Кадастровая оценка земель некоторых стран постсоветского пространства

На современном этапе общественного развития существенно возрастает роль кадастровой оценки земельных участков в Российской Федерации, которая составляет налоговую базу, служит для определения ставок арендной платы, установления цены купли-продажи государственных и муниципальных земель и в то же время выполняет ряд других функций, необходимых для эффективного социально-экономического развития государства (подробнее см. [1]). Однако сегодня в сфере кадастровой оценки земель в нашей стране сформировался ряд проблем, которые обуславливаются неэффективной работой государственной системы управления земельными ресурсами, пробелами в законодательстве, связанными с несовершенством методической базы проведения кадастровой оценки (см. [2, 3]), неразвитостью рынка земель и другими проблемами теоретического и практического характера. По результатам анализа отечественных методических разработок Павловой В.А., Ефимовой Г.А., Гарманова В.В., Сапожникова П.М., Грибовского С.В., Варламова А.А., Хахук Б.А. и других ученых, работающих в сфере кадастровой оценки земель, нами выделены и систематизированы проблемы теоретического и практического характера, которые на современном этапе присущи кадастровой оценке земель. Так, к проблемам теоретического характера можно отнести следующие:

• •    прямое использование международ-

• ного опыта, что в условиях неустойчивого рынка в нашей стране невозможно;

• •    проблемы, связанные с организацией работ;

• •    непрофессионализм, некомпетентность оценщиков;

• •    нехватка бюджетных средств в субъектах для повышения качества оценки, проведения необходимых обследований и изысканий;

• •    отсутствие согласования методических рекомендаций с Министерством сельского хозяйства Российской Федерации;

• •    использование преимущественно доходного подхода.

К практическим проблемам следует отнести:

• •    неучет климатических показателей при расчетах кадастровой стоимости земель;

• •    неучет влияния обременений на кадастровую стоимость участков;

• •    устаревание данных.

В качестве одного из направлений совершенствования проведения кадастровой оценки в Российской Федерации многие ведущие ученые, такие как Быкова Е.Н., Варламов А.А, Гальченко С.А., Логачева О.В., Косенкова Ю.Ю., Синицына Ю.С., Комаров С.И., рассматривают возможность заимствования отдельных механизмов кадастровой оценки некоторых зарубежных стран.

Методы

Применение историко-монографического, аналитического, расчетного методов, а также метода системного анализа позволило выявить проблемы теоретического и практического характера кадастровой оценки земель.

Обозначенные проблемы сформировались в результате становления рыночной экономики, разрушения существовавших ранее механизмов регулирования земельных отношений (подробнее см. [4]), направленных на рациональное использование земель, слепого копирования опыта Швеции без его адаптации к специфическим особенностям нашего государства.

Безусловно, при проведении кадастровой оценки в России можно применять некоторые механизмы такой оценки, использующиеся в отдельных зарубежных странах. В связи с этим особый интерес представляет проведение кадастровой оценки объектов недвижимости в странах бывшего СССР, так как в основу современной оценки в этих странах, а также в Российской Федерации заложены единые исторические корни развития кадастровой системы, методическая и методологическая базы, принципы и положения, правовая основа. На наш взгляд, эти страны необходимо подразделить на несколько групп с учетом их современного развития, государственного управления в сфере земельных отношений, уровня научного обеспечения кадастровой оценки (см. табл. 1).

С целью определения возможности заимствования опыта зарубежных стран для повышения качества проведения кадастровой оценки в Российской Федерации проанализируем опыт Беларуси, Латвии и Армении в этой сфере, поскольку именно в этих государствах механизмы оценки работают эффективно.

Республика Беларусь

В Беларуси, по нашему мнению, наибольший интерес представляет запущенный пилотный проект по оценке объектов недвижимости, цель которого – определение целесообразности перехода к исчислению налога на недвижимость исходя из кадастровой стоимости недвижимого имущества. Объектом оценки выступает единый объект недвижимости (земельный участок + строение). Для реализации про

Таблица 1

Группировка стран бывшего СССР в зависимости от уровня научно-технического и научно-методического обеспечения оценки земель

№ группы	Страны, входящие в группу	Характеристика группы
1	Республика Беларусь, Украина	Высокое научно-методическое обеспечение кадастровой оценки земель
		Задействование новых методик и технологий
		Автоматизация процессов определения кадастровой стоимости
2	Латвийская Республика, Литовская Республика, Эстонская Республика	Развитие кадастровой оценки с учетом европейского опыта
3	Азербайджанская Республика, Республика Абхазия, Республика Узбекистан, Республика Казахстан, Грузия, Киргизская Республика, Республика Армения	Развитие оценки с учетом исторических особенностей государства

екта в республике разработаны методология и прототип программного обеспечения сбора данных (Национальное кадастровое агентство), который на основе выделенной классификации объектов недвижимости (5 функциональных зон) позволяет обрабатывать большие массивы информации в MS Excel, с применением VBA (язык программирования, встроенный в Microsoft Office). Мировым банком и международными экспертами разработанное программное обеспечение и качество моделей оценки оценены положительно.

