Квалификация кадастровых отношений в предмете гражданского права

Важным вопросом при изучении правового регулирования отрасли права является определение предмета этой отрасли и, как следствие, выявление круга общественных отношений, которые регулируются соответствующими нормами гражданского права. По утверждению Л.В. Щенниковой, содержание отрасли гражданского права пределы действия характеризует, а также отграничивает от иных отраслей российского права именно предмет [1, с. 165].

В настоящее время российское гражданское законодательство продолжает активно развиваться, в том числе в части усложнения структуры предмета гражданского права, который имеет системный характер. Вопрос о круге общественных отношений, входящих в предмет гражданско-правовой отрасли, является, на мой взгляд, одним из ключевых и в то же время достаточно спорным в рамках теории гражданского права, несмотря на то, что на первый взгляд этот вопрос достаточно проработан.

Содержание предмета гражданского права как отрасли регламентирует статья 2 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), в которой закреплен перечень отношений, регламентируемый гражданским законодательством. Согласно этой статье гражданское законодательство определяет правовое положение участников гражданского оборота, основания возникновения и порядок осуществления права собственности и других вещных прав, прав на результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства ин- дивидуализации (интеллектуальных прав), регулирует отношения, касающиеся участия субъектов гражданского права в корпоративных организациях или управления ими (корпоративные отношения), договорные и иные обязательства, а также другие имущественные и личные неимущественные отношения, основанные на равенстве, автономии воли и имущественной самостоятельности участников.

С.С. Шевчук отмечает, что «содержание статьи 2 ГК РФ в ранее действовавшей редакции позволяло утверждать, что перечень отношений, регулируемых гражданским правом, остается открытым» [3, с. 124]. В настоящее время между субъектами гражданского права постоянно возникают отношения, «которые, с одной стороны, возникают в сфере гражданского права и могут быть отнесены к предмету гражданского права, а, с другой стороны, в силу их специфики, безусловно, не являются ни имущественными отношениями, ни личными неимущественными отношениями» [4, с. 637]. На мой взгляд, можно с уверенностью говорить о том, что круг отношений, регламентированный нормами гражданского права, до сих пор нельзя считать исчерпывающим и к предмету гражданско-правового регулирования может быть добавлена группа отношений, не закрепленных в статье 2 ГК РФ. Полагаю, что одной из составных частей предмета изучаемой отрасли можно считать кадастровые отношения. Это объясняется в том числе и тем, что на протяжении нескольких лет пол- ной трансформации «подвергается законодательство, регулирующее виды деятельности, направленные на цели кадастра, как кадастровая оценка и кадастровая деятельность» [5, с. 144].

Глобальные социально-экономические преобразования, произошедшие за последние десятилетия и, как следствие, повлекшие за собой весомые изменения в рамках гражданского законодательства, породили потребность в теоретическом осмыслении и практическом анализе вопросов, которые касаются гражданско-правовых кадастровых отношений. Принятие в 2015 году ряда новых нормативных правовых актов повлекло за собой существенные изменения в кадастровой деятельности и сфере государственной регистрации прав. Вместе с этим претерпела изменение дефиниция кадастровых отношений, став, на мой взгляд, у ́ же по своему значению и смыслу.

Одной из наиболее остро обсуждаемых проблем в науке является правовая природа кадастровых отношений. В настоящее время ученые предпринимают попытки определить место кадастровых отношений в системе правового регулирования с использованием различных подходов. Однако до сих пор не было достигнуто единого мнения в части определения правовой природы и роли этого вида отношений среди элементов, входящих в предмет гражданского права. Важно отметить, что сегодня в науке гражданского права не разработана теория кадастровых отношений, что порождает дискуссии о существовании таких отношений и об установлении их роли и места в предмете гражданского права.

В регулировании и защите кадастровых отношений задействован достаточно большой массив законодательства. В связи с этим считаю необходимым проанализировать некоторые нормативные правовые акты, регламентирующие деятельность государственных органов, юридических и физических лиц в сфере государственного кадастрового учета, а также государственной регистрации прав, с целью нахождения в положениях российского законодательства норм, регулируемых отраслью гражданского права.

Анализируя статью 2 ГК РФ, можно отметить, что в ней отсутствует какое-либо упоминание о наличии кадастровых отношений. Однако, несмотря на отсутствие в этой статье прямого указания на существование кадастровых отношений, нельзя утверждать, что этот вид общественных отношений вообще не регулируется гражданским правом. Несмотря на то, что законодатель прямо не закрепляет кадастровые отношения в статье 2 ГК РФ, формируются отношения, которые невозможно было бы отнести к имущественным, личным неимущественным и корпоративным отношениям, регулируемым отраслью гражданского права.

