Государственная кадастровая оценка в Российской Федерации в 2023 году

Федеральный закон от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Федеральный закон № 237-ФЗ), устанавливающий правила определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в Российской Федерации, вступил в силу 1 января 2017 года. Бюджетные учреждения, созданные субъектами Российской Федерации и наделенные полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости (далее – бюджетное учреждение) осуществляют свою деятельность в 85 (из 89) субъектах Российской Федерации.

Согласно положениям конституционных законов об образовании в составе Российской Федерации новых субъектов [2–5] до 1 января 2028 года на территории Донецкой Народной Республики, Луганской народной республики, Запорожской области и Херсонской области нормативными правовыми актами этих субъектов могут быть установлены особенности регулирования земельных и имущественных отношений, в том числе государственной кадастровой оценки, по согласованию с федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным на осуществление нормативного правового регулирования в этой сфере.

В 2022 году в рамках «единого цикла» оценки и единой даты оценки (раз в четыре года, для городов федерального значения – раз в два года по их решению) была проведена государственная кадастровая оценка всех земельных участков на территории 85 субъектов Российской Федерации, в 2023

году проведена государственная кадастровая оценка всех объектов недвижимости (зданий, сооружений, помещений, машиномест, объектов незавершенного строительства).

Кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости. При этом Методическими указаниями о государственной кадастровой оценке, утвержденными приказом Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии от 4 августа 2021 года № П/0336 (далее – Методические указания) установлено, что при определении кадастровой стоимости на базе рыночной кадастровая стоимость объекта недвижимости не может превышать величину его рыночной стоимости, определенной на ту же дату. В связи с этим необходимо обратить внимание на то, что главной задачей государственной кадастровой оценки является не определение возможности правообладателей объектов недвижимости нести соответствующее бремя содержания таких объектов недвижимости и не определение критериев установления уровня такого бремени (определяются налоговым законодательством), а определение экономически обоснованного уровня стоимостной оценки объектов недвижимости по состоянию на определенную дату.

Таким образом, кадастровая стоимость сама по себе не определяет степень налоговой нагрузки на правообладателя объекта недвижимости, несущего обязательства, рассчитываемые с учетом кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость призвана отражать объективный экономический потенциал объектов недвижимости, схожих с тем объектом недвижимости, стоимость которого определяется.

В соответствии со статьей 3 Налогового кодекса Российской Федерации при установлении размера учитывается фактическая способность налогоплательщика к его уплате. Налоги и сборы должны иметь экономическое основание и не могут быть произвольными. В связи с этим степень соответствующей налоговой нагрузки, ее по-сильность и соразмерность должны определяться соответствующими налоговыми ставками, вычетами, льготами в том числе для субъектов малого и среднего предпринимательства, а также иными экономическими условиями, созданными на территории конкретного субъекта Российской Федерации и муниципальных образований. Необходимо отметить, что установление налоговых ставок для земельного налога и налога на имущество осуществляется законодательными (представительными) органами субъектов Российской Федерации.

Федеральным законом от 26 марта 2022 года № 67-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации и статью 2 Федерального закона «О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации» внесены дополнения в пункт 2 статьи 375, пункт 1 статьи 391, пункт 1 статьи 403 части второй Налогового кодекса Российской Федерации, вступившие в силу с 1 января 2023 года и установившие «мораторий» на рост налоговой базы объектов недвижимости в 2023 году.

Также необходимо обратить внимание на то, что Федеральным законом № 237-ФЗ предусмотрен ряд развитых механизмов, направленных на уточнение характеристик объектов недвижимости, а также на изменение кадастровой стоимости как в рамках проведения государственной кадастровой оценки, так и после утверждения результатов определения кадастровой стоимости. В частности, правообладатели объектов недвижимости вправе предоставить в бюджетное учреждение декларации о характеристиках соответствующих объектов недвижимости. В этой декларации содержатся более 70 общих характеристик, которые необходимо отметить правообладателю. Дополнительно владелец может сам внести в декларацию список характеристик, которые, по его мнению, влияют на стоимость объекта. Также правообладатель может приложить к декларации любые документы (или их копии), подтверждающие значения характеристик объекта недвижимости, в том числе отчет об определении рыночной стоимости такого объекта. Статьей 14 Федерального закона № 237-ФЗ установлено, что замечания, связанные с определением кадастровой стоимости, могут предоставляться любыми заинтересованными лицами при размещении в фонде данных государственной кадастровой оценки и на официальном сайте бюджетного учреждения проекта отчета об итогах государственной кадастровой оценки.

