Генезис гражданско-правового регулирования земельных участков в России

Для определения современных проблем развития законодательства в отношении земельных участков необходимо в первую очередь обратится к истории становления данного института, поскольку на протяжении тысячелетий данные вопросы волновали умы сотен мыслителей.

Данное понятие является самым древним, поскольку как писал Ф. Энгельс, что «на ряду с семьей, государством и властью - земля (в гражданском праве прежде всего земельный участок) является олицетворением перехода от дикости к варварству и далее к цивилизации» [1].

Вместе с этим земельные участки, как основа территории государства, князя, царя или сюзерена являлось самым востребованным с давних пор капиталом, поскольку первичным по отношению к иным экономическим благам является прежде всего земля и ее ресурсы.

В связи с этим для дальнейшего раскрытия права собственности, определения современных правовых проблем, возникающих в гражданских правоотношениях по поводу земельных участков, которые будут раскрыты в других главах выпускной квалификационной работы, необходимо обратиться к истории становления данного правового понятия гражданского права.

Во многих учебных пособиях по римскому праву предметом исследования являются по- нятие и признаки вещного права, права собственности, правомочий собственника и прав на чужие вещи.

Также в римском праве была разработана общая концепция вещного и обязательственного права. Вещное право, согласно римскому праву, представляет собой систему правовых норм и гражданско-правовой институт, регулирующий волевые отношения между людьми по поводу вещей, то есть формы принадлежности вещей отдельным лицам или группам лиц и способы установления общезначимого господства над вещами [2].

Согласно раннему квиритскому законодательству Древнего Рима можно определить, что интерес к земельным участкам как на недвижимые вещи был закреплен в Законах XII таблиц.

В связи с этим остановимся основательно на манципируемых и неманципируемых вещах. Данная система является примитивным аналогом регистрируемых вещей и не подлежащих регистрации вещей. Такая передача вещи как манципация или торжественная уступка вещи перед магистрантом необходима для торжественной передачи вещи, которая показывает ее ценность, значимость и богатство по отношению к другим видам вещей. В Законах XII таблиц отмечалось, что «к ман-ципируемым вещам относились аналоги земельных участков, такие как поля, пастбища, огороды, имения (как имущественные комплексы, включающие земельные участки), дома, проезды, скот и рабы» [3].

Отсюда земельные участки были объектом манципации в римском праве. Они были наиболее ценными вещами и принадлежали только гражданам Рима.

Далее по мере развития юриспруденции в Древнем Риме появились и иные категории деления вещей, которые коснулись и земельных участков.

По мнению В.А. Савельева, в римском праве существовало «деление вещей на индивидуальные и вещи, определяемые родовыми признаками, так в римском праве были определены: Species – это индивидуальноопределенные вещи, а genera – это вещи, определяемые родовыми признаками» [4]. Целесообразно утверждать, что земельные участки были индивидуальными вещами, поскольку были частью имений граждан Рима.

При этом основным признаком индивидуальной вещи было то, что они не могли быть заменены. Отсюда, по мнению Д.В. Дождева, «при наличии определённых имений, принадлежащих определенному гражданину, земля являлась наиболее учтенным ресурсом в Древнем Риме» [5].

Таким образом, земельные участки в римском праве определялись как часть земной поверхности, которая была или частью другого объекта – вещи (имения) или была самостоятельным объектом, являющейся манци-пируемой, индивидуально-определенной вещью, которая может находится в публичной или частной собственности.

Далее остановимся на делении вещей не движимые и недвижимые, что предопределяет отнесение земельных участков или земель к тому или иному виду вещей.

По утверждению И.Б. Новицкого: «деление вещей на движимые и недвижимые в римском праве не имело особого значения, поскольку и те и другие принадлежали почти одинаковым юридическим нормам» [6].

