Экономический механизм управления земельными ресурсами

Преобразования, осуществляемые в экономической жизни России, потребовали создания принципиально нового организационно-экономического механизма управления земельными ресурсами страны, ее регионов и муниципальных образований.

Принятие управленческих решений с учетом сложности структуры управления земельными ресурсами (УЗР) административно-территориальных образований (регионов, городов, административных районов и т. д.) требует соответствующего экономического, правового и организационного обеспечения. Это обеспечение должно осуществляться в процессе таких действий, как землеустройство, кадастр, мониторинг земель, обеспечивающих получение, хранение, обработку и выдачу данных, характеризующих динамику экономического развития административно-территориальных образований, включая эффективность управления земельными ресурсами. Кроме того, на экономическую составляющую управления земельными ресурсами влияет финансовая обеспеченность ресурсами, формируемая в процессе внедрения инновационных процессов.

Экономический механизм управления земельными ресурсами включает в себя: земельный налог, арендную плату, рыночную цену земли, залоговую цену земли, компенсационные платежи при изъятии земельных участков, компенсационные платежи при консервации земли, штрафные платежи за экологический ущерб, плату за право аренды и т. д.

Одним из наиболее важных экономических инструментов является земельный налог, взимаемый исходя из размера государственной кадастровой оценки, корректируемой один раз в 3-5 лет. При этом корректировка кадастровой стоимости земельных участков, находящихся в собственности у хозяйствующих субъектов, должна быть основана на данных бухгалтерского учета основных фондов, включая земельные участки и иные объекты недвижимости этих субъектов. Это обеспечит снижение затрат на сбор необходимой информации и корректировку кадастровой стоимости.

Правовой базой управления земельными ресурсами являются: Конституция РФ, Земельный кодекс РФ, ФЗ «О государственном земельном кадастре», ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и др., а также подчиняющиеся им подзаконные акты.

В последнее время в трудах ряда отечественных и зарубежных ученых рассматриваются, в основном, теоретические и методические проблемы организационно-финансового механизма управления земельными ресурсами на разных административно-территориальных уровнях. Роли и значению землеустроительных и земельно-кадастровых действий в системе управления земельными ресурсами посвящены работы видных ученых Д.Б. Арот-ского, А.А. Варламова, С.Н. Волкова, И.В. Дегтерева, Н.В. Комова, А.П. Огаркова, В.Н. Хлыстун и др. В основном они посвящены проблемам управления земельными ресурсами страны, регионов и муниципальных образований. Вопросы же внутрихозяйственного экономического механизма использования земельных участков хозяйствующих субъектов, проблемы формирования процесса оценки и налогообложения земельных участков и иных объектов недвижимости и оценки земельных участков остаются не разработанными и требуют более детального изучения [1].

Система внутрихозяйственного управления земельными ресурсами хозяйствующих субъектов должна быть основана на:

• -    разграничении функций публичного и гражданского права в сфере землепользования;

• -    гибкой нормативной базе в сфере повышения эффективности использования объектов земельно-имущественного комплекса хозяйствующих субъектов;

• -    системном подходе к ведению государственного кадастрового и бухгалтерского учета объектов недвижимости и их оценки;

• -    справедливой налоговой системе объектов недвижимости, ликвидирующей относительно большое (в 1,5-2 раза) налоговое бремя для сель-

• Циплакова Е.М.

ских товаропроизводителей по сравнению с поселениями;

– инфраструктуре цивилизованного оборота земель , которая должна включать полноценную правовую базу, упрощенную процедуру формирования сделок с земельными участками, систему платного землепользования на основе рентной стоимости земель, учет земельных ресурсов в финансово-кредитной системе государства, регионов, муниципальных образований и хозяйствующих субъектов [2].

Действующая методическая база системы государственной кадастровой оценки земель тоже нуждается в улучшении. В частности, существенные вопросы вызывают норма капитализации и размер абсолютной ренты, заложенные в методику государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственных угодий, однако не регулирующие вопросы определения кадастровой стоимости отдельных земельных участков [3].

Действующим законодательством не урегулированы вопросы периодичности проведения государственной кадастровой оценки для различных категорий земель.

При формировании оценки земельных участков необходимо учесть основные факторы, оказывающие непосредственное влияние на процесс оценки [4]. Система факторов, оказывающих влияние на процесс оценки земельных участков, приведена ниже.

Система внешних и внутренних факторов, оказывающих влияние на процесс оценки земли

Политические факторы

Внешние факторы, формирующие состояние рынка, на котором функционирует оцениваемый объект

Экономико-правовые факторы:

• •    Индексы изменения цен.

• •    Ставка банковского процента.

• •    Инвестиционный климат.

• •    Уровень конкуренции и деловой активности.

• •    Дотирование производства.

• •    Индексация доходов.

• •    Степень риска.

• •    Формирование спроса на земельные участки.

• •    Формирование спроса на виды продукции.

• •    Разработка законов, положений, постановлений, нормативных актов, регулирующих операции с земельными участками.

• •    Научно-технические факторы.

• •    Разработка новых технологий, оказывающих воздействие на земельные участки.

• •    Социально-психологические.

• •    Покупательная способность населения.

• •    Экологические факторы.

• •    Степень загрязнения окружающей среды.

• •    Выпуск экологически чистой и безопасной продукции.

• •    Демографические факторы.

• •    Местонахождение оцениваемого объекта, степень развития региона, уровень занятости.

Внутренние факторы, влияющие на процесс оценки земельных участков.

• •    Организационно-экономические факторы.

• •    Разработка стратегии и тактики.

• •    Информационное обеспечение процесса принятия решения.

• •    Планирование деятельности предприятия.

• •    Экономическое стимулирование процесса производства.

• •    Поиск внутрихозяйственных резервов.

• •    Налогооблагаемая база и уплачивание налогов.

• •    Производственно-технические факторы.

• •    Освоение новых технологий.

• •    Проведение работ по коренному улучшению земельных участков.

• •    Использование прогрессивных и экономичных предметов труда.

• •    Географические и иные характеристики используемого участка.

Предложенная система внешних и внутренних факторов позволит повысить эффективность использования земельных участков хозяйствующих субъектов, увеличить кадастровую и рыночную стоимость объектов земельно-имущественного комплекса, пополнить бюджет регионов и Российской Федерации.