Особую роль в системе установления справедливой кадастровой стоимости играют механизмы корректировки кадастровой стоимости в период ее применения. В соответствии со статьей 20 Федерального закона № 237-ФЗ бюджетное учреждение предоставляет разъяснения, связанные с определением кадастровой стоимости, на основании обращения о предоставлении разъяснений, связанных с определением кадастровой стоимости (далее – обращение о предоставлении разъяснений). С обращением о предоставлении разъяснений в бюджетное учреждение вправе обратиться юридические и физические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц. В случае выявления ошибок в ходе рассмотрения обращения о предоставлении разъяснений такие ошибки подлежат исправлению по решению бюджетного учреждения в соответствии со статьей 21 Федерального закона № 237-ФЗ. Дополнительно в соответствии с частью 25 статьи 21 Федерального закона № 237-ФЗ уполномоченным органом субъекта Российской Федерации может быть принято решение о необходимости пересчета кадастровой стоимости в связи с наличием ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости без заявлений об исправлении ошибок.

Многие владельцы недвижимости используют возможность оспорить кадастровую стоимость и установить рыночную стоимость объекта недвижимости в качестве его кадастровой стоимости. В соответствии со статьей 22 Федерального закона № 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде.

Необходимо отметить, что согласно части 2 статьи 22 Федерального закона № 237-ФЗ комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее – комиссия) создается исключительно по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации на усмотрение соответствующего субъекта Российской Федерации (далее – уполномоченный орган). В соответствии с частью 7 статьи 22 Федерального закона № 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость. Заявление об оспаривании может быть подано в комиссию или в суд со дня внесения в Единый государственный реестр недвижи- мости (далее – ЕГРН) сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости до дня внесения в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости такого объекта недвижимости, определенной в результате проведения новой государственной кадастровой оценки или по итогам оспаривания кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном Федеральным законом № 237-ФЗ.

Таким образом, рыночная стоимость объекта недвижимости, указанная в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта, в целях ее установления в качестве кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном статьей 22 Федерального закона № 237-ФЗ, и оспариваемая кадастровая стоимость должны быть определены на одну дату.

В соответствии с частью 9 статьи 22 Федерального закона № 237-ФЗ к заявлению об оспаривании прилагаются:

• 1)    выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости;

• 2)    копия правоустанавливающего документа на объект недвижимости;

• 3)    отчет об оценке рыночной стоимости.

Согласно статье 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Статьей 22.1 установлен вариант внесудебного установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости объекта недвижимости посредством подачи заявления в бюджетное учреждение (с закреплением ответственности бюджетного учреждения за принимаемые решения), причем рыночная стоимость может быть определена независимым оценщиком на любую текущую дату (что является ключевым отличием от подготовки отчета об определении рыночной стоимости объекта недвижимости для целей оспаривания кадастровой стоимости).

Важным условием является так называемая «свежесть отчета» – заявление об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной может быть подано с приложенным к нему отчетом в течение шести месяцев с даты оценки рыночной стоимости соответствующего объекта, которая должна быть указана в отчете. Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета. Все процедуры по подаче заявления и принятия решения по нему для заявителей бесплатны.

До 1 января 2026 года установлен переходный период действия статей 22 и 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ. Это означает, что в 2026 году все субъекты перейдут на применение внесудебного порядка установления кадастровой стоимости в размере рыночной. Вместе с тем субъект Российской Федерации может досрочно перейти на применение порядка установления кадастровой стоимости в размере рыночной, приняв соответствующий нормативный акт с указанием даты перехода. Оба порядка (оспаривание и административное установление рыночной стоимости) не могут применяться в субъекте Российской Федерации одновременно. Применение положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ способствует повышению прозрачности и прогнозируемости рассмотрения заявлений об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, исключению субъективизма при принятии бюджетным учреждением решений по ним, а также снижению административных барьеров при рассмотрении указанных заявлений.

В настоящее время 58 субъектов Российской Федерации перешли и применяют на своей территории новый порядок установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости объекта недвижимости. В остальных субъектах Российской Федерации до окончания переходного периода действует порядок оспаривания кадастровой стоимости в соответствии со статьей 22 Федерального закона № 237-ФЗ путем подачи соответствующего заявления в комиссию или в суд.

