Господдержка обманутых дольщиков. Санация, взаимодействие с сюрвейером - механизмы реализации имущественных прав обманутых дольщиков

Результаты поиска информации по словосочетанию «обманутые дольщики» тревожат: «Красноярские обманутые дольщики, которые в середине сентября устроили акцию протеста напротив администрации губернатора, записали видеообращение к президенту Владимиру Путину с просьбой о помощи» 1, «Дольщики проекта ЖК «Первый Николаевский» в Екатеринбурге обвиняют застройщика в незаконном выводе средств» 2, «Сказать, что ситуация с долгостроями в Краснодарском крае очень сложная – ничего не сказать. В одной только кубанской столице больше тридцати домов, в которые новоселы не вселились вовремя. Есть проблемные объекты и в Анапе, Новороссийске, Сочи, других городах» 3. Подобных сообщений не одно или два, а десятки.

ЖК «Европейский» (Ростов-на-Дону), ЖК «МАРЗ» (Балашиха), ЖК «Академ РиверСайд» (Челябинск), ЖК «Терлецкий парк», ЖК «Царицыно» и ЖК «Московские окна» (Москва), ЖК «Кувшиново» (Вологда), ЖК «ТРИО» и ЖК «Новая Каменка» (Санкт-Петербург), ЖК «Березовая роща» (Раменское), ЖК «Серебряный ручей» (микрорайон Дема-9 в Уфе), ЖК «Верона» (Ар- хангельская область), жилой дом в ЖК «Зеленый остров» (Архангельская область), ЖК «Южный» (Краснодарский край), жилой дом в комплексе «Изумрудная долина» (Красноярский край), ЖК «Московска-2» (Омская область), ЖК «Родниковый край» (Удмуртская Республика) – это только малая часть проблемных объектов.

По информации Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации (далее – Минстрой России), по состоянию на сентябрь 2017 года насчитывалось 830 проблемных объектов долевого строительства в более чем 70 субъектах Российской Федерации 4, однако анализ и уточнение данных сайта Минстроя России 5, выполненные автором настоящей статьи, привели к представленным в таблице результатам (см. с. 37).

Распоряжением Правительства Российской Федерации от 26 мая 2017 года № 1063-р [1] была утверждена обязанность субъектов Российской Федерации представлять в Минстрой России региональные планы-графики («дорожные карты») по осуществлению мер по решению проблем граждан, включенных в реестр обманутых дольщиков. Ответственными за их реали-

Количество граждан, включенных в реестр обманутых дольщиков, и проблемных объектов в регионах России

№ п/п	Регион	Количество
		граждан в реестре	проблемных объектов жилищного строительства
1	Республика Татарстан	5 672	36
2	Свердловская область	4 192	18
3	Москва	4 019	34
4	Самарская область	3 768	42
5	Саратовская область	2 971	24
6	Омская область	2 189	21
7	Московская область	1 802	24
8	Красноярский край	1 303	12
9	Ростовская область	1 214	63
10	Ульяновская область	1 156	8
11	Санкт-Петербург	1 147	21
12	Челябинская область	1 127	29
13	Иркутская область	1 042	13
14	Ивановская область	822	18
15	Краснодарский край	816	60
16	Новосибирская область	811	49
17	Пермский край	738	15
18	Волгоградская область	569	14
19	Амурская область	461	16
20	Ленинградская область	343	11
21	Калининградская область	335	13
22	Томская область	317	16
23	Нижегородская область	314	15
24	Республика Дагестан	305	10
25	Удмуртская Республика	304	6
26	Республика Северная Осетия-Алания	293	8
27	Республика Саха (Якутия)	281	16
28	Вологодская область	278	15
29	Ярославская область	269	21
30	Брянская область	264	4
31	Республика Калмыкия	244	5
32	Рязанская область	228	10
33	Калужская область	226	13
34	Ставропольский край	209	4
35	Республика Башкортостан	192	10
36	Астраханская область	182	2
37	Липецкая область	182	5
38	Тамбовская область	153	5
39	Смоленская область	152	2

