Нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью: сравнительно-правовой анализ законодательства стран еаэс

DOI:

Citation. Tymchuk Yu.A. Notarial Certificate of Transactions with the Real Estate: Comparative and Legal Analysis of the Legislation of the Eurasian Economic Union Countries. Legal Concept, 2019, vol. 18, no. 1, pp. 40-48. (in Russian). DOI:

Динамика современного международного гражданского оборота недвижимости в совокупности с расширяющимися процессами миграции населения предопределяет возникновение особого вида правоотношений, осложненных иностранных элементом и нуждающихся в надгосударственном регулировании. В результате закономерным становится вопрос о выборе права, подлежащего применению к возникающим правоотношениям. Кроме того, появляется необходимость и в регулировании подобных правоотношений на основе единых правовых предписаний.

В условиях напряженной внешнеполитической обстановки в мире, обострения отношений с Западом, экономическими санкциями против нашего государства со стороны США и стран Евросоюза полагаем, что необходимо развивать сотрудничество и проводить исследования правового опыта стран, более дружественно настроенных по отношению к Российской Федерации. Например, в числе таких стран – государства-члены такого регионального интеграционного объединения, как ЕАЭС (Армения, Белоруссия, Казахстан, Киргизия, Россия). ЕАЭС является достаточно перспективным региональным интеграционным объединением [1], которое в недалеком будущем, вероятно, расширится [13]. Необходимость налаживания тесного сотрудничества со странами – участницами ЕАЭС объясняется как внешнеполитическими, так и исключительно экономическими причинами [12]. Кроме того, использование единых стандартов нотариальной деятельности позволит повысить прозрачность национальных экономик, их инвестиционную привлекательность, облегчит международный оборот и будет способствовать углублению правовой и экономической интеграции стран – участниц ЕАЭС [17].

Соответственно, проанализируем законодательство стран ЕАЭС, регламентирующее нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью.

Сущность нотариального действия по удостоверению сделок с недвижимостью по законодательству стран ЕАЭС

Анализ законодательства стран – участниц ЕАЭС позволяет говорить как о наличии ряда сходств в правовом регулировании, так и о существенных отличиях, ведь после распада СССР законодательство о нотариате стран – участниц ЕАЭС развивалось самостоятельно более 20 лет. В частности, понимание сущности нотариального действия по удостоверению сделок, в том числе и с недвижимостью, в ряде стран ЕАЭС, к сожалению, отстает от современных потребностей субъектов гражданского оборота.

Так, в ст. 299 ГК Республики Армения [3] закреплено, что нотариальное удос- товерение сделок осуществляется путем совершения на документе, соответствующем требованиям ст. 296 настоящего Кодекса (данная статья закрепляет требование о письменной форме сделки), удостоверительной надписи нотариусом или другим должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие. Аналогичный подход к сущности нотариального удостоверения сделок установлен в ст. 179 ГК Кыргызской Республики и ст. 164 ГК Республики Беларусь. В законодательстве Республики Казахстан [5], напротив, нотариальному удостоверению придается особое значение. В частности, согласно п. 1 ст. 154 ГК Республики Казахстан в случаях, установленных законами Республики Казахстан или соглашением сторон, письменные сделки считаются совершенными только после их нотариального удостоверения. Если же говорить об отечественном законодательстве, то следует признать, что до 2013 г. в ГК РФ нотариальное удостоверение также сводилось лишь к формальному проставлению удостоверительной надписи (ст. 163 ГК РФ в редакции 1 июля 2002 г.).

Кроме того, подходы стран – участниц ЕАЭС к закреплению на законодательном уровне обязательной нотариальной формы для сделок с недвижимостью также различаются. Например, законодательство Республики Беларусь не устанавливает обязательную нотариальную форму для всех сделок с недвижимостью. Вместе с тем данное требование предусмотрено для такой крайне «чувствительной» для граждан сделки с недвижимостью, как договор купли-продажи приватизируемых жилых помещений (п. 4 ст. 136 Жилищного кодекса Республики Беларусь) [7]. При этом для такой распространенной сделки с недвижимостью, как договор купли-продажи квартиры в многоквартирном жилом доме (индивидуального жилого дома), такого требования не предусмотрено (договор заключается в простой письменной форме и подлежит государственной регистрации на основании ст. 9 Закона Республики Беларусь от 22 июля 2002 г. № 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним», государственной регистрации также подлежит переход права на недви- жимое имущество) [8]. Данный факт создает благоприятные условия для реализации мошеннических схем по незаконному изъятию жилой недвижимости у граждан рисковых категорий [16].

