Договор о комплексном развитии территории: правовая природа и существенные условия

* первоначально материал статьи был опубликован 21 февраля 2024 года на портале единого ресурса застройщиков (. URL:

лены на возникновение гражданских прав и обязанностей в том числе в сфере недвижимости – на создание объектов недвижимого имущества или возникновение, прекращение или ограничение прав на них. Эти договоры имеют частноправовой характер и регулируются гражданским законодательством.

Административные договоры имеют свои особенности. Для них характерна публичная цель – достижение социально значимого результата. Эти договоры регулируются специальными нормативными правовыми актами. При этом к имущественным отношениям, основанным на административном подчинении одной стороны другой, гражданское законодательство не применяется (п. 3 ст. 2 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее – ГК РФ).

Административные договоры могут заключаться, например, в целях организации внутриведомственного или межведомственного взаимодействия органов исполнительной власти. Наряду с этим стороной отдельных административных договоров могут быть лица, не наделенные властными полномочиями. Но это не означает, что допустимо ущемление интересов частных лиц, заключивших административный договор. Общепризнано, что гарантии прав невластных участников административных договоров должны быть защищены повышенными мерами ответственности органов исполнительной власти или органов местного самоуправления.

По характеру взаимоотношений административные договоры могут быть координационными и субординационными . Координационные договоры заключают субъекты, между которыми нет отношений «власть – подчинение». Важной характеристикой координационных договоров является юридическое равенство сторон. В отличие от координационных договоров в субординационных договорах имеет место наличие властных полномочий одной стороны в отношении другой.

В статье 68 Градостроительного кодекса Российской федерации (далее – ГрК РФ) названы стороны договора о КРТ: «исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления» и «лицо, заключившее договор». Договор о КРТ является формой государственно-частного партнерства в широком понимании этого термина, поэтому в дальнейшем для обозначения сторон договора о КРТ в статье используются другие термины: «публичный партнер» и «частный партнер», что наиболее точно соответствует принципу юридического равенства сторон этого договора.

Частный партнер формально-юридически не находится в административном подчинении публичного партнера. Также договоры о КРТ не наделяют дополнительными властными полномочиями ни одну из его сторон. По этой причине договоры о КРТ следует относить к числу координационных договоров. В связи с этим надо отметить, что приведенная оговорка законодателя о том, что к имущественным отношениям, основанным на административном подчинении одной стороны другой, гражданское законодательство не применяется (п. 3 ст. 2 ГК РФ), к договорам о КРТ неприменима.

Административные договоры получают все более широкое применение для регулирования соответствующих общественных отношений, но в отличие от гражданско-правовых договоров они не имеют глубокой теоретической разработки и, как следствие, необходимого общего правового регулирования в законодательной практике. По этой причине к договору о КРТ следует применять не только специальные нормы ГрК РФ, но и общие правила о договорах, установленные ГК РФ.

В договор о КРТ, помимо условий о координации действий сторон по реализации проекта КРТ, могут быть включены условия, предусматривающие безвозмездную передачу публичному партнеру денежных средств для выплаты гражданам возмещения за изымаемые жилые помещения, а также условия безвозмездной передачи

и оформления в публичную собственность объектов транспортной, инженерной и социальной инфраструктуры, созданных частным партнером за свой счет.

Все это позволяет сделать вывод о том, что договор о КРТ является смешанным , так как включает условия, характерные как для административного координационного договора, так и для гражданско-правового договора пожертвования в общеполезных целях. Предвижу возражения в части выделения договора пожертвования в смешанном договоре, так как договор от КРТ во многом напоминает почти забытые инвестиционные договоры, заключавшиеся ранее между публичными и частными партнерами. Применять эту устаревшую конструкцию для юридического анализа договора о КРТ не представляется возможным, так как инвестиционные договоры не имели специального правового регулирования, а публичные партнеры должны выполнять свои обязанности по договору о КРТ в силу не только договора, но и закона, а не в ответ на передаваемое частным партнером в публичную собственность имущество.