40 Архангельская область 141 10 41 Тверская область 133 6 42 Забайкальский край 131 5 43 Приморский край 130 8 44 Белгородская область 121 3 45 Кировская область 119 8 46 Тюменская область 110 5 47 Алтайский край 85 3 48 Ханты-Мансийский автономный округ-Югра 83 8 49 Республика Алтай 80 2 50 Оренбургская область 72 6 51 Владимирская область 67 3 52 Республика Адыгея 59 4 53 Кемеровская область 53 2 54 Хабаровский край 49 8 55 Чувашская Республика 45 1 56 Тульская область 43 7 57 Республика Карелия 40 2 58 Республика Марий Эл 37 3 59 Воронежская область 25 7 60 Республика Хакасия 20 1 61 Новгородская область 18 1 62 Костромская область 16 2 63 Республика Бурятия 15 6 64 Пензенская область 14 2 65 Республика Тыва 14 1 66 Псковская область 10 1 67 Курганская область 7 1 68 Республика Коми 7 1 69 Камчатский край 6 1 70 Ямало-Ненецкий автономный округ 1 3 71 Курская область 0 1 ИТОГО 42 641 830 зацию назначены заместители губернаторов. Глава ведомства Михаил Мень заявил, что подготовка дорожных карт и их корректировка заняли 2 месяца, по итогам насчитывается более 40 000 обманутых дольщиков 6.

В соответствии с планами-графиками, находящимися в открытом доступе, из 830 объектов строительства 139 планируется завершить уже в 2017 году, 187 – в 2018 году, 160 – в 2019 году, остальные – позднее. Есть часть объектов (228), сроки достройки которых пока не обозначены. Несмотря на то, что по утверждению М. Меня по каждому такому объекту прописан алгоритм решения, конкретные даты сдачи домов не названы. Анализируя возможные причины проблем достройки, приходим к выводу о том, что дело не только в финансировании и поиске инвестора и застройщика, но и в несоответствии начатого строительства техническим требованиям градостроительного законодательства.

Обзор существующего законодательства

Социальная напряженность, обусловленная спорами, возникающими по поводу договоров по привлечению денежных средств граждан для строительства жилых домов и иных объектов недвижимости, требовала серьезного системного вмешательства достаточно давно. Новационными в этом плане стали 2013–2014 годы:

• •    с 2014 года начали действовать поправки в Федеральный закон № 294 [2], касающиеся обеспечения исполнения обязательств застройщиков по передаче жилых помещений дольщикам;

• •    приказом Министерства регионального развития Российской Федерации от 20 сентября 2013 года № 403 [3] установлены требования отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, к числу пострадавших;

• •    Федеральным законом от 12 июля 2011 года № 210-ФЗ вносятся изменения в закон «О несостоятельности (банкротстве)» [4] – с декабря 2015 года нормами закона установлен приоритет требований граждан – участников долевого строительства к застройщику в рамках процедуры банкротства перед удовлетворением требований иных кредиторов;

• •    сложившаяся практика Верховного Суда Российской Федерации по вопросам, связанным с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, в том числе процессуального права, признания права

собственности при участии в долевом строительстве, компенсации морального вреда и ответственности за нарушение договора участия в долевом строительстве, расторжения договора участия в долевом строительстве, защищает сторону дольщиков;

• •    5 сентября 2017 года Правительство Российской Федерации внесло в Государственную Думу Федерального Собрания Российской Федерации законопроект о налоговых льготах при долевом строительстве. Документ освобождает от обложения НДФЛ доходы физических лиц, полученные ими в виде возмещения за счет средств компенсационного фонда долевого строительства, одновременно при налогообложении застройщиков должны учитывается расходы, понесенные ими на уплату взносов в компенсационный фонд.

Существенно важными являются Федеральный закон от 3 июля 2016 года № 304-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 304-ФЗ), Федеральный закон от 29 июля 2017 года № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан – участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 218-ФЗ) и ряд других нормативных актов.

Основные положения Закона № 304-ФЗ применяются с 1 января 2017 года (в отношении отдельных норм установлены иные сроки вступления или начала применения). Особенно важным, несомненно, является то, что не все новые нормы применяются ко всем проектам, реализуемым по договорам участия в долевом строительстве (далее также – ДДУ), некоторые из нововведений подлежат применению только в случае, если до указанных в Законе № 304-ФЗ дат (1 января и 1 июля 2017 года) застройщиком не будет заключен ДДУ с первым участником долевого участия в строительстве.

Независимо от того, когда заключен первый ДДУ (до даты введения в действие изменений в Федеральный закон от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»; далее – Закон № 214-ФЗ или после), за счет взносов застройщиков формируется компенсационный фонд, средства которого используются для защиты прав дольщиков в случае банкротства застройщиков. С февраля по июль 2017 года проект о порядке управления фондом претерпел радикальные перемены, и был принят Закон № 218-ФЗ.

