Невостребованные земельные доли: проблемы и пути их решения

Одной из проблем сельскохозяйственного землепользования в Российской Федерации является наличие невостребованных земельных долей. В соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» «невостребованной земельной долей может быть признана земельная доля, принадлежащая на праве собственности гражданину, который не передал эту земельную долю в аренду или не распорядился ею иным образом в течение трех и более лет подряд».

Закон наделяет полномочиями органы местного самоуправления по выявлению и оформлению таких долей в муниципальную собственность.

По данными Министерства сельского хозяйства Российской Федерации (далее – Минсельхоз России) [2], по состоянию на 1 января 2022 года количество невостребованных земельных долей составило 1 441 374 единицы площадью 11,3 миллиона гектаров. Наибольшие площади земельных долей отмечались в Приволжском (3 407,312 тыс. га), Сибирском (2 097,314 тыс. га), Дальневосточном (1 837,319 тыс. га), Центральном (1 830,204 тыс. га) федеральных округах (см. табл.), то есть в Республике Бурятия, Забайкальском и Пермском краях, Новосибирской, Смоленской, Курганской и Оренбургской областях.

Земельные доли, признанные невостребованными по состоянию на 1 января 2023 года [2]

Федеральный округ	Земельные доли, включенные в список невостребованных земельных долей
	Количество, ед.	Площадь, тыс. га
Центральный	285 808	2 062,694
Северо-Западный	176 356	861,649
Южный	40 289	333,573
Северо-Кавказский	1 063	6,231
Приволжский	456 274	3 184,58
Уральский	87 038	1 294,027
Сибирский	165 587	2 266,561
Дальневосточный	113 967	3 460,701
Итого в Российской Федерации	1 326 382	13 470,06

По данным Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, по состоянию на 1 января 2022 года в состав земель долевой собственности, используемых производственными кооперативами, входили порядка 26 процентов от земельных долей, собственники которых не воспользовались своим правом на распоряжение ими или на которые свидетельства не были получены, и более 18,6 процента таких долей входили в состав земель, используемых хозяйственными товариществами (см. [3]).

Процесс уточнения сведений о включении долей в списки невостребованных является непрерывным в силу того, что какие-то доли выявляются вновь, часть долей суды признают собственностью муниципалитетов. Также имеются случаи, когда местные органы исключают такие доли из списков на основании обращений собственников долей.

Динамика изменения площади земельных долей в Российской Федерации, включенных в списки невостребованных в период с 2017 по 2021 год, показана на рисунке 1.

Как видно из графика, представленного на рисунке, начиная с 2016 года площадь невостребованных земельных долей снизилась на 7,2 миллиона гектаров, но все равно остается значительной. Сохранение существующей тенденции позволит к концу

2023 года снизить площадь долей, которые не используются, до 8 миллионов гектаров.

Наличие невостребованных земельных долей привело к формированию достаточно большой площади сельскохозяйственных угодий, которые не используются. По данным Минсельхоза России [2], по состоянию на 1 января 2022 года неиспользуемых сельскохозяйственных угодий было 33 080,520 тысячи гектаров, таким образом, невостребованные доли составляют 34 процента в структуре неиспользуемых сельскохозяйственных угодий.

В целом, причины неиспользования земель можно свести к нескольким группам: правовые, управленческие, организационно-хозяйственные, экономические и природные (см. рис. 2).

Организационно-хозяйственные причины являются следствием наличия правовых и управленческих недостатков, так как отсутствие адекватных законодательных актов и управленческих профессиональных решений делает невозможным совершенствование неэффективно функционирующих институтов земельных долей. До настоящего времени не предложены реальные способы и методы трансформации земель этих правовых форм собственности в действительно используемые земельные участки для формирования эффективных землепользований. Наличие общей долевой собственности и нерегулируемое выде-

Рис. 1. Изменение площади земельных долей, включенных в списки невостребованных, в Российской Федерации (2017-2022 годы) [4]

Рис. 2. Причины неиспользования земель сельскохозяйственного назначения

НЕИСПОЛЬЗОВАНИЕ ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ

ление земельных участков в счет земельных долей не только нарушает возможную организацию объекта землеустройства, но и порождает массовую территориальную недоступность части земельных участков.

