О допустимом расхождении двух оценок рыночной стоимости объекта недвижимости

1 URL:

Средний	4. Складские помещения, производственно-складские объекты, высококлассные (логистические) складские объекты	15	45
	5. Универсальные производственные объекты, объекты пищевого производства
	6. Объекты придорожного сервиса, включая АЗС
	7. Земельные участки под мало- и среденеэтажную жилую застройку
	8. Земельные участки под офисную, торговую, индустриальную застройку, объекты придорожного сервиса
	9. Земельные участки сельскохозяйственного назначения
Высокий	1. Специализированные объекты сельскохозяйственного производства	20	60
	2. Специализированные объекты, предназначенные для ведения определенного вида бизнеса, не указанные выше
	3. Земельные участки под многоэтажную жилую застройку
	4. Земельные участки под спортивную и рекреационную застройку
	5. Земельные участки под протяженные объекты (дороги, ЛЭП, трубопроводы и т. п.)
	6. Земельные участки под комплексное освоение территории

Правила определения существенности расхождения оценок в соответствии с таблицей

• 1.    Величина расхождения определяется как выраженное в процентах отношение разности значений двух оценок стоимости к их среднему значению (полусумме значений).

• 2.    Если величина фактического расхождения двух оценок стоимости не превышает нижнюю границу для соответствующего сегмента (подсегмента) рынка, то расхождение рассматривается как заведомо несущественное, лежащее в пределах допустимой неопределенности и не требующее каких-либо дополнительных обоснований.

• 3.    Если величина фактического расхождения двух оценок превышает верхнюю границу для соответствующего сегмента (подсегмента) рынка, то расхождение рассматривается как существенное. Такое расхождения может быть признано допустимым только при условии убедительного дополнительного обоснования.

• 4.    Если величина фактического расхождения находится в пределах нижней и верхней границ, то расхождение рассматривается как допустимое. Такое расхождения может быть признано существенным только при условии убедительного дополнительного обоснования.

Правила, принятые Советом «Союза СОО», призваны решать три основные задачи:

• 1)    предотвращать введение в заблуждение судебных экспертов, пользователей отчетов и заключений об оценке стоимости относительно достижимой точности (неопределенности) оценки;

• 2)    защищать оценщиков всех саморегу-лируемых организаций (и судебных экспер-

• тов) от неправомерных претензий, если альтернативная оценка отличается в пределах, обусловленных вероятностной природой рынка недвижимости и принципиальными ограничениями методов оценки, и не содержит признаков искусственного завышения или занижения результата оценки;

• 3)    защищать интересы государства и других потребителей оценки от неправомерного искажения результатов оценки и

• попыток оправдать это вероятностной природой рынка, принципиальными ограничениями методов оценки и т. п.

На неопределенность (неоднозначность, размытость) результата оценки, порождаемую вероятностным характером рынка, рядом других факторов, и, как следствие, неизбежность расхождения результатов оценки одного и того же объекта отечественные специалисты впервые обратили внимание более десяти лет назад (см., например, [2]. Тогда был поднят вопрос о необходимости разработки лишенной субъективизма процедуры принятия решения относительно того, можно ли признать расхождение допустимым, и сформировать единый справедливый подход к анализу результатов оценки одного объекта, полученных разными оценщиками. Для этого необходимо было сформулировать, согласовать и стандартизовать некоторые разумные правила, позволяющие установить, в каких случаях расхождение двух оценок может быть объяснено наличием факторов неопределенности, а в каких расхождение двух оценок следует признать недопустимым. В этой же работе был предложен принцип и достаточно простые правила принятия решений относительно того, является расхождение между двумя оценками одного и того же объекта допустимым, обусловленным объективными факторами, или это расхождение следует признать недопустимым, являющимся результатом ошибки или преднамеренных действий оценщика. Предложение сводилось к сопоставлению интервалов, ассоциируемых с каждой из сопоставляемых оценок. Тема неопределенности результата и правил признания расхождения допустимым нашла дальнейшее развитие в работе [3], после чего последовал ряд публикаций и методических разработок, развивающих эту тему. Однако до выхода федеральных стандартов в 2014 и 2015 годах тема неопределенности не выходила за рамки научных исследований.

