Девелоперские аферы в России: к вопросу о мошенничестве на рынке строительства жилья

Мошенничество в соответствии со ст. 159 УК РФ есть хищение чужого имущества или приобретение права на чужое имущество путем обмана или злоупотребления доверием. Фактически мошенничество - одна из ненасильственных форм хищения. Предметом мошенничества может выступать не только само имущество, которое похищает виновный, но и право на чужое имущество. Это полномочие может быть закреплено в различных документах - в завещании, страховом полисе, доверенности на получение тех или иных ценностей, в различных видах ценных бумаг и т.д. В отличие от многих других преступлений против собственности, которым присущ физический способ изъятия имущества, при мошенничестве способ действий преступника носит скорее «информационный» характер, либо строится на особых доверительных отношениях, сложившихся между виновным и потерпевшим. Основное действие при этом - это процесс изъятия имущества из владения собственника (иного законного владельца), обусловленный обманом или злоупотреблением доверием со стороны виновного.

На сегодняшний день очевидным является тот факт, что на смену старым «классическим» способам мошенничества приходят новые, высокотехнологичные способы, противодействовать которым крайне трудно, особенно в жилищной сфере. Только еще начав формироваться, последняя уже сейчас является одной из важнейших структурных элементов благополучия общества, одной из основополагающих, создающих необходимые условия для нормальной жизнедеятельности человека.

Следует отметить, что комплекс социальных и экономических процессов, которые происходят сегодня в нашей стране, обусловили не только позитивное развитие рыночных отношений, но детерминировали увеличение числа мошеннических акций, среди которых определенное место занимают противоправные посягательства в сфере рынка строительства жилья.

С развитием предпринимательской деятельности в жилищном секторе появилось много новых понятий. Одно из них - девелоперские фирмы - вошло в наш обиход совершенно недавно: так стали себя называть коммерческие компании, которые одновременно инвестируют, потом строят объекты недвижимости и затем сами же их и продают.

Возведения жилья для населения сегодня стало приоритетом многих строительных компаний, которые, по мнению ряда специалистов, должны только строить и не должны заниматься самой реализацией квартир. Во всем мире в этом процессе участвуют именно девелоперские компании, на которых и возлагается данная функция,1 но не в российских условиях. При этом наряду с большой армией благонадежных фирм на арене предоставления соответствующих услуг стали функционировать компании, которые в отношении имущественных прав граждан на жилище совершают противоправные посягательства.

Проблема обманутых вкладчиков денежных средств в строящееся жилье наиболее серьезно актуализировалась в нашей стране во второй половине 2004 года. Без сомнения, людей, вложивших свои средства в возводимые многоэтажные дома, обманывали и раньше - рынок жилья в нашей стране стал криминальным с той поры, как организованные преступные формирования выявили для себя новые возможности для получения прибыли в только зарождающихся отношениях собственности граждан на жилые помещения. Именно поэтому покупка квартиры в недостроенном доме считалась и считается до сих пор операцией весьма рискованной. Вместе с тем, именно в середине 2004 года впервые обманутые дольщики из городов Подмосковья (Мытищ, Люберцев, Щербинки, Долгопрудного, Одинцово и т.д.) организовали массовый митинг, репортаж о котором показали практически все центральные телеканалы, а затем жители других городов последовали примеру, и количество выявленных пострадавших стало расти как снежный ком.

Относительно точное количество росси-

Мерзлое Ю.А.

ян, обманутых застройщиками, не знает до сих пор никто. По данным Комитета Государственной Думы Российской Федерации по промышленности, строительству и наукоемким технологиям, жертвами недобросовестных или же просто неудачливых застройщиков стали порядка 80 тыс. российских семей, в том числе около 30 тыс. в Московской области, 15 тыс. в Москве, 12 тыс. в Петербурге, более 18 тыс. в Ростове-на-Дону, Нижнем Новгороде, Омске, Уфе и ряде других городов.2 Однако, по данным Счетной Палаты РФ, россиян, заплативших за жилье, но его не получивших, меньше - всего 48 тыс. семей.3

Всех пострадавших от девелоперских афер можно условно разделить на четыре категории. Первая - это люди, столкнувшиеся с мошенничеством в чистом виде. Это не только множественные продажи одних и тех же жилых помещений. Имеют место быть случаи, когда девелоперские организации не имели ни учредительных документов, ни участков под застройку. Они просто осуществляли мошеннический сбор денег с граждан. Так, в Нижегородской области были вскрыты несколько фактов преступной деятельности - в частности, со стороны руководства ООО «Палаццо», которое, заключив с клиентами ряд договоров на строительство жилья, совершило двойную продажу квартир. Сумма ущерба, причиненного клиентам, составила около 30 миллионов рублей. По этим фактам было возбуждено четыре уголовных дела по ст. 159 УК РФ4. А правоохранительными органами города Москвы только за последние шесть месяцев 2005 года возбуждено в 36 уголовных дел, 20 из которых прокуратура города взяла в свое производство как наиболее значимые5.

В эту же категорию попадают люди, вложившие средства в финансовые строительные «пирамиды».

