Консалтинг в управлении объектами коммерческой недвижимости

Развитие рынка коммерческой недвижимости, предшествующее проявлению финансового кризиса, явилось причиной появления различных видов услуг в данной сфере. Позитивные показатели развития рынка недвижимости выглядели привлекательными для многих инвесторов. Быстрая окупаемость инвестиций и высокая доходность проектов способствовали возрастающему интересу к развитию бизнеса в данной сфере. Инвестиционная привлекательность рынка недвижимости способствовала активизации развития услуг инвестиционного и управленческого консалтинга. В условиях стремительно развивающегося рынка коммерческой недвижимости наблюдался и возрастающий спрос на услуги консалтинговых компаний. В условиях кризиса и низкой инвестиционной активности консалтинговые услуги в управлении недвижимостью по-прежнему остаются актуальными. Спрос на них продиктован желанием собственника наиболее выгодно использовать объект недвижимости даже в кризисных условиях.

Использование услуг консалтинговых фирм значительно повышает эффективность будущих объектов строительства и минимизирует риски. Поэтому на определенных этапах строительства объекта целесообразно при- влечение консультантов. Востребованными услугами на рынке коммерческой недвижимости остаются маркетинговые исследования того или иного сегмента рынка, разработка концепций объектов недвижимости, бизнес-планирование и моделирование бизнеса, разработка инвестиционных проектов и управление ими, маркетинговая и рекламная поддержка.

Управление объектом коммерческой недвижимости связано с множеством трудностей, начиная от поиска земельного участка и оформления соответствующей документации и заканчивая управлением уже созданным объектом недвижимости. Поэтому роль консультантов в данной сфере деятельности значительна. С развитием рынка коммерческой недвижимости набор оказываемых консалтинговых услуг будет расти, а репутация и профессионализм консультантов будут играть все большую и решающую роль.

Управление недвижимостью предполагает участие профессионалов в данной области на всех этапах жизненного цикла объекта. Так, например, девелоперская компания управляет всеми стадиями развития объекта от своего имени, за свой счет, на свой страх и риск.

Девелопмент означает качественное преобразование недвижимости, обеспечивающее возрастание ее стоимости, и одновременно это профессиональная деятельность по организации и реализации инвестиционностроительных объектов. [3, с.191]

Управление недвижимостью – это комплексный подход к поддержанию и улучшению состояния объекта, прогнозирование и организация его развития с целью получения максимально возможного дохода от использования объекта. [4, с. 32]

В настоящее время на рынке недвижимости работает много компаний, предлагающих консалтинговые услуги. Однако, по мнению специалистов в данной области, в ряде случаев уровень оказания консалтинговых услуг не удовлетворяет ожиданиям собственников объектов недвижимости. Качественные консалтинговые услуги на рынке недвижимости пока являются скорее исключением, чем правилом. Исследуя вопрос развития консалтинга в сфере недвижимости, эксперты рассматривают следующие группы консультантов.

К первой группе они относят иностранные сетевые агентства, работающие на российском рынке от 5 до 12 лет. Указанные агентства занимаются девелопментом, реализуя крупные проекты. Как правило, их интересы распространяются на такие объекты недвижимости, как крупные складские помещения, бизнесцентры класса А, элитная жилая недвижимость.

Вторая группа включает в себя риэлтерские компании. Обладая возможностями получения аналитического материала о состоянии рынка недвижимости, они в состоянии предлагать консалтинговые услуги на высоком качественном уровне. Существенное значение в данном случае имеет и фактор заинтересованности в конечном результате. Конкретная область работы консультантов данной группы определяется особенностями деятельности риэлтерских компаний, стоящих у истоков ее формирования.

К третьей группе принято относить консалтинговые компании, сформировавшиеся в результате объединения нескольких компаний, которые ранее занимались оказанием консультационных услуг, а затем приняли решение о развитии своей деятельности в сфере недвижимости. В большинстве случаев, это компании, работающие на рынке один–два года и занимающиеся консалтингом в различных сегментах рынка недвижимости [2].