Со временем неопределенность оценки стоимости была признана федеральными стандартами оценки, стандартами и правилами саморегулируемых организаций оценщиков, а также решениями Конституционного и Верховного судов Российской Федерации.

В федеральных стандартах оценки, действовавших в период подготовки настоящей публикации (ФСО № 1 [4] и ФСО № 7 [5]), содержатся положения (пункты 26 и 30 соответственно) о том, что оценщик, помимо указания в отчете итоговой величины стоимости, имеет право приводить (приводит) свое суждение о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться эта стоимость, если в задании на оценку не указано иное . Иными словами, эти положения стандартов признают, что указанная в отчете итоговая величина является лишь одним из возможных значений рыночной стоимости.

Новые общие федеральные стандарты, утвержденные приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 14 апреля 2022 года № 200 2, напрямую признают расхождение результатов оценки и предусматривают возможность установления уровня его существенности. Так, пункт 16 ФСО I «Структура федеральных стандартов оценки и основные понятия, используемые в федеральных стандартах оценки» содержит следующие положения: «Существенность представляет собой степень влияния информации, допущений, ограничений оценки и проведенных расчетов на результат оценки. … В процессе оценки уровень существенности может быть определен в том числе для: …прове-денных расчетов, в частности, в случаях расхождений результатов оценки, полученных в рамках применения различных подходов и методов оценки».

В пункте 11 Федерального стандарта оценки «Отчет об оценке (ФСО VI)» указано: «В отчет об оценке могут быть включе- ны иные сведения, необходимые, по мнению оценщика, для полного и достаточного представления результата оценки. К таким сведениям может относиться, в том числе описание факторов неопределенности, которые существенно влияют на результаты оценки…».

Стандарты и правила оценочной деятельности ассоциации «Русское общество оценщиков» (СПОД РОО) содержат Методические рекомендации по раскрытию неопределенности результатов оценки [6]. Ассоциацией «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет» утверждены методические разъяснения по округлению итоговой величины стоимости [7], основанные на том, что указание величины стоимости без округления способно ввести в заблуждение пользователя отчета относительно точности результатов оценки.

В постановлении Конституционного Суда Российской Федерации [8] содержится следующее положение: «При этом имеющиеся допустимые различия в методах оценки делают неизбежными не только несовпадение установленной на основании отчета оценщика стоимости с реальной ценой состоявшейся сделки, но и определенные расхождения между результатами разных оценок в отношении одного объекта недвижимости, притом, что и тот и другой результаты считаются достоверными…».

Позиция Верховного Суда Российской Федерации аналогична: при соблюдении установленных правил проведения оценки возможно получение «неодинакового результата оценки при ее проведении несколькими оценщиками, в том числе в рамках судебной экспертизы, по причинам, которые не связаны с ненадлежащим обеспечением достоверности оценки» (см. [9]).

Вместе с тем понятно, что «неодинаковость» и «определенные расхождения» результатов оценки одного объекта имеют разумные границы, выход за которые ставит под сомнение несущественность наблюдаемого различия и соблюдение одним или несколькими оценщиками установленных правил и общепринятых положений методологии оценки. Нельзя назвать допустимым различие результатов в 7 раз, как это наблюдалось, например, при оценке одного объекта почти тремя десятками оценщиков (см. [10]). Но каковы могут быть границы различия в стоимости в количественном измерении?

Специфика оценочной деятельности заключается в том, что оцениваемая величина – рыночная стоимость – на рынке непосредственно не наблюдается и является расчетной величиной. Наблюдению доступны цены на такие же или аналогичные объекты, и возникает искушение принимать наблюдаемый интервал (диапазон) цен в качестве интервала, «в котором может находиться стоимость». Ситуация усугубляется тем, что в действующих федеральных стандартах № 1 и № 7 даны не вполне четкие формулировки – ведь если интервал возможных значений стоимости меньше интервала цен, то интервал цен формально также является интервалом, «в котором может находиться стоимость». Более корректной была бы следующая формулировка: «интервал, в котором может находиться подавляющее большинство значений стоимости», однако ее не назовешь краткой и исчерпывающей. В любом случае использование интервала цен , когда речь идет об интервале стоимости , является недопустимой ошибкой, так как эти интервалы могут существенно различаться в одной и той же ситуации.

