Как платить налог на имущество организаций от балансовой стоимости?

С 2014 года предприниматели платят налог на имущество организаций от кадастровой стоимости в отношении недвижимости, предназначенной или фактически используемой для размещения торгово-офисных объектов, объектов общественного питания или бытового обслуживания (коммерческих объектов). К таким объектам, в частности, относятся административно-деловые и торговые центры (комплексы), а также помещения в них, нежилые помещения, назначение, разрешенное использование или наименование которых в технических документах (или по данным Росреестра) предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо которые фактически используются для указанных целей.

Поскольку налог на имущество организаций является региональным налогом, законодательные органы субъектов Российской Федерации самостоятельно определяют налоговую ставку, руководствуясь пределами, установленными Налоговым кодексом Российской Федерации (далее – НК РФ). Для городов федерального значения установлен предел в 2 процента.

При установлении налога законами субъектов Российской Федерации в порядке и пределах, которые предусмотрены НК РФ, могут устанавливаться особенности определения налоговой базы, налоговые льготы, основания и порядок их применения налогоплательщиками.

Уплата налога на имущество исходя из его кадастровой стоимости увеличивает налоговую базу и налоговую нагрузку предприятия. В последнее время субъекты бизнеса, у которых основным активом является коммерческая недвижимость, всерьез озадачены вопросом, как снизить налоговые отчисления и платить налог на имущество от балансовой стоимости.

Как исчисляется налог от балансовой и кадастровой стоимостей?

Все объекты недвижимости подлежат стоимостной (финансовой) оценке. Различают балансовую (остаточную) и кадастровую стоимость здания/строения/сооружения.

Балансовая стоимость – это стоимость, которая рассчитывается исходя из ее первоначальной стоимости за вычетом накопленной амортизации. Она подлежит ежегодному пересчету, то есть балансовая стоимость с каждым годом уменьшается вследствие нормального износа здания.

Расчет уплаты налога на имущество от балансовой стоимости проводится следующим образом: балансовая стоимость умножается на налоговую ставку (2,2%). Полученный результат является налогом, который подлежит уплате.

Кадастровая стоимость – это установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или при невозможности использования метода массовой оценки – рыночная стоимость.

Для расчета налога от кадастровой стоимости необходимо кадастровую стоимость объекта недвижимости умножить на налоговую ставку. Как уже упоминалось, законодательные органы субъектов Российской Федерации самостоятельно определяют налоговую ставку, руководствуясь пределом, утвержденным частью 1.1 статьи 380 НК РФ. Для Москвы этот предел равен 2 процентам.

С 2019 года столичные власти установили налоговую ставку 1,6 процента.

Как правило, кадастровая стоимость объекта недвижимости многократно превышает его балансовую стоимость. Из этого следует, что налог на имущество организаций от кадастровой стоимости в несколько раз больше, чем от балансовой.

Критерии включения зданий/помещений в Перечень объектов недвижимости города Москвы

Ежегодно правительством Москвы утверждается Перечень объектов недвижимости, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость (далее – Перечень). Этот Перечень представляет собой список зданий/поме-щений, которые подлежат налогообложению от кадастровой стоимости.

Указанный нормативный правовой акт публикуется в издании «Вестник Мэра и Правительства Москвы», а также размещается на официальном сайте правительства Москвы 1.

Необходимо иметь в виду, что согласно части 3 статьи 378.2 НК РФ включение в Перечень возможно по следующим основаниям:

• •    если один из видов разрешенного использования земельного участка (далее также – ВРИ участка), на котором расположено здание, предусматривает размещение офисных зданий делового, административного и коммерческого назначения;

• •    если здание (строение, сооружение) предназначено для использования или фактически используется в целях делового, административного или коммерческого назначения. При этом фактическим использованием считается использование более 20 процентов площади для коммерческих целей (далее также – ВФИ).

Способы исключения объектов из Перечня и оплаты налога от балансовой стоимости

Для владельцев недвижимости, которые не согласны с включением в Перечень, существуют два порядка исключения объектов из Перечня.

• 1.    Административный порядок .