Нотариальное удостоверение обязательно для договора ренты (ст. 555 ГК Республики Беларусь), договора о залоге имущества или прав на имущество в обеспечение обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен (п. 2 ст. 320 Гражданского кодекса Республики Беларусь), уступки требования и перевода долга, основанных на сделке, совершенной в нотариальной форме (п. 1 ст. 360; п. 2 ст. 362 Гражданского кодекса Республики Беларусь), доверенности на совершение сделок, требующих нотариальной формы, за исключением случаев, предусмотренных законодательными актами Республики Беларусь (п. 2 ст. 186 Гражданского кодекса Республики Беларусь) [4], и др.

Кроме того, правило ст. 75 Закона Республики Беларусь от 18 июля 2004 г. № 305-З «О нотариате и нотариальной деятельности» [9] об удостоверении договоров отчуждения недвижимого имущества нотариусом нотариального округа, в пределах которого расположено недвижимое имущество, в современных условиях нуждается в совершенствовании. Аналогичная норма содержится в п. 2 ст. 54 Закона Республики Казахстан от 14 июля 1997 г. № 155-I «О нотариате» [10].

В настоящее время в соответствии со ст. 518 Гражданского кодекса Республики Казахстан [6], Законом Республики Казахстан от 14 июля 1997 года № 155-I «О нотариате» обязательная нотариальная форма предусмотрена только для такой сделки с недвижимостью, как рента. Требование по обязательному нотариальному удостоверению других сделок с недвижимостью не закреплено.

В Гражданском кодексе Кыргызской Республики прямо обозначено, что договор купли-продажи объектов недвижимости (п. 1 ст. 416) и договор дарения недвижимого имущества (п. 3 ст. 510) подлежат государственной регистрации и не требуют обязательного нотариального удостоверения. Обязательная нотариальная форма предусмотрена для договора ренты (ст. 520 ГК КР; требуется государственная регистрация договора), договора аренды здания или сооружения (ст. 738.27 ГК КР; требуется государственная регистрация договора), договора аренды предприятия (п. 2 ст. 596 ГК КР; требуется государственная регистрация договора), договора иджара (лизинга) (ст. 738.27 ГК КР; подлежит государственной регистрации в случаях, предусмотренных законом) и некоторых других (п. 4 ст. 725, ст. 738.42, ст. 738.51, ст. 1131 ГК КР) [2].

Подход законодателя Республики Армения отличен от других стран – участниц ЕЭАС. Это выражается в том, что для большинства значимых сделок с недвижимостью установлена обязательная нотариальная форма. Например, согласно Гражданскому кодексу Республики Армения [3] договор об ипотеке (п. 2 ст. 263), договор продажи недвижимости (п. 2 ст. 562), договор ренты, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под ренту (п. 2 ст. 572), договор дарения недвижимого имущества (п. 2 ст. 595), договор аренды здания или сооружения (п. 2 ст. 654), договор аренды жилого помещения (п. 2 ст. 662), договор финансовой аренды недвижимого имущества (п. 2 ст. 678), договор безвозмездного пользования недвижимым имуществом (п. 2 ст. 686), договор доверительного управления недвижимым имуществом (п. 2 ст. 959) подлежат обязательному нотариальному удостоверению.

Обязанности нотариуса при удостоверении сделок с недвижимостью в странах ЕАЭС

Анализ нормативно-правовых актов (гражданских кодексов и специальных законов, регламентирующих нотариальную деятельность) Республики Армения, Республики Беларусь, Республики Казахстан, Кыргызской Республики позволяет прийти к выводу о том, что при совершении нотариального действия по удостоверению сделки с недвижимостью обязанности нотариуса практически не различаются. В частности, нотариус во всех странах ЕАЭС обязан установить личность обратившегося за совершением нотариального действия, выявить его дееспособность (ст. 42, 43 Закона Республики Казахстан от 14 июля 1997 г. № 155-I «О нотариате», ст. 61, 62 Закона Республики Беларусь № 305-З от 18 июля

2004 г. «О нотариате и нотариальной деятельности», ст. 36, 37 Закона КР от 30 мая 1998 г. № 70 «О нотариате», ст. 40 Закона Республики Армения от 4 декабря 2001 г. № ЗР-274 «О нотариате»), истребовать документы, необходимые для совершения нотариального действия, разъяснить сторонам смысл и значение представленного им проекта сделки, проверить, соответствует ли его содержание действительным намерениям сторон, не противоречит ли сделка требованиям законодательства (ст. 53 Закона Республики Казахстан от 14 июля 1997 г. № 155-I «О нотариате», ст. 48 Закона КР от 30 мая 1998 г. № 70 «О нотариате», ст. 23 Закона Республики Армения от 4 декабря 2001 г. № ЗР-274 «О нотариате»), провести правовую оценку сделки и проверить принадлежность имущества, наличие или отсутствие ограничений (обременений) прав на имущество, препятствующих совершению сделки, наличие согласия лиц (разрешения органа), если такое согласие в соответствии с законодательством необходимо для совершения сделки, иные обстоятельства (ст. 74 Закона Республики Беларусь № 305-З от 18 июля 2004 г. «О нотариате и нотариальной деятельности»).

