Договор пожизненного содержания с иждивением: понятие и перспективы развития в России

В настоящее время все большее значение приобретает пожизненный рентный договор с иждивением, который предусматривает новую форму отношений. К таким отношениям относится возможность приобретения квартиры в собственность. Один человек обязуется поддерживать другого на всю жизнь и взамен приобретает собственность этого человека.

Согласно ст. 601 ГК РФ по договору о проживании с иждивением получатель ренты - гражданин передает принадлежащий ему дом, квартиру, земельный участок или иное недвижимое имущество в собственность плательщика ренты, который обязуется поддерживать жизнь с возмещением ущерба родственнику гражданина и (или) указанному им третьему лицу (лицам) [1].

Как правило, такой договор заключается с пожилыми, больными, социально незащищенными людьми.

Во всех случаях одна из сторон является собственником имущества, желающим получить взамен ежемесячный бонус в натуральной форме или воспользоваться необходимыми ему услугами.

В некоторых случаях проживание с иждивенцем сопряжено с одновременными расходами на содержание и уход за пенсионером. По желанию собственника выплата денег или алиментов может быть произведена в пользу кого-либо, кроме собственника. Например, собственник сдает недвижимость в аренду для должного ухода за отцом. Это означает, что контракт подписывается сыном, а отец получает пособие. Если выдается постоянная пенсия, домовладельцу выплачивается фиксированная сумма каждые три месяца. Следует отметить, что соглашение о проживании с родственником в большинстве случаев заключается между родственниками. Это связано со страхом пожилых людей доверять незнакомым людям, ведь невыполнение своих обязанностей потребует обращения в суд, что в пожилом возрасте затруднительно.

При заключении договора необходимо учесть все пожелания обеих сторон, определить все детали и нюансы. Документ составляется надолго, за время его действия может что-то измениться, поэтому нужно постараться учесть все возможные изменения в жизни как получателя ренты, так и плательщика и максимально просчитать все нюансы. Каждый договор аренды недвижимости индивидуален, так как конкретные условия в каждом случае разные.

Пожизненная рента может быть очень выгодным предложением для одиноких пожилых людей, поскольку возможность дополнительного дохода и поддержки может быть для многих единственным способом прожить достойную старость. Хорошо продуманная аренда может обеспе- чить полный уход, лечение, питание и необходимое внимание [2, с. 84].

Но, несмотря на все преимущества, при заключении договора с иждивением могут возникнуть определенные проблемы.

Например, если требования обширны – купить лекарства, обеспечить получателя продуктами и т.д. – бывает сложно доказать в суде выполнение требований в случае серьезных разногласий с получателем. Факты передачи денежных средств, медикаментов и других товаров не могут быть подтверждены исключительно заявлениями плательщика ренты, свидетельскими показаниями, фотографиями, аудио- и видеозаписями, так как не являются надлежащими и допустимыми доказательствами.

Поэтому необходимо как можно подробнее прописать условия договора, т.е. должен быть составлен перечень жизненных потребностей получателя и услуги, которые ему окажет плательщик (покупка продуктов, вещей, лекарств, уборка квартиры и др.).

Важным моментом при заключении договоров ренты с помощью компании-посредника является также вопрос о том, заключается ли договор непосредственно с компанией или с гражданином, выбранным в дальнейшем компанией. Такое соглашение должно быть подписано только с компанией. Кроме того, компании невыгодно становиться собственником квартиры, так как, в связи с этим, возникают определенные финансовые обязательства. Поэтому компания пытается передать право собственности физическому лицу или, как это часто бывает, руководителю компании.

Самая распространенная уловка, которую предлагают агенты по недвижимости, – это выплата единовременной суммы. Очень важно определить, как эта сумма будет выплачиваться [3, с. 110].

Практически во всех случаях компания предлагает отметить в договоре аренды, что эта сумма является оплатой за квартиру. При наличии таких доказательств возврат квартиры невозможен даже в случае существенного нарушения договора плательщиком арендной платы. В дальнейшем пенсионер уже не сможет истребовать квартиру, а имеет право только на уплату выкупной цены. Кроме того, пенсионер должен вернуть полученую сумму при расторжении договора.

У плательщика ренты тоже есть свои риски, например расходы могут превысить стоимость полученного имущества и если плательщик ренты перестанет платить арендную плату никто не возместит ему понесенные расходы и имущество придется вернуть.

Несоблюдение плательщиком ренты должным образом условий договора может привести к расторжению договора аренды арендатором, а «надлежащее содержание» арендатора является ценностным понятием, которое, в свою очередь, может быть использовано мошенниками [4, с. 90].

Из этого следует, что «пробелы» правового регулирования, прагматичное и корыстное поведение сторон и узкое толкование содержания договора найма с родственником влекут за собой серьезные негативные последствия вплоть до прекращения договорных отношений между сторонами.

Принимая во внимание обозначенные выше проблемы, представляется целесообразным издать на федеральном уровне постановление о договоре жизнеобеспечения, которое окончательно регламентировало бы объем обязательств плательщика и получателя ренты, который можно было бы уточнить и в отношении фактических обстоятельств.

Что касается ответственности за нарушение договора, то представляется необходимым как более широкое толкование этого вопроса на правовом уровне, так и прямое регулирование этого вопроса в тексте заключаемого договора.

Кроме того, по результатам изучения правовой конструкции пожизненного договора ренты с близким человеком хотелось бы обратить внимание на необходимость установления обязанности плательщика ренты по организации ритуальных услуг и отнесении дела о ее нарушении к разряду существенных с возможностью его прекращения договора заинтересованными лицами [5, с. 186].

По моральным соображениям «окончание» договора должно быть отражено в организации похорон, так как у арендатора обычно нет родственников, которые могли бы взять на себя эту ответственность.

Таким образом, относительно дальнейших перспектив развития данной договорной конструкции следует отметить, что потребность в ней сохранилась и становится все более актуальной на сегодняшний день, учитывая ее исключительную специфику. Также возможно заключение таких договоров в электронной форме [6, с. 283]. Однако такое возможно только при условии предотвращения возможных злоупотреблений.