Юридическая природа договора купли-продажи будущей недвижимости

*

В настоящее время в предпринимательской сфере часто заключаются договоры, предметом которых выступает вещь либо еще не созданная, либо право собственности на которую еще не зарегистрировано за продавцом.

В Гражданском кодексе РФ (далее - ГК РФ) не закреплена отдельная договорная конструкция купли-продажи будущей недвижимой вещи, однако п. 2 ст. 455 ГК РФ устанавливает, что договор может быть заключен также на куплю-продажу товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара [1].

Возможность заключения договора купли-продажи недвижимого имущества, кото-

* *

рое будет создано или приобретено продавцом в будущем, также подтверждена Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее - Постановление № 54) [2].

Такой договор следует отнести к консенсуальным, возмездным и двустороннеобязы-вающим сделкам. Свойство консенсуально-сти предполагает установление предмета соглашения как будущей недвижимой вещи, цены, условия об оплате в целом или в большей части до передачи объекта покупателю. Данный договор является видом купли-продажи недвижимости и требует акта государ- ственной регистрации перехода права собственности на будущую недвижимость от продавца к покупателю [3, с. 16].

Договор купли-продажи будущего объекта недвижимости может быть заключен в любое время, в том числе до возникновения права собственности на объект недвижимости у продавца, а также до получения разрешения на строительство объекта недвижимости и даже до начала его строительства. Отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество предмет договора само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.

Согласно тексту Постановления №54 договор купли-продажи будущей недвижимости является одним из видов инвестиционных договоров. Так, на основе наблюдения за инвестиционными сделками, заключаемыми в сфере строительства и реконструкции недвижимого имущества, данное постановление описывает три договорных модели, которыми оформляются отношения сторон при осуществлении инвестиций в строящуюся недвижимость: договор купли-продажи вещи, которая будет создана или приобретена в будущем (которая будет создана, т.е. построена применительно к отношениям в сфере строительства); договор строительного подряда; договор простого товарищества (совместная деятельность). При этом необходимо отметить, что в постановлении устанавливается опровержимая презумпция, согласно которой, пока не доказано иное, судам следует квалифицировать договоры, связанные с финансированием строительства и реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи. Однако Высший Арбитражный Суд РФ таким образом не ограничивает сторон в выборе договорных форм отношений: по поводу строительства недвижимости стороны могут заключить как договор, содержащий в себе элементы нескольких указанных договоров, так и вовсе непоименованный в ГК.

Чаще всего на практике в последнее время при структурировании инвестиционных отношений участники гражданского оборота оформляют свои отношения посредством заключения договора купли-продажи недвижимости, которая будет создана (построена) в будущем. Как отмечается специалистами, возможность заключения таких договоров позволяет покупателю недвижимости привлекать финансирование еще на стадии ее строительства под залог прав по такому договору, что способствует эффективному развитию инвестиций в строящуюся недвижимость [4, с. 5].

Необходимо отметить, что принятие Постановления №54 решило многие проблемы, возникающие в судебной практике, касающиеся договорной конструкции купли-продажи будущей недвижимой вещи, однако, как показывает практика, данное постановление не сняло всех существующих вопросов в данной области.

Так, в судебной практике возникают сложности с индивидуализацией объекта договора купли-продажи будущей недвижимой вещи. В соответствии с текстом Постановления №54 индивидуализация будущей недвижимости возможна путем указания сведений, позволяющих определить недвижимое имущество, подлежащее передаче по договору. В качестве таких сведений указывается местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные свойства, в том числе определенные с использованием проектной документации. Однако в случае существенного расхождения характеристик готового объекта недвижимости с теми, которые были указаны при заключении договора, существует риск признания его незаключенным.

Судебная практика не выработала единого мнения по вопросу существенности расхождений в площади построенного объекта и той площади, которая была согласована сторонами при заключении договора.

Так, в одном деле разница в метраже была признана судом несущественной (на основе анализа проектной и технической документации) и иск о признании права собственности истца был удовлетворен [5]. В другом деле значительно меньшая разница в площади была признана существенным расхождением и договор был признан незаключенным. Так, между истцом и ответчиком был заключен договор, согласно которому исполнитель разработал по поручению заказчика проектно-сметную документацию для строительства жилого дома. После того как исполнитель выполнил свои обязательства, заказчик направил ему проект договора о долевом участии в строительстве, в котором фигурировало помещение общей площадью 214 кв. м, при этом за 175 кв. м была установлена оговоренная ранее цена (16 тыс. руб. за 1 кв. м), а за площадь сверх 175 кв. м была предусмотрена другая цена - 60 тыс. руб. за 1 кв. м. Исполнитель отказался от подписания договора на таких условиях, и застройщик продал помещение другим лицам. Исполнитель обратился в суд с требованием о взыскании убытков в виде разницы между текущей рыночной стоимостью офисного помещения площадью 175 кв. м в построенном здании и между договорной ценой этого помещения (16 тыс. руб. за 1 кв. м). Судом в иске было отказано, поскольку фактическая воля сторон была направлена на заключение в будущем договора с последующим согласованием объекта недвижимости и условий оплаты. Но поскольку общая площадь помещения так и не была согласована сторонами, предмет предварительной договоренности тоже нельзя считать согласованным [6].

Таким образом, представляется необходимым при заключении договора купли-продажи будущей недвижимой вещи сторонам надлежащим образом индивидуализировать его предмет, указывая также и иные характеристики будущего объекта недвижимости, кроме его площади.

На основании вышеизложенного можно сделать следующие выводы:

• -    договор купли-продажи будущей недвижимой вещи является разновидностью инвестиционных договоров, наиболее часто встречающийся в юридической практике;

• -    Принятие Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации Постановления №54 решило многие вопросы, в частности возможность заключения договора купли-продажи недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено продавцом в будущем, однако, данное постановление не сняло всех существующих вопросов в данной области.