Об отдельных видах недвижимых вещей

parking places

8 декабря 2021 г. был принят Федеральный закон № 430-ФЗ «О внесении изменений в Часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» [6], которым ГК РФ был дополнен новыми главами: Глава 6.1. «Недвижимые вещи», Глава 17.1 «Право собственности и другие вещные права на здания, сооружения, объекты незавершённого строительства, помещения и машино-места». Необходимость принятия указанных изменений давно назрела, что обусловлено значимостью недвижимых вещей в системе объектов гражданских прав [11].

В соответствии с действующей редакцией ст. 128 ГК РФ, посвящённой объектам гражданских прав, названы следующие виды таких объектов: вещи (включая наличные деньги и документарные ценные бумаги), иное имущество, в том числе имущественные права (включая безналичные денежные средства, бездокументарные ценные бумаги, цифровые права); результаты работ и оказание услуг; охраняемые результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации (интеллектуальная собственность); нематериальные блага. Непосредственно в ст. 130 ГК РФ, которая имеет наименование «Недвижимые и движимые вещи», названы критерии отнесения вещей к недвижимым, а также перечислены отдельные виды недвижимых вещей. Причём в части того, какие вещи относится к движимым, то здесь законодатель использовал следующий приём, а именно: вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом (п. 2 ст. 130 ГК РФ).

Прежде всего разберёмся, какие новеллы были привнесены в нормы ГК РФ о недвижимых вещах. Во-первых, в ст. 141.2-141.4. ГК РФ в качестве недвижимых вещей указаны такие объекты как земельный участок, здания и сооружения, помещения. Согласно п. 1 ст. 141.2 ГК РФ земельным участком признаётся часть поверхности земли, границы которой определены в порядке, установленном законом. До 1 марта 2015 г. понятие земельного участка было определено в ст. 11.1 Земельного кодекса РФ, а с 1 марта 2015 г. его характеристика дана в п. 3 ст. 6 Земельного кодекса РФ, в соответствии с которым земельный участок как объект права собственности и иных прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально-определенной вещи.

В ст. 141.3 ГК РФ констатируется, что здания и сооружения являются недвижимыми вещами (статья 130) и создаются в результате строительства. Здания и сооружения могут быть образованы в результате раздела недвижимой вещи (здания, сооружения, единого недвижимого комплекса) или в результате объединения нескольких недвижимых вещей (зданий, сооружений, всех помещений и машино-мест, расположенных в одном здании, сооружении) (п. 2 ст. 141.3 ГК РФ). Из содержания ст. 141.3 ГК РФ следует, что назван исчерпывающий перечень случаев, когда могут быть образованы здания и сооружения.

Кроме того, в соответствии с п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ [2] здания и сооружения признаются объектами капитального строительства. Однако, в отличие от того же определения земельного участка, в ст. 141.3 ГК РФ понятия здания и сооружения в ГК РФ отсутствуют. Сами понятия здания и сооружения закреплены в Федеральном законе от 23 декабря 2009 г. № 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" [8], согласно ст. 2 которого под зданием понимается результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных, а под сооружением - результат строительства, представляющий собой объемную, плоскостную или линейную строительную систему, имеющую наземную, надземную и (или) подземную части, состоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций и предназначенную для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов. Согласно п. 3 ст. 141.3. ГК РФ изменение характеристик здания или сооружения не влечет образования новых здания или сооружения, если иное не установлено законом.

В свою очередь, в ст. 141.4. ГК РФ мы можем встретить понятие помещения, под которым понимается обособленная часть здания или сооружения, пригодная для постоянного проживания граждан (жилое помещение) либо для других целей, не связанных с проживанием граждан (нежилое помещение), и подходящая для использования в соответствующих целях. В указанном выше законе под помещением признаётся часть объема здания или сооружения, имеющая определенное назначение и ограниченная строительными конструкциями. Помещения, предназначенные для обслуживания иных помещений в здании или сооружении, являются общим имуществом в таких здании или сооружении и не участвуют в обороте как самостоятельные недвижимые вещи, за исключением случая, предусмотренного п. 7 ст. 287.5 ГК РФ (п. 2 ст. 141.4. ГК РФ). Тем самым не допускается использование помещений, которые предназначены для обслуживания иных помещений, в качестве оборотоспособных объектов недвижимости. Единственное исключение предусмотрено в п. 7 ст. 287.5 ГК РФ, согласно которому общее имущество в здании или сооружении, пригодное для самостоятельного использования, может быть предоставлено в пользование третьим лицам по решению, принятому двумя третями голосов собственников помещений, машино-мест в здании или сооружении, при условии, что такое предоставление третьим лицам не нарушит охраняемые законом интересы собственников иных помещений, машиномест в этих здании или сооружении.