Этот порядок рассмотрим на примере Москвы. Департамент экономической политики и развития предлагает следующий механизм действий для тех, кто не согласен с включением в Перечень:

• 1)    в случае если здание было включено в Перечень по критерию ВРИ участка, то необходимо обратиться в Департамент городского имущества города Москвы для смены вида разрешенного использования (приведение его в соответствие с осуществляемой деятельностью (зачастую допускают ошибки при установлении видов использования) или исключение из него формулировок, связанных с торговлей/офисами и т. п.) . Смена вида использования сопряжена с платой за разницу в кадастровой стоимости после смены ВРИ, поэтому в 95 процентах случаев смена ВРИ участка экономически нецелесообразна. Указанный способ не является эффективным, так как сопряжен с финансовыми затратами;

• 2)    в случае если здание было включено в Перечень по критерию фактического использования, то есть на основании акта, но заявитель считает, что здание используется для коммерческих целей менее чем на

• 2.    Судебный порядок .

20 процентов от общей площади, то необходимо в срок до 31 марта обратиться за повторным обследованием. Этот способ может быть эффективным лишь в том случае, если заявитель уверен в том, что вид использования здания поменялся, и опровергает выводы предыдущего акта. В противном случае наличие двух актов с фактическим использованием более 20 процентов усложнит дальнейшее исключение здания из Перечня в судебном порядке.

Перечень объектов недвижимости, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, является нормативным правовым актом.

Так, в соответствии с положениями Конституции Российской федерации, а также Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ), нормативный правовой акт, принятый с нарушением прав и законных интересов заинтересованных лиц, подлежит отмене полностью или в части со дня его принятия или иной определенной судом даты.

Это положение позволяет заинтересованным лицам ( субъектам налогообложения ) обращаться с административным исковым заявлением в суд с целью признания отдельных положений Перечня недействующими с даты его принятия. Дела по таким спорам рассматриваются в порядке административного судопроизводства, регулируемого КАС РФ.

Кроме того, исходя из сложившейся судебной практики и анализа положений федерального законодательства к такой категории споров неприменимы положения о сроках исковой давности.

Это существенно расширяет правомочия заявителей, поскольку позволяет исключить объект из Перечня за все периоды 2. Не стоит при этом забывать, что срок исковой давности распространяется на взыскание излишне уплаченных налоговых платежей и начинается со дня вступления в закон- ную силу решения суда об исключении из Перечня.

Таким образом, заинтересованное лицо может признать редакции Перечня недействующими в части за последние 4 года, но взыскать излишне уплаченные налоговые платежи имеет право в течение трех лет с момента вступления решения суда в законную силу.

Почти половина судебных разбирательств, касающихся исключения объектов из Перечня, связана с включением объекта по критерию ВРИ земельного участка. Проблема заключается в том, что виды разрешенного использования в период до введения единого классификатора устанавливались властями относительно и весьма неоднозначно. Результатом стали формулировки видов использования, сочетающие производство и торговлю, офисы и склады; объекты общественного питания и производство.

Например, на земельном участке, который занят крупными складскими объектами, в прошлом функционировал завод по производству бетона, но в силу экономической нестабильности деятельность завода прекращена, а здания сдаются под склады. При этом установленный вид разрешенного использования имеет следующую формулировку: «для размещения производственно-складского предприятия для реализации строительных материалов».

Такая формулировка ВРИ участка однозначно не позволяет отнести расположенные на нем здания к объектам торговли, при этом здания включены в Перечень, а собственник обязан платить налог на имущество от кадастровой стоимости. Аналогичные случаи незаконного включения в Перечень по критерию ВРИ участка имеют место в каждом регионе.

Для исключения из Перечня по этому критерию необходимо в исковом заявлении подтвердить свою позицию следующим образом:

• •    детально расшифровать ВРИ участка (доказать, что ВРИ не допускает размещение объектов офисного, торгового или иного коммерческого назначения);

• •    представить техническую документацию на здание, тем самым подтвердив производственное/складское назначение;

• •    представить заключенные на спорные периоды договоры аренды с указанием на складскую (производственную) цель предоставления здания или помещения.

Законодатель не ограничивает заявителей в доказательственной базе, поэтому любые документы, прямо или косвенно подтверждающие незаконность включения в Перечень по ВРИ участка, позволят подтвердить свою позицию и добиться положительного исхода дела.

