Деприватизация как способ отказа от права собственности на жилое помещение

Интерес к исследованию вопросов, связанных с приватизацией жилых помещений, уже давно перестал быть значительным. За двадцать три года, в течение которых формировались российское законодательство и судебная практика, а ученые анализировали указанную проблематику, были найдены ответы на большинство теоретических и практических вопросов. Однако, как представляется, нельзя считать поставленной точку в дискуссиях о природе и последствиях процесса возврата приватизированного жилого помещения в государственную и муниципальную собственность. Повышает актуальность обращения к данной проблематике то обстоятельство, что бремя содержания собственником своего жилого помещения в последнее время постоянного возрастает: речь идет и о введении обязанности осуществлять платежи за капитальный ремонт жилых помещений, и об обсуждаемых (а в ряде регионов уже принятых) изменениях при налогообложении жилых помещений. Указанное усиливает обсуждение вопросов о возможности возврата жилого помещения в публичную собственность, а соответственно, актуализирует необходимость оценки существующей правовой регламентации указанных общественных отношений.

Расприватизация (или деприватизация) жилого помещения - категории исключительно доктринальные и в законодательных актах не использующиеся, что позволяет ученым и правоприменителям наполнять их содержание по собственному усмотрению. Не только в первых публикациях, посвященных деприватизации, но и в современных исследованиях под данным термином понималось несколько правовых явлений [3, c. 42].

Наиболее часто деприватизацию рассматривают как процесс признания договора приватизации недействительным, иногда как процесс расторжения договора приватизации, очень редко - как процесс отказа от права собственности на жилое помещение. В ряде случаев деприватизация и расприватизация, считающиеся синонимами, трактуются как понятие, обозначающее итоговый результат - возврат когда-то приватизированного жилого помещения в публичную собственность. Оценивая данный разброс мнений, на первый взгляд можно было бы согласиться с таким положением вещей, коль скоро речь идет о терминах, выработанных наукой и легальные определения которых отсутствуют. Однако именно потому, что наука призвана упорядочивать, а не вносить неопределенность, необходимо четко определиться с используемыми терминами и их содержательным наполнением. Для решения данной задачи обоснуем несколько исходных тезисов.

Наиболее часто требования собственника о применении ст. 9.1 рассматриваются как требования о расторжении договора приватизации. Эта позиции звучит не только в заявляемых истцом требованиях, но и непосредственно в обоснованиях выносимых судом решений.

Так, в частности, судами указывается: "Деприватизация (расприватизация), то есть расторжение договора, является проявлением правомочия собственника по распоряжению собственностью" [5] или "Обязать администрацию сельского поселения... расторгнуть с... договор на передачу и продажу квартир, домов, в собственность граждан, принять квартиру... в муниципальную собственность" [6].

Однако абсолютно очевидно, что характеристика деприватизации как расторжения договора не выдерживает никакой критики с точки зрения доктрины и положений гражданского законодательства. Договор приватизации, который предусматривает обязательство одной стороны передать жилое помещение в собственность другой стороне, давно исполнен, и, как справедливо отмечает, в частности, И.А. Сапронова, "...исполненный договор приватизации нельзя расторгнуть, поскольку обязательство по нему уже прекратилось в момент передачи жилого помещения" [7, c. 8].

Добавить к этому можно лишь то, что отказ от подобного понимания деприватизации исключает и дискуссии о сохранении/несохранении права на приватизацию после того, как лицо воспользуется своим правом на расприватизацию жилого помещения. Коль скоро договор приватизации исполнен, то субъектом уже было реализовано право на приватизацию, которое не может быть "реанимировано" после возвращения жилого помещения в публичную собственность.

Наиболее приемлемой является позиция, в соответствии с которой деприватизация - это один из способов отказа от права собственности на жилое помещение. Причем если до 2002 года речь шла о заключении самостоятельного договора о передаче жилого помещения из частной собственности в собственность публичную, то в настоящее время о заключении договора "деприватизации" в законодательстве и судебной практике не упоминается. Другими словами, для последующего заключения с лицом договора социального найма жилого помещения не требуется достижения соглашения между сторонами, а достаточно одностороннего волеизъявления собственника о передаче жилого помещения в публичную собственность. Участие органа местного самоуправления и иных уполномоченных лиц сводится лишь к проверке соблюдения установленных в законодательстве условий для расприватизации жилого помещения.

Вместе с тем характеристика деприватизации как отказа от права собственности несколько не вписывается в общепринятые в доктрине его характеристики. Так, в юридической литературе отмечается, что при отказе от права собственности (в отличие от отчуждения имущества) собственник выражает волю на прекращение права собственности без указания правоприобретателя, а приобретение права собственности в случае отказа от права собственности является первоначальным способом приобретения права собственности [2, c. 25]. Другими словами, при отказе от права собственности отсутствует правопреемство.

При анализе норм законодательства о деприватизации обнаруживаются следующие моменты, подлежащие оценке и обсуждению:

• -    законодательство прямо запрещает передавать в муниципальную и государственную собственность жилые помещения, обремененные правами

третьих лиц;

• -    законодательство не учитывает волю публичного образования при принятии жилого помещения в муниципальную собственность;

• -    воля собственника направлена не на передачу жилого помещения другому лицу, а на прекращение права собственности.

