К вопросу о правовой сущности соглашения участия в долевом строительстве

Eglit А.А.

student

2 course, Faculty of Law Leningrad State University named after Alexander Pushkin Russia, St. Petersburg

TO THE QUESTION OF THE LEGAL NATURE OF THE AGREEMENT OF PARTICIPATION IN SHARED CONSTRUCTION

The article is devoted to the question of determining the legal essence of the agreement of participation in shared construction. The article considers various points of view on the nature of the agreement. According to the results of the study, it is possible to qualify the agreement of participation in shared construction as a separate, independent type of civil contract and highlight its main features.

Споры о правовой сущности соглашения участия в долевом строительстве идут в науке в течение всего времени функционирования данного вида соглашения. Одни авторы определяют соглашение участия в долевом строительстве как соглашение простого товарищества1, другие доказывают, что это два отличных по своей сущности соглашения2 и "нет оснований утверждать, что стороны по соглашению долевого участия вносят вклады, как в соглашении простого товарищества"3.

Отдельные исследователи рассматривают соглашение участия в долевом строительстве как "соглашение строительного подряда"4, "соглашение бытового подряда"5, "обязательство подрядного типа"6 или "основание появления подрядного обязательства"7 и, следовательно, отождествляют соглашение участия в долевом строительстве с соглашением подряда8, иные, напротив, подчёркивают, что соглашение участия в долевом строительстве "не может признаваться соглашением

9 строительного подряда" .

Имеются инициативы определять соглашение участия в долевом строительстве как соглашение присоединения, соглашение привлечения финансовых средств, соглашение о предоставлении услуг или соглашение на исполнение работ. Отдельные исследователи определяют соглашение участия в долевом строительстве как соглашение купли-продажи собственности, которое будет сформулировано продавцом в дальнейшем, другие, напротив, предполагают, что "исследовать соглашение долевого участия в строительстве как разновидность соглашения купли-продажи нельзя"10.

Распространенной является интерпретация соглашения участия в долевом строительстве как инвестиционного11. Противоположной доктрины придерживаются эксперты, доказывающие, что отношения участников по изучаемому соглашению принципиально нельзя признавать инвестиционными12, что нет причин для отнесения указанного соглашения именно к инвестиционному соглашению.

Отдельного внимания заслуживает доктрина, согласно которой соглашение участия в долевом строительстве считается по своей правовой сущности комбинированным. В частности, по словам Е.Г. Донских13, соглашение участия в долевом строительстве считается соглашением смешанного типа, так как он содержит в себе составляющие нескольких видов соглашений, таких, как:

• -    соглашение строительного подряда - подрядчик по заданию застройщика гарантирует возвести объект недвижимого имущества, а дольщик вносит средства на строительство элемента данного объекта;

• -    соглашение предоставления возмездных услуг - дольщик поручает застройщику предоставить услуги по организации строительства квартиры и оплатить их, а застройщик гарантирует предоставить данные услуги в сроки и в порядке, которые установлены в соглашении;

• -    соглашение простого товарищества - дольщики вкладывают свои денежные средства для реализации общей цели и поручают застройщику исполнение конкретных действий в своих интересах;

• -    соглашение купли-продажи - застройщик формирует для дольщика объект недвижимого имущества и предоставляет его за плату во владение по завершении строительства.

Распространенной в российской науке считается и противоположная доктрина, согласно которой нельзя соглашение участия в долевом строительстве исследовать в качестве смешанного14.

Соглашение участия в долевом строительстве объектов недвижимого имущества считается не поименованным в ГК РФ. Почти все эксперты, раскрывая принцип свободы соглашения, подчёркивают: вероятность оформлять не поименованные в ГК РФ соглашения - одно из проявлений подобной свободы. Однако и теория, и практика крайне настороженно относятся к оформлению субъектами соглашений, не названных в ГК РФ15.

Это обусловлено тем, что при возникновении споров по поводу условий договора и порядка его исполнения, а также об ответственности по такому договору конечную точку в споре ставит суд. В случае пробела в договорном регулировании суд вынужден обращаться к действующему законодательству и квалифицировать взаимоотношения сторон по той или иной договорной схеме, применяя нормы по аналогии. Избежать такой ситуации бывает довольно трудно, поскольку далеко не все возможные жизненные ситуации можно предвидеть заранее, даже при самой детальной разработке договора. В итоге приходится констатировать: единой судебной практики разрешения споров, вытекающих из ДДУ, не сложилось16.

Представляется, что наиболее обоснованной можно назвать концепцию, в соответствии с которой договор долевого участия является самостоятельным видом гражданско-правового договора.

Проведенный анализ позволяет квалифицировать ДДУ в качестве отдельного, самостоятельного вида гражданско-правового договора, который является двусторонним, синаллагматическим, консенсуальным и возмездным.