Обратим внимание и на то, что в следующих пунктах (пп. 1-4), уже наряду с помещением, речь идёт и о машино-местах. Однако определения машино-места мы не обнаружим в нормах ст. 141.4. ГК РФ. Понятие машино-места закреплено в ст. 1 Градостроительного кодекса РФ, согласно которой это предназначенная исключительно для размещения транспортного средства индивидуальноопределенная часть здания или сооружения, которая не ограничена либо частично ограничена строительной или иной ограждающей конструкцией и границы которой описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.

Соответственно в пп. 3-6 ст. 141.4. ГК РФ речь идёт о следующем. Помещения, машино-места как недвижимые вещи могут быть образованы в том числе в результате раздела недвижимой вещи (здания, сооружения, в которых они образуются, помещения), объединения смежных недвижимых вещей (помещений, машиномест) либо в результате реконструкции здания, сооружения, при проведении которой образуются помещения, машиноместа как новые недвижимые вещи (п. 3 ст. 141.4. ГК РФ). В одном здании, сооружении может быть образовано не менее двух помещений и (или) машино-мест (п. 4 ст. 141.4. ГК РФ). При перепланировке помещений, машино-мест могут быть образованы иные помещения, машиноместа путем объединения смежных помещений, машино-мест или раздела помещений, машино-мест. В остальных случаях осуществления перепланировки помещение, машино-место сохраняются как недвижимая вещь, в том числе в измененных границах (п. 5 ст. 141.4. ГК РФ). Образование помещений и машиномест в объектах незавершенного строительства не допускается (п. 6 ст. 141.4. ГК РФ).

В связи с тем, что название ст. 141.4 «Помещения», то возникает закономерный вывод о том, что содержание статьи шире, чем её наименование.

Завершается Глава 6.1 статьёй 141.5. об образовании недвижимых вещей, согласно п. 1 которой законом могут быть установлены запреты или ограничения на образование отдельных видов недвижимых вещей либо условия, при соблюдении которых допускается образование таких недвижимых вещей. Причём обременения, установленные в отношении исходной недвижимой вещи, сохраняются в отношении всех образованных недвижимых вещей, если ГК РФ или соглашением собственника исходной недвижимой вещи с лицом, в пользу которого установлено обременение, не определено иное. При разделе линейного объекта, в том числе при осуществлении которого не производится его реконструкция, могут быть образованы один или несколько линейных объектов, включая линейный объект, раздел которого осуществлен, с измененными параметрами (п. 3 ст. 141.5 ГК РФ).

Представляется, что дополнение ГК РФ Главой 6.1. «Недвижимые вещи» в такой редакции вызывает больше вопросов, чем ответов. Прежде всего возникают вопросы в части установления в ГК РФ в анализируемой главе только отдельных видов недвижимых вещей. В то же время не получили закрепление такие объекты как объекты незавершённого строительства, участки недр, о которых говорится в абз. 1 ст. 130 ГК РФ. Логичным было бы и указание на такие объекты как подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания; жилые и нежилые помещения (абз. 2 и 3 п. 1 ст. 130 ГК РФ). Иначе получается, что в разделе о недвижимых вещах не упоминается целый ряд значимых объектов, относящихся к недвижимым вещам. Да и с точки зрения законодательной техники было бы логичным, если бы понятие и особенности правового режима недвижимых вещей были бы закреплены в соответствующей главе одного нормативноправового акта.

Такой объект, как объект незавершённого строительства, до сих пор не получил своего чёткого законодательного закрепления, необходимость которого уже, бесспорно, назрела довольно давно. В настоящее время его определение может быть дано в результате анализа как нормативноправовых актов, так и позиции высших судебных органов. Статьёй 130 ГК РФ объект незавершённого строительства отнесён к недвижимым вещам, п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ к объектам капитального строительства. Пунктом 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" [10] его отнесение к недвижимым вещам восполняется следующим признаком: при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (п. 1 ст. 130 ГК РФ). Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (п. 1 ст. 133 ГК РФ). Определение объекта незавершённого строительства мы можем встретить в п. 78 Методических рекомендациях по бухгалтерскому учету инвестиций, осуществляемых в форме капитальных вложений в сельскохозяйственных организациях, утверждённых Минсельхозом РФ 22 октября 2008 г. К таким объектам относятся объекты: строительство которых продолжается; строительство которых приостановлено, законсервировано или окончательно прекращено, но не списано в установленном порядке; находящиеся в эксплуатации, по которым акты приемки еще не оформлены в установленном порядке. Таким образом, к объектам незавершённого строительства будут относиться объекты капитального строительства, которые ещё не достроены, но в отношении которых полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы.