На первый взгляд может показаться, что проще использовать опыт работы зарубежных специалистов рынка консультирования. Однако профессионалы рынка недвижимости считают, что западный опыт пока малоприменим на нашем рынке недвижимости. Это объясняется, во-первых, специфическими особенностями российского рынка недвижимости, который в настоящее время недостаточно открыт, и, во-вторых, особенностями менталитета российских инвесторов. Кроме того, несмотря на наличие у западных консалтинговых компаний большого опыта мирового уровня, их отчеты не всегда применимы для российских заказчиков. Как правило, содержание отчетов европейских компаний включает прогнозы инвестиционного развития рынка и представляет собой информационноаналитический материал, который носит рекомендательный характер. По мнению отечественных специалистов в области недвижимости, применение подобных отчетов к конкретному продукту вызывает затруднения.

Исследования зарубежных специалистов в большей степени обращены к сегменту рынка коммерческой недвижимости. Именно в этой части рынка услуги консультантов в настоящее время наиболее востребованы и потенциально могут быть достаточно качественными. В сфере коммерческой недвижимости консалтинговый бизнес всегда имел определяющее значение. Многие компании, которые занимаются продажей или сдачей в аренду объектов коммерческой недвижимости, называют себя именно консультантами. Однако консалтинг в сфере недвижимости приносит им не более 15% доходов. Остальная часть доходов приходится на риэлтерский бизнес. Это объясняется тем, что любому проекту в сфере недвижимости, будь то строительство торгового центра или гостиничного комплекса, обязательно предшествует консалтинг. Качественный уровень консалтинговых услуг во многом определяет успех дальнейших риэлтерских контрактов. Так, например, в бизнес-центрах класса А консалтинговые услуги могут быть востребованы на начальных этапах разработки проекта: в этот период арендаторы заполняют площади в среднем на 97%. Для объектов классов В и С консультант, как правило, разрабатывает стратегию, обеспечивающую рост классности, на основе маркетинговых, рекламных и архитектурных решений [2].

Проблема качества консалтинговых услуг в сфере коммерческой недвижимости очевидна. Изобилие предложения не гарантирует клиенту получение положительного результата. Поэтому, находясь в поиске консалтинговой компании, способной решить проблемы управления недвижимостью, клиенту целесообразно обратить внимание на уже имеющиеся результаты работы консультантов.

Качество оказываемых на рынке недвижимости услуг – важный элемент стратегической и маркетинговой конкурентоспособности компании. В современных условиях ключевым для покупателей и арендаторов недвижимости становится совокупное соотношение стоимости, надежности, своевременности предоставления услуг и разнообразия новых продуктов. При подходе, ориентированном на клиента, и высокой степени конкуренции на рынке качество необходимо рассматривать не только как комплекс потребительских свойств самого объекта недвижимости и его техникоэксплуатационных характеристик, но и как параметры обслуживания, определяющие степень удовлетворенности потребностей и ожиданий целевых клиентов управляющей недвижимостью компании [1, с.375].

Качественный консалтинг в сфере недвижимости позволяет составлять достоверные отчеты. В процессе работы над ними консультанты опираются на собственный практический опыт, а не предлагают теоретические прогнозы, которые весьма далеки от реальности. Важной частью отчетов по недвижимости является обоснование консультантами получения дохода от эксплуатации объектов. При этом необходимо иметь представление о потенциальных арендаторах объектов. Особенно важно владеть такой информацией, если речь идет о торговых площадях и офисах. Качественный отчет, содержащий достоверные сведения и обоснованные выводы, необходим в работе с банками для того, чтобы получить кредит на выгодных условиях [2].

Спрос на консалтинговые услуги в сфере коммерческой недвижимости и их развитие имеют свои причины. Основная причина заключается в том, что в настоящее время на рынке недвижимости работают не только опытные в этой сфере деятельности инвесторы и застройщики, но и непрофильные участ- ники рынка. Можно говорить о появлении нового класса инвесторов, которые не являются профессиональными застройщиками и, как правило, не представляют особенностей процедуры оформления земельных участков и получения соответствующей документации. Это связано с тем, что в период активного роста рынка коммерческой недвижимости, популярности и высокой доходности девелоперского бизнеса многие представители самых разных видов деятельности, не имеющие практического опыта управления объектами, приняли решение об инвестировании строительства объектов, ожидая в скором времени получение прибыли. В результате разразившегося финансового кризиса реализация начатых проектов в большинстве случаев оказалась под угрозой. В условиях ограниченного финансирования дальнейшая девелоперская деятельность непрофильных игроков рынка стала невозможной. Таким образом, наряду с основными участника рынка недвижимости клиентами консультантов в данной сфере стали и инвесторы, пришедшие из других сфер деятельности. Им необходима квалифицированная помощь в оценке возможностей дальнейшей реализации проекта с учетом объема и других особенностей застройки. Для инвестора важное значение имеют прогнозы объемов и сроков реализации.