Таким образом, новеллы закона № 214-ФЗ, применяемые с 1 января 2017 года, подразделяются следующим образом:

• 1)    распространяющиеся на отношения, связанные с привлечением денежных средств дольщиков, если первый ДДУ заключается после 1 января 2017 года;

• 2)    распространяющиеся на все остальные отношения (независимо от даты заключения первого ДДУ).

В числе наиболее значимых для первой группы новелл можно отметить следующие положения:

• •    в части регулирования отношений при строительстве многоквартирных домов действие закона в равной степени распространяется на отношения при строительстве жилых домов блокированной застройки, состоящих из трех и более блоков (таунхаусы) (ч. 2.3 ст. 1 Закона № 214-ФЗ);

• •    установлен ряд специальных требований к застройщику для приобретения

права привлекать денежные средства граждан (части 2–2.3 ст. 3 Закона № 214-ФЗ), в том числе минимальные требования к уставному капиталу застройщика, отсутствие прав требования третьих лиц, застройщик не внесен в списки недобросовестных;

• •    существенным образом изменились нормы, касающиеся проектной декларации. Согласно новой редакции закона проектная декларация «является официальным документом, удостоверяющим факты, влекущие за собой юридические последствия для застройщика» (ч. 1 ст. 19).

Новеллы законодательства включают нормы, действующие независимо от даты заключения первого ДДУ, а именно:

• •    установлен порядок внесения изменений в проектную декларацию. Поскольку в Законе № 304-ФЗ прямо не указаны особенности применения статьи 19 Закона № 214-ФЗ в зависимости от даты заключения первого ДДУ, предполагаем, что изменения, касающиеся проектных деклараций (исключая специальные оговорки об их применении перед заключением первого ДДУ), применимы ко всем правоотношениям с 1 января 2017 года;

• •    застройщик имеет право рекламировать объекты, строящиеся с привлечением средств дольщиков, только после получения заключения уполномоченного органа о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям Закона № 214-ФЗ ⁷;

• •    в обязательном порядке для застройщика обозначены требования о размещении информации о его деятельности на официальном сайте застройщика (ст. 3.1 Закона № 214-ФЗ), в частности, разрешение на ввод в эксплуатацию объектов, в строительстве которых застройщик прини-

• мал участие в течение 3-х лет, аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности (п. 6 ч. 2 ст. 20, к которой отсылает п. 2 ч. 2 ст. 3.1 и ч. 4 ст. 18 Закона № 214-ФЗ), исходно-разрешительная документация и правоустанавливающие документы на землю, информация о применяемых способах обеспечения исполнения обязательств застройщика, фотографии строящегося дома, отражающие текущее состояние (ход) строительства (создания) и т. д.;

• •    сроки раскрытия информации, указанной в статье 3.1. Закона № 214-ФЗ: при заключении первого ДДУ в течение 5 рабочих дней после получения заключения от уполномоченного органа о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям Закона № 214-ФЗ; при внесении изменений в ранее раскрытую на сайте застройщика информацию – в течение 5 рабочих дней после внесения таких изменений (части 3 и 4 ст. 3.1 Закона № 214-ФЗ);

• •    расширен перечень обязательных условий для ДДУ (п. 1 ч. 4 ст. 4 Закона № 214-ФЗ). Условия ДДУ должны соответствовать информации, включенной в проектную декларацию на дату его заключения (ч. 4.1 ст. 4 Закона № 214-ФЗ). Закреплено требование к Правительству Российской Федерации издавать обязательные для сторон ДДУ правила заключения и исполнения договора (ч. 2 ст. 4 Закона № 214-ФЗ);

• •    внесены изменения, касающиеся оплат и формирования цены ДДУ как произведение цены единицы об-

• щей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства 8. Оплата по договору проводится только после государственной регистрации ДДУ или договора цессии, если цедентом является юридическое лицо (ст. 5, ч. 3 ст. 11 Закона № 214-ФЗ);

• •    конкретизированы требования к страховым компаниям и банкам, обеспечивающим исполнение застройщиком обязательств по передаче квартир дольщикам;

• •    расширен и уточнен перечень целей, на которые застройщик вправе расходовать средства, поступающие не только непосредственно на строительство дома (ст. 18 Закона № 214-ФЗ). Спорным, на наш взгляд, является новая формулировка, касающаяся технологического присоединения (п. 4 ч. 1 ст. 18 Закона № 214-ФЗ): «строительство, реконструкция в границах земельного участка, правообладателем которого является застройщик , сетей инженерно-технического обеспечения, необходимых для подключения (технологического присоединения) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости к данным сетям инженерно-технического обеспечения, если это предусмотрено соответствующей проектной документацией». Очевиден риск нецелевого использования средств дольщиков на оплату расходов на прокладку (реконструкцию) застройщиком в рамках строительства многоквартирного дома инженерных сетей, расположен-