Также в Республике Беларусь разрабатывается информационная система поддержки принятия решений при оценке и управлении на рынке недвижимости (подробнее см. [5]).

Таким образом, в Беларуси происходит глобальная автоматизация процессов проведения кадастровой оценки и определения кадастровой стоимости объектов недвижимости с учетом рыночной информации. Активно разрабатываются и внедряются новые программные продукты, которые направлены на повышение эффективности проведения кадастровой оценки.

Результаты анализа разрабатываемых проектов и их оценка мировым сообществом свидетельствуют о том, что в Республике Беларусь сформирован высококвалифицированный кадровый потенциал. Оценщики проходят аттестацию 1 раз в 3 года посредствам сдачи квалификационного экзамена, при этом осуществлять оценочную деятельность могут только лица, имеющие юридическое, техническое либо экономическое образование. Для получения аттестата оценщику необходимо иметь опыт работы в этой сфере и опыт составления отчетов об оценке, который необходимо подтвердить (подробнее см. [6]).

Преимуществом кадастровой оценки в Республике Беларусь является и то, что государство несет ответственность за качество и результаты кадастровой оценки, контролирует ее проведение и участвует в разрешении спорных ситуаций.

Латвийская Республика

В Латвии кадастровая оценка объектов недвижимости развивается активно. С 1 января 2022 года на территории страны планируется проводить кадастровую оценку по-новому. Проект методических указаний по проведению кадастровой оценки разработан Министерством юстиции и Государственной земельной службой. Необходимость разработки методических указаний обусловлена тем, что до сих пор при определении кадастровой стоимости учитывались рыночные данные 2012–2013-х годов, теперь же планируется опираться на сведения 2019 года, так как за 6 лет рыночная ситуация на территории республики значительно изменилась. В связи с этим сведения, учитываемые в настоящее время при определении кадастровой стоимости, являются неактуальными, не отражают современную рыночную ситуацию.

Однако стоимость земель, которая будет получена в результате вступления в силу указанного проекта, уже сейчас вызывает недовольство местных граждан ввиду ее завышенности, так как кадастровая оценка лежит в основе системы налогообложения. В связи с этим в научных сообществах Латвии рассматривается возможность введения определенного буфера в виде понижающих ставок земельного налога с учетом особенностей государства (см. [7]).

Таким образом, кадастровая оценка в Латвийской Республике, также как в Республике Беларусь, опирается на учет рыночной ситуации, что позволяет получить наиболее достоверные и объективные результаты кадастровой оценки. Также разрабатывается наглядная информационная система, которая позволит отслеживать все этапы проведения оценки.

Республика Армения

Кадастровая оценка в Армении, отнесенной к третьей группе, проводится на основе земельно-оценочного зонирования, которое учитывает местоположение, рельеф местности, колебания высот, климат, почвенные условия. В результате такого зонирования сформированы своеобразные природнотерриториальные комплексы, что позволяет сделать вывод, о том, что результаты кадастровой оценки являются наиболее объективными, так как зоны сформированы с учетом специфических территориальных особенностей местности.

При оценке земель сельскохозяйственного назначения в каждой природно-климатической зоне формируется перечень почвенных разновидностей, которые в большей степени влияют на урожайность. В целом при проведении кадастровой оценки сельскохозяйственных земель учитываются только те особенности, которые оказывают влияние на плодородие (тип почвы, мощность, содержание гумуса, сумма поглощенных катионов, гранулометрический состав, засоленность, эродированность и т. д.). Дальнейшая оценка включает бонитировку и группировку почв, а также учет многочисленных показателей (в том числе рыночных данных), влияющих на стоимость таких земель. Такое положение позволяет учитывать качественное состояние земель, а также получать кадастровую стоимость сельскохозяйственных земель, соответствующую современным реалиям.

В то же время система налогообложения в республике стремится к уравниванию промышленности и сельского хозяйства по- средствам установления налоговой ставки для сельскохозяйственных земель в размере 0,75 процента, что согласно исследованиям ученых Республики Армения в сфере кадастровой оценки является наиболее оптимальным.

Активно развивается и научное обеспечение оценки. Ученые и специалисты предлагают новые методические и методологические подходы к кадастровой оценке, например внедрение электронной паспортизации объектов недвижимости, разработка единой информационной системы, которые могут быть применены и к управлению недвижимостью в целом (см. [8, 9]).