Решением проблемы сокращения невостребованных земельных долей наряду с правовыми аспектами (наделением муниципальных образований правом покупать земельные доли собственников, желающих их продать; признание земельной доли не-дробимой в том числе при ее наследовании и т. д.) является проведение следующего комплекса землеустроительных мероприятий:

• •    выявление земельных долей;

• •    выделение земельных долей в натуре;

• •    оценка качества земельного участка;

• •    планирование и организация дальнейшего использования земельного участка.

Ключевым мероприятием должна быть инвентаризация земель, которая входит в состав работ по изучению земель, то есть получение информации о их количественном и качественном состоянии. В процессе инвентаризации земель выявляются неиспользуемые, нерационально используемые земли и земельные участки, деятельность на которых осуществляется не в соответствии с разрешенным их использованием [5].

В связи с беспорядочным перераспределением земель в процессе земельной реформы, отсутствием нормального проектного землеустроительного обеспечения выделения в натуре земельных долей были допущены массовые нарушения земельного законодательства, многие сельскохозяйственные организации и граждане до сих пор не знают точные границы своих земельных участков и во многих случаях распоряжаются ими незаконно, что затрудняет ведение сельскохозяйственного производства и цивилизованный оборот земель. Такое состояние приводит к неустойчивости землевладения и землепользования сельскохозяйственных организаций, к суще- ствованию невостребованных земельных долей, а также к нарушению прав собственников земельных долей.

В связи с этим начальным этапом выявления невостребованных земельных долей является инвентаризация земель (первичная, текущая). Далее в рамках проведения землеустроительных работы проводятся установление их местоположения, границ, выделение в натуре.

В целях определения возможного дальнейшего использования выявленных земельных участков необходимо проводить оценку их качества. В настоящее время критериями качества земель, пригодности для их использования в сельском хозяйстве являются четыре показателя:

• 1)    балл бонитета почв;

• 2)    коэффициент почвенного плодородия;

• 3)    зерновой эквивалент;

• 4)    кадастровая стоимость.

В соответствии со статьей 14 Федерального закона от 18 июня 2001 года № 78-ФЗ «О землеустройстве» «планирование и организация рационального использования земель и их охраны проводят в целях совершенствования распределения земель в соответствии с перспективами развития экономики, улучшения организации территорий, определения иных направлений рационального использования земель и их охраны в Российской Федерации, субъектах Российской Федерации и муниципальных образованиях».

Планирование осуществляется в рамках схем землеустройства муниципальных образований, являющихся основной пред-проектной документацией, где определяется краткосрочная перспектива развития территорий и рационального использования земель на уровне муниципалитета, подготовка предложений для вовлечения земель в сельскохозяйственный оборот посредством освоения, трансформации, улучшения и мелиорации, целесообразного их использования. Недостатком в сфере современных земельных отношений является отсутствие заказов на выполнение пред-

JO ><

Ш о

Рис. 3. Землеустроительное обеспечение выявления невостребованных земельных долей и вовлечения их в сельскохозяйственный оборот

проектной документации в силу объективных и субъективных причин (исключением являются заказы, которые выполняются в рамках научных исследований).

И, наконец, детальная проработка методов вовлечения невостребованных земельных долей в активный сельскохозяйственный оборот, их использование в соответствии с качеством, экономической целесообразностью осуществляются в порядке землеустроительных проектов посредством разработки проектов межхозяйственного и внутрихозяйственного землеустройства, участкового землеустройства в зависимости от масштаба решаемой проблемы и затрагиваемой площади.

В проектах внутрихозяйственного землеустройства намечается использование земель в соответствии с их качеством, целями развития сельскохозяйственного производства, формируется структура сельскохозяйственных угодий, организуется система севооборотов, определяются методы рациональной организации территории. Рабочий проект по вовлечению в оборот неиспользуемой земельной доли (долей) представляет собой сметно-финансовые расчеты по проведению комплекса работ.

Резюмируя изложенное, можно выделить алгоритм решения проблемы невостребованных земельных долей посредством системы землеустройства (см. рис. 3).