• ных за пределами границ принадлежащего застройщику земельного участка. При такой законодательной норме застройщику потребуется дополнительно оформлять правоотношения с владельцами смежных участков (договоры аренды, сервитуты);

• •    основным условием расходования средств на цели возведения социальных объектов является передача таких объектов после ввода в эксплуатацию в долевую собственность участников долевого строительства либо безвозмездная передача их в государственную или муниципальную собственность;

• •    введены дополнительные нормы, касающиеся как возложения ответственности на застройщика, так и освобождения от нее (статьи 6 и 7 Закона № 214-ФЗ).

Изменения, применяемые с 1 июля 2017 года независимо от даты заключения первого ДДУ:

• 1)    введен Единый реестр застройщиков (ст. 23.1 Закона № 214-ФЗ). Обязанность по размещению информации в единой информационной системе жилищного строительства, предусмотренная статьей 23.1 (в редакции Закона № 218-ФЗ), возникает с 1 января 2018 года;

• 2)    закон в новой редакции предусматривает возможность получения застройщиком средств от участника долевого строительства посредством их размещения на счетах эскроу (как способ оплаты по договору и способ обеспечения исполнения обязательств) (статьи 15.4 и 15.5 Закона № 214-ФЗ).

Отметим, что Законом № 304-ФЗ закреплены обязательные единые требования к договору долевого участия в строительстве и требование, согласно которому застройщик должен вести отдельный учет средств по каждому объекту.

Проанализированные законодательные акты направлены на реализацию проектов долевого участия в строительстве и обе- спечение граждан, вложивших собственные средства в строительство, жильем. Но реальная помощь предусматривается для граждан, попавших в реестр обманутых дольщиков. Критерии для занесения в реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, определены приказом Министерства регионального развития Российской Федерации от 20 сентября 2013 год № 403 [3]:

• 1)    строительство многоквартирного дома прекращено или приостановлено на срок более девяти месяцев на основании решения уполномоченных на выдачу разрешений на строительство федерального органа исполнительной власти, органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления;

• 2)    строительство многоквартирного дома приостановлено на основании решения уполномоченных на выдачу разрешений на строительство федерального органа исполнительной власти, органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан гражданину;

• 3)    просрочка исполнения перед гражданином обязательств по сделке более чем на девять месяцев (в том числе по незаключенным договорам или недействительным сделкам, обязательства по которым со стороны гражданина исполняются (исполнены);

• 4)    строительство многоквартирного дома, в отношении которого выдано заключение уполномоченных органов о несоответствии процессов строительства многоквартирного дома требованиям технических регламентов , проектной документации, иным обязательным требованиям, а также техническим условиям подключения объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, пре-

• пятствующее вводу дома в эксплуатацию и очевидно свидетельствующее о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства;

• 5)    прекращение права владения и пользования земельным участком застройщика и (или) иных лиц, привлекавших денежные средства гражданина, и (или) прекращение действия документов, подтверждающих право строительства на указанном земельном участке, в случае если наступление указанных обстоятельств очевидно свидетельствует о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства;

• 6)    признание гражданина потерпевшим в соответствии с постановлением следователя, дознавателя или решением суда в соответствии с уголовно-процессуальным законодательством Российской Федерации в рамках возбужденного уголовного дела по факту нарушения прав и интересов граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов;

• 7)    вступление в законную силу приговора суда , в соответствии с которым установлена вина лиц, выполнявших управленческие, организационно-распорядительные или административно-хозяйственные функции в организации, которая являлась застройщиком, и (или) иным лицом, привлекшим денежные средства двух и более граждан в отношении одного и того же объекта долевого строительства, расположенного в составе многоквартирного дома, и указанные граждане в установленном порядке признаны потерпевшими;

• 8)    установление в судебном порядке факта привлечения застройщиком или иным лицом денежных средств граждан для строительства многоквартирного дома в отношении одного и того же объекта долевого строительства , расположенного

в составе многоквартирного дома, денежных средств двух и более граждан по заключенным с ними договорам, если указанные договоры в установленном порядке не расторгнуты (не признаны судом недействительными), а обязательства застройщика или иного лица, привлекшего денежные средства граждан для строительства многоквартирного дома, перед указанными гражданами по передаче объекта долевого строительства либо по выплате соответствующей компенсации в денежной форме в связи с невозможностью передачи объекта долевого строительства не исполнены;

• 9)    ликвидация лица, привлекшего денежные средства гражданина для строительства многоквартирного дома, либо проведение в отношении лица, привлекшего денежные средства гражданина для строительства многоквартирного дома, процедуры банкротства или ликвидации домов и иных объектов недвижимости.

