Многоквартирный жилой дом как объект управления: правовой аспект

Право на жилище является одним из наиболее значимых конституционных прав, гарантируемых каждому человеку и гражданину [1]. При этом, в содержание указанного права следует включать не только проблему обеспечения каждого лица постоянным жильем, но также и обеспечения благоприятных жилищных условий, обеспечение здоровой и безопасной возможности пользоваться, проблему улучшения жилищных условий.

Обеспечение надлежащих состояние и улучшение жилищных условий невозможны в отсутствие эффективного управления. Согласно статистическим данным Интерфакс, более 70% граждан непрерывно проживают в многоквартирных домах (далее – МКД) [2]. Поэтому исследования в области института управления МКД приобретают особую актуальность.

Из статей 15, 161 ЖК РФ следует, что МКД является объектом управления. Такой подход применяется отечественным законодателем с 2004 года, и обусловлен принятие нового ЖК РФ. Раннее действующий ЖК РСФСР в качестве объекта управления рассматривал не отдельно взятый МКД, а жилищный фонд в целом [3]. Подход был обусловлен различными причинами – централизованным характером управления, отсутствием правовых норм, предусматривающих особенности управления МКД.

Очевидно, применение такого подхода в современных реалиях нельзя признать эффективным по двум причинам. Во-первых, многоквартирный жилой дом имеет особенности по сравнению с частными домами, коммунальными квартирами, наемными домами, что обуславливает отличия в управлении. Во-вторых, каждый МКД имеет свои особенности – состав общего имущества, техническое состояние, количество жильцов, иные индивидуальные характеристики, что также обуславливает специфику управления. Поэтому действующий ЖК РФ закрепляет пообъектный принцип управления – исключается возможность управления одновременно несколькими типами зданий, без учета их индивидуальных особенностей.

Понятие МКД раскрывается в ч. 6 ст. 15 ЖК РФ, в соответствии с которой, МКД признается здание, состоящее из двух и более квартир, включающее в себя имущество, указанное в п. 1-3 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ [4]. Понятие МКД было введено в жилищное законодательство сравнительно недавно – с в 2021 году. В пояснительной записке к законопроекту указано, что введение в ЖК РФ понятия призвано устранить неопределенность, возникавшую при отнесении здания МКД [5].

Действительно, до введения понятия МКД, на практике нередко возникали вопросы, связанные с определением статуса здания. Наличие правовой проблемы от- мечалось многими учеными-юристами. К примеру, Кобжицкая Н.З. в своей работе анализирует важную проблему, связанную с признанием МКД «дома на двух хозяев» – до внесения изменений в ЖК РФ в 2021 году проблема являлась актуальной, поскольку по формальным признакам «дом на двух хозяев» мог быть признан МКД, несмотря на очевидную проблему применения правовых норм [6].

Действующий ЖК РФ содержит указа- ние на сущностные признаки многоквартирного дома, отличающие его от иных зданий – количество квартир в составе дома и наличие особых категорий имущества.

Для признания здания МКД необходимо наличие в составе такого дома двух и более квартир [4]. Помещения, не соответствующие признакам квартиры, не смогут учитываться при определении статуса здания как МКД. В качестве примера можно привести офисные и производственные помещения, которые не предназначены для обеспечения бытовых нужд.

Еще одни признак – наличие в здании одновременно трех категорий имущества и помещений:

• 1)    Помещения и имущество, необходимые для обслуживания нескольких помещений или удовлетворения нужд собственников – лифты, коридоры, подвалы, чердаки и т.д.);

• 2)    Помещения для удовлетворения потребностей собственников – площадки для занятия спортом, творчеством, детские площадки и т.д.);

• 3)    Конструкции и оборудование, необходимые для эксплуатации одновременно нескольких помещений – крыши, ограждающие конструкции и т.д.).

В совокупности, все три перечисленные категории представляют собой общее имущество собственников. Отличительной чертой общего имущества от индивидуального (личного) является его целевое назначение – обслуживание одновременно нескольких помещений в составе дома, удовлетворение потребностей одновременно нескольких собственников. Термин «общее имущество» является сложным, включает различные категории помещений и оборудования. Отсутствие хотя бы одной из трех перечисленных категорий влечет невозможность признания такого здания МКД.

Выделение законодателем не одной, а трех различных категорий общего имущества обусловлено стремлением отделить МКД от иных типов зданий.

Перечисленные признаки – наличие двух и более квартир, наличие трех категорий общего имущества имеют значение для признания здания многоквартирным домом только в том случае, если они применяются в совокупности. Отсутствие любого из перечисленных признаков влечет невозможность признания здания многоквартирным домом.

Основные выводы, полученные в результате исследования:

• 1.    МКД является объектом управления.

• 2.    Действующий ЖК РФ закрепляет пообъектный принцип управления, что исключает одновременное управление различными типами зданий.

• 3.    Легальное определение МКД было введено в ЖК РФ только в 2021 году с целью разрешения противоречий и проблем, накопившихся в правоприменительной практике.

• 4.    ЖК РФ закрепляет признаки МКД, которые отличают его от иных типов зданий.