Международные стандарты BOMA как компромисс между собственником и арендатором

Чем активнее развивается отечественный рынок коммерческой недвижимости, тем чаще его участники используют методы и приемы, применяющиеся на Западе. Это особенно актуально в работе с иностранными партнерами – как с западными инвесторами и консультантами, так и с международными компаниями, во множестве арендующими площади в российских офисных и торговых центрах. Одними из важных параметров являются стандарты измерения помещений.

Официально в нашей стране действует только одна измерительная система помещений – система БТИ. Эта система используется для регистрации в органах местного управления, то есть все архитектурные (строительные) планы при сдаче здания на утверждение и регистрацию в органы должны содержать штамп и данные БТИ. При каждом изменении планировки здания необходимо обращаться в Бюро технической инвентаризации. Данные БТИ – это официальные данные конкретного здания, используемые при его регистрации и заключении договора аренды с арендатором.

Разработанный ещё в Советском Союзе, стандарт БТИ не учитывает потребности коммерческой недвижимости, особенно современных офисных зданий со своей развитой инфраструктурой, массой дополнительных услуг и возможностей, предоставляемых арендатору. Существует масса тонкостей, нюансов, одним из самых сложных аспектов оценки является определение правильных границ арендных помещений. Поэтому все более широкое распространение получают международные стандарты BOMA (Building Owners and Managers Association), помогающие участникам рынка до мелочей сравнить разные предложения и выбрать наиболее выгодные.

Стандарт BOMA, разработанный Североамериканской ассоциацией собственников и управляющих недвижимостью еще в 1916 году, используется сегодня во многих странах мира. Для разных типов зданий

Ассоциацией разработано 6 различных стандартов. Последняя редакция стандарта BOMA опубликована в начале 2010 года, носит название: Office Buildings: Standard Methods of Measurement (ANSI/BOMA Z65.1–2010) и является дополненной и улучшенной версией предыдущего стандарта ANSI/BOMA Z65.1-1996 Standard for Measuring Floor Area in Office Buildings. В 2004 году был выпущен стандарт BOMA/SIOR 2004 Measuring Floor Area in Industrial Buildings для применения при расчете площадей в логистических парках и складских комплексах. Переиздан в 2009 году под названием: Industrial Buildings: Standard Methods of Measurement (ANSI/BOMA Z65.2– 2009).

На российском рынке впервые стандарты замера BOMA стали использоваться в самом конце 1980-х в Москве, когда СП «Перестройка» построила для западных арендаторов и сдала в аренду первые офисы класса «А». Замер помещений по стандарту BOMA в целях взимания арендной платы был абсолютно понятен западным арендаторам, но вызывал много вопросов у российских специалистов, так как в России был принят и существовал единственный подход – замер по стандартам БТИ. Именно он отражался в арендном договоре.

Если говорить про сегодняшнюю географию распространения стандарта BOMA на территории РФ, то в силу сложившегося экономического и политического моноцентризма в нашей стране наибольшее распространение американский стандарт получил на московском рынке. Последние годы стала заметна тенденция применения стандартов BOMA на рынке Санкт-Петербурга. Однако в других регионах РФ по-прежнему подавляющее большинство собственников воспринимают только один метод измерения — по БТИ.

Собственники уже давно оценили стандарт BOMA по достоинству, поскольку видят в нем многочисленные преимущества:

— Стандарт BOMA проверен временем и расстоянием: в США он используется на протяжении уже почти сотни лет, а сегодня известен и во многих других странах мира;

— Согласно стандарту BOMA, арендуемая площадь формируется не только из помещений, занимаемых непосредственно арендатором, но и пропорциональной части общих зон здания (входная группа, лифтовые холлы), а также части технических помещений, обслуживающих арендаторов.

Согласно стандарту ВОМА, измерения осуществляются по внутренней доминирующей поверхности стен без учета площади колонн. При этом, для арендатора площадь помещения рассчитывается с учетом доли площадей общего пользования по формуле: умножается полезная площадь (непосредственно используемого офисного пространства, usable area) арендатора на коэффициент потерь (loss factor).