Проанализировав нормы ГК РФ, можно отметить, что кадастровые отношения можно считать самостоятельным видом гражданско-правовых отношений наряду с имущественными, личными неимущественными и корпоративными. На мой взгляд, отношения, в которых можно наблюдать признаки кадастровых, закрепляются в следующих нормах: недвижимые и движимые вещи (статья 130 ГК РФ), государственная регистрация недвижимости (статья 131 ГК РФ), неделимые вещи (статья 133 ГК РФ), единый недвижимый комплекс (статья 133.1 ГК РФ), сложные вещи (статья 134 ГК РФ), главная вещь и принадлежность (статья 135 ГК РФ), государственная регистрация сделок (статья 164 ГК РФ), последствия уклонения от нотариального удостоверения или государственной регистрации сделки (статья 165 ГК РФ), содержание права собственности (статья 209 ГК РФ), субъекты права собственности (статья 212 ГК РФ), право собственности граждан и юридических лиц (статья 213 ГК РФ), право государственной собственности (статья 214 ГК РФ), право муниципальной собственности (статья 215 ГК РФ), вещные права лиц, не являющихся собственниками (статья 216 ГК РФ), приватизация государствен- ного и муниципального имущества (статья 217 ГК РФ), основания приобретения права собственности (статья 218 ГК РФ) и другие. Перечисленные отношения связаны с защитой права собственности граждан, а также интересов субъектов гражданско-правовых отношений, возникающих в связи с реализацией имущественных прав, что позволяет обособить анализируемый вид отношений в отдельную группу.

Обозначенные отношения связаны с обеспечением деятельности по государственному кадастровому учету, государственной регистрации прав, а также с реализацией интересов правообладателей объектов недвижимого имущества в части защиты права собственности в отношении недвижимого имущества, поэтому считаю целесообразным их объединение в одну обособленную группу кадастровых отношений.

В юридической науке существуют различные подходы к пониманию кадастровых отношений. С.А. Липски отмечает, что в дефиниции, которая содержалась в Законе о кадастре, не учитывался тот факт, что «всю включаемую в кадастр информацию по способам ее возникновения можно подразделить на три группы» [6, с. 43]. Автор предлагает следующую классификацию такой информации:

• 1)    специально формируемая для целей кадастра посредством объективных обмеров (информация о физических параметрах объектов) – этим занимаются кадастровые инженеры;

• 2)    специально формируемая для целей кадастра посредством оценки подлежащих учету объектов (информация об их кадастровой стоимости) – сейчас этим занимаются специализированные бюджетные учреждения;

• 3)    иная информация, также включаемая в кадастр, но формируемая и существующая вне зависимости от ее востребованности для целей кадастра (например данные о правообладателе, целевом назначении и режиме использования объекта и т. п.) [6, с. 43].

По мнению Т.И. Подколзиной, к кадастровым отношениям можно отнести кадастровую деятельность и кадастровый учет, равно как кадастровую оценку и регистрацию прав на недвижимое имущество, а также землеустройство [5, с. 146].

Вместе с тем статья 1 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» «регулирует отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету согласно настоящему Федеральному закону, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и предоставлением предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости».

Е.Н. Матевосьян предлагает понимать под кадастровыми отношениями « совокупность всех отношений, возникающих в связи с осуществлением государственного кадастрового учета недвижимого имущества, государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, ведением ЕГРН с предоставлением сведений из него, а также осуществлением кадастровой деятельности и деятельности саморегу-лируемых организаций кадастровых инженеров, их национального объединения» [8, с. 13].

С точки зрения C.А. Липски, под кадастровыми отношениями следует понимать «общественные отношения, возникающие в процессе:

• 1)    формирования кадастровых сведений;

• 2)    ведения Единого государственного реестра недвижимости

• 3)    предоставления сведений указанного реестра (например для целей управления земельным фондом, обеспечения стабиль-

• ности земельного оборота и прав на землю, формирования доходной части местных бюджетов)» [6, с. 44] 1.

Три названных А.С. Липски элемента характеризуются им как «последовательно осуществляемые стадии кадастровых отношений». Вместе с этим к одной из стадий, а именно к стадии формирования кадастровых сведений, автор предлагает отнести «кадастровую и землеустроительную деятельность (границы территориальных зон), а также кадастровую оценку» [6, с. 45].