Для более полной характеристики договора о КРТ следует добавить следующее:

• 1)    договор о КРТ является двусторонним: с одной стороны – публичный партнер, с другой – частный партнер. По поводу множественности лиц на стороне частного партнера могут быть разные правовые позиции, но и в этом случае договор является двусторонним;

• 2)    договор о КРТ является консенсуальным – он считается заключенным с момента достижения соглашения по всем существенным условиям, то есть с момента его подписания сторонами;

• 3)    договор о КРТ является безвозмездным – ни одна из сторон не получает возмещение за выполненные работы и оказанные услуги, включая безвозмездную передачу в публичную собственность объектов недвижимости, построенных частным партнером за свой счет;

• 4)    договор о КРТ является взаимным –

каждая из его сторон имеет права и обязанности в отношении другой стороны;

• 5)    договор о КРТ можно отнести к договорам присоединения, поскольку и в случае заключения договора на торгах, и в случае заключения договора по инициативе правообладателя у частных партнеров есть только одна возможность – присоединиться к предложенному договору в целом.

Существенны е условия договора о комплексном развитии территории

Договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в надлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям (ч. 1 ст. 432 ГК РФ).

По общему правилу, установленному нормой части 1 статьи 432 ГК РФ, к числу существенных относятся следующие условия:

• 1)    условия о предмете договора;

• 2)    условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные для договоров конкретного вида;

• 3)    условия, которые в законе или иных правовых актах указаны как необходимые для конкретного вида договора;

• 4)    все условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Надо отметить, что при заключении договора о КРТ пункт 4 указанного перечня в большинстве случаев неприменим, так как мы имеем дело с договором присоединения, ведь условия договора о КРТ, заключаемого по результатам торгов, определяются публичным партнером и могут быть приняты частным партнером не иначе как путем согласия с предложенным договором в целом. Вместе с тем некоторые возможности достичь соглашения относительно условий договора о КРТ, определенных публичным партнером, по заявлению частного партнера все-таки имеются при заключении договора о КРТ по инициативе правообладателей.

Законодатель, как это часто бывает, в ГрК РФ не использует термины «существенные условия договора о КРТ» или «необходимые условия договора о КРТ», но это не значит, что общие положения законодательства о существенных условиях договора не подлежат применению к такому договору.

Обязательные условия договора о КРТ

Предмет договора в широком смысле – это ответ на вопрос, о чем договор. Предметом договора о КРТ является распределение обязанностей его сторон при выполнении мероприятий, направленных на реализацию решения о КРТ (ч. 3 ст. 68 ГрК РФ). В числе таких мероприятий – подготовка и утверждение документации по планировке территорий, образование и предоставление земельных участков, а также снос, строительство и реконструкция объектов капитального строительства. В узком смысле предмет договора о КРТ – это территория или ее часть, предусмотренная правилами землепользования и застройки (далее – ПЗЗ) для комплексного развития. Именно так о предмете договора упоминается в части 7 статьи 68 ГрК РФ.

К числу необходимых условий договора о КРТ относятся сведения о местоположении, площади и границах территории комплексного развития, перечень находящихся на ней объектов. Законом допускается заключение договора о комплексном развитии части территории, определенной ПЗЗ. В этом случае мы имеем дело с ограничением предмета договора этой частью территории комплексного развития ⁴.

Основные обязательные условия договора о КРТ указаны в части 4 статьи 68 ГрК РФ. Среди таких условий особо следует отметить обязательство исполнительного органа государственной власти или местного самоуправления предоставить инвестору без торгов необходимые для реализации проекта КРТ земельные участки (подп. 10 п. 4 ст. 68 ГрК РФ).

Специальные обязательные условия договора о комплексном развитии жилой застройки определены в части 6 статьи 68 ГрК РФ, в соответствии с которыми лицо, заключившее договор о КРТ, обязано:

• •    построить или приобрести жилые помещения для переселения граждан из освобождаемых ими жилых помещений;

• •    профинансировать возмещение гражданам за изымаемые жилые помещения в аварийном жилищном фонде, подлежащем сносу.