Чтобы рассчитать коэффициент loss factor применяется следующая формула: отношение полезной площади (сумма площадей помещений общего пользования и общей предполагаемой для аренды площади) к общей площади, предполагаемой для аренды (rentable area/usable area — R/U).

Коэффициент R/U («коэффициент эффективности») рассчитывается как на этаж, так и на все здание в целом. Чтобы произвести данный расчет, площади мест общего пользования разделяют на две группы:

• 1.    площади общего пользования на занимаемом арендатором этаже (коридоры, фойе, вестибюли, туалеты и другие площади общего пользования), которые распределяются между арендаторами этажа пропорционально занимаемой площади;

• 2.    площади общего пользования всего здания (парадный вход, зимние сады, помещения для охраны, столовая и т. д.), которые распределяются между арендаторами здания пропорционально занимаемой площади. При этом, в соответствии со стандартом ВОМА при расчетах арендуемой площади здания не учитываются вертикальные пролеты (лифтовые шахты, воздуховоды, лестницы общего пользования).

И в итоге полезная площадь для каждого арендатора (непосредственно используемая для офиса usable area) умножается на коэффициент R/U для его этажа и для здания в целом.

Таким образом, у арендодателя есть возможность увеличить арендный поток и максимально эффективно использовать объект.

— Расчет площади здания по стандартам BOMA на этапе проектирования позволяет инвестору оценить потенциал будущего объекта, рассчитать срок окупаемости инвестиций, а также скорректировать проект «на бумаге» в сторону увеличения полезной площади, а также уменьшения коэффициента потерь;

— Многие иностранные компании предпочитают подписывать договор об аренде, только если объект был предварительно измерен и рассчитан по стандарту BOMA.

Из возможных минусов стандарта BOMA:

— Стандарт не может заменить существующую методику БТИ, которая служит для регистрации объекта недвижимости в официальных государственных органах;

В технической документации, в частности для выдачи свидетельства о собственности на здание или помещение, по-прежнему используется замер по системе БТИ. Иной подход может вызвать вопросы со стороны государственных органов. Методика проведения обмеров и расчета площадей БТИ строго регламентирована и законодательно закреплена в СНиП 31-05-2003 [5] и СНиП 2.0801-89 [4]. Однако методы измерения и подсчета площади для объектов коммерческой недвижимости (с точки зрения сдачи их в аренду) законом не ограничены.

Предположим, арендатор подписал договор, по условиям которого для определения границ арендуемых площадей используются данные БТИ, а при расчете суммы арендной платы размер площадей рассчитывается исходя из стандартов BOMA. В этом случае может возникнуть несколько весьма неоднозначных юридических вопросов.

Как быть с налоговой базой по налогу на прибыль? Может ли арендатор уменьшать налогооблагаемую прибыль на суммы арендных платежей, рассчитанных исходя из размера арендуемых площадей, определенного по стандартам BOMA? Ведь размер площадей, определенный по стандартам BOMA, в некоторых случаях может превосходить размер площади, определенной в соответствие с документами БТИ, на 10-25 процентов.

В свое время, когда стандарт BOMA начинал применяться все активнее в офисных зданиях Москвы, ответ на этот вопрос дал Минфин России. Опираясь на статьи 614 ГК РФ [1] и 264 НК РФ [2], финансовое ведомство указало: компания вправе уменьшить налогооблагаемую прибыль на арендную плату, рассчитанную исходя из условий договора аренды, в том числе с использованием механизмов расчета платы на основе размера арендуемых площадей, отличных от данных БТИ (письмо Минфина России от 24.09.2004 № 03-03-01-04/4/8 [3]).

— Применение стандарта BOMA требует специальной подготовки, поэтому самостоятельные расчеты, произведенные некомпетентным лицом, часто приводят к неверным результатам, что, в свою очередь, ведет к денежным и имиджевым потерям [6].

Одной из последних тенденций рынка коммерческой недвижимости, связанной с применением стандарта, является то, что обращаться за расчетами к независимым экспертам стали не только собственники, но и сами арендаторы.