На мой взгляд, кадастровые отношения так или иначе соприкасаются не только со всеми подотраслями гражданского права, образуя при этом самостоятельную подотрасль, но и с земельным правом и иными отраслями права. Этот факт значительно расширяет содержание предмета общественных отношений в гражданском праве.

Анализируя субъектный состав, необходимо отметить, что одной из особенностей кадастровых организационных отношений является наличие в них публично-правового субъекта – органа регистрации прав, уполномоченного на осуществление государственного кадастрового учета, государственную регистрацию прав в отношении недвижимого имущества и сделок с ним.

В то же время в качестве субъекта кадастровых отношений может выступать любое лицо, по волеизъявлению которого такие отношения могут быть инициированы, как физическое, так и юридическое, являющееся собственником, правообладателем недвижимого имущества. Субъектами кадастровых отношений могут быть и лица, намеревающиеся приобрести во владение, пользование и (или) распоряжение объект недвижимости, а также участвующие в деятельности, связанной с определением кадастровой стоимости.

По моему мнению, можно выделить 3 основные группы кадастровых отношений, тесно связанных между собой и влияющих на формирование (функционирование) ка- дастровых правоотношений. Такие отношения возникают в следующих случаях:

• 1)    осуществление деятельности в рамках подготовки кадастровой документации и проведения кадастрового учета. Следует обратить внимание на то, что в реализации общественных отношений этой группы принимают участие как государственные органы, так и физические и юридические лица;

• 2)    реализация деятельности, направленной на проведение государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним;

• 3)    осуществление деятельности по определению кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества.

Учитывая общие признаки гражданско-правовых отношений и уникальные признаки кадастровых правоотношений, можно сделать следующий вывод: кадастровые правоотношения – это общественные, возникающие при осуществлении кадастровой деятельности, основанные на автономии воли и имущественной самостоятельности правоотношения, направленные на возникновение, упорядочение имущественных отношений, содержание которых составляют действия имущественного характера .

Таким образом, кадастровые правоотношения имеют место в предмете гражданского права. Полагаю, что выделение кадастровых правоотношений в предмете гражданского права оправдано. Это позволит урегулировать все общественные отношения. Предлагаю выделить кадастровые правоотношения в отдельную группу в предмете гражданско-правового регулирования и три группы организационных отношений:

• 1)    учетные (связанные с осуществлением кадастрового учета;

• 2)    регистрационные (связанные с проведение правовой экспертизы и государственной регистрацией прав);

• 3)    стоимостные (направленные на реализацию деятельности по определению када-

  То есть, как отмечает C.А. Липски, «функций, через которые реализуются гражданские организационные отношения».

  
  

стровой стоимости).

Полагаю, что для законодательного закрепления кадастровых отношений следует внести изменения в целый ряд нормативных правовых актов. Конечно, прежде чем осуществлять внесение изменений в редакцию основной нормы, в статью 2 ГК РФ, закрепляющую отношения, регулируемые гражданским законодательством, необходимо всесторонне изучить сущность кадастровых правоотношений, а также вынести этот вопрос на публичное обсуждение.

Изложенное позволяет сделать вывод о необходимости изменения предмета гражданско-правового регулирования. На мой взгляд, пока рассмотренную проблему нельзя считать разрешенной, поэтому необходимо дальнейшее ее исследование.

**

*

Продолжение. Начало на с. 88

• 1.    Близость метро . Этот фактор реальное преимущество, и собственники нередко считают, что за это можно смело накинуть не менее 10%. Однако переоценивать данный фактор не стоит. К примеру, если метро находится слишком близко, когда его не только видно, но и слышно, это уже не столь очевидный плюс, потому что жить в постоянном шуме понравится далеко не всем. И уж тем более не все захотят переплачивать за это преимущество.

• 2.    Живописный вид из окна – на реку, парк, панораму города или храм – позволяет прибавить к цене не менее 5%, а в некоторых случаях (когда речь идет о высоких этажах в домах дорогого сегмента) – и все 20%. Однако собственники, за годы проживания в квартире привыкшие к виду за окном, про это преимущество иногда забывают.

• 3.    Расположение жилья вблизи рекреационных зон , природоохранных объектов, парков, бульваров и скверов также позволяет получить продавцу дополнительную прибыль, хотя далеко не все собственники эти факторы учитывают.

• 4.    Богатая инфраструктура – еще одно преимущество, повышающее ликвидность и цену жилья, особенно если это большие жилые комплексы, построенные если и не в чистом поле, то вдали от районов со сложившейся застройкой. В таких комплексах наличие

Окончание на с. 110