Информационные технологии, применяемые в нотариальной деятельности в странах ЕАЭС

В настоящее время во всех странах – участницах ЕАЭС, как и в России, созданы информационные системы нотариата, которые находятся на различных этапах своего развития.

Например, в Республике Казахстан создана Единая нотариальная информационная система, которая в настоящее время продолжает свое совершенствование. В частности, одной из последних новелл является расширение состава нотариального действия по удостоверению сделок с недвижимостью за счет совершения нотариусом дополнительного действия по отправке документов в электронном виде для регистрации права на недвижимое имущество в Государственную базу данных «Регистр недвижимости» из Единой нотариальной информационной системы (ст. 20 Закона Республики Казахстан от 26 июля 2007 г.

№ 310-III «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество») [11], срок которой сокращается до одного рабочего дня. Аналогичное нововведение вступает в силу и в России с 1 февраля 2019 года.

Вместе с тем эксперты отмечают, что именно Россия и российская экономика выступают ядром и определяющей силой в ЕАЭС, поэтому ее состояние непосредственно влияет на основные макроэкономические параметры стран партнеров, а ее ресурсы обеспечивают развитие интеграции [14]. В связи с этим при руководящей роли отечественного нотариального сообщества возможно предложить два варианта использования информационно-коммуникационных технологий, основной целью которых должно стать углубление сотрудничества стран ЕАЭС по вопросам развития нотариата, одним из которых является совершенствование механизма нотариального удостоверения сделок с недвижимостью. В частности:

• 1.    Создание Единой информационной системы нотариата стран ЕАЭС. Обозначенный вариант предполагает создание новой информационной системы с возможной интеграцией в нее существующих информационных систем нотариата государств-участниц.

• 2.    Расширение Единой информационной системы нотариата посредством подключения к ней информационных систем нотариата стран-участниц ЕАЭС. Обозначенный вариант также возможен по причине того, что отечественная Единая информационная система нотариата, на наш взгляд, наиболее проработана и развита.

На перспективы создания обозначенных инструментов обращают внимание и некоторые отечественные исследователи, которые, в том числе, не исключают и возможность образования Союза нотариата ЕАЭС [15, c. 94].

Выводы

Таким образом, проведенное исследование правовых основ нотариального удостоверения сделок с недвижимостью в странах ЕАЭС позволяет выявить как сходства, так и отличия в подходе законодателей государств по рассматриваемому вопросу.

К числу общих правовых характеристик нотариального удостоверения сделок с недви- жимостью относятся: идентичные обязанности, выполняемые нотариусом при совершении такого нотариального действия; существование идентичных информационных систем нотариата в странах-участницах. Среди отличительных характеристик: различные подходы государств к сущности нотариального удостоверения сделок с недвижимостью и перечню сделок, для которых нотариальная форма является обязательной.

На наш взгляд, состояние законодательства в области нотариата стран ЕАЭС возможно охарактеризовать как неудовлетворительное, комплексного механизма защиты имущественных прав субъектов гражданского оборота до настоящего времени не создано, о чем свидетельствуют вопиющие факты по незаконному изъятию недвижимости у субъектов гражданского оборота. Сущность рассматриваемого нотариального действия, исходя из положений гражданских кодексов государств-членов ЕАЭС, сводится к формальному действию, что также говорит о его отставании от современных потребностей гражданского оборота, для которого такой формализм не представляет никакой ценности. Данные негативные тенденции позволяют прийти к выводу о наличии в странах ЕАЭС проблемы, существующей и в нашем государстве, которая заключается в нестабильности гражданского оборота недвижимости, обусловленной как отсутствием в законодательстве требования по обязательному нотариальному удостоверению сделок с недвижимостью, так и неэффективной работой регистрационных органов.

В целях нивелирования негативной тенденции, связанной с нестабильностью гражданского оборота недвижимости в странах ЕАЭС, представляется целесообразным рекомендовать национальным законодателям пересмотреть подход к сущности нотариального действия по удостоверению сделок с недвижимостью, а также проанализировать вопрос о введении в законодательство нормы об обязательном нотариальном удостоверении сделок с недвижимостью. Полагаем, что реализация обозначенной рекомендации положительно отразится и на международном гражданском обороте недвижимости.

Кроме того, эффективной реализации предложенной рекомендации в рамках ЕАЭС будет способствовать и углубление сотрудничества нотариальных палат стран – участниц ЕАЭС за счет применения современных информационнокоммуникационных технологий, которое возможно осуществить двумя альтернативными способами: созданием Единой информационной системы нотариата стран ЕАЭС или же расширением Единой информационной системы нотариата посредством подключения к ней информационных систем нотариата стран – участниц ЕАЭС.