Аренда земельных участков в начале ХХ столетия: правовой анализ имперского законодательства

Отношения аренды земли в начале ХХ столетия начинают интенсивно развиваться, в связи с необходимость ее эксплуатации, в том числе в сельскохозяйственной деятельности. Получив отклик общественности на возможность заключения договора аренды земельных участков, данной сфере также понадобились нововведения.

Развитие нормативно-правового регулирования эксплуатации рекреационных зон, одновременно породило необходимость в формировании особых форм регулирования правового статуса и порядка предоставления и вовлечения в оборот земель, используемых для рекреационных целей. Возможность не только государственных, но и частных инвестиций в рассматриваемую сферу, послужило основанием для предоставления гарантий для внедрения инвестиционной массы, выраженных, в том числе, в установлении специфичных прав на землю. Так было принято Высочайше утвержденное положение Комитета Министров «О предоставлении Министру Земледелия и Государственных Имуществ права сдавать, без торгов, участки казенной земли в районе Кавказских Минеральных вод для гостиниц, ресторанов, концертных зал и т.п.»[1] При этом анализ рассматриваемого акта позволяет говорить о том, что передаваемые в аренду земли могли использоваться в рекреационных целях до шестидесяти лет. Положения об определении цены арендной платы говорят о весьма объемных полномочиях Министра в это сфере, так как положение устанавливает, что «плата за аренду устанавливается Министром по соображению со всеми обстоятельствами дела». Вопросы повышения стоимости могли решаться не чаще чем один раз в двенадцать лет, но не более чем на 10% от первоначальной стоимости.

Сам порядок предоставления земель напоминает ныне действующие положения предоставления земель, имеющие отражения в Земельном кодексе. Одновременно с заключением договора арендатор должен был предоставить план застройки земельного участка с определением временного промежутка каждого строения. При этом ввод объектов в эксплуатации в данном случае не порождал возможности перевода земельного участка на право собственности.

Интересно, что арендатору предоставлялась возможность передачи арендных прав (переуступка аренды, продажа арендных прав), а в случае его смерти право аренды переходило к наследникам, разумеется, с правами на здания, строения, сооружения, расположенные на этом земельном участке.

Истечение сроков аренды прекращали право без возможности его продления, а все объекты, расположенные на земельном участке безвозмездно должны были перейти в государственную собственность.

К слову сказать, возможность предоставления казенных земель в аренду без организации торгов в рассматриваемый в данном параграфе период была довольно частым явлением. Необходимость увеличения гражданского оборота земель служила основанием для принятия нормативных актов, регулирующих, в том числе и арендные отношения. Примером может служить Положение Комитета Министров «О предоставлении Министру Земледелия и Государственных имуществ права сдачи без торгов казенных участков под устройство дачных помещений»[2].

Арендные отношения в рассматриваемые период были одними из наиболее частовозникающих. Востребованность в вовлечении земель в арендный оборот породила необходимость формирования специальных уточняющих норм, регламентирующих этот блок отношений. На этом фоне принимается Закон «О найме земли в уезде»[3], имевший свое распространение в Княжестве Финляндском.

Для представления наиболее полной картины арендных отношений, целесообразным представляется проанализировать нормы указанного нормативного акта, что позволит выделить блок арендных отношений, как возможность участия земли в гражданском обороте.

Законом определялась обязательная письменная форма договора аренды, при этом устанавливалась необходимость заключения в присутствии свидетелей, которые наравне в наймодателем и арендатором должны были заверить договорную конструкцию своими подписями. Однако, этим же нормативным актом и предусматривалась возможность передачи земли на основании устных договоренностей (параграф 63). Как правило, лицом, уклоняющимся от заключения договора в письменной форме, был именно арендодатель, на этот случай акт предоставлял возможность для арендатора получить в судебном порядке право на письменную фиксацию арендных прав. Но этот процесс мог реализовываться только в том случае, когда на основании устных соглашений арендатор уже приступил к эксплуатации земельного участка и до того момента, когда собственник земли осуществил правомочие распоряжения, то есть продал, подарил, либо обменял его.