В недалеком прошлом многие инвесторы считали, что услуги консультантов – это бессмысленная трата денег. Инвесторы смело выводили на рынок проекты и не задумывались о том, будет ли соответствовать их качество ожиданиям потребителя или нет. Подобная ситуация была типичной в условиях неразвитости рынка недвижимости и высокого спроса, поэтому даже объекты, по сегодняшним меркам являющиеся неудачными, раскупались очень быстро. В настоящее время успех продажи объектов недвижимости зависит от множества факторов (местоположение, инфраструктура, этажность здания). Провести качественную оценку объекта в таких условиях без помощи профессионалов практически невозможно. Рынок недвижимости стал более конкурентным. В современных условиях инвестор, принимающий решение об объеме и необходимости вложений в строительство объекта и не понимающий реальные потребности клиента, как правило, рискует уже сво- ей профессиональной репутацией, а не только вложенными средствами.

Несмотря на то, что в период, предшествующий возникновению финансового кризиса, рынок коммерческой недвижимости отличался инвестиционной привлекательностью и характеризовался тенденцией роста, существовали и продолжают существовать проблемы, сдерживающие развитие консалтинга в сфере недвижимости:

• 1)    пока многие инвесторы, выступающие на рынке коммерческой недвижимости, не считают необходимым вкладывать средства в консалтинг. Отсутствием у инвесторов желания тратить деньги на услуги консультантов, по мнению экспертов, можно объяснить и главные проблемы столичного рынка консалтинговых услуг. Одной из самых распространенных является ситуация, когда инвестор не готов вкладывать деньги в консалтинг и исследования на предпроектной стадии. Подобная «экономия», как правило, быстро дает о себе знать. В результате неизбежными становятся дополнительные расходы на дальнейших стадиях;

• 2)    консалтинг при всей необходимости и важности пока еще недостаточно востребован. Крупный инвестор на Западе вряд ли станет рисковать, принимая решение без предварительных консультаций со специалистами. Российские инвесторы считают, что стоимость услуг профессиональных консультантов необоснованно высока и предпочитают не тратить деньги. Это мнение является ошибочным. Экономия средств клиента в процессе реализации проекта – и есть задача консультанта. Размер вознаграждения консултантов несопоставим с той прибылью, которую способны приносить правильные решения.

По оценкам экспертов, сегодня лишь около трети проектов в сфере недвижимости успешны, еще треть среднеуспешны, и треть неудачны. Как правило, неудачный проект – результат неверной концепции. И, наоборот, в основе удачного проекта всегда лежит хорошо обоснованная концепция. Поэтому профессиональные консультанты всегда в самом начале своей работы с особой тщательностью прорабатывают бизнес-идеи проекта, создавая развернутую и обоснованную концепцию. В итоге при разработке бизнес-идеи формируется предварительный образ будущего объекта недвижимости. Инициатор проекта определяется со своими инвестиционными и организационными возможностями и ограничениями. Образ объекта, совмещенный с возможностями и ограничениями инициатора, определяется как предпринимательский замысел проекта. На основе предпринимательского замысла формируется задание на проведение предварительного инвестиционного исследования. Главной задачей такого исследования является подтверждение или внесение корректировок в бизнес-идею проекта.

Роль консалтинга в управлении коммерческой недвижимостью трудно переоценить как в период стабильных условий экономического развития, так и во время кризиса. Ведь подобные объекты требуют принятия грамотных управленческих решений на всех стадиях реализации проекта. Профессиональный подход к управлению коммерческой недвижимостью способен помочь инвестору и собственнику минимизировать сопутствующие риски и повысить доходность объекта. Реализация такого подхода возможна посредством участия в процессе управления специалистов-консультантов. Это дает основание прогнозировать развитие консалтинговых услуг в сфере управления коммерческой недвижимостью.