Однако на практике в Древнем Риме данное деление вещей, которое, впрочем, не признавалось в качестве юридически значимой, предопределяло ход гражданского оборота в отношении земли. Недвижимой вещью считались не только земельные участки (fundi), но и недра земли и, главное, все то, что созда- но чужим трудом на земле собственника земельного участка. В данном аспекте все это признавалось – res soli, то есть естественная или искусственная часть земной поверхности являющейся частью данной недвижимой вещи.

При этом, необходимо отметить, что самой первой признанной недвижимой вещью в римском праве все-таки является земельный участок.

К примеру, для приобретения земельного участка были установлены различные сроки владении. В этой связи в римском праве было характерно определение господства над земельным участком посредством владения, а не права собственности, поскольку в раннем римском праве отсутствовала классификация вещных прав.

К res soli относились насаждения, поля, посевы и постройки, то есть объекты, неразрывно связанные с земельным участком. Остальное не относилось к res soli, а относилось к res mobile, то есть к движимым вещам.

В связи с этим данные недвижимые вещи – постройки, посевы и иные такого рода объекты являлись составными частями земельного участка и следовали правилу superficies solo cedit. Данное правило выражалось в том, что сделанное над поверхностью следует за поверхностью.

Данный принцип всецело следует общему правилу развития римского права и последующего его закрепления в романо-германской правовой семье. Исходя из этого невозможно было представить отдельную собственность на землю и на построенный на этой земле дом или иное строение.

Таким образом, земельные участки в римском праве являются частью другой недвижимой вещи, которая находится «над ее поверхностью» и вместе образует единый объект, который участвует в гражданском обороте неразрывно.

При этом на практике отделение земельного участка как недвижимые вещи все-таки произошло при доминате, что ускорило развитие гражданского оборота в Риме.

Далее рассмотрим генезис законодательства в отношении земельных участков в праве России. На протяжении всей истории России земельный вопрос был самым острым и тревожным, поскольку нерешенность прежде всего земельного вопроса привело к трем революциям и Гражданской войне 1918-1922 годов.

Развитие понятия и правового регулирования земельного участка в Древней Руси характеризуется тем, что в наличии разного рода ограничений или возможностях использования земельного участка в гражданском обороте. В связи с этим отношения, возникающие по поводу земельных участков, носили сугубо классовый характер. Так, право собственности на земельные участки делилось на княжескую, монастырскую (церковную) и боярскую (помещичью).

Однако как утверждает Н.С. Мустакимов «в Русской Правде нет постановлений по определению способов приобретения, объема и порядка передачи прав поземельной собственности, за исключением усадьбы (двора)» [7]. Также он отмечал, что в эпоху Русской Правды нет указаний на существование института частной поземельной собственности. Также в Древней Руси еще не были сформированы положения нормативных актов, обеспечивающих четкое деление земель на государственную, корпоративную (церковную) и частную.

Далее по мере развития экономических отношений в России значимость земли как особого вида имущества неуклонно повышалась. Соответственно государство регулировало отдельные стороны земельно-правовых отношений. Так, в эпоху Петра Ⅰ стал активно проявляться гражданский оборот земель, следствием чего стал меняться правовой режим земли, которая стала причисляться к «недвижимому имуществу».

К 18 веку было полностью сформировано понятие и признаки земельных наделов, которые передавались в собственность служилому сословию. В связи с этим было сформировано монопольное право дворян на обладание земельными наделами (поместьями).

В этом отношении данные объекты больше имели признаки единого недвижимого комплекса нежели земельных участков, поскольку вышеупомянутый принцип superficies solo cedit был характерен для таких правоотношений.

Таким образом, на начальном этапе развития гражданского права в России не существовало единого понятия земельного участка и не были определены его характерные признаки и особенности.

Разные правовые источники по-разному определяли нечто похожее на земельные участки, которые именовались землей, земельным наделом, поместьем, вотчиной. Не было разделение форм собственности на земельные участки.

