Новые инструменты ипотечного кредитования в России

Сущность секьюритизации ипотечных активов состоит в возможности трансформации коммерческими банками ипотечных кредитов в ценные бумаги с целью увеличения своей ликвидности и получения прибыли.

Рефинансирование ипотечных кредитов с последующим выпуском ипотечных ценных бумаг (ИЦБ) дает возможность кредитным организациям получить дополнительный источник привлечения значительные финансовые ресурсы. Эмиссия и дальнейшее обращение ипотечных ценных бумаг способствует росту и развитию российского фондового рынка [3, С. 17].

Ипотечные ценные бумаги представляют собой ценные бумаги, удовлетворяющие право их владельца на получение денежных выплат от совокупности однородных требований, которые возникают из кредитного договора и договора займа, обеспеченных ипотекой, и другого имущества, составляющих ипотечное покрытие, а также иные права, предусмотренные законодательством об ипотечных ценных бумагах [6, С. 74].

В соответствии с Федеральным законом «Об ипотечных ценных бумагах» к одной из разновидностей ИЦБ относятся ипотечные сертификаты участия.

Ипотечный сертификат участия (ИСУ) – это именная ценная бумага, удостоверяющая долю ее владельца в праве общей собственности на ипотечное покрытие, а также:

– право требовать от выдавшего ее лица надлежащего доверительного управления ипотечным покрытием;

– право на получение денежных средств, полученных во исполнение обязательств, требования по которым составляют ипотечное покрытие [1].

Схема секьюритизации, которая предполагает долевое финансирование и последующий выпуск ипотечных сертификатов участия, представлена на рисунке 1.

• 1.    Банк-оригинатор передает управляющей компании свой сформированный портфель ипотечных активов, становясь учредителем доверительного управления.

• 2.    Управляющая компания при взаимодействии с инфраструктурными организациями осуществляет выпуск ипотечных сертификатов участия (ИСУ).

• 3.    Банк-оригинатор получает вместо переданного ипотечного портфеля ИСУ для последующей продажи инвесторам.

• 4.    Банк-оригинатор продает ИСУ инвесторам.

• 5.    Банк-оригинатор получает плату за ИСУ.

  

  Рис. 1. Схема секьюритизации ипотечных кредитов путем выпуска ИСУ

  
  

Итогом проведенной сделки является обмен банком-оригинатором низколиквидных прав требования на ликвидные ценные бумаги и получение рефинансирования с рынка. При оставлении части ипотечных сертификатов участия на балансе банк получает доход по портфелю ипотечных активов.

Основные отличия ИСУ от облигаций с ипотечным покрытием представлены в таблице 1.

Для потенциальных инвесторов ипотечные сертификаты участия привлекательны по следующим причинам:

– дополнительная возможность диверсифицировать инвестиционный портфель;

– получение доходного инструмента для среднесрочного инвестирования;

– инвестирование средств в инструмент с качественным и надежным открытием.

Таблица 1. Основные отличия ИСУ от Облигации с ипотечным покрытием (составлено автором)

Признаки	Ипотечные сертификаты участия	Облигации с ипотечным покрытием
Доход	Инвесторам (отсутствует транширование)	Фиксированный купонный доход по старшему траншу (транширование эмиссии облигации)
Стоимость и сопровождение бумаг	Относительно низкая	Высокая
Срок организации выпуска	Короткий (в среднем - 3-5 мес.)	Длительный (в среднем – 9-12 мес.)
Распределение рисков	Равномерное между владельцами ИСУ	Сосредоточены на владельце младшего транша (оригинаторе)
Ликвидность и включение в котировальный список	Низкая, включение в высший котировальный список	Высокая, включение в высший котировальный список

Относительно высокое процентное соотношение ипотечного кредитования в США и в странах Европы объясняется достаточно развитой системой многочисленных институтов, которые ведут деятельность, направленную на развитие и поддержку системы ипотечного кредитования, расширения выпуска и обращения на фондовом рынке ипотечных ценных бумаг. Функции таких институтов в России выполняет Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК).

Схема секьюритизации не совсем типична для континентальной правовой системы, поскольку конструкция ИСУ была заимствована у американского права и схожа с долевыми ценными бумагами [2, С. 22].

На современном этапе развития рынка ИЦБ ипотечные сертификаты участия еще не получили распространения в Российской Федерации.

Рис. 2. Объем рефинансируемых ипотечных жилищных кредитов с дальнейшей эмиссией ипотечных ценных бумаг

Источник:

Согласно вышеприведенным данным за период с 2013 по 2017 год наблюдается общая тенденция к увеличению объема рефинансируемых ипотечных жилищных кредитов (прав требования по ипотечным жилищным кредитам). Значительно отличаются показатели за январь 2014 и 2015 гг. Объем рефинансируемых кредитов за эти периоды более, чем в 3 раза превышают показатели прошлых лет.

Наблюдается также положительная динамика в процентном соотношении объемов рефинансируемых кредитов без формирования дополнительного финансового инструмента и с дальнейшей эмиссией ипотечных ценных бумаг. Объем рефинансированных ипотечных кредитов с последующим выпуском ипотечных ценных бумаг в июле 2017 года составил 58 892

млн. руб., что в 1,79 раз больше, чем в начале года.

Коммерческие банки размещают ипотечные ценные бумаги в том случае, когда им необходима краткосрочная ликвидностью. Инвесторы при определенном уровне доходности и длительном сроке обращения не всегда заинтересованы в их приобретении. Для того, чтобы ипотечные сертификаты были более привлекательны для потенциальных инвесторов при таких условиях институты развития ипотечных ценны бумах должны предоставить государственную гарантию [5, С. 24].

Несмотря на некоторые сложности в развитии ипотечных сертификатов участия, наблюдаются положительные тенденции развития рынка ИЦБ, который находится на стадии становления.

Среди ключевых факторов, препятствующих развитие рынка ипотечных ценных бумаг и распространение ИСУ, можно определить:

– пробелы в законодательстве, регулирующего выпуск ипотечных ценных бумаг;

– малые в процентном соотношении к ВВП объемы ипотечного кредитования в сравнении со странами с развитой ипотечной системой;

– недостаточная развитость специальных инфраструктурных организаций и институтов, отвечающих за развитие рынка ИЦБ;

– неиспользование таких ИЦБ, как ипотечные сертификаты участия в качестве инструмента секьюритизации ипотечного портфеля коммерческих банков.

Развитию секьюритизации ипотечных портфелей с последующим выпуском ИСУ будет способствовать:

– сформированный механизм государственной поддержки и увеличение объемов государственных гарантий развития рынка ипотечных ценных бумаг;

– совершенствование законодательства, регулирующего выпуск ИСУ;

– вовлечение в систему рефинансирова- ния и секьюритизации ипотечных кредитов большее число банков;

– создание новых институтов развития, в том числе ипотечных небанковских кредитных организаций, специализированных на ипотеке.

Даже частичное решение вышеперечисленных сложностей будет способствовать привлечению значительного количества кредитных и финансовых ресурсов, необходимых для развития российского фондового рынка, как следствие будет способствовать выполнению поставленных перед государством социальноэкономических задач.