Сложнее обстоят дела с включением в Перечень по критерию ВФИ.

Уполномоченный на проведение инспекционных мероприятий орган государственной власти осуществляет выездные проверки объектов недвижимости на предмет их фактического использования. Результатом осмотра является акт фактического использования здания (далее – Акт). Именно на основании Акта здание включают в Перечень.

Ни для кого не секрет, что инспекция является замотивированным органом, который, вероятнее всего, составит Акт, согласно которому здание более чем на 20 процентов используется в коммерческих целях.

Для составления искового заявления по исключению объекта из Перечня по основанию ВФИ необходимо изложить свою позицию максимально подробно, подтверждая ее договорами аренды за все спорные периоды, демонстрируя поэтажные планы с обозначением используемых площадей и расчетом фактического использования здания/помещения в соответствии с законом.

Для определения фактического использования здания необходимо руководствоваться постановлением правительства Москвы от 14 мая 2014 года № 257-ПП «О порядке определения вида фактического использования зданий (строений, сооружений) и нежилых помещений для целей налогообложения» (далее – Постановление № 257).

В дополнение к представленным доказательствам необходимо представить свой расчет фактического использования и доказать судье и прокурору верность расчетов. Это особенно затруднительно, если площадь здания большая.

Исходя из сложившейся судебной практики суд назначает экспертизу, то есть повторный выезд инспекции с целью определения фактического использования здания. Несмотря на то, что законодательно это не закреплено, Акт инспекции, составленный в рамках судопроизводства, обладает свойствами одного из главных доказательств по делу.

Презюмируется, что инспекция является независимой организацией, которая беспристрастно проведет осмотр здания и определит, используется ли более 20 процентов от площади здания в коммерческих целях.

Однако бывают случаи, когда Акт инспекции, составленный в рамках суда, признали ненадлежащим доказательством по делу, поскольку он был составлен за рамками юридически значимых периодов. Иными словами, Акт, составленный в 2018 году, не может подтвердить использование здания в 2017 году 3.

Практика применения

Целью любого предприятия является снижение расходов и увеличение доходной составляющей организации. Пра- вильного распределения имеющихся ресурсов оказывается недостаточно в условиях динамичной налоговой политики государства. Для успешного сокращения налоговых расходов на имущество необходимо ежегодно актуализировать информацию о включении принадлежащих предприятию зданий в Перечень, и при наличии перспектив исключения (если, например, часть арендаторов, которые снимали помещения под офис, съехали, то есть смысл пересчитать, сколько процентов используется под офис) удалить их из Перечня.

За 2018–2019 годы судебная практика коренным образом изменилась. Количество положительных для заявителей судебных решений становится все больше.

Суд позволяет защитить права и законные экономические интересы организаций и исключить незаконно включенные в Перечень объекты, тем самым существенно снизить налог на имущество, оплачивая его от балансовой стоимости.

За последний год наблюдается положительная динамика исключения объектов из Перечня, что способствует оптимизации финансовых затрат компаний. Следует от- метить, что количество дел по исключению, когда основанием включения в Перечень был вид фактического использования, становится все больше.

МЕЖДУНАРОДНАЯ АКАДЕМИЯ ОЦЕНКИ И КОНСТАЛТИНГА

ПРЕДЛАГАЕТ КВАЛИФИЦИРОВАННЫЕ УСЛУГИ ПО ОЦЕНКЕ СЛЕДУЮЩИХ ОБЪЕКТОВ:

• •    предприятий, бизнеса;

• •    пакетов акций, облигаций;

• •    активов предприятий, созданных на основе франчайзинга;

• •    инвестиционных проектов;

• •    дебиторской задолженности;

• •    недвижимого имущества (незавершенных строительных объектов, земельных участков и т.д.);

• •    машин, оборудования и транспортных средств;

• •    интеллектуальной собственности (патентов, товарных знаков и т.д.);

• •    ювелирных изделий и драгоценных камней, антиквариата

Звоните сегодня – (499) 230-01-31, -02-06

Мы ждем Вас – 115184, г. Москва, переулок Климентовский, дом 1, стр. 1

e-mail наш сайт