Вторая категория потерпевших образуется тогда, когда инвестор оказался несостоятельным и строительство по тем или иным причинам не начато или не доведено до конца. В другом случае, действуя под прикрытием предоставления девелоперских услуг, криминалитет осуществляет сбор денежных средств и похищает их впоследствии. Так, в рамках сопровождения федеральной целевой программы «Доступное и комфортное жилье» в Оренбургской области была пресечена деятельность преступного сообщества, занимавшегося квалифицированным мошенничеством в сфере ипотечного кредитования. Действуя под видом некоммерческого партнерства «Межрегиональной корпорации недвижимости», в период 2003-2005 годов оно осуществляло прием платежей от граждан. В дальнейшем денежные средства похищались. Причиненный ущерб составил более 15 млн. рублей. Было возбуждено уголовное дело по ст.ст.159, 210 УК РФ6.

Третья категория граждан связывают себя с ситуациями, возникшими из-за задержек в оформлении прав собственности на строящиеся или уже построенные дома. Так, в Республике Башкортостан гражданин Баширов, являющийся директором небольшой уфимской фирмы, в 1996 году выкупил недостроенный многоквартирный дом. Для завершения строительства он привлек инвесторов. В 1997 году порядка 30 человек доверили ему свои деньги, но до 2000 года строительство так и не начиналось из-за проволочек с оформлением документов. Вкладчики начали требовать возврата своих денег. С помощью двух риэлтерских фирм Баширов привлек еще 30 вкладчиков, что позволило ему частично рассчитаться с первыми. Однако строительство так и не началось, так как документы на право собственности оформлены так и не были. К тому моменту, когда пострадавшие начали обращаться в правоохранительные органы, оказалось, что все деньги Баширов фактически потратил. Потерпевшими оказались порядка 60 человек7.

И, наконец, к четвертой группе можно отнести тех, кто просто не был осведомлен о переносе сроков строительства своих домов.

Почему же в нашей стране стало возможным появление столь большого количества обманутых дольщиков? По мнению экспертов, в основе таких фактов - несовершенство прежнего отечественного законодательства. Именно после вступления в силу новых Градостроительного и Жилищного кодексов массовые злоупотребления застройщиков стали менее возможными. Вместе с тем, если при функционировании ранее действующего законодательства государственные органы все же имели определенные рычаги влияния, позволяющие ликвидировать с рынка соответствующих услуг недобросовестных застройщиков, то в нынешних условиях, получив куда более мощные инструменты воздействия на девелоперские фирмы, государство, взимая со строителей немалые деньги за согласование и утверждение массы документов, зачастую просто не выполняет своих надзорных функ-

Проблемы и вопросы уголовного права, уголовного процесса и криминалистики ций, дистанцировавшись от них. Так, до вступления в действие Федерального Закона РФ от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»8 девелоперская компания, получив право на строительство жилого дома, предлагала гражданам выступить в качестве соинвесторов и внести заранее денежный взнос за квартиру. Жилье обещали предоставить после завершения строительства. В договорах, которые подписывали граждане, при этом зачастую не указывались ни нормативно-распорядительные документы, на основании которых ведется строительство, ни сроки его завершения. Более того, в них вообще не предусматривалось никакой ответственности компаний за нарушение условий договора. Можно сказать, договоры соинвестирования были односторонними, защищая интересы только инвестора.

С апреля 2004 года ситуация с отношениями при долевом строительстве многоквартирных домов приобрела более урегулированный характер. Однако и этот нормативный правовой акт имеет ряд недостатков, которые используются мошенниками. В частности, есть несколько способов оформления того же договора, благодаря которым застройщик может уйти от ответственности. Во-первых, договор о соинвестировании можно сделать ничтожным, если его надлежащий образом не зарегистрировать в органе, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество. В этом случае вероятность того, что одну и ту же квартиру могут продать дважды, многократно возрастает. Если при этом учитывать то, что участники долевого строительства не имеют полномочия регистрировать свой договор самостоятельно, так как это в компетенции компании-застройщика, то последствия такого правоотношения приобретают для граждан-вкладчиков угрожающий характер.

Во-вторых, по смыслу Федерального Закона РФ от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ в случае если девелоперская фирма не выполнит в определенный срок свои обязательства, то последние возникают уже не у нее, а у со-инвестора, то есть у гражданина, который внес соответствующие денежные средства.

В-третьих, дольщику могут предложить заключить договор о соинвестировании задним числом. Формально строительная площадка оформляется за неким обществом с ограниченной ответственностью, которое имеет с компанией отношения «заказчик - подрядчик». Уличить в мошенничестве подобную фирму практически невозможно.

По мнению самих застройщиков, действующий Федеральный Закон от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ, безусловно, коренным образом изменил правовой порядок привлечения денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов, организацию финансирования строительства, а также вопросы оформления отношений с покупателями квартир. Вместе с тем, вариант развития событий, при котором в ближайшие годы финансовое положение некоторых застройщиков из-за негибкой государственной политики в рассматриваемой нами сфере несколько ухудшится, не исключается. В таком случае дольщики, купившие квартиры и не оценившие предварительно возможные риски, окажутся попросту в правовом отношении незащищенными от вновь участившихся случаев мошеннических посягательств.