Причин отказа во включении в реестр немного:

• •    несоответствие названным критериям;

• •    неполный комплект представленных документов;

• •    исполнение застройщиком всех обязательств;

• •    строительство многоквартирного дома на земельном участке, не предназначенном для этих целей.

В реестр обманутых дольщиков не включаются лица, которые после 17 июня 2010 года вложил деньги в строительство многоквартирного дома не на условиях договора долевого участия.

Процедурно процесс завершения строительства закреплен Федеральным законом от 29 декабря 2015 года № 391-ФЗ [9], которым внесены значительные изменения в параграф 7 9 главы IX Федерального закона от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности» (далее – Закон № 127-ФЗ).

⁹ Параграф 7 «Банкротство застройщиков» введен Федеральным законом от 12 июля 2011 года № 210-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

Изменения предусматривают возможность возмездной передачи имущества и обязательств застройщика-банкрота иному (новому) застройщику-приобретателю. В качестве встречного представления приобретатель исполняет за застройщика полученные от него в порядке перевода долга обязательства перед участниками строительства по передаче жилых помещений (ст. 201.15-1 Закона № 127-ФЗ) 10. Приобретателю будут передаваться объекты незавершенного строительства и права на земельные участки, предназначенные для размещения этих объектов. При наличии у застройщика нескольких недостроенных объектов имущество и обязательства могут передаваться как одному, так и нескольким приобретателям.

Возможность достройки жилого дома посредством создания участниками строительства (дольщиками) жилищностроительного кооператива (далее – ЖСК), сохранена (ст. 201.10 Закона № 127-ФЗ).

Процедура реализации прав дольщиков предусмотрена статьями 201.10 «Погашение требований участников строительства путем передачи объекта незавершенного строительства», 201.15-1 «Особенности урегулирования обязательств застройщика перед участниками строительства» и 201.15-2 «Передача имущества и обязательств застройщика» Закона № 127-ФЗ (в редакции Федерального закона № 189-ФЗ [12]).

В ходе финансового оздоровления, внешнего управления, конкурсного производства в случае наличия у застройщика объекта незавершенного строительства (далее также – ОНС) арбитражный управляющий обязан вынести на рассмотрение собрания участников строительства вопрос об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований посредством передачи прав застройщика на ОНС и земельный участок созданному участниками строительства ЖСК или иному спе- циализированному потребительскому кооперативу (далее – СПК).

В состав материалов, подлежащих рассмотрению собранием участников строительства, включается заключение арбитражного управляющего о возможности или невозможности передачи ОНС (в том числе технической и финансовой), сведения о степени готовности объекта незавершенного строительства, сведения о размерах финансирования и сроках, необходимых для завершения строительства ОНС, сведения о сумме денежных средств, подлежащей внесению участниками строительства и (или) третьими лицами для погашения требований кредиторов по текущим платежам, требований кредиторов первой и второй очередей и требований кредиторов, не являющихся участниками строительства, по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на ОНС и земельный участок, отчет об оценке прав застройщика на ОНС и земельный участок, проект решения о создании ЖСК или СПК.

Передача застройщиком ОНС участникам строительства может быть осуществлена при одновременном соблюдении следующих условий:

• 1)    стоимость прав застройщика на ОНС и земельный участок не превышает более чем на 5 процентов совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр;

• 2)    принятие решения тремя четвертями голосов кредиторов четвертой очереди, за исключением участников строительства – юридических лиц, о согласии на передачу ОНС либо о внесении на депозитный счет арбитражного суда денежных средств, если стоимость прав застройщика на ОНС и земельный участок превышает 5 процентов от совокупного размера требований. Эти средства вносятся участниками строительства пропорционально размеру их требований, если иное не установлено решением собрания участников строительства;

• 3)    при определении размера требований участников строительства, включенных в реестр требований о передаче жилых помещений, также учитывается размер убытков в виде реального ущерба – разницы между стоимостью жилого помещения (определенной на дату введения процедуры), которое должно было быть передано участнику строительства, и суммой денежных средств, уплаченных по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) стоимостью переданного застройщику имущества (определенной договором, предусматривающим передачу жилого помещения) (ст. 201.5 Закона № 127-ФЗ в редакции Федерального закона № 236-ФЗ [11]);

