 17 декабря 2014 года по делу № 91-АПГ14-4 принципиально изменил существовавшую до этого практику рассмотрения отчетов об оценке, выполненных для целей установления кадастровой стоимости объектов равной рыночной и вынесения экспертных заключений по этим отчетам. Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в названном решении установила, что суд первой инстанции «ограничившись констатацией отсутствия возражений относительно результатов оценки рыночной стоимости земельных участков, установил рыночную стоимость двух земельных участков, не проверив представленный заявителем отчет на предмет его соответствия действующему законодательству, не привлек к участию в деле заинтересованных лиц, осуществляющих функции по государственной кадастровой оценке, что привело к принятию необоснованного и незаконного решения».

Следствием выраженной в указанном определении позиции Верховного Суда Российской Федерации явилось то, что судьи по делам об оспаривании кадастровой стоимости объектов стали «соревноваться»

с экспертами саморегулируемых организаций в проведении экспертизы отчетов об оценке и давать собственные экспертные заключения в виде определений (решений) суда.

В настоящее время такая «экспертная» практика активно развивается в Московском, Челябинском, Новосибирском и Свердловском областных судах, Красноярском краевом суде и ряде других судов первой инстанции и подтверждается определениями апелляционной инстанции Верховного Суда Российской Федерации. При этом проверке подвергается и отчет об оценке, и экспертное заключение на него.

Основные претензии, которые выражены в «отказных» решениях судов по делам об оспаривании кадастровой стоимости объектов, сводятся к следующему:

• •    неправильное определение даты оценки;

• •    недостаточная идентификация объекта оценки и объектов-аналогов, используемых в расчетах;

• •    недостаточная обоснованность применяемых поправок по элементам сравнения либо отказ от внесения поправок по элементам сравнения, которые, по мнению судов, имеют суще-

• ственные отличия у объекта оценки и объектов-аналогов.

В отношении положительных экспертных заключений по результатам проведения нормативно-методической экспертизы отчетов об оценке в отдельных определениях суды указывают на то, что эти экспертные заключения являются не соответствующими требованиям, установленным к ним законодательством Российской Федерации. При этом в решении суда такая аргументация, как «несоответствие», либо отсутствует, либо сводится к тому, что «несоответствие» заключается в том, что экспертное заключение не содержит подтверждения стоимости объекта оценки.

Рассмотрение неправомерности требования о том, чтобы для целей установления кадастровой стоимости объектов равной рыночной экспертиза отчетов проводилась только на подтверждение стоимости, выходит за рамки настоящей статьи. Ограничимся лишь замечанием, что это противоречит положениям пункта 19 Федерального стандарта оценки «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО № 5)» и статей 24.16 «Экспертиза отчета об определении кадастровой стоимости» и 24.18 «Рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости» Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности).

Исходя из нашего практического опыта и судебной практики, сформировавшейся после выхода определения Верховного Суда Российской Федерации № 91-АПГ14-4, отметим, на что оценщик и эксперт должны обращать особое внимание в процессе проведения оценки и экспертизы отчетов:

• 1)    датой определения рыночной стоимости объекта оценки в отчете об оценке, выполненном для целей установления кадастровой стоимости объекта равной рыночной, должна быть дата, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость объекта.

В соответствии со статьей 24.19 Закона об оценочной деятельности датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости является «дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости».

Таким образом, в отношении объектов, сведения в государственный кадастр недвижимости о которых были внесены до даты установления кадастровой стоимости объектов в соответствующем регионе и характеристики которых не менялись, споры о дате оценки не возникают.

Определение же кадастровой стоимости вновь образованных (учтенных) объектов недвижимости, а также объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, должно проводиться на дату, по состоянию на которую изменились характеристики объекта, или дату включения сведений об объекте в государственный кадастр недвижимости.

