Аренда земельного участка. Нужно ли согласие супруга?

Одним из таких требований является согласие супруга, за которым кроются большие проблемы, если его не соблюсти.

Необходимость получения нотариально удостоверенного согласия супруга предусмотрено ст. 35 Семейного кодекса Российской Федерации.

В каких случаях оно требуется?

Согласие требуется получить:

• •    на сделку по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации;

• •    для совершения сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации;

• •    на совершение сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма (п.3 ст. 35 СК РФ).

Теперь давайте разбираться. Земельный участок закон относит к недвижимому имуществу (ст. 130 ГК РФ). Право собственности на земельный участок подлежит государственной регистрации (п.1 ст. 131 ГК РФ). Таким образом, земельный участок – это то имущество, права на которое подлежит обязательной государственной реги-

страции. Следовательно, предполагается наличие согласие супруга на распоряжение этим имуществом.

Но является ли предоставление земельного участка в аренду распоряжением этим земельным участком?

Да, является. Распоряжение имуществом означает полномочие собственника, заключающееся в возможности передачи, продажи, сдачи в аренду, самостоятельного использования имущества (Райзберг Б. А., Лозовский Л. Ш., Стародубцева Е.Б.»Современный экономический словарь. – 6-е изд., пере-раб. и доп. – М.»). То, что аренда есть распоряжение земельным участком, следует и из содержания ст. 608, п.1, 2 ст. 209 ГК РФ.

Таким образом, собственник земельного участка (арендодатель) для передачи его в аренду должен получить нотариально удостоверенное согласие супруга.

Другим основанием для получения согласия супруга является совершение сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации.

Подлежит ли договор аренды земельного участка обязательной государственной регистрации? Ответ простой – да. Такое указание содержится в п.2 ст. 609 ГК РФ и п.2 ст. 25 ЗК РФ.

Кроме того, аренда означает ограничение прав собственника земельного участка, которая также подлежит государственной регистрации. Это прямо предусмотрено п.6 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Государственная регистрация аренды осуществляется посредством государственной регистрации договора аренды земельного участка (п.1 ст. 51 Закона № 218-ФЗ).

В этом случае для заключения договора аренды необходимо получить согласие супруга собственника земельного участка (арендодателя) и согласие супруга лица, арендующего земельный участок (арендатора).

И последнее. Согласие супруга необходимо на совершение сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма.

Для договора аренды земельного участка законом не установлена обязательная нотариальная форма. Однако закон не препятствует сторонам нотариально удостоверить договор аренды земельного участка. Необходимо ли в этом случае получение согласия супруга?

Здесь необходимо пояснить, как происходит нотариальное удостоверение сделки, для которой необязательна нотариальная форма. Нотариальному удостоверению договора аренды земельного участка должно предшествовать соглашение сторон о его нотариальном удостоверении (п.3 ст. 8.1, п.2 ст. 163 ГК РФ). Форма соглашения – устная или письменная – закон не устанавливает. Но это соглашение необходимо заключить в письменной форме. Соглашение в письменной форме будет означать обязательность нотариального удостоверения договора. Если при наличии такого соглашения договор аренды будет заключен в простой письменной форме, то он будет ничтожным (п.п.2 п.2, п.3 ст. 163 ГК РФ).

При обращении к нотариусу за нотариальным удостоверением договора аренды на основании соглашения сторон необходимо получить согласие супруга собственника земельного участка (арендодателя) и согласие супруга лица, арендующего земельный участок (арендатора).

Все просто? Как бы ни так! Жизнь многообразна и имеются вопросы, которые вызывают неоднозначное понимание. Рассмотрим их.

Вопрос 1

Договор аренды земельного участка, заключаемый на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации. Нужно ли согласие супруга?

Если договор аренды заключается между физическими лицами, то необходимо согласие супруга собственника земельного участка (арендодателя). Согласия супруга арендатора не требуется.

В отдельных случаях, на срок менее одного года, в аренду могут предоставляться земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности. При предоставлении таких участков в аренду согласие супруга арендатора не требуется. Как пример можно привести случаи предоставления земельного участка гражданину для сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных, ведения огородничества на срок менее одного года (п.п.12, п.8 ст. 39.8 ЗК РФ).