Таким образом, кадастровая оценка в Армении позволяет учитывать огромное количество факторов, влияющих на плодородие и урожайность сельскохозяйственных земель, тем самым обеспечиваются сохранение земель этой категории, их хозяйственный оборот. При этом достаточно эффективно устроена система налогообложения, позволяющая сглаживать социальную напряженность и сохранять земли, обеспечивающие продовольственную безопасность Республики Армения.

По итогам анализа опыта проведения кадастровой оценки земель в Беларуси, Латвии и Армении составлена таблица 2, отражающая ее особенности.

Таблица 2

Особенности кадастровой оценки в республиках Беларусь, Латвия и Армения

Страна	Республика Беларусь	Латвийская Республика	Республика Армения
Частота проведения оценки	1 раз в 4 года	1 раз в 5 лет (при изменении экономической ситуации могут проводиться внеочередные оценки)	1 раз в 3 года
Заказчик	Государственный комитет по имуществу Республики Беларусь	Министерство финансов
Исполнитель	Национальное кадастровое агентство	Государственная земельная служба	Государственный кадастр при правительстве Республики Армения

Окончание таблицы 2

Страна	Республика Беларусь	Латвийская Республика	Республика Армения
Источник финансирования	Республиканский бюджет	Государственный бюджет	Республиканский бюджет
Нормативная правовая база	Указ Президента Республики Беларусь от 13 октября 2006 года № 615 «Об оценочной деятельности»	Постановление от 22 декабря 2019 года № 1625 «О порядке исчисления части кадастровой стоимости для целей налога на недвижимое имущество»	Закон Республики Армения № ЗР-491 «О налоге на имущество» (принят Национальным Собранием Республики Армения в 2002 году)
	Кодекс Республики Беларусь о земле (с изменениями, принятыми в 2015 году)	Национальный закон о кадастре недвижимости от 1 декабря 2019 года № 205	Закон Республики Армения № ЗР-101 «O земельном налоге» (принят в 1994 году)
	Инструкция о порядке проведения кадастровой оценки	Закон Латвийской Республики от 4 июня 1997 года № 495 «О налоге на недвижимость»	Налоговый кодекс Республики Армения от 4 октября 2016 года № ГО-165
	Государственные стандарты Республики Беларусь в области оценки недвижимости		Закон Республики Армения от 4 октября 2005 года № ЗР-189-Н «О деятельности по оценке недвижимого имущества»
			Закон Республики Армения от 3 декабря 2019 года № ЗР-225 «Об установлении порядка кадастровой оценки недвижимости, приближенной к рыночной стоимости, в целях обложения налогом на недвижимость»
Основные потребители оценки	Министерство по налогам и сборам	Министерство юстиции	Государственные органы власти
	Местные органы власти
Области использования результатов оценки	Земельный налог	Земельный налог	Земельный налог
	Арендная плата		Сделки
	Сделки	Арендная плата
	Аукционы		Аукционы
	Ипотека	Различные виды пошлин	Выкупные платежи
	Выкупные платежи
Зонирование при проведении кадастровой оценки	5 функциональных зон использования	1 525 кадастровых участков	4 земельнокадастровых района
Результаты последней кадастровой оценки	Оценены земли 200 городов и поселков городского типа, 23 062 сельских населенных пункта, 1 150 сельских (поселковых) советов	Общая стоимость земель страны 17,51 миллиарда евро	Средняя кадастровая стоимость 1 гектара – земли 330 тысяч драмов

Выводы

Успешность проведения кадастровой оценки земель в республиках Беларусь, Латвия и Армения позволяет сделать вывод о возможности заимствования ключевых механизмов, применяющихся при оценке в этих странах, а именно:

• 1)    осуществить переход к проведению кадастровой оценки единого объекта недвижимости (земельный участок + строение);

• 2)    детализировать законодательную базу разработкой технических указаний, в которых более наглядно и подробно разъяснялись бы отдельные положения закрепленных методических рекомендаций;

• 3)    разработать общедоступную информационную систему кадастровой оценки объектов недвижимости, отражающей сведения о программном обеспечении, процедуре и результатах осуществления кадастровой оценки на каждом конкретном этапе, с обоснованием отдельных положений;

• 4)    разработать новые программные продукты и информационную систему, способную обеспечивать поддержку принятия решений при оценке и управлении на рынке недвижимости;

• 5)    сформировать высококвалифицированный кадровый резерв специалистов-оценщиков;

• 6)    создать единый Методический совет на базе Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии с участием государственных органов власти, на котором обсуждались бы дискуссионные методические проблемы определения кадастровой стоимости;

• 7)    уравнять промышленность и сельскохозяйственное производство посредствам дифференцированного налогообложения с целью возникновения конкуренции в сфере земельных отношений и повышения роли сельского хозяйства.