О рисках и стратегиях девелоперских компаний в условиях внешнего санкционного давления

Целесообразно рассмотреть некоторые из этих рисков.

Риски проектного финансирования

Эти риски обусловлены тем, что по новым инвестиционно-строительным проектам необходим пересмотр финансовых моделей и требуется переоценка критериев их устойчивости, что увеличивает риски отказов в проектном финансировании и как минимум увеличивает сроки рассмотрения заявок застройщиков кредитными комитетами банков. В отношении проектов, находящихся в стадии реализации, ситуация тоже неоднозначная. На счетах эскроу участников долевого строительства в уполномоченных банках аккумулированы 3,2 миллиарда рублей, из которых профинансированы 2,6 миллиарда. На счетах банков находятся еще 600 миллиардов рублей «Банки абсолютно нагло не отдают деньги дольщиков застройщикам», – считает первый заместитель председателя Комитета Государственной Думы по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству Владимир Кошелев 1. Вице-премьер Марат Хуснуллин пообещал разобраться с «баловством» банков с эскроу-счетами, подчеркнув при этом, что «у банков тяжелая ситуация из-за санкций, и они из-за недостатка ликвидности просто правдами и неправдами не кредитуют» 2.

Инфляционные риски

Росстат оценил инфляцию по итогам 2022 года в 11,94 процента 3. Центральный банк Российской Федерации сохранил прогноз, согласно которому в 2023 году инфляция будет на уровне 5–7 процентов 4. Однако сегодня инфляционные риски оцениваются по-разному. Некоторые эксперты полагают, что сочетание инструментов денежно-кредитной политики, операционных инструментов поддержания ликвидности плюс системные изменения в экономике могут позволить обеспечить среднегодовой уровень инфляции в 10 процентов, а выйти на уровень 5–7 процентов вряд ли получится 5.

В любом случае очевидно, что инфляция продолжится и это не может не сказаться на стоимости строительно-монтажных работ и на бюджетах инвестиционно-строительных проектов в целом.

Риски нарушения графиков строительства

Такие риски связаны с проблемами, возникшими с иностранной рабочей силой, нарушением сроков поставок и необходимостью замены материалов и оборудования, попавших под санкции. В последнем случае застройщикам необходимо обеспечить своевременное внесение изменений в раздел 16.2 Проектной декларации «Перечень технологического и инженерного оборудования, предназначенного для обслуживания более чем одного помещения в доме», если там указаны конкретные производители и марки.

Риски снижения качествастроительства

Снижение качества строительства может привести к увеличению числа случаев проявления потребительского экстремизма. Чтобы этого избежать, застройщики не должны снижать уровень контроля за качеством строительно-монтажных работ. Возможно, им следует пересмотреть сиcтемы управления качеством в компаниях, управляющих инвестиционными проектами (об этом я уже писал 6).

Административные риски

Сегодня такие риски прежде всего связаны с переходом в строительной сфере от исчерпывающего перечня процедур к исчерпывающему перечню документов, насчитывающему 989 документов и материалов, которые уже применяются. Правительство Российской Федерации принимает решительные меры для сокращения инвестиционно-строительного цикла и снижения административных барьеров. Однако возникает вопрос, как это будет работать на практике. Ярким примером проявления административных рисков является имеющее место игнорирование службой судебных приставов и банками моратория на списание денежных средств со счетов застройщиков по исполнительным документам. Самый большой административный риск – переход контролирующих и правоохранительных органов от привлечения застройщиков к ответственности по статье 14.28 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях к статье 200.3 Уголовного кодекса Российской Федерации. Эта статья, напомню, содержит формальный состав, то есть для привлечения застройщика к уголовной ответственности вовсе не требуется доказывать причинение убытков участнику долевого строительства, достаточно наличия факта нарушения законодательства о долевом строительстве.

Риски новой волны коронавирусной инфекции

Продолжают оставаться актуальными рекомендации Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека о профилактике коронавирусной инфекции среди работников строительной отрасли. Соблюдение про- стых правил профилактики в офисах и на строительных площадках позволит минимизировать риски, с которыми застройщики столкнулись во время первого локдауна.

Правильно оценить риски и выработать соответствующую стратегию застройщикам могут помочь различные аналитические инструменты, в частности SWOT-анализ. При проведении SWOT-анализа исследуется влияние на деятельность компании четырех основных групп факторов:

• 1)    двух внутренних – сильные и слабые стороны девелоперской компании;

• 2)    двух внешних – возможности и угрозы.

Сильные стороны характеризует все, что делает девелоперскую компанию успешной (квалифицированные кадры, наличие собственных финансовых ресурсов, востребованный на рынке продукт и т. п.).

Слабыми сторонами могут быть завышенные цены на объекты долевого строительства, некомпетентный менеджмент, низкое качество строительства и т. п.

Возможности для девелоперских компаний открывают принятые государством меры поддержки строительной отрасли, появление импортозамещающих строительных ресурсов, параллельного импорта и т. п.

Угрозами могут быть увеличение себестоимости строительства (в отдельных регионах выше рыночной цены недвижимости), снижение платежеспособного спроса, наличие проблем с подрядчиками, поставщиками и т. п.

Детальное изучение и объективная оценка каждой из этих четырех групп факторов позволяют с использованием SWOT-матрицы выбрать стратегию, соответствующую сочетанию этих факторов для конкретной девелоперской компании.