Чтобы избежать ошибки неправильного определения даты оценки в отчете, составленном для целей установления кадастровой стоимости объекта равной его рыночной стоимости, и дальнейших споров об этом в суде, достаточно включать в приложение к отчету копию кадастровой справки об объекте оценки «О кадастровой стоимости объекта недвижимости (земельного участка)». Реквизитом справки является дата установления кадастровой стоимости, которая и определяет дату оценки. Такая справка в любом случае должна предоставляться заявителем при оспаривании кадастровой стоимости, поэтому оценщику надо просто взять копию у заказчика оценки;

• 2)    идентификация характеристик объекта оценки должна быть достаточной для определения сегмента рынка, к которому относится объект оценки, и содержать все значения ценообразующих факторов, ха-

• рактерных для соответствующего сегмента рынка и оказывающих влияние на стоимость объекта оценки.

Прежде всего используемые в отчете качественные и количественные характеристики объекта оценки должны соответствовать источникам, в которых эти характеристики установлены, – кадастровому паспорту земельного участка, свидетельству о регистрации права или договору аренды, договорам на технологическое присоединение к инженерным сетям и т. д. Кроме того, с учетом новой судебной практики важно, чтобы в отчете об оценке для земельных участков (как типичных объектов оспаривания кадастровой стоимости) были установлены:

• •    зона по градостроительному регламенту, к которому относится участок, и ограничения на виды использования, существующие для соответствующей зоны;

• •    инженерные коммуникации, согласованные и подведенные к участку;

• 3)    идентификация характеристик объектов-аналогов должна позволять однозначно установить следующее:

• •    отобранные объекты-аналоги «относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам» (подп. «б» п. 22 ФСО № 7 [4]);

• •    ценообразование по каждому из ценообразующих факторов является единообразным с объектом оценки;

• •    характеристики ценообразующих факторов (элементов сравнения) объекта оценки и объектов-аналогов являются сопоставимыми, а выявленные различия могут быть скорректированы в расчетах с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки, что обеспечивает соблюдение требований ФСО № 7 к реализации сравнительного подхода к определению стоимости объекта оценки.

Для проведения идентификации характеристик объектов-аналогов после (или в процессе) обоснования выбора аналогов предлагается включить в отчет специальный раздел «Идентификация характеристик объектов-аналогов», который может быть представлен в табличном виде. В этом разделе имеет смысл еще раз указать источник информации, дату публикации и привести такие же сведения об объекте-аналоге, выбранном для проведения расчетов, как в объявлении о продаже. Если есть возможность уточнить дополнительные характеристики объекта-аналога у продавца, то эти сведения должны быть приведены в идентификации с указанием контактных данных интервьюированного лица. После того, как в отчете будут приведены данные, размещенные в объявлении и полученные в результате интервью с продавцом, целесообразно дополнить отчет (в табличном виде) строками «идентификация сведений об объекте-аналоге», необходимых для проведения оценки, в которых указать следующее:

• •    кадастровый номер объекта-аналога (в объявлениях его, как правило, нет, но в отчете он должен быть указан). Если есть возможность установить кадастровый номер аналога земельного участка у продавца, то надо указать и номер, и источник уточнения. Если такой возможности нет, то надо указать, что поиск кадастрового номера осуществлен по данным публичной кадастровой карты (далее – ПКК) исходя из указанных в объявлении сведений об адресе объекта-аналога и его площади. Цель – установить кадастровый номер аналога. Если найдется несколько подходящих объектов, то следует указать, что однозначно идентифицировать кадастровый номер объекта не представляется возможным в силу ретроспективности даты оценки и невозможности установить дополнительные сведения, необходимые для идентификации, у лица, предлагавшего объект на продажу. Соответственно, указываем «подходящие» кадастровые номера;

• •    адрес объекта-аналога по данным Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (далее – Росреестр) – приводится информация по данным ПКК;

