Договор счета эскроу в Российской Федерации: правовые особенности и проблемы

В 2017 году в Гражданский кодекс Российской Федерации (далее - ГК РФ) были внедрены новые разновидности договора банковского счета, среди которых особое место занимает договор счета эскроу [1]. Следует констатировать тот факт, что по прошествии почти семилетнего периода применения такого договора, все еще остаются нерешенными некоторые вопросы, возникающие в правоприменительной практике.

Рассмотрим правовые особенности такого договора. Во-первых, специфика такого договора счета эскроу (далее - СЭ), проявляется в его правовом регулировании. К нему применяются положения о банковском счете и положения главы 47.1 ГК РФ (Договор условного депонирования (эскроу).

Во-вторых, решающее значение имеет цель заключения договора. Согласно ч. 1 ст. 860.7 ГК РФ, по договору счета эскроу банк (эскроу-агент) открывает специальный счет эскроу для учета и блокирования денежных средств, полученных им от владельца счета (депонента) в целях их передачи другому лицу (бенефициару) при возникновении оснований, предусмотренных договором счета эскроу [2].

В-третьих, у договора СЭ особая правовая природа: он всегда является трехсторонним, заключается между депонентом, эскроу-агентом и бенефициаром, что, по сути, роднит его с договором условного депонирования (далее - УД), поскольку он также является трехсторонним, однако есть разница. Объектом УД могут быть движимые вещи, наличные деньги, документарные ценные бумаги и документы, безналичные денежные средства, бездокументарные ценные бумаги, объектом же договора счёта эскроу являются только денежные средства [3, с. 40]. Соответственно эскроу-агентом может быть только банк, в то время как по договору УД таким лицом может выступать, например, нотариус, адвокат, страховая организация, то есть закон не предъявляет каких-либо требований к субъектному составу.

Вообще, правовую природу СЭ ученые определяют по-разному. Так М.В. Карпычев, указывает, что денежные средства передаются стороне, только при исполнении другой предусмотренных договором обязательств [4, с. 80]. М.Е. Моргачева рассматривает данный договор как эффективный способ расчетов, имеющий обеспечительную функцию [5, с. 23]. В связи с этим такой договор можно охарактеризовать как многостороннее обеспечительное гражданско-правовое обязательство, определенного рода способ исполнения обязательств. Однако некоторые ученые не относят его к таковым, поскольку обеспечительные меры призваны стимулировать исполнение обязательств, а в случае их неисполнения защитить интересы кредитора, но в случае СЭ, необходимость в данной «мере защиты» отпадает, поскольку депонент уже передал денежные средства эскроу-агенту [5, с. 28].

В-четвертых, механизм действия такого договора состоит в том, что стороны заключают трехсторонний договор СЭ, на основании чего депонент перечисляет денежные средства на СЭ (ни депонент, ни бенефициар не могут распоряжаться этими средствами, поскольку, они зачисляются на счет, для «хранения» и передачи в дальнейшем бенефициару), которые блокируются на данном счете до момента исполнения своих обязанностей бенефициаром [6, с. 83]. Если бенефициар не исполняет условия договора или предоставляет, подложные документы, денежные средства, находящиеся на ЭС, возвращаются депоненту. Депонент находится так сказать под защитой эскроу-агента, если бенефициар ведет себя недобросовестно. По обязательствам эскроу-агента и депонента на денежные средства не может быть обращено взыскание.

Примером того, где с недавних пор используется договор счета эскроу, является долевое строительство. С 1 июля 2019 г. все девелоперы должны были перейти на проектное финансирование. Согласно ст. 15.4 Закона о долевом строительстве объектов недвижимости [7], СЭ используются в долевом строительстве, в том случае, когда застройщик осуществляет строительство с использованием целевого кредита предоставляемого банком на строительство объектов недвижимости и кредитным договором предусмотрено обязанность участника долевого строительства производить расчеты на специально открытый им счет.

Модель строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости с помощью эскроу счетов выглядит следующим образом. Застройщик выбирает уполномоченный банк, который предоставляет ему кредит на строительство, а граждане-дольщики вносят свои денежные средства на открываемый в таком банке СЭ, денежные средства блокируются до тех пор, пока застройщик не выполнит своих обязательств по договору долевого участия. Далее застройщик вводит объект недвижимости в эксплуатацию и передает документы в уполномоченный банк, где последний осуществляет проверку представленных документов. По результатам проверки денежные средства переводятся с СЭ на счет застройщика, либо направляются на погашение обязательств застройщика по кредитному договору. Договор СЭ прекращается и счет закрывается.

То есть, застройщик не сможет получить денежные средства, до завершения строительства и подписания акта приема-передачи недвижимости. Необходимо также отметить, что в случае расторжения договора участия в долевом строительстве по вине застройщика, денежные средства подлежат возврату дольщику или остаются на счете до завершения строительства новым застройщиком. Такой механизм по замыслу законодателя должен предотвратить проблему, при которой, участники долевого строительства могли остаться ни с чем в случае недобросовестности застройщика. Банк в этом случае выступает своеобразным гарантом совершения сделки и позволяет минимизировать риски между сторонами при осуществлении последними гражданско-правовых отношений.

Однако при всех преимуществах такого счета, он не лишен недостатков. Прежде всего, законодательством не определен порядок сбора и предоставления банку документов, подтверждающих выполнение бенефициаром установленных в договоре счета эскроу условий, в том числе порядок проверки этих документов.

Кроме того, требует унификации ст. 857 ГК РФ, закрепляющая, что банк гарантирует тайну банковского счета, операций по нему, сведений о клиенте, так как они не могут быть переданы третьим лицам, что идёт вразрез с нормой ст. 860.9 ГК РФ, согласно которой право требовать от банка предоставления сведений, составляющих банковскую тайну, имеют как депонент, так и бенефициар.

Законодательством императивно установлена невозможность начисления процентов на денежные средства находящиеся на эскроу счете, соответственно пока они находятся в банке, они подвержены инфляции. В целях исключения данной ситуации считаем необходимым предусмотреть возможность начисления процентов ную практику, все еще остаются нерешенными ряд правовых проблем, возникающих при его заключении и исполнении. В это связи, видится необходимость и дальнейшего совершенствования действующе- на денежные средства находящиеся на эскроу счете.

го гражданского законодательства, и в том числе с учетом банковской практики и обычаев, складывающихся по такому договору.

В заключение следует отметить, что, несмотря на важность поправок и внедрения такого договора в правоприменитель-