Впрочем, одни параметры играют на руку арендодателю, другие – арендатору. Например, первым выгодно следующее:

• -    в отличие от методов БТИ, стандартами BOMA учитываются толщина стен из рабочей комнаты в коридор и половина толщины стен, разделяющих разных арендаторов;

• -    с арендаторов взимается плата за элементы, не входящие в общую площадь здания, то есть за находящиеся вне стен, - автостоянку, балконы, погрузочные площади;

• -    оплачиваются и «съедающие» площадь колонны, короба для проводки, водопроводные трубы, если те размещаются в рабочих помещениях.

Итоговая площадь помещений, замеренных по стандарту ВОМА, всегда больше, чем площадь помещений, замеренных по стандарту БТИ. Поэтому в выигрыше всегда арендодатель, а не арендатор. Может быть, именно поэтому внедрение стандарта BOMA шло очень тяжело: арендаторы не соглашались не только с самим способом замеров, но и с принципом введения пропорциональной оплаты за общие площади, поскольку, по их мнению, это давало дополнительный и «несправедливый» доход арендодателю [6].

Арендатор, в свою очередь, может сэкономить на том, что:

• -    толщина гипсокартона, которым обшиты стены, при промерах не учитывается, то есть арендуемая площадь получается меньше, чем по оценке БТИ;

• -    за площадь, образуемую скосом стен из-за архитектурных особенностей здания, арендатор не платит;

• -    сквозные вертикальные проемы здания – вентиляционную шахту, лифты, воздухопроводы и трубопроводы – относятся к фактору потерь и не оплачиваются.

И так далее.

Например, если по БТИ площадь считается по периметру с вычетом колонн, то по стандарту БОМА колонны входят в арендную площадь и, более того, арендатор платит за площадь стен, а толщина стен, разделяющих арендаторов, делится пополам между ними. От множества таких аспектов и зависит конечный коэффициент здания, или как его ещё называют: коэффициент потерь площадей, коридорный коэффициент, Floor R/U Ratio, коэффициент эффективности использования площадей. Поэтому важно сделать расчёт в строгом соответствии со стандартом.

Стандарты BOMA – это методика, зафиксированная в толстом «талмуде», который брокеры используют в своей повседневной работе. Однако при этом абсолютная точность измерений невозможна и здесь. Тому есть несколько причин [7].

Во-первых, официально принятая погрешность при измерениях составляет 2%. Но на практике она может быть и больше. «Если арендуются большие площади и погрешность составляет 3%, то это выливается в немалые суммы, тем более что от площади зависит не только арендная плата, но и операционные платежи. Арендатору в этом случае целесообразно оплатить услуги оценщика и посредника в переговорах, затраты на них окупятся за полгода. Брокеры некоторых компаний подтвердили, что арендаторы иногда заказывают независимую оценку.

Во-вторых, площадь существующего только в проекте здания можно знать лишь приблизительно. Однако ко времени сдачи в эксплуатацию договоры на аренду уже заключены. Как же быть? Одни брокеры рассказали, что построенное здание измеряют заново и контракт корректируют. Другие утверждают, что их клиенты не требуют пересмотра договора, если здание их устраивает. И это неудивительно: сегодня при дефиците офисных площадей рынок принадлежит арендодателю.

Российский рынок привыкает к новым стандартам, но понемногу. Многие собственники, девелоперы, самостоятельно сдающие свои площади, все еще считают по нормам БТИ. Столичные брокеры свидетельствуют, что им приходится убеждать арендаторов принять расчеты, сделанные по международным стандартам, разъяснять, за что он платит. Но когда клиенты видят, что другие помещения класса «А» на рынке сдаются по этим же принципам, они, в конце концов, принимают условия арендодателя.

Таким образом, в чем-то новые правила усложняют жизнь участникам рынка, но рано или поздно международные стандарты станут и нашими тоже. И тогда они действительно будут единым языком общения между собственником здания, брокером и арендатором, а не только инструментом торга.