В зависимости от сегмента рынка недвижимости, его активности и развитости возможен различный уровень неопределенности, поэтому требования к допустимой величине расхождения могут различаться для разных сегментов. Авторам неизвестны публикации, содержащие количественные оценки допустимого расхождения результатов оценки стоимости одного объекта на отечественных рынках недвижимости. В то же время известны попытки определения «точности» оценки – величины интервала, в котором может находиться оцениваемая стоимость.

Первой публикацией, содержащей экспертные оценки интервалов неопределенности (точности) оценки недвижимости, можно назвать статью [11] под обещающим названием «Практические рекомендации…». Однако опубликованные значения интервалов группировались не по конкретным сегментам рынка, а по трем уровням трех критериев:

• •    оборачиваемость объектов (частота сделок);

• •    развитость рынка;

• •    качество информации.

При этом требовались оценочные суждения для выбора одной из трех градаций каждого критерия, что не позволило этим данным претендовать на конкретность и завоевать широкое признание.

Другой, значительно более детальной публикацией на эту тему является работа [12], в которой значения интервалов неопределенности результатов оценки даны в рамках трех подходов к оценке стоимости с учетом сегментов и уровня активности рынка. Кроме того, в работе сформулирован подход к определению существенно-сти/несущественности расхождения между результатами каждого подхода (метода) в рамках одного отчета, который в целом применим и к сравнению итоговых результатов, полученных в двух отчетах (заключениях экспертов) об оценке стоимости одного объекта.

Величина интервала неопределенности каждой из оценок стоимости может быть связана с величиной допустимого расхождения двух оценок. Логика этой связанности такова. Каждый из оценщиков, представляя в отчете итоговый результат, сопровождаемый интервалом неопределенности, фактически заявляет, что он смог дать оценку рыночной стоимости объекта как середину интервала (или иную его точку) и обосновал границы интервала, но не может сказать точнее (стоимость может находиться в любой из точек этого интервала). Но если стоимость может находиться в любой точке каждого интервала, то она может находиться и в общей для сравниваемых интервалов точке (общих точках), когда интервалы пересекаются. То есть в этом случае оба оценщика, предъявляя разные по величине оценки стоимости, говорят об одной возможной величине стоимости. И лишь когда интервалы, присущие оценкам, не имеют общих точек (не пересекаются), можно говорить о различных величинах стоимости, определенных в сравниваемых отчетах. Отсюда очевидно, что граничное допустимое расхождение двух оценок стоимости соответствует одной точке пересечения их интервалов и составляет сумму обращенных друг другу полуинтервалов неопределенности каждой из сравниваемых оценок.

Результаты экспертных опросов о величине интервала неопределенности оценок объектов недвижимости, представленные в работе [12], были положены в основу проекта Методических рекомендаций «Правила принятия решения о существенности расхождения результатов двух или нескольких оценок стоимости». Проект был рассмотрен в рамках работы Комитета по научным и методическим вопросам в оценочной деятельности Союза СОО. В этом документе критерием существенности расхождения двух оценок являлся выход величины фактического расхождения за пределы интервала, равного сумме полуинтервалов неопределенности каждой из двух оценок стоимости. В ходе обсуждения этого проекта на заседании Санкт-Петербургского научно-методического совета по оценке в марте 2021 года с участием руководителей и членов Комитета по научным и методическим вопросам в оценочной деятельности были сделаны замечания и даны предложения по доработке Методических рекомендаций (см. [13]). Одно из критических замечаний состояло в том, что неопределенность результата оценки является сугубо индивидуальной и априорные оценки существенного расхождения оценок, общего даже для узкого сегмента

(подсегмента) рынка недвижимости, не могут быть обоснованными.