Обязательные условия договора о КРТ включают ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора (подп. 12 п. 4 ст. 68 ГрК РФ). Законом установлено право частного партнера потребовать возмещения ему убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением публичным партнером его обязанностей по договору о КРТ.

Вместе с тем указание в договоре о КРТ ответственности публичного партнера за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств, предусмотренных договором, «в соответствии с законодательством Российской Федерации» явно не отвечает требованию о заключении соглашения по всем существенным условиям. Тем более что в договорах КРТ такая формулировка применяется только для обозначения ответственности публичного партнера, а для частного партнера предусматриваются серьезные санкции, например штраф в размере ста тысяч рублей за каждый день просрочки сроков получения разрешений на строительство и разрешений на ввод эксплуатацию объектов, предусмотренных документацией по планировке территорий.

В статье автора «Административные соглашения в градостроительных отношениях» приведен пример санкций, когда размер неустойки по административному соглашению, заключенному с застройщиком, составлял 10 тысяч рублей за 1 квадратный метр общей площади строящегося объекта за каждый день просрочки ввода в эксплуатацию. В результате при стоимости строительства 5,7 миллиарда рублей размер исковых требований органа местного самоуправления о взыскании неустойки составил 241 миллиард рублей 5.

Что касается ответственности публичного партнера по договору о КРТ, то следует обратить внимание на следующее:

• •    есть общее правило: вред, причиненный частному партнеру в результате незаконных действий (бездействия) публичных партнеров, в том числе в результате издания не соответствующих закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежит возмещению (ст. 1069 ГК РФ);

• •    есть специальное правило: частный партнер вправе потребовать возмещения ему убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением публичным партнером обязанностей по договору о КРТ (ч. 15 ст. 68 ГрК РФ);

• •    возмещение вреда и причиненных частному партнеру убытков сопряжено со сложностью доказывания причинно-следственной их связи с неисполнением или ненадлежащим исполнением публичным партнером своих обязанностей и возможно только по решению суда;

• •    действующими нормами законодательства не установлена ответственность публичного партнера за неисполнение или ненадлежащее исполнение предусмотренных договором о КРТ обязательств.

Между тем юридическое равенство сторон договора предполагает их зеркальную договорную ответственность друг перед другом, в том числе касающуюся штрафов (неустоек, пени). В противном случае не только условие об ответственности, но и условие об обязательствах публичного партнера в договоре о КРТ можно было бы сформулировать вполне кратко: «исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления обязаны в рамках своей компетенции выполнять действия, необходимые для реализации проекта КРТ лицом, заключившим договор, в объеме и в сроки, предусмотренные действующими нормами законодательства».

Обязательные условия договора о КРТ, заключаемого по инициативе правообладателей, установлены в части 6 статьи 70 ГрК РФ. В случае если КРТ будет осуществляться двумя и более правообладателями, то они должны предварительно заключить соглашение о разграничении обязанностей по осуществлению необходимых мероприятий (ч. 5 ст. 70 ГрК РФ).

Следует обратить внимание на то, что отдельные обязательные условия договора о КРТ сложно или даже невозможно определить на момент его заключения в случае отсутствия документации по планировке территории, подготовка которой в части, составляющей предмет договора, относится к обязанности частного партнера (подп. 5 п. 4 ст. 68 ГрК РФ):

• 1)    соотношение общей площади жилых и нежилых помещений в подлежащих строительству многоквартирных домах (подп. 3 п. 4 ст. 68 ГрК РФ);

• 2)    объемы, этапы и сроки строительства, которые определяются на основании утвержденной в установленном порядке документацией по планировке территории (подп. 6 п. 4 ст. 68 ГрК РФ);

• 3)    перечень объектов транспортной, инженерной и социальной инфраструктуры, необходимых для реализации решения о КРТ.

