Об условиях договора безвозмездного пользования земельным участком

Условия и основания предоставления земельных участков в безвозмездное пользование осуществляются в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации. В связи с внесенными изменениями в Земельный кодекс Российской Федерации в 2015 г., на сегодняшний день единственным основанием является договор безвозмездного пользования.

Согласно ст. 689 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором1.

В соответствии с ч. 1 ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными условиями договора являются те условия, которые в законе прямо указаны в качестве существенных. В случае достижения между сторонами условий по заявлению одной из сторон, то данные условия могут быть признаны как существенных.

На основании вышеизложенного следует, что существенным условием договора безвозмездного пользования будет являться условие о предмете.

В ч. 2 ст. 689 ГК РФ закреплено, что к договору безвозмездного пользования соответственно применяются некоторые положения договора аренды. В частности, положения п. 3 ст. 607 ГК РФ, согласно которому в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Следовательно, в том случае, если в договоре нет сведений, по которым возможно установить конкретный объект, то в данном случае, в силу вышеизложенного, договор будет признан не заключенным, в виду отсутствия требуемого согласования. В этой связи, в договоре безвозмездного пользования следует обязательно указывать все сведения, которые позволят идентифицировать имущество, передаваемое во временное пользование.

Из понятия договора безвозмездного пользования следует, что вторая сторона (ссудополучатель) обязуется вернуть ту же вещь, а не такую же. Поэтому, во избежание возможных судебных процессов, в договоре безвозмездного пользования необходимо указать предмет с описание родовых признаков, а также индивидуальных, но при этом с учётом его состояния.

На сегодняшний день одним из способов индивидуализации недвижимого имущества является проведение государственного кадастрового учета в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН). ЕГРН представляет собой свод достоверных систематизированных сведений об объектах недвижимости на территории Российской Федерации. В выписке ЕГРН на земельный участок содержатся следующие данные: кадастровый номер, адрес, площадь, категория земель, вид разрешенного использования. Стоит отметить, что указанные сведения могут быть включены как в сам договор, а также в приложении к ним. К примеру, в приложении дополнительно могут быть указаны границы участка на прилагаемом к договору безвозмездного пользования земельным участком кадастровом плане.

Тем не менее, в некоторых случаях при заключении договора безвозмездного пользования условия о предмете зависят от предполагаемых характеристик объекта. Например, при разрешении дел, связанных с предоставлением земельных участков в безвозмездное пользование, суды отмечают, что признаки, являющиеся обязательными для индивидуализации имущества (площадь или адрес) не являются значимыми только в том случае, что если у сторон не возникло разногласий относительно предмета договора.

Таким образом, в случае отсутствия вышеуказанных данных, соответствующий договор считается не заключенным, поскольку стороны не достигли соглашения по всем условиям. Данный вывод подтверждается сложившейся судебной практикой по соответствующим спорам.

Договор безвозмездного пользования заключается свободно по соглашению сторон. Особенностью данного договора, в отличие от иных видов гражданско-правового договора является его безвозмездность, которая исключает любое встречное предоставление со стороны лица, получающего вещь в пользование. При этом условие о безвозмездности, обязывает ссудодателей заключить данные договоры безвозмездного пользования.

Однако вопрос о безвозмездности как одного из существенных условий рассматриваемого договора вызывает разногласия среди учёных. Так профессор А. Ю. Кабалкин полагает, что «безвозмездность является определяющим признаком ссуды. И именно поэтому она не относится к числу условий, по которым всегда должно быть достигнуто соглашение сторон» [2, с. 308].

С позиции А. А. Иванова, «признание безвозмездности существенным условием ссуды не лишено оснований и влечет определенные практические последствия. Из этого условия вытекает, что стороны должны договориться о передаче вещи именно в безвозмездное пользование. Безвозмездность пользования должна вытекать из названия договора или его условий, согласованных сторонами. В противном случае пользование придется признать возмездным, т. е. основанным на договоре аренды» [2, с. 308].

Однако мы не разделяем данное мнение, так как согласно п. 3 ст. 423 ГК РФ договор предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа договора не вытекает иное1. Например, если из договора безвозмездного пользования не следует, что земельный участок передается в безвозмездное пользование и если в самом названии не указано об этом условии, то в силу вышеуказанной статьи, данный признак должен быть установлен в рассматриваемом договоре. Таким образом, как мы видим, в законодательстве не предусмотрено об обязанности включения условия о возмездном и безвозмездном характере. Так как указанный признак в любом случае вытекает из самого закона.

Кроме того, как отмечает М. И. Брагинский пробел, о котором идет речь также исцелим путем обращения