• 4)    имущества, которое остается у должника после передачи объекта незавершенного строительства, достаточно для погашения текущих платежей, связанных с судебными расходами по делу о банкротстве;

• 5)    в реестре требований кредиторов отсутствуют требования кредиторов, не являющихся участниками строительства, по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на ОНС и земельный участок, либо указанные кредиторы согласились на передачу ОНС, либо на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства;

• 6)    после завершения строительства конкретного ОНС жилых помещений в нем достаточно для удовлетворения требований всех участников строительства в отношении конкретного объекта строительства ¹¹;

• 7)    объект незавершенного строительства принадлежит застройщику на праве собственности, земельный участок, на котором находится объект незавершенного строительства, принадлежит застройщику на праве собственности или на ином имущественном праве;

• 8)    участниками строительства принято решение о создании ЖСК или СПК.

Организация (новый застройщик), которая планирует стать приобретателем, направляет заявление о намерении с подтверждающими документами 12 о возможности финансирования завершения строительства (сведения о собственных средствах и размерах финансирования, необходимого для окончания строительства) в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, арбитражному управляющему.

При урегулировании обязательств застройщика применяется возмездная передача его имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств иному застройщику, который будет являться приобретателем. В качестве встречного представления приобретатель исполняет за застройщика полученные от него в порядке перевода долга обязательства перед участниками строительства по передаче жилых помещений.

Арбитражный управляющий в установленный законом срок обязан представить в арбитражный суд и лицу, имеющему намерение стать приобретателем, следующие сведения:

• 1)    расчет суммы, необходимой для погашения задолженности по текущим платежам и требований кредиторов первой и второй очередей, и сведения об общем размере задолженности, сведения о стоимости прав застройщика на ОНС и земельный участок и сведения о стоимости имущества застройщика, которое остается у него после передачи объекта незавершенного строительства;

• 2)    соотношение стоимости прав застройщика на ОНС и земельный участок и совокупного размера требований участников строительства, включенных в реестр;

• 3)    в случае передачи приобретателю од-

• новременно нескольких ОНС и земельного участка либо земельных участков также представляются сведения о соотношении совокупной стоимости прав застройщика на такие объекты и земельный участок либо земельные участки и совокупного размера требований участников строительства, включенных в реестр.

Исполнительный орган, уполномоченный Правительством Российской Федерации, представляет в арбитражный суд заключение о возможности или невозможности передачи имущества и обязательств застройщика лицу, имеющему намерение стать приобретателем.

По результатам рассмотрения заявления о намерении арбитражный суд выносит определение либо об удовлетворении заявления о намерении в случае соблюдения всех условий, предусмотренных Законом № 127-ФЗ, либо об отказе в удовлетворении заявления о намерении в случаях несоблюдения таких условий.

В определении арбитражного суда об удовлетворении заявления о намерении в обязательном порядке указываются:

• 1)    наименование приобретателя и его ОГРН и ИНН;

• 2)    размер требований кредиторов и срок перечисления приобретателем денежных средств на специальный банковский счет застройщика в установленном порядке;

• 3)    соотношение стоимости прав застройщика на ОНС и земельный участок и совокупного размера требований участников строительства, включенных в реестр, размер денежных средств и срок их перечисления приобретателем на основной счет застройщика в случае, если такая обязанность возникает у приобретателя, или размер требований приобретателя, подлежащих включению в реестр требований кредиторов (п. 4 ст. 201.15-1 Закона № 127-ФЗ);

• 4)    сведения, идентифицирующие объект незавершенного строительства и зе-

• мельный участок и иную необходимую для перечисления приобретателем денежных средств на соответствующий счет застройщика информацию.

На основании определения суда о передаче приобретателю имущества и обязательств застройщика требования участников строительства, исполнение обязательств перед которыми передано приобретателю, исключаются арбитражным управляющим из реестра требований кредиторов и реестра требований о передаче жилых помещений. Требования участников строительства в части, не погашенной в результате передачи приобретателю имущества и обязательств, удовлетворяются соответственно в составе требований кредиторов третьей и четвертой очередей. На основании определения арбитражного суда о передаче приобретателю имущества и обязательств застройщика осуществляется государственная регистрация перехода прав на ОНС и земельный участок, при этом арбитражный управляющий включает сведения о застройщике, приобретателе, ОНС и земельном участке в Единый федеральный реестр сведений о банкротстве.