Факторы	Сильные стороны	Слабые стороны
Возможности	Агрессивная стратегия	Консервативная стратегия с акцентом на преодоление слабых сторон
Угрозы	Консервативная стратегия с акцентом на преодоление угроз	Стратегия выживания

В зависимости от выбранной стратегии разрабатывается план мероприятий (дорожная карта) по ее реализации.

Агрессивная стратегия предусматривает мероприятия, направленные на реализацию внешних возможностей для минимизации рисков с использованием конкурентных преимуществ компании.

Консервативная стратегия с акцентом на преодоление угроз представляет собой переходную стратегию, дорожная карта для которой предусматривает мероприятия, целью которых является использование сильных сторон для снижения рисков и преодоления угроз.

Консервативная стратегия с акцентом на преодоление слабых сторон также представляет собой переходную стратегию, дорожная карта для которой прежде всего предусматривает реализацию комплекса мер по ликвидации слабых сторон бизнеса.

Стратегия выживания предусматривает завершение начатых инвестиционных проектов, замораживание новых проектов и концентрацию усилий на ликвидации слабых сторон компании.

Цель любой из этих стратегий – преодоление слабых сторон, выявленных по результатам SWOT-анализа, снижение рисков, а также максимальное использование сильных сторон девелоперской компании и открывающихся возможностей.

Отдельное внимание необходимо уделить структуре девелоперской компании. Получившие распространение матричные структуры являются эффективным инструментом для развития новых инвестиционных проектов, обеспечивающим координацию деятельности функциональных подразделений девелоперской компании. Вместе с тем структуры, построенные на принципах единоначалия, уже могут не отвечать возросшим требованиям надежности и стабильности. При применении матричной структуры требуется соблюдение баланса полномочий между топ-менеджерами компании, а отсутствие принципа единоначалия и персональной ответственности может привести к хаосу, возникновению конфликтов и стрессовых ситуаций. Риски текучести кадров также не способствуют устойчивому положению девелоперской компании на рынке. В современных условиях особое значение приобретают навыки командной работы и снижение внутрикорпоративных административных барьеров.

Проведение SWOT-анализа девелоперские компании могут поручить внешним консультантам или выполнить его силами собственных сотрудников, имеющих навыки аналитической работы. Несмотря на то, что в привлечении внешних консультантов есть много плюсов, существует один серьезный минус – ориентация на ожидания руководителя компании и иногда плохо скрываемое желание угодить ему. При проведении SWOT-анализа силами аналитиков девелоперской компании важно не ограничиваться узким кругом топ-менеджеров, а вовлечь сотрудников всех структурных подразделений компании и даже участников долевого строительства, что позволит оценить плюсы и минусы девелоперской компании с разных точек зрения. Опрос по четырем основным блокам вопросов (сильные стороны компании, слабые стороны компании, угрозы и возможности) можно провести на сайте компании или посредством рассылки анкеты. При этом самые точные и правдивые ответы могут дать участники долевого строительства как только что заключившие договор долевого участия, так и недавно получившие ключи от квартир во введенных в эксплуатацию жилых комплексах.

В условиях внешнего санкционного давления риски увеличиваются, поэтому Государственной Думой и Правительством Российской Федерации приняты несколько пакетов мер поддержки деятельности застройщиков. Региональные меры поддержки бизнеса принимают в субъектах Российской Федерации. Нет сомнения в том, что такая работа государственных органов, уже дающая первые результаты, продолжится и будет способствовать снижению рисков осуществления проектов, находящихся в ста- дии реализации, и расширению возможностей для новых девелоперских проектов.

Экономический разрыв с Западом вследствие санкционной политики может сделать Китай нашим главным торгово-экономическим партнером, и с этим связаны определенные надежды и планы застройщиков на будущее. А сегодня не будет лишним вспомнить вариант прочтения слова «кризис» по-китайски – это два иероглифа, означающих «опасность» и «возможность».

В основе деятельности успешных девелоперов лежит управление рисками, а не исключение рисков вообще. При этом самый большой из возможных рисков – непринятие девелоперской компанией мер, способствующих ее адаптации к новым экономическим условиям.

***

^^^^^ Единый ДЛЯ РЕАЛИЗАЦИИ ПРОЕКТОВ КРТ УЧРЕЖДЕНА wj застройщиков УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ ФОНДА РАЗВИТИЯ ТЕРРИТОРИЙ

Публично-правовая компания «Фонд развития территорий» при поддержке Минстроя России учредила ООО «Управляющая компания ФРТ». В ее задачи будет входить восстановление прав граждан-участников долевого строительства, расселение аварийного жилья, комплексное развитие территорий.

Как отметил первый замминистра строительства и ЖКХ РФ Александр Ломакин, вновь созданная компания будет заниматься комплексным развитием территорий как заказчик и мастер-девелопер. «Кроме реализации федеральных КРТ жилой застройки, – уточнил чиновник, – «Управляющая компания ФРТ» обеспечивает продажу инвесторам прав застройки как в качестве агента, так и выступает самостоятельно девелопером по земельным участкам и объектам незавершенного строительства, передаваемым Фонду после решения вопросов обманутых дольщиков».

Функции, которые будет исполнять УК ФРТ, включают вовлечение в хозяйственный оборот земельных участков и расположенных на них незавершенных домов после того, как будет принято решение о выплате компенсаций пострадавшим гражданам.

Окончание на с. 58