Договор аренды земельных участков: содержание и порядок заключения

Annotation. The article discusses the procedure for concluding and the content of a land lease agreement.

Одной из гарантий реализации конституционного права собственности на землю, закрепленного в ч. 2 ст. 9 Конституции Российской Федерации, является рынок земли [1, ч.2 ст. 9]. Возникновение которого обусловлено становлением рыночной экономики России и введением права частной собственности на землю. Нельзя не отметить, что в качестве объекта рыночных отношений земля имеет многофункциональное назначение. В связи с чем правовое регулирование сделок с ней осуществляется не только нормами конституционного и земельного прав, но и гражданского права с учетом лесного, водного, экологического и иного специального законодательства. Также в силу того, что земля – это уникальный природный ресурс, она обладает особым юридическим статусом . Этим и определяется актуальность выбранной темы.

Основанием возникновения права аренды земельного участка выступает договор аренды, являющийся разновидностью гражданско-правового договора.

Законодательное определение договора аренды содержится в ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).Согласно которому одна из сторон (арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование[2, ст. 606]. По истечении срока аренды имущество должно быть возвращено собственнику.В качестве отличительной особенности договора аренды от обязательств по отчуждению имущества называютсохранение права собственности на предмет обязательства за первоначальным владельцем. В тоже время обязательства, возникающие вследствие договора аренды, характеризуются наличием особого предмета, а именно индивидуально-определенные и не потребляемые вещи. А существо указанных обязательств имеет срочный характер, т.е. временное действие.В связи с чем можно сделать вывод, что земельный участок как предмет договора аренды соответствует всем вышеуказанным требованиям. Однако российское законодательство предусматривает возможность установления особенностей сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.Необходимо также отметить, что доходы, которые были получены арендатором в связи с арендой земельного участка, а именно плоды и любая другая продукция, относятся кисключительной собственности арендатора.

По общему правилу вкачестве арендодателя земельных участков выступают собственники этих участков. При принадлежностиземельного участка к государственной собственности арендодателем в таком случае выступают уполномоченные государством органы. В тоже время необходимо отметить, что на законодательном уровне круг арендаторов земельных участковпрактически не ограничен. Мало того иностранные граждане, лица без гражданства также могут выступать в качестве арендаторов земельных участков. При этом такие земельные участки должны быть расположены в пределах территории Российской Федерации. Исключение составляютпредусмотренныеЗемельным кодексом Российской Федерации (далее - ЗК РФ)случаи.

Важно иметь ввиду, что не все земельные участки можно сдать в аренду. Поскольку земельные участки, изъятые из оборота, не могут быть предметом договора аренды[3, п.2 ст. 22]. Перечень земель, изъятых из оборота, установлен п. 4 ст. 27 ЗК РФ. Данный перечень является закрытым. Исключение составляют лишь установленные федеральными законами случаи.Отметим, что при передаче в аренду земельных участков, отнесенных к ограниченным в обороте, в российском законодательстве ограничений не содержится.

Как установлено в определении договора аренды земельного участка, за переданные в аренду земливзимается арендная плата, размер которой выступает в качестве существенного условия договора. При принадлежности земельного участкак частной собственности порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки определяются договором аренды земельных участков. А в случае если собственником земельного участка является Российская Федерация, субъекты Российской Федерацииили органы местного самоуправления, то вышеуказанные условия устанавливаются Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Предмет также выступает в качестве существенного условия договора аренды земельного участка, имеется ввиду земельный участок или земельная доля. При этом необходимо четко определить предмет в договоре аренды. Т.е. в нем должна содержаться полная информация для идентификации соответствующего участка: местонахождение, площадь, кадастровый паспорт земельного участка, описание земельного участка и т.п.

Немаловажную роль при заключении договора аренды земельного участка играет сама форма заключения. Договор аренды земельного участка должен быть заключен в форме единого письменного документа, подписанного сторонами. При этом не имеют значение следующие условия:участник -юридическое лицо либо гражданин и срок заключения договора. При несоблюдении данной нормы договор аренды земельного участка может быть признан недействительным.

Договор аренды земельного участка может быть заключен на определенный срок или без указания конкретного срока, т.е. на неопределенный срок.Если договор аренды заключен на неопределенный срок, то каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца[5, с.213].Договор аренды земельного участка, заключенный на срок более одного года, подлежат государственной регистрации.

Помимо вышеназванных нормативно-правовых актов регулирование отношений вследствие аренды земельных участков осуществляется Федеральным законом от 24.07.2002 №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Нельзя не отметить, что земли сельскохозяйственного назначения относятся к наиболее частым арендуемым участкам, поскольку в их состав входят наиболее плодородные почвы, особо охраняемые государством. Однако в аренду могут быть переданы лишь те земли сельскохозяйственного назначения, которые прошли кадастровый учет[4, ст.9].

Договор аренды земельных участков прекращает действовать по истечении оговоренных в нем сроков. В тоже время законодательством предусмотрены случаи досрочного прекращения действия договора аренды земельного участка, а именно использование земли не соответствует ее целевому назначению или ведет к ухудшению качества (плодородия) земель, а также наносит вред экологии. При этом нельзя расторгнуть договор аренды земельного участка в период полевых работ (сбора или посадки урожая).

В юридической литературе неоднократно поднимался вопрос о расширении перечня существенных условий договора аренды земельных участков. Так, Л.М. Ахметшина предлагала признать существенным элементом договора аренды земельного участка положение о сроке его заключения, поскольку земля обладает особым значением как объект гражданских прав[6, с.

• 77] . В действующем земельном законодательстве имеется правовая норма, содержащая указание предельных минимальных и максимальных сроков заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности. Однако срок в договоре аренды земельного участка не является существенным и его отсутствие не служит основанием для признания договора незаключенным.

Таким образом, в законодательстве относительно существенных условий договора аренды земельного участка установлены два общих существенных условия - о предмете и размере арендной платы и ряд специальных существенных условий, сформулированных относительно специальных видов аренды.