Банки-санаторы

После разрешения юридических вопросов начинается подготовка бюджета завершения строительства проблемного объекта. Здесь наблюдается некое юридическое несоответствие. Согласно пункту 7 статьи 201.15-1 Закона № 127-ФЗ 13 вместе с заявлением о намерении приобретателем представляется документ о возможности финансирования завершения строительства ОНС (сведения о собственных средствах и размерах финансирования, необходимого для завершения строительства ОНС). В то же время проблемные стройки требуют достаточно серьезных вложений, учитывая в том числе наличие долгостроев, риски исполнения технических условий, соответствие исходно-разрешительной документа- ции и проекта действующим нормативным документам. Очевидно, что инвестор может планировать использование как собственных, так и заемных средства, но привлечению заемных средств, как правило, предшествует технический и финансовый аудит предполагаемого застройщика. В связи с этим на этапе оформления документов по передаче проблемного актива новому застройщику действуют предварительные договоренности, касающиеся инвестирования.

Санатор проводит аудит компании-застройщика, выделяет активы и обязательства, связанные с проблемным объектом, на отдельный баланс. Аудит, в свою очередь, должен показать, достаточно ли у компании активов для завершения строительства и исполнения всего объема обязательств. Возможны два сценария:

• 1)    если активов хватает, то впоследствии права требования на непроданные квартиры передаются санатору и начинается подготовка бюджета завершения строительства проблемного объекта, также определяется потребность в дополнительном финансировании, необходимом для завершения строительства дома. Под поручительство санатора эта потребность закрывается привлечением кредитных средств банка и в залог прав требования на непроданные квартиры. На объект привлекается технический заказчик, и идет завершение строительства объекта с продажей оставшихся квартир. Квартиры передаются дольщикам, санатор гасит кредиты застройщика в рамках бюджета проекта;

• 2)    если активов у застройщика не хватает, то санатору на льготных условиях передаются полностью права на новый объект (как здание, так и участок под ним) ¹⁴. Именно передача в собственность земельных участков, имеющих хорошее местоположение, привлекает новых инвесторов к достройке проблемного объекта.

После технического аудита проводится анализ бюджета стройки и потребности в дофинансировании, готовится совместный бюджет завершения строительства проблемного объекта (строительства нового объекта), определяется потребность в дополнительном финансировании. Планируется выделение кредитной линии, в залоге у банка оказываются как непроданные квартиры в проблемном объекте, так и весь объем квартирного фонда в новом объекте.

Результатом санации по такой схеме является безусловное завершение строительства проблемных объектов и исполнение обязательств застройщика перед дольщиками по передаче квартир под управлением санатора и за счет привлеченных им средств.

По аналогичной схеме в нашей стране осуществляется строительство не только проблемных жилых домов, но и с «нуля». Основные правила для создания условий по предоставлению финансирования следующие:

• •    полный пакет исполнительной и рабочей документации;

• •    собственная доля застройщика в участии в проекте;

• •    начальный этап работ по проекту (котлован, стена в грунте, водоотведение).

До начала финансирования проводятся подтверждение бюджета проекта, фактически произведенных затрат, экспертиза исполнительной и рабочей документации и проекта на предмет соответствия действующим нормативным документам. За весь период строительства осуществляется периодический (ежеквартальный) мониторинг хода строительства (проверка освоения кредитных средств, соблюдения графика строительства и качества выполнения работ).

В случае предоставления кредита компании-дольщику кредитные средства направляются на оплату прав по ДДУ с последующим контролем их использования застройщиком на строительство объекта.

¹⁴ В России это самая распространенная схема достройки объектов.

Важно, что все расчеты, связанные со строительством проекта и реализацией площадей (сдачей в аренду), проводятся по счетам заемщика, открытым в банке.

Подтверждение бюджета, фактических вложений, качества строительства и мониторинг проекта, помимо сотрудников банка, проводятся независимыми сюрвейерскими компаниями.