Надо отметить, что Федеральной службой государственной регистрации кадастра и картографии (далее – Росреестр) осуществляется разработка проекта федерального закона, предусматривающего внесение изменений в Федеральный закон № 237-ФЗ в части рассмотрения отчетов об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости в соответствии с регламентом, утвержденным уполномоченным органом субъекта Российской Федерации. При этом указанный регламент должен будет включать перечень должностных лиц бюджетного учреждения, ответственных за рассмотрение отчетов об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости, поступивших в порядке, предусмотренном статьей 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ. Также в указанном регламенте должны содержаться критерии соответствия отчета об оценке рыночной стоимости требованиям законодательства об оценочной деятельности, порядок рассмотрения и принятия решения по результатам рассмотрения отчета об оценке рыночной стоимости, предусмотренного частью 11 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ. При этом уполномоченный орган вправе включить в регламент рассмотрения отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, приложенного к заявлению об установлении рыночной стоимости, иные положения. Также Росреестром в проект федерального закона вносятся нормы в части проведения государственной кадастровой оценки с использованием федеральной государственной информационной системы, обеспечивающей функционирование национальной системы пространственных данных (далее – ФГИС), предусмотренной статьей 18.1 Федерального закона от 30 декабря 2015 года № 431-ФЗ «О геодезии, картографии и пространственных данных и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

В настоящее время на территории 85 субъектов Российской Федерации, в которых проводится государственная кадастровая оценка в соответствии с требованиями Федерального закона № 237-ФЗ, используется различное программное обеспечение для проведения государственной кадастровой оценки. Использование единой ФГИС при проведении государственной кадастровой оценки планируется осуществлять с 1 января 2026 года. Также одним из модулей ФГИС станет модуль «Фонд данных государственной кадастровой оценки», в котором в структурированном виде будет содержаться не только информация о проведенных турах государственной кадастровой оценки всех объектов недвижимости, включая отчеты об их проведении, но и отчеты об определении рыночной стоимости объектов недвижимости, использованные в рамках оспаривания кадастровой стоимости или установления рыночной стоимости в качестве кадастровой, данные о декларациях о характеристиках объектов недвижимости, поданных в бюджетное учреждение, и иная информация в отношении каждого объекта недвижимости. Сведения во ФГИС будут дополнены соответствующими сведениями из ЕГРН.

Дополнительно Росреестром с агрегаторами такой информации (ЦИАН, Авито и другие) проводится работа по совместному использованию рыночной информации о предложениях и сделках с объектами недвижимости для применения ее при проведении государственной кадастровой оценки. Таким образом, в единой ФГИС будет аккумулирована вся информация об объектах недвижимости, которой смогут пользоваться как бюджетные учреждения в рамках своих полномочий, так и органы власти, юридические и физические лица – пользователи такой информации в личных или профессиональных целях. С помощью ФГИС станет гораздо удобнее подавать соответствующие заявления и получать необходимую информацию.

Росреестр продолжает работу, направленную на совершенствование системы государственной кадастровой оценки и создание нормативных условий повышения объективности кадастровой стоимости.

***

УВАЖАЕМЫЕ КОЛЛЕГИ!

Рады представить Вам новый сборник «СПРАВОЧНИК ОЦЕНЩИКА

НЕДВИЖИМОСТИ-2023.

ЖИЛАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ. КВАРТИРЫ» под редакцией Л.А. Лейфера.

Данный справочник, как и предыдущие издания, содержит всю необходимую при выполнении работ по оценке квартир актуальную информацию, в том числе:

• •    корректирующие и территориальные коэффициенты,

• •    зависимости стоимости квартир различных классов от характеристик населенного пункта (численности, среднего уровня заработной платы, объема жилищного строительства),

• •    зависимости стоимости квартир различных классов до точек интереса (метро, остановки общественного транспорта)

• •    скидки на торг,

• •    прибыль предпринимателя,

Также добавлены разделы по новым элементам сравнения, таким как:

• •    количество комнат,

• •    зависимость от расстояния до МКАД,

• •    стадия готовности дома для жилых квартир,

• •    состояние отделки,

• •    дополнительные исследования рынка жилой недвижимости (квартиры).

Заказать Справочник можно на сайте в разделе «Заказать»