Махинации с объектами недвижимости, а уж тем более с землей были известны еще и в дореволюционный период, вывод о чем можно сформулировать на основании установления специальных правил передачи земельного объекта в аренду. Закон в параграфе 58 устанавливал, что в случае возникновения арендных прав у двух лиц, признается действующим тот договор и те права арендатора, которые были образованы ранее. То есть договор, заключенный позднее, автоматически признавался недействительным.

Период действия договора должен был обязательно определен, при этом Закон предусматривал заключение договора на срок либо до пятидесяти лет, либо пожизненно, с необходимостью формирования стоимости арендной платы, которая могла меняться с периодичностью, установленной сторонами договора. Кроме того, Закон позволял вводить льготные годы, по установленным договорам обстоятельствам. Нормативный акт предлагал (но не обязывал) при передаче запущенных земель не взымать плату на период их восстановления с арендатора, но обязанности в отражении данных положений в договоре на стороны не налагалась.

Положения рассматриваемого нормативного акта устанавливали обязательные (существенные) условия договора аренды земельных участков, к которым относились:

• -    предмет договора (с максимальной индивидуализацией передаваемого в аренду земельного участка);

• -    срок действия договора аренды (в отсутствии установленного срока, автоматически определяется период его действия в десять лет);

• -    форма и объем платы за использование земельного участка;

• -    место и время заключения договора.

Заключение договора аренды позволяло не только активно использовать земельный участок, но и предоставляло возможность арендатору дальнейшего оборота арендованного земельного участка. Так в соответствии с параграфом 33 рассматриваемого закона, арендатор не мог пересдать земельный участок, либо его часть иному лицу, а также приостановить права третьих лиц, возникших до заключения договора аренды. Это означает, что субаренда подобных земель, а следовательно, и дальнейший гражданский оборот земельных участков был возможен на основании письменно оформленного разрешения наймодавца. Кроме того, эти положения говорят о том, что в качестве наймодавца не всегда мог выступать собственник земельного участка. Это мог быть и субарендатор, который получил право на пересдачу в субаренду от собственника земельного участка.

Стоит отметить, что заключение договора аренды земельного участка не служило основанием считать объект обремененным с точки зрения возможности его конкурсной продажи (в силу имеющихся обязательств собственника, обеспеченных данным земельным участком). Это подтверждается параграфом 36 рассматриваемого закона. При этом, если новый собственник не выразил желания продолжать функционирование договора аренды, то договор разрывался в течение года с момента приобретения права собственности новым собственником. Тем не менее, закон предоставлял возможность эксплуатации арендованных земель на тех условиях и в течении того срока, которые были оговорены в первоначальном договоре аренды. Заключения нового договора в данном случае не требовалось.

Самой бесправной стороной в рассматриваемой договорной конструкции оставался арендатор, но закон отразил возможность защиты и его прав. Так, к примеру, все улучшения, произведенные им на земельном участке, должны были быть компенсированы новым собственником земельного участка, а потери (в том числе сельскохозяйственного производства) – бывшим арендодателем.

Тем не менее, и арендатор мог претендовать на определенные вознаграждения. Параграфом 51 рассматриваемого закона установлено, что по окончании арендного срока, в случае производства существенных улучшений земельного участка, ему причиталось вознаграждения. Однако, подобные вознаграждения мели место быть только в том случае, если все улучшения производились с согласия арендодателя. Подобное согласие могло быть оформлено в письменной форме и могло содержать размер компенсации (что, в общем, не являлось обязательным). По этой причине требования о вознаграждении за улучшения земельного объекта могло быть законным только в случае наличия специального оформленного разрешения арендодателя, в ином случае претендовать на него арендатор не мог.

Резюмируя представленный анализ нормативных актов, регламентирующих аренду земли в начале ХХ века, стоит отметить, что ими были систематизированы и приведены к единообразной форме осуществления арендных отношений, объектом которых выступает земля. Кроме того, довольно детально прописанные положения об арендных отношениях, говорят о востребованности их применения, а, следовательно, об увеличении объемов вовлекаемых в гражданский оборот земельных участков в виде осуществления договора аренды. Внимание законодателя к данной форме реализации прав на землю говорит о необходимости формирования рынка земли, вовлечения ее в гражданский оборот.