Однако очевидным представляется существование минимальных различий между двумя оценками стоимости, которые воспринимаются участниками рынка и экспертами как бесспорно, заведомо несущественные, свидетельствующие об одном и том же значении рыночной стоимости объекта оценки. Например, различие оценок стоимости в 0,1 процента, 0,5 процента или в 1 процент ни у кого не вызывает никаких сомнений в его несущественности. Закономерно возникает вопрос: каково значение различия двух оценок стоимости, в пределах которого оно не вызывает сомнения в несущественности? То есть до каких значений различие оценок может считаться несущественным бесспорно, заведомо, без сомнений?

Для ответа на этот вопрос рабочей группой Комитета по стратегии Национального объединения СРО оценщиков был организован электронный опрос опытных оценщиков, включая членов экспертных советов пяти саморегулируемых организаций оценщиков. В период с октября 2021 по май 2022 года 3 в среде anketolog.ru было собрано 105 анкет, содержащих оценки не вызывающего сомнений, однозначно допу- стимого расхождения между двумя оценками одного объекта, относящегося к одному из 30 сегментов (подсегментов) рынка недвижимости, для двух уровней активности рынка. Оценщики-респонденты представляли 24 региона страны, средний стаж оценочной деятельности составил 15 лет.

Респонденты имели право указывать значения не для всех сегментов рынка, поэтому число оценок по каждому сегменту колебалось от 97 до 105. По каждому сегменту были рассчитаны среднее и медианное значения, также были построены диаграммы распределения оценок допустимого расхождения. Гистограммы показали, что практически во всех сегментах присутствуют отдельные оценки, резко отличающиеся от остальных, которые можно рассматривать как выбросы. Обработка усеченных выборок (с удалением числа выбросов в пределах 5 процентов от общего числа ответов) выявила, что выбросы оказывают влияние лишь на среднее значение и не влияют на значения медианы. В связи с этим в качестве граничного показателя выбрано медианное значение расхождения как менее чувствительное к отдельным экстремальным оценкам. Результаты обработки и необходимые примечания к ним представлены в таблице 1.

Таблица 1

Величина однозначно допустимого расхождения двух равноправных оценок рыночной стоимости одного объекта для разных сегментов (подсегментов) рынка недвижимости

Сегмент (подсегмент) рынка	Величина расхождения на различных рынках, %
	активный	неактивный
ПОМЕЩЕНИЯ 1. Квартиры классов эконом и комфорт	7,5	15
2. Квартиры бизнес-класса и класса элит	10	20
3. Жилые дома и коттеджи классов эконом и комфорт	10	20
4. Жилые дома и коттеджи бизнес-класса и класса элит	15	25
5. Офисные помещения	15	25

³ В период опроса после 24 февраля 2022 года респондентов просили не учитывать изменения состояния рынков, произошедшие после этой даты, и давать свои оценки для невозмущенного рынка в предшествующий период.

Окончание таблицы 1

6. Офисы низкого класса (C, D)	15	25
7. Офисы высокого класса (А, В)	15	25
8. Помещения для торговли и сферы услуг	15	25
9. Торговые объекты низкого и среднего классов	15	25
10. Высококлассная торговая недвижимость	15	25
11. Помещения складского назначения	15	25
12. Складские объекты производственного назначения	15	25
13. Складские объекты высокого класса (логистические)	15	25
14. Универсальные производственные объекты	15	25
15. Объекты пищевого производства	15	30
16. Объекты придорожного сервиса, включая АЗС	15	30
17. Специализированные объекты сельскохозяйственного производства	20	30
18. Специализированные объекты, предназначенные для ведения определенного вида бизнеса, не указанные выше	20	30
ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ
19. Под ИЖС	10	20
20. Под мало- и среденеэтажную застройку	15	25
21. Под многоэтажную застройку	15	30
22. Под комплексное освоение	20	30
23. Под офисную застройку	15	30
24. Под торговую застройку	15	30
25. Под индустриальную застройку	15	30
26. Под рекреационную застройку	20	30
27. Под спортивную застройку	20	30
28. Под объекты придорожного сервиса	15	30
29. Под протяженные объекты (дороги, ЛЭП, трубопроводы и т. п.)	20	30
30. Земельные участки сельскохозяйственного назначения	15	30