Сюрвейер, эксперт, оценщик

Как видно из изложенного, услуги независимого консультанта-оценщика требуются на разных этапах проблемного строительства, а именно:

• 1)    во время процедуры банкротства застройщика арбитражный управляющий выносит на рассмотрение собрания участников строительства вопрос о погашении требований посредством передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному участниками строительства ЖСК. На основании данных о степени готовности ОНС оценщиком готовится отчет об оценке прав застройщика на ОНС и земельный участок;

• 2)    при установлении размера денежного права требования участника строительства оценщиками рассчитывается размер убытков в виде реального ущерба, причиненного нарушением обязательства застройщика по передаче жилого помещения. При этом необходимо учитывать, что превышение суммы денежных средств, уплаченных по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) стоимости переданного застройщику имущества над стоимостью жилого помещения (определенной на дату введения процедуры, применяемой в деле о банкротстве к застройщику, в рамках которой предъявлено требование участника строительства), которое должно было быть передано участнику строительства, не может являться основанием для снижения размера денежных требований участника строительства;

• 3)    при техническом и финансовом ау-

• дите проводятся анализ и оценка рисков по наличию необходимой разрешительной документации и исполнению требований надзорных органов, плановых сроков строительства;

• 4)    при исследовании графиков строительства, финансирования объекта, освоения денежных средств сюрвейером анализируются и аргументируются причины отклонений от изначально согласованных (в случае выявления таких отклонений) данных, проводится комплексная оценка, обосновываются перенос сроков завершения работ, а также возможные в связи с этим риски. Дополнительно осуществляются оценка сроков завершения работ по проекту, оценка риска дальнейшего отставания от графика.

Серьезный экономический блок связан с проверкой адекватности стоимости строительства объекта и расходования денежных средств. Это не только оценка соответствия стоимости выполненных работ рыночным расценкам, но и детальный анализ выполненных объемов работ (как на основании актов выполненных и принятых работ, так и на основании экспертного мнения) в разрезе видов работ (в соответствии с графиком строительства) с начала строительства и за отчетный период.

Сюрвейер проводит анализ фактических расходов по проекту в сравнении с запланированными расходами и дает оценку соответствующих рисков увеличения стоимости проекта. Такое исследование не может не затронуть оценку достаточности затрат для завершения инвестиционного проекта, заложенных в бюджет строительства объекта, и оценку влияния предполагаемых изменений в проекте на бюджет затрат, включая оценку вероятности увеличения бюджета проекта и количественную оценку такого увеличения на дату проведения аудита и оценки.

При комплексном аудите необходим детальный анализ фактических затрат на передачу в монтаж, монтаже оборудования, его испытание и пуско-наладке в соответ- ствии с графиком строительства с начала строительства и за отчетный период. Выводы для санации приводятся с указанием стоимости и объема смонтированного оборудования и процента от запланированных финансов и объемов.

Таким образом, при полноценной, обобщающей оценке инвестиционного проекта строительства комплексная экспертиза предполагает следующее:

• 1)    детальный анализ фактических прочих затрат на строительство объекта (на основании актов выполненных и принятых работ) в разрезе таких статей, как:

• •    подготовка территории строительства;

• •    проектные работы;

• •    работы по инженерным изысканиям;

• •    технический надзор с начала строительства и за отчетный период;

• 2)    мониторинг строительства/модерни-зации инженерных коммуникаций, подъездных путей, систем энерго-, газо-, тепло- и водоснабжения, других инфраструктурных объектов с указанием объема выполненных работ и процента от запланированных объемов;

• 3)    мониторинг выплаты компенсаций и исполнения прочих дополнительных обязательств по проекту с указанием объема выполненных работ и процента от запланированных объемов;

• 4)    проверка и подтверждение целевого использования средств по проекту;

• 5)    оценка обоснованности расходования кредитных и собственных средств на реализацию проекта с указанием прямого утверждения о том, что средства, полученные в рамках кредитного соглашения, были использованы целевым образом согласно условиям кредитного соглашения, либо описание фактов нецелевого использования средств, полученных в рамках кредитного соглашения.

В случае превышения лимита расходования средств по соответствующим разделам в отчете сюрвейера возможны следующие выводы:

• 1)    заключение о необходимости превышения соответствующей статьи проекта;

• 2)    обоснование возможной компенсации (экономии) превышения соответствующей статьи проекта за счет других статей соответствующего этапа проекта при сохранении общего размера финансирования на прежнем уровне и согласовании этих документов санатором.

Грамотный финансовый, технический, юридический мониторинг состояния строительного проекта, в том числе проблемного, прежде всего должен способствовать контролю над деятельностью застройщика, подрядчика и иных участников строительства, обеспечить целевой характер расходования средств и ликвидировать возможность предоставления финансирования в условиях профицита по проекту.

При принятии банком решения о кредитовании проекта регулярный аудит на протяжении всего периода строительства гарантирует квалифицированное техническое управление проектом, что в конечном итоге приводит к разрешению спорных вопросов в текущем режиме, гарантированной и своевременной сдаче объекта строительства, устранению претензий дольщиков.