Далее в 19-20 веке происходят кардинальные изменения в правовом регулировании земельного участка в России. Российское имперское законодательство было развитым и взяло самые передовые наработки римского права.

При этом гражданское законодательство Российской империи согласно законам, того времени было глубоко сословным.

После Октябрьской революции первым нормативным правовым актом был Декрет «О земле». Данный декрет получил название ленинского. Положения Декрета регулировали отношения, связанные с отменой частной собственности на землю, приоритетное использование ее пролетариатом и трудящимися [8].

В связи с этим помещичьи имения, равно как все земли удельные, монастырские и церковные, согласно Декрету «О земле» перешли в распоряжение государства. Как пишет Н.Ю. Чаплин, указанным актом была отменена частная собственность на землю с установлением единой государственной собственности на землю, при этом земли самих крестьян конфискации не подлежали [9]. Отсюда данный декрет положил основу для построения социалистического управления земельной собственностью в СССР.

Одновременно с нормативными правовыми актами, устанавливающими правовой статус земельных участков, принимались акты, устанавливающие порядок владения, пользования и распоряжения земельными участками.

В Гражданском кодексе РСФСР (далее – ГК РСФСР) было закреплено, что «земля является достоянием государства и не может быть предметом частного оборота, владение землею допускается только на правах пользования, с отменой частной собственности на землю деление имуществ на движимые и недвижимые упразднено» [10].

В дополнение вышеизложенному в ГК РСФСР было закреплено, что «земля, недра, леса, воды, железные дороги общего пользо- вания, их подвижной состав и летательные аппараты могут быть исключительно собственностью государства».

Согласно ГК РСФСР формами права собственности на земельные участки были признаны: государственная, общественная и колхозно-кооперативная собственность.

Исходя из этого земельные участки могли находится у граждан СССР на праве пожиз- ненного наследуемого владения и права постоянного бессрочного пользования.

После распада Советского государства в законодательство нового государства – Российской Федерации вносятся кардинальные изменения, которые устанавливают частную собственность на земельные участки, создают механизм ее приватизации.

Данный этап характеризуется следующими изменениями в правовом регулировании земельных участков:

• 1)    в связи с тем, что в 90-е годы 20 столетия был осуществлен переход к рыночной экономике, правовое регулирование земельного участка подверглось изменениям, среди которых необходимо отметить законодательное закрепление частной собственности наряду с государственной собственностью;

• 2)    также были приняты законы Российской Федерации, регламентирующие порядок приватизации земельных участков, находящихся в государственной собственности.

В этой связи особое место среди законов Российской Федерации, которые были приняты необходимо отметить прежде всего ГК РФ. В этом плане важное юридическое значение имеет первая часть ГК РФ. Изначально в пункте 1 статьи 130 ГК РФ было закреплена формулировка о том, что недвижимой вещью являются земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

В связи с этим было сформировано отвечающее духу времени гражданское законодательство, регулирующее понятие и общую характеристику земельного участка как ком- плексного правового понятия.

Таким образом, на правовое регулирование земельного участка в гражданском праве России существенно повлияло римское право. Так, деление вещей на движимое и недвижи- мое, на манципируемые и неманципируемые, принцип superficies solo cedit, определение форм собственности на землю было определено римским правом.

Также наиболее существенно на развитие гражданского законодательства в сфере регулирования земельного участка повлияла дореволюционная правовая наука, которая закрепила институт вещного права в России, в том числе правомочия собственника земельного участка, определила возможности гражданского оборота земельных участков для большинства населения России.

Следующим этапом в развитии данных правоотношений является Советский период. Правовое регулирование земельного участка подверглось существенным изменениям. Была на законодательном уровне закреплена система государственной собственности на землю.

Важным периодом в истории правового регулирования земельного участка занимает современный период, когда земельный участок как объект гражданского права стал рассматриваться как недвижимая вещь, которая может находится в частной собственности.