5 июля 2024 года в Госдуму внесен законопроект № 664897-8, в котором предусматривается важное дополнение статьи 68 ГрК РФ: в договор о комплексном развитии территории жилой застройки должно будет включаться обязательство лица, заключившего такой договор, осуществить строительство за счет собственных средств и (или) за счет средств бюджета бюджетной системы Российской Федерации объектов коммунальной, транспортной, социальной инфраструктуры, объектов, предназначенных для обеспечения общественного порядка и общественной безопасности на такой территории.

Факультативные условия договора о КРТ

Иные условия, которые можно назвать факультативными и которые могут быть включены в договор о КРТ, указаны в части 5 статьи 68 ГрК РФ.

Договором о КРТ может быть предусмотрено обязательство застройщика безвозмездно передать в государственную или муниципальную собственность объекты коммунальной, транспортной или социальной инфраструктуры, построенные за его счет. В этом случае существенным будет включение в договор перечня таких объектов и условий их передачи (подп. 1 п. 5 ст. 68 ГрК РФ).

Кроме того, к числу факультативных условий относится обязанность исполнительного органа государственной власти или местного самоуправления за свой счет обеспечить строительство или реконструкцию объектов транспортной, инженерной и социальной инфраструктуры, необходимых для реализации проекта КРТ, и срок выполнения этой обязанности. При этом такие объекты могут быть расположены за границами территории комплексного развития, предусмотренной договором о КРТ (ч. 7 ст. 68 ГрК РФ).

Также факультативным условием являются льготы и меры государственной поддержки, которые предоставляются лицу, заключившему договор о КРТ (подп. 11 п. 4 ст. 68 ГрК РФ).

Заключение, изменение, расторжение и односторонний отказ от договора о комплексном развитии территории

Договор о комплексном развитии территории заключается органом исполнительной власти или местного самоуправления с победителем торгов. Такой договор может быть заключен также с правообладателем земельных участков или объектов недвижимости на территории комплексного развития, определенной ПЗЗ.

Порядок заключения договора о КРТ установлен в статье 69 ГрК РФ. Законом определены органы и организации, которые принимают решение о проведении торгов, требования к участникам торгов, а также случаи, когда торги могут быть признаны несостоявшимися. Постановлением Правительства Российской Федерации от 4 мая 2021 года № 701 утверждены Правила проведения торгов на право заключения договора о КРТ, Правила определения начальной цены торгов на право заключения договора о КРТ при принятии решения о КРТ Правительством Российской Федерации и Правила заключения договора о КРТ посредством проведения торгов в электронной форме.

Отдельного внимания заслуживают вопросы изменения и расторжения договора о КРТ и отказа от него.

Специальное правовое регулирование изменения договоров о КРТ, заключенных по результатам торгов, отсутствует. Как было указано, договор о КРТ является договором присоединения как в случае заключения договора на торгах, так и в случае его заключения с правообладателем. Общие особенности договора присоединения, касающиеся его расторжения или изменения, установлены в статье 428 ГК РФ. В частности, в этой статье речь идет о возможных правовых последствиях неравенства переговорных возможностей, в том числе при-

менимых при заключении дополнительных соглашений к договору о КРТ.

Случаи возможного изменения договора, заключенного на торгах, установлены нормой пункта 8 статьи 448 ГК РФ.

Условия договора, заключенного по результатам торгов в случаях, когда его заключение в соответствии с законом допускается только посредством проведения торгов, могут быть изменены сторонами:

• 1)    по основаниям, установленным законом;

• 2)    в связи с изменением размера процентов за пользование займом при изменении ключевой ставки Банка России (соразмерно такому изменению), если на торгах заключался договор займа (кредита);

• 3)    по иным основаниям, если изменение договора не повлияет на его условия, имевшие существенное значение для определения цены на торгах.

В рассматриваемом случае применение этого ограничения, конечно, можно было бы поставить под сомнение, так как безвозмездный договор о КРТ является сочетанием двух договоров, по общим правилам не предполагающим проведение торгов, – административного договора и договора пожертвования для общеполезных целей. Кроме того, в этом случае ни Федеральный закон от 5 апреля 2013 года № 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд», ни Федеральный закон от 18 июля 2011 года № 223-ФЗ «О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц» не применяются, так как безвозмездный договор о КРТ не является формой закупок.

