Назначение жилого помещения и пределы его использования

Наиболее распространенным видом недвижимого имущества в гражданском обороте являются жилые помещения, поскольку жилое помещение является важной материальной ценностью для каждого человека и необходимой его жизненной потребностью. В связи с этим немаловажным является правовое регулирование права собственности на жилые помещения. Так, основополагающие права и обязанности собственника жилого помещения предусмотрены статьей 30 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) [2] . В ней воспроизведены положения п. 1 статьи 288 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) о том, что «собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования» [ 1] .

Как отмечает Крашенинников П.В., устанавливая границы осуществления права собственности в отношении любого имущества российский законодатель исходит из принципа «можно делать со своим имуществом все то, что не нарушает права других субъектов». Регламентируя отношения, связанные с недвижимостью в жилищной сфере, этот принцип проецируется также на право собственности на жилые помещения [9].

Так, соответствующие пределы использования жилого помещения определены в статье 17 ЖК РФ:

• -    предназначенность для проживания граждан;

• -    возможность использования законно проживающими в нем лицами для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требованиям, которым должно отвечать жилое помещение;

• -    осуществление пользования с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в нем граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований в соответствии с Правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными постановлением Правительства РФ от 21 января 2006 г. № 25 [4] (отметим, что данный документ утрачивает силу с 1 марта 2022 г. в связи с принятием Приказа Минстроя России от 14 мая 2021 № 292/пр «Об утверждении правил пользования жилыми помещениями») [5] ;

• -    запрет на размещение промышленного производства, гостиниц.

Далее рассмотрим каждый установленный предел использования жилого помещения статье 17 ЖК РФ в отдельности:

• 1.    Предназначенность для проживания граждан:

• 2.    возможность использования законно проживающими в нем лицами для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требованиям, которым должно отвечать жилое помещение:

• 3.    осуществление пользования с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в нем граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований:

• 4.    запрет на размещение промышленного производства, гостиниц:

В соответствии с императивной нормой п. 2 ст. 288 ГК РФ, жилые помещения предназначены для проживания граждан. Данное касается всех видов жилых помещений – квартир, жилых домов, частей квартир или жилых домов. Необходимо отметить, что в отличие от Жилищного кодекса РСФСР, в Жилищном Кодексе РФ, принятом в 2004 году, не акцентируется внимание на том, что жилые помещения предназначены для постоянного проживания граждан, поскольку проживать в жилом помещении граждане могут как постоянно, так и временно, обладая неоспоримым конституционным правом на свободу передвижения [6] .

В Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РФ», было отмечено, что под использованием жилого помещения не по назначению исходя из положений частей 1 - 3 статьи 17 Жилищного кодекса РФ следует понимать использование жилого помещения не для проживания граждан, а для иных целей (например, использование его для офисов, складов, размещения промышленных производств, содержания и разведения животных), то есть фактическое превращение жилого помещения в нежилое [6] .

С одной стороны, указанная норма санкционирует осуществление профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности в объектах жилищного фонда. Но, с другой стороны, осуществление такой деятельности воз- можно только при условии, что указанная деятельность не будет нарушать права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение. К примеру, можно сказать, что художник при осуществлении своей профессиональной деятельности не имеет права выносить часть своей творческой мастерской в места общего пользования (например, на лестничную клетку, научный сотрудник не имеет права в занимаемом жилом помещении читать публичные лекции, [10].

Указанная норма отдельно обращает внимание на соблюдение прав соседей при осуществлении пользования жилым помещением. Необходимо отметить, что содержание прав соседей не раскрывается законом, но судебная практика выработала следующую позицию: к систематическому нарушению прав и законных интересов соседей нанимателем и (или) членами его семьи с учетом положений ч. 2 ст. 1 и ч. 4 ст. 17 Жилищного кодекса РФ следует отнести их неоднократные, постоянно повторяющиеся действия по пользованию жилым помещением без соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении или доме граждан, без соблюдения санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, требований пожарной безопасности, правил пользования жилыми помещениями (например: прослушивание музыки, игра на музыкальных инструментах в ночное время с превышением допустимой громкости; использование телевизора, производство ремонтных, строительных работ или иных действий, повлекших нарушение покоя граждан и тишины в ночное время; нарушение правил содержания домашних животных; совершение в отношении соседей хулиганских действий) [6] .

Указанный запрет, по нашему мнению, вполне логичен и обоснован, поскольку жилое помещение предназначено для проживания граждан и не должно наносить вред при его использовании. Дискуссионным на протяжении многих лет являлся вопрос размещения так называемых минигостиниц – хостелов в жилых многоквартирных домах. Так, Роспотребнадзором была приведена информация о многочисленных обращениях граждан по факту нарушения их жилищных прав, что с 2018 года Роспотребнадзором применяется практика бессрочного запрета деятельности по решению суда в случае неустранимых нарушений требований санитарного законодательства [7] .

Для разрешения указанной ситуации, в апреле 2019 года было внесено дополнение в ч. 3 ст. 17 ЖК РФ, в виде запрета использования жилых помещений в качестве гостиницы, а также предоставлять в них гостиничные услуги [3] .

Данный запрет, по нашему мнению, также вполне обоснован и является наибо- лицами, осуществляющими предпринимательскую деятельность в сфере гостиничных услуг, поскольку указанные поправки не затрагивают деятельность гостиниц, хостелов, размещаемых в нежилом помещении, например в отдельном здании или нежилом помещении в многоквартирном доме.

Таким образом, Жилищным кодексом РФ определены пределы использования жилого помещения в рамках целевого назначения исключительно для проживания с запретом для промышленных производств, миссионерской деятельности, размещения гостиниц, по нашему мнению, данные превентивные меры, необходимы для создания нормальных условий проживания. Указанные пределы использования жилого помещения, установленные статье 17 Жилищного кодекса РФ, также предопределяют соответствующие обязанности собственника, в частности главного – что он обязан использовать принадлежащее ему на праве собственности помещение таким образом, чтобы не выходить за установленные законодательством пределы.

лее компромиссным между гражданами и