Указанные особенности закрепленной законодательством процедуры деприватизации позволяют обратить внимание, что указанной процедуре одновременно присущи черты как такого основания прекращения права собственности, как "отчуждение имущества", так и такого основания, как "отказ от права собственности". Установление субъекта, которому жилое помещение будет передано от частного собственника; фиксирование запрета на передачу жилого помещения, обремененного правами третьих лиц, свидетельствуют о том, что деприватизация может рассматриваться как одно из оснований отчуждения имущества собственника по правилам, установленным законодательством о приватизации. Вместе с тем закрепление правил об автоматическом возникновении права собственности у публичных образований; отсутствие необходимости волеизъявления публичных образований на возникновение у них права собственности (более того - принудительное возникновение права публичной собственности); достаточность одностороннего волеизъявления физического лица подтверждают, что деприватизации присущи элементы отказа как особого основания прекращения права собственности. Нельзя и не отметить, что при отказе от права собственности, согласно ст. 236 ГК РФ, субъект должен действовать без намерения сохранить какие-либо права в отношении данного имущества. Однако при расприватизации физические лица желают отказаться от всех правомочий и долженствований собственника, но при этом желают возвращения иного субъективного права на жилое помещение -права нанимателя и членов его семьи по договору социального найма.

Вышеуказанное свидетельствует, несомненно, об особом месте деприватизации в системе оснований прекращения права собственности. Не будет этот вывод противоречить и ст. 235 ГК РФ [1], где указано, что право собственности на имущество прекращается при отчуждении собственником своего имущества, отказе собственника от права собственности на имущество ...при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом". Однако бесспорно и то обстоятельство, что для применения правовых последствий, связанных с процедурой деприватизации, которые отсутствуют в тексте законодательных актов, регулирующих данный процесс, необходимо либо доктринально обосновать их применение для нового (специфического) основания прекращения права собственности, либо как минимум констатировать его сходство с иными основаниями для обоснования возможности использования аналогии закона. Другими словами, следует ответить на вопрос о первоначальном или производном характере деприватизации как основании прекращения права собственности, а также оценить возможность применения иных механизмов, установленных для прекращения права собственности в гражданском законодательстве.

Деприватизацию, на наш взгляд, следует рассматривать как собирательную категорию, которая включает в себя два самостоятельных правовых явления: отказ от права собственности и заключение договора в обязательном порядке. Физические лица, при соблюдении установленных в законодательстве условий, вправе отказаться от права собственности на жилое помещение. При наличии указанного юридического факта (отказа) у них возникает право требовать заключения договора социального найма в отношении данного жилого помещения.

Деприватизация как отказ от права собственности, бесспорно, обладает особыми чертами: применима не ко всем собственникам жилого помещения, сопровождается необходимостью выполнения определенных условий. Однако наиболее важные черты расприватизации все же свидетельствуют о возможности подобной характеристики. Речь идет об одностороннем волеизъявлении собственников, направленном на прекращение права собственности без намерения передать указанное право определенному лицу; об отсутствии намерения сохранить не только право собственности на это имущество, но и иные права, возникшие в отношении данного объекта в период обладания правом собственности; о достаточности волеизъявления собственников для прекращения их права собственности на жилое помещение.

Деприватизация как заключение договора социального найма в обязательном (принудительном) порядке вполне вписывается в систему не только жилищного законодательства или законодательства о приватизации, но также не противоречит и общему смыслу гражданского законодательства. Дело в том, что принудительное возникновение права публичной собственности далеко не редкость норм частного права, что объясняется, как правило, социальной ролью государства. Нормы о выморочном имуществе, о находке и безнадзорных животных, об отказе от права собственности на земельный участок - наглядный пример возникновения права публичной собственности при отсутствии волеизъявления данных субъектов. В этом смысле деприватизация лишь пополняет указанный перечень без необходимости обоснования правильности и обоснованности закрепления подобных норм.

Соответственно, процесс деприватизации жилого помещения может быть представлен следующим образом: отказ от права собственности -проверка со стороны будущих собственников условий, при которых отказ возможен, - оформление права публичной собственности на жилое помещение - заключение договора социального найма [8, c. 38].

Подобная характеристика деприватизации позволяет сформулировать ответы на вопросы, которые наиболее часто возникают в связи с последствиями расприватизации. Во-первых, право на приватизацию у всех участвовавших в ней лиц использовано и никакого "возвращения в первоначальное положение" не происходит. Повторное заключение договора социального найма не дает оснований по действующему в настоящий момент законодательству для возможности бесплатного участия в приватизации. Во-вторых, отказ от права собственности не производен от того договора приватизации, который был первоначально заключен, а потому не считаем возможным ограничивать в праве на расприватизацию лиц, приобретших жилое помещение по договору купли-продажи или иным основаниям (например, наследования). Более того, законодатель установил, что правом на расприватизацию обладают лица, ранее участвовавшие в приватизации, не привязывая возможность отказа ни к конкретному жилому помещению, ни к конкретному договору социального найма. Другими словами, в законодательстве отсутствует основание для отказа в расприватизации жилого помещения, которое никогда до этого момента не находилось в публичной собственности. Условие об отсутствии обременений - это преграда для злоупотреблений со стороны собственников, желающих отказаться от права собственности на объект и прекратить тем самым все обременения в отношении жилого помещения.

Промежуточные выводы, сделанные в данной работе, безусловно, нуждаются в дальнейшем обосновании и развитии. Отдельного анализа заслуживают условия расприватизации и их анализ с позиции правоприменения, поскольку складывающаяся судебная практика по данному направлению достаточно противоречива.