Ничего другого взамен ограничения, установленного пунктом 4 статьи 448 ГК РФ, законодатель для договоров о КРТ не предложил. Между тем в случаях, когда на момент заключения договора о КРТ отсутствует утвержденная документация по планировке территорий, договором может быть предусмотрена необходимость заключения так называемых дополнительных со- глашений, уточняющих предмет договора и других его существенных условий, которые могли иметь значение для определения цены на торгах.

Здесь важно подчеркнуть, что любое дополнительное соглашение, уточняющее существенные условия договора о КРТ, заключенного на торгах, является его изменением. При строгом соблюдении нормы пункта 4 статьи 448 ГК РФ стороны попадают в патовую ситуацию, так как посредством таких дополнительных соглашений должны быть уточнены многие условия договора о КРТ, заключенного по результатам торгов, которые не предусмотрены ГрК РФ и фактически запрещены ГК РФ.

Если договор о КРТ, заключенный по результатам торгов, будет изменен настолько, что это повлияет на условия, имеющие существенное значение для определения цены договора, и имеются достаточные основания полагать, что в случае изначального предложения договора на измененных условиях состав участников был бы иным и победителем могло быть признано другое лицо, то действия сторон могут быть квалифицированы как обход требований антимонопольного законодательства (п. 41 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 4 марта 2021 года № 2 «О некоторых вопросах, возникающих в связи с применением судами антимонопольного законодательства»).

Важные выводы можно сделать из письма Федеральной антимонопольной службы от 9 марта 2023 года № ГМ/16646/23 по вопросу об изменении договора о КРТ, заключенного по результатам торгов:

• •    возможно изменение договора о КРТ по основаниям, предусмотренным частью 1 статьи 67 ГрК РФ, в связи с исключением многоквартирного дома из решения о КРТ жилой застройки согласно решению общего собрания собственников помещений в таком многоквартирном доме;

• •    изменение параметров строительства может повлиять на инвестиционную

• п ривлекательность проекта и определение цены на торгах;

• •    изменение проектных решений подлежит оценке антимонопольным органом на предмет нарушения запретов, установленных Федеральным законом от 26 июля 2006 года № 135-ФЗ «О защите конкуренции».

Становится очевидным, что в таких условиях требуется специальное правовое регулирование изменения договоров о КРТ, заключенных по результатам торгов. Это особенно актуально для долгосрочных договоров о КРТ, предусматривающих реализацию проектов КРТ на больших территориях.

Что касается отказа от договора о КРТ, то здесь следует обратить внимание на то, что применительно к договору о КРТ законодатель не использует более привычный термин «расторжение договора». Поскольку четких разграничений между понятиями «досрочное одностороннее расторжение договора» и «односторонний отказ от договора» не существует, возможны как расторжение договора о КРТ по общим правилам, установленным статьей 452 ГК РФ, так и односторонний отказ от договора по основаниям, указанным в статье 68 ГрК РФ.

Публичный партнер вправе в одностороннем порядке отказаться от договора по основаниям, указанным в части 13 статьи 68 ГрК РФ, в том числе при нарушении частным партнером сроков предоставления документации по планировке территории или сроков строительства, установленных договором.

Частный партнер вправе в одностороннем порядке отказаться от договора в случае отказа или уклонения публичного партнера от исполнения своих обязанностей (ч. 14 ст. 68 ГрК РФ). Для этого все обязательства публичного партнера в договоре о КРТ должны иметь определенные сроки, например срок исполнения обязательства по утверждению документации по планировке территории (подп. 7 п. 4 ст. 68 ГрК РФ).