Опять же общее понятие участка недр закреплено в п. 3 ст. 336 Налогового кодекса РФ [5], под которым понимается блок недр (с ограничением по глубине или без такого ограничения), пространственные границы которого ограничены географическими координатами угловых точек в соответствии с лицензией на право пользования недрами, включая все входящие в него горные и геологические отводы. Непосредственно в Законе РФ от 21 февраля 1992 г. № 2395-1 "О недрах" [7] закрепляются виды участков, которые относятся к участкам недр федерального значения (ст. 2.1) и участкам недр местного значения (ст. 2.3).

В соответствии с п. 1 ст. 32 Воздушного кодекса РФ [1] под воздушным судном понимается летательный аппарат, поддерживаемый в атмосфере за счет взаимодействия с воздухом, отличного от взаимодействия с воздухом, отраженным от поверхности земли или воды. В п. 1 ст. 33 Воздушного кодекса РФ указаны воздушные судна, предназначенные для выполнения полётов, которые подлежат государственной регистрации.

Под судном понимается самоходное или несамоходное плавучее сооружение, используемое в целях торгового мореплавания (ст. 7 Кодекса торгового мореплавания Российской Федерации (Далее – КТМ РФ) [4]). Далее в ст. 7 КТМ перечисляются виды морских судов. В ст. 33 КТМ РФ отмечается, что морские судна подлежат государственной регистрации в одном из реестров судов Российской Федерации.

В ст. 3 Кодекса внутреннего водного транспорта Российской Федерации (Далее – КВВТ) [3], в свою очередь, предлагается понятие судна как самоходного или несамоходного плавучего сооружения, предназначенного для использования в целях судоходства, в том числе судно смешанного (река - море) плавания, паром, дноуглубительный и дноочистительный снаряды, плавучий кран и другие технические сооружения подобного рода; судна смешанного (река - море) плавания как судна, которое по своим техническим характеристикам пригодно и в установленном порядке допущено к эксплуатации в целях судоходства по морским и внутренним водным путям. В ст. 16 КВВТ установлена обязательность государственной регистрации судна и прав на него.

Правовой режим жилого помещения закреплён в Жилищном кодексе РФ, согласно п. 2 ст. 15 которого под жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). Понятие нежилого помещения содержится в п. 2 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, утверждённых Постановлением Правительства РФ от 06 мая 2011 г. № 354 [9], под которым понимается помещение в многоквартирном доме, указанное в проектной или технической документации на многоквартирный дом либо в электронном паспорте многоквартирного дома, которое не является жилым помещением и не включено в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме независимо от наличия отдельного входа или подключения (технологического присоединения) к внешним сетям инженерно-технического обеспечения, в том числе встроенные и пристроенные помещения. К нежилым помещениям в указанных Правилах приравниваются части многоквартирных домов, предназначенные для размещения транспортных средств (машино-места, подземные гаражи и автостоянки, предусмотренные проектной документацией)

Также, по нашему мнению, вызывает вопросы избирательная позиция законодателя к определению видов недвижимых вещей. Логично было бы закрепление определений всех видов недвижимых вещей (хотя бы среди тех, которые обозначены в Главе 6.1. – Н.К.). В то же время такое дополнение ГК РФ главой 6.1. не способствует системному пониманию недвижимых вещей. Получается, что в Главе, посвящённой недвижимым вещам, отсутствует понятие недвижимой вещи; не названы критерии отнесения вещей к недвижимым; перечислены только несколько из видов недвижимых вещей.

Кроме того, непоследовательность законодателя можно видеть и в том, что другая глава, которой был дополнен ГК РФ, имеет наименование «Право собственности и другие вещные права на здания, сооружения, объекты незавершённого строительства, помещения и машиноместа», то есть перечислены уже пять видов недвижимых вещей [12]. Хотя, цель, которую ставил законодатель, а именно сократить число споров, о том, относится ли та или иная вещь к недвижимым вещам, конечно, должна таким комплексом изменений быть достигнута. Но с точки зрения законодательной техники было бы правильнее урегулировать в соответствующей Главе основные положения о правовом явлении максимально в полном объёме.