Вопрос 2

Нужно ли согласие супругов долевых собственников земельного участка при передаче его в аренду?

Казалось бы, если один супруг приобрел долю в праве собственности на земельный участок на совместные деньги другой супруг вправе претендовать на какую-то долю в праве собственности на этот земельный участок. Заключение договора аренды означает распоряжение земельным участком, права на который подлежат государственной регистрации. Сам договор аренды, заключенный на срок более одного года, также подлежит государственной регистрации. Но все это не означает, что долевому собственнику земельного участка необходимо получение согласия супруга.

Поясню, почему это так. Есть одно «но» – действующим законодательством не предусмотрено возникновение одновременно совместной и долевой собственности на один и тот же объект. Доля в праве собственности на земельный участок, даже если она приобретена в период брака, не является совместной собственностью супругов. Совместная собственность супругов возникает только на земельный участок, который образуется в случае выделения доли.

А нужно ли согласие супругов собственников земельных долей?

Вначале о том, что есть земельная доля и об основаниях приобретения ее в собственность. Земельная доля – это доля в праве собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения, находящегося в долевой собственности. Собственником земельной доли можно стать в результате приватизации земель сельскохозяйственного назначения, различных безвозмездных сделок, в порядке наследования. Ни один из этих способов не предусматривает возникновения общей совместной собственности супругов на земельную долю. Нет совместной собственности – нет необходимости получения согласия супруга.

Вопрос 3

Один или несколько физических лиц, каждый из них состоит в зарегистрированном браке, намерены стать арендаторами одного земельного участка. Необходимо ли согласие супруга на заключение договора аренды?

В соответствии с позицией Верховного Суда Российской Федерации (Определение Верховного Суда РФ от 24.06.2016 по делу № 304-КГ16-369, А67-928/2015) обязанность заключить договор аренды с множествен-

►

ностью лиц на стороне арендатора существует независимо от согласия супруга (супруги).

Суд указывает, что по смыслу ст. 35 СК РФ согласие супруга требуется только при совершении другим супругом подлежащей государственной регистрации сделки по распоряжению общим имуществом. Так как при заключении договора аренды со стороны арендатора распоряжения общим имуществом не происходит, к правоотношениям по заключению данного договора не применяются положения ст. 35 СК РФ о необходимости получить нотариально удостоверенное согласие супруга. Обращено внимание на то, что иное толкование норм статьи 35 Семейного кодекса может привести к злоупотреблению правом, поскольку при наличии обязанности заключить договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора гражданин не сможет исполнить эту обязанность при отсутствии волеизъявления супруга. Такова позиция суда.

Здесь не учитывается один момент. По смыслу п.3 ст. 35 СК РФ согласие супруга требуется не только на сделку по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, но и на совершение любой сделки, подлежащей государственной регистрации, вне зависимости от того направлена эта сделка на распоряжение имуществом или приобретение прав на него. Договор аренды земельного участка, заключенный сроком более чем на один год, подлежит государственной регистрации. А из этого следует, что каждому из арендаторов необходимо получить нотариально удостоверенное согласие супруга.

Вопрос 4

Земельный участок, находящийся в муниципальной собственности и выделенный в счет невостребованных земельных долей, может быть передан в аренду без проведения торгов крестьянскому (фермерскому) хозяй- ству (п.5.1 ст. 10 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»). Крестьянское (фермерское) хозяйство состоит из одного лица – главы крестьянского (фермерского) хозяйства.

Требуется ли согласие супруга главы крестьянского (фермерского) хозяйства на совершение сделки?

Нет, не требуется. Земельный участок передается в аренду конкретному субъекту – крестьянскому (фермерскому) хозяйству. Эти правоотношения регулируются Законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения и Законом о крестьянском (фермерском) хозяйстве. Семейный кодекс эти правоотношения не регулирует, даже если члены хозяйства являются супругами. Общее имущество членов крестьянского хозяйства и общее имущество супругов, разные правовые категории, которые не могут существовать одновременно в отношении одного объекта.