Особенность договоров о КРТ, заключаемых частным партнером с оператором КРТ

Решения о КРТ могут реализовываться операторами КРТ. Согласно статье 71 ГрК РФ оператором КРТ может быть юридическое лицо, определенное Правительством Российской Федерации или субъектом Российской Федерации. В уставном капитале такого юридического лица публичному партнеру принадлежат более 50 процентов. Также оператором КРТ может быть дочернее общество, в уставном капитале которого более 50 процентов принадлежат такому юридическому лицу. В целях реализации решения о КРТ оператором КРТ может быть заключено соглашение с публичным партнером. Случаи, содержание, порядок заключения и реализации соглашений, заключаемых операторами КРТ с публичными партнерами, определяются нормативными правовыми актами Правительства Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.

Юридические лица, являющиеся операторами КРТ, в связи со своим коммерческим статусом не могут являться публичным партнером для частного партнера со всеми вытекающими последствиями, касающимися взаимодействия частного партнера с органами исполнительной власти и местного самоуправления. Частный партнер, не имеющий договорных отношений непосредственно с публичным партнером, может рассчитывать на взаимодействие с органами исполнительной власти и органами местного самоуправления только на общих основаниях.

В целях реализации решения о КРТ оператор КРТ вправе заключить договор о КРТ с частным партнером по итогам проведения торгов, но это уже не будет формой государственно-частного партнерства в широком смысле. По этой причине положение об административных договорах, о которых речь шла ранее, в этом случае не может быть применено.

По общему правилу в договоре о КРТ могут быть включены условия, предусматривающие безвозмездную передачу публичному партнеру денежных средств для выплаты гражданам возмещения за изымаемые жилые помещения, а также условия безвозмездной передачи и оформления в публичную собственность объектов транспортной, инженерной и социальной инфраструктуры, созданных частным партнером за свой счет.

Однако возникают вопросы:

• •    как эти задачи будут решаться в случае заключения частным партнером договора о КРТ не с публичным партнером, а с оператором КРТ, ведь договорных отношений у частного партнера с публичным партнером в этом случае не будет?

• •    что будет являться основанием для передачи частным партнером имущества в публичную собственность?

• •    какую ответственность будет нести оператор КРТ перед частным партнером в том числе за действия или бездействие публичных партнеров?

Пока законодателем не будут даны ответы на эти вопросы, представляется, что операторами КРТ договоры о КРТ, скорее всего, будут заключаться в отношении части территории комплексного развития или отдельных этапов реализации решений о КРТ в соответствии с частью 2 статьи 68 ГрК РФ.

Специфика соглашений о КРТ, заключаемых оператором КРТ с уполномоченным федеральным органом исполнительной власти

В случае если реализацию принимаемого Правительством Российской Федерации решения о КРТ обеспечивает оператор, то этот оператор заключает соглашение о КРТ с уполномоченным федеральным органом власти (далее – Соглашение). Правила заключения такого Соглашения утверждены постановлением Правительства Рос- сийской Федерации от 22 июня 2024 года № 846 (далее – Правила). Если Соглашением предусматривается наделение государственных органов субъекта Российской Федерации или органов местного самоуправления полномочиями по выполнению его условий, то такое Соглашение заключается с участием этих публичных партнеров оператора КРТ (п. 8 Правил).

Обязательными существенными условиями Соглашения являются:

• •    существенные условия договора о КРТ, указанные в части 4 статьи 68 ГрК РФ (п. 4 Правил);

• •    сведения об осуществлении проекта КРТ оператором самостоятельно или посредством привлечения своих дочерних обществ (п. 4 Правил);

• •    указание сроков выполнения каждого из мероприятий, осуществление которых необходимо для реализации решения о КРТ (п. 6 Правил);

• •    указание ответственных лиц сторон Соглашения за выполнение каждого из таких мероприятий (п. 6 Правил).

При реализации решения о КРТ жилой застройки обязательными существенными условиями являются условия, указанные в части 6 статьи 68 ГрК РФ (п. 5 Правил).

Факультативными условиями Соглашения являются условия, подлежащие включению в договор о КРТ в соответствии с частями 5 и 7 статьи 68 ГрК РФ (п. 7 Правил).