• •    точная площадь объекта-аналога по данным Росреестра . Точная площадь указывается, если объект-аналог однозначно идентифицируется по данным ПКК. Если вариантов идентификации несколько, то «точно» определить площадь невозможно. Важно иметь в виду, что при однозначной идентификации объекта-аналога, если по данным ПКК его площадь указана более точно, чем в предложении о продаже (часто в предложениях площадь округляется), для дальнейших расчетов оценщику лучше использовать более точную площадь, установленную идентификацией. Это может быть существенно в отношении объектов-аналогов, в предложениях о продаже которых цена предложения выражена единым числом, а не в виде удельного показателя за единицу площади объекта-аналога. Если объект-аналог не имеет однозначной идентификации, то для расчетов лучше использовать площадь объекта-аналога, указанную в предложении о продаже;

• •    вид разрешенного использования (далее – ВРИ) объекта-аналога по данным Росреестра . Кроме указания ВРИ объекта-аналога можно уточнить, что в пределах основных разрешенных видов использования ВРИ может быть изменен правообладателем земельного участка в упрощенном заявительном порядке без значительных временны ́ х и материальных затрат, следовательно, указанный на ПКК ВРИ не является абсолютным показателем, на основании которого может быть сделан вывод, относится ли объект-аналог к тому же сегменту рынка, что и объект оценки (то есть

действительно может быть признан аналогом). Этот вывод будет следовать из ограничений видов использования, установленных для зоны по градостроительному регламенту, в которой находится объект-аналог;

• •    зона по градостроительному регламенту, в которой находится объект-аналог . Кроме зоны, необходимо указать, к какой группе использования земельных участков относится вид предполагаемого использования, указанный в объявлении, и вид наиболее эффективного использования (далее – НЭИ) объекта оценки (к основным разрешенным, вспомогательными разрешенным или условно разрешенным видам использования). Если окажется, что установленный вариант НЭИ объекта оценки вообще не разрешен в этой зоне градостроительного регламента, то это будет означать, что объект-аналог относится к другому сегменту рынка и его надо исключить;

• •    вид права, на котором предлагается к продаже объект-аналог . Если вид права в объявлении не указан и не может быть уточнен у продавца, то необходимо внести обоснованное допущение о том, на каком виде права предлагается объект-аналог. Здесь можно отметить, например, что, как правило, продавцы однозначно указывают наличие права собственности, а если вид права не указан, то в абсолютном большинстве случаев это означает, что объект предлагается на праве аренды (в этом случае лучше дать ссылку на источник, например, на риелторскую компанию, которая может это подтвердить, с указанием телефонов и контактных лиц). Это может быть и какое-либо иное допущение, однако оно должно быть обоснованным! Если объект-аналог предлагается на праве аренды, то необходимо конкретизировать продол-

• жительность аренды – долгосрочная или краткосрочная. Такой срок также редко указывается в объявлениях, поэтому надо или уточнять его у продавца и указывать на это, либо вносить обоснованное допущение;

• •    наличие ограничений и обременений прав на объект-аналог . При невозможности уточнить информацию у продавца необходимо вносить допущение, например, о том, что при отсутствии указания на наличие ограничений и обременений прав в объявлении о продаже принимается допущение об отсутствии таковых;

• •    подъездные пути к объекту-аналогу . Здесь лучше будет привести фрагмент карты и описать, с каких дорог осуществляется подъезд (целесообразно сослаться и на личный осмотр оценщиком, если проводился). Кроме указания собственно подъезда, необходимо провести оценку качества (удобства) подъездов с точки зрения вида использования объекта оценки согласно НЭИ;

• •    идентификация наличия инженерных коммуникаций . При невозможности уточнения наличия и вида коммуникаций у продавца надо вносить обоснованные допущения. Например, если наличие коммуникаций не указано, то принимается допущение о том, что коммуникаций нет; если указаны конкретные виды коммуникаций, то принимается допущение о том, что имеются только указанные виды коммуникаций; если указано, что имеются все коммуникации, то надо ввести допущение о том, какие именно виды коммуникаций имеются в виду. Вводимые допущения целесообразно дополнить ссылкой на риелтора (риелторов), который может подтвердить корректность допущений. Кроме того, в случае наличия коммуникаций у объектов-аналогов лучше отметить, что оценщик не имеет возможности

получить информацию об оплаченной мощности имеющихся коммуникаций и будет исходить из допущения о том, что она соответствует необходимой установленной мощности для использования объекта оценки согласно его НЭИ;

• •    рельеф объекта-аналога . При невозможности уточнить сведения у продавца надо вносить обоснованные допущения о рельефе или ссылаться на личный осмотр. Если в отчете вводится корректировка на местоположение, учитывающая транспортную доступность, развитие инфраструктуры района и т. д., то необходимо вводить соответствующие строки в таблицу идентификации и описывать эти параметры.

В итогах идентификации необходимо отразить степень различия каждого аналога с объектом оценки, которые могут или не могут быть скорректированы.

В результате в таблице должна быть отображена вся необходимая информация, которой, возможно, нет в тексте источников, но которая через расчеты влияет на стоимость объекта оценки. После такой доработки отчета суд уже не сможет заявить, что оценщик что-либо не установил, использует данные, не соответствующие источникам информации и т. п. Да и отчет от этого станет только лучше.

После таблицы лучше поместить комментарий о том, что проведенная идентификация обеспечивает выполнение требований пункта 18 ФСО № 1 [5] о сборе и анализе информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки, полученная в ходе идентификация информация удовлетворяет требованиям достаточности и достоверности, установленным в пункте 19 ФСО №1, и при проведении идентификации оценщик реализовал свое право «запрашивать в письменной или устной форме у третьих лиц информацию, необходимую для проведения оценки объекта оценки» (ст. 14 Закона об оценочной деятельности).

Также целесообразно добавить комментарий о том, что проведенная идентификация объектов-аналогов позволила окончательно установить, что отобранные объекты-аналоги «относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам» (подп. «б» п. 22 ФСО № 7), а ценообразование по каждому из ценообразующих факторов является единообразным. Характеристики ценообразующих факторов (элементов сравнения) объекта оценки и объектов-аналогов являются сопоставимыми, а выявленные различия могут быть скорректированы в расчетах с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки, что обеспечивает соблюдение требований ФСО № 7 к реализации сравнительного подхода к определению стоимости объекта оценки.

Зачастую судами высказываются замечания об использовании в отчетах поправок по элементам сравнения, базирующихся на исследованиях, сделанных для других сегментов рынка или значительно раньше даты оценки.

В связи с этим при использовании для обоснования корректировок любых справочных источников необходимо, чтобы в отчете была обоснована применимость этих источников для целей оценки объекта оценки, включая подтверждение того, что в справочниках исследуется сегмент рынка, совпадающий с сегментом рынка объекта оценки либо имеющий сопоставимое с сегментом объекта оценки влияние ценообразующих факторов.

Если поправки в справочных источниках рассчитаны для других регионов и для региона расположения объекта оценки исследования не проводились, то в отчете необходимо обосновать, что используемое исследование может быть принято как применимое к региону расположения объекта оценки в силу единообразия ценообразования по соответствующему фактору в сегменте рынка, к которому относится объект оценки в регионе иссле- дования и регионе расположения объекта оценки.

Если в источнике указана дата исследования, более ранняя, чем дата оценки, но предлагаемая поправка представлена коэффициентом, то необходимо обосновать применимость поправки, отметив, например, что в силу относительного, а не абсолютного влияния на стоимость анализируемая зависимость практически не изменяется с течением времени, в силу чего удаленностью даты исследования от даты оценки можно пренебречь.

Помимо описания объектов-аналогов, в отчете целесообразно привести и картографическую информацию о каждом объекте (выкопировки из географических и Яндекс-карт). Приведем пример описания аналогов, используемых для расчета рыночной стоимости земельного участка в целях оспаривания его кадастровой стоимости, из реальных объявлений о продаже (см. таблицу).

Следует отметить, что заявка, приложением к которой являлся представленный далее отчет об оценке, содержавший веденную таблицу и пообъектные карты, получила одобрение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости советующего региона.