Оператор КРТ может реализовывать проекты КРТ не только по решению Правительства Российской Федерации, но по решению субъекта Российской Федерации или главы местной администрации. Как уже отмечалось, условия соглашений, заключаемых операторами КРТ с такими публичными партнерами, определяются нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации. При отсутствии таких актов Правила применяются по аналогии (ч. 1 ст. 6 ГК РФ).

Следует обратить внимание и на то, что к Соглашению применимы все общие положения ГК РФ о договорах, в том числе касающиеся заключения договоров, так как соглашение двух лиц является договором (ст. 420 ГК РФ). В связи с этим надо отметить, что Соглашение несет те же риски расторжения и признания Соглашения незаключенным, как и рассмотренные ранее риски для договора о КРТ, по причине недостижения согласия между сторонами Соглашения по всем обязательным существенным условиям.

Выводы и предложения

• 1.    Договор о КРТ может считаться заключенным только при условии включения в него всех обязательных существенных и необходимых условий, предусмотренных законом (п. 1 ст. 432 ГК РФ). Теоретически отсутствие хотя бы одного из обязательных существенных условий создает риски оспаривания договоров, так как частный партнер как присоединившаяся к договору о КРТ сторона, о чем речь шла ранее, вправе потребовать расторжения или изменения договора, если договор присоединения исключает или ограничивает ответственность другой стороны за нарушение обязательств либо в нем содержатся другие явно обременительные для присоединившейся стороны условия, которые она исходя из своих разумно понимаемых интересов не приняла бы при наличии у нее возможности участвовать в определении условий договора (ч. 2 ст. 428 ГК РФ).

• 2.    Для исключения рисков признания договоров о КРТ незаключенными в связи с отсутствием соглашения по обязательным существенным условиям необходимо исключить из их числа и перевести в разряд факультативных такие условия, которые невозможно указать в договоре в связи с отсутствием документации по планировке территории на момент заключения договора.

• 3.    Права сторон договора о КРТ должны быть одинаково защищены. Для этого необходимо предусматривать ответственность сторон за неисполнение или ненадлежа-

• щее исполнение договора не в виде «ответственности в соответствии с действующими нормами законодательства», а в виде конкретных неблагоприятных последствий неисполнения или ненадлежащего исполнения договора (неустойка, штраф, пени) для каждой из сторон договора (ч. 12 ст. 68 ГрК РФ).

• 4.    Требуется специальное правовое регулирование изменения договоров о КРТ, заключенных по результатам торгов, во всяком случае, для масштабных проектов КРТ площадью более 50 гектаров или со сроком реализации более 10 лет.

• 5.    В случае отсутствия утвержденной документации по планировке территории целесообразно проводить торги на право заключения договора о КРТ в форме конкурса, по результатам которого выигравшим торги будет признаваться лицо, которое по заключению заранее назначенной организатором торгов конкурсной комиссии предложило лучший вариант эскизного проекта планировки территории комплексного развития.

• 6.    Необходимо дополнительное правовое регулирование отношений частного партнера с оператором КРТ и публичным партнером в целях безвозмездной передачи частным партнером публичному партнеру денежных средств для выплаты гражданам возмещения за изымаемые жилые помещения, а также безвозмездной передачи и оформления в публичную собственность объектов транспортной, инженерной и социальной инфраструктуры, созданных частным партнером за свой счет.

• 7.    В случае если решения о КРТ будут реализовываться операторами КРТ, то у правообладателей земельных участков и объектов недвижимости должна оставаться возможность заключения договора о КРТ с оператором КРТ по своей инициативе (ст. 70 ГрК РФ).

Автор отдает себе отчет в том, что проведенный анализ договора о КРТ не имеет всеобъемлющий характер, а выводы и предложения могут вызвать дискуссию

и даже возражения. Именно на это автор и рассчитывает, поскольку дальнейшее обсуждение теоретических вопросов и практических проблем будет способствовать совершенствованию законодательства о КРТ и в конечном итоге достижению национальных целей развития Российской Федерации, в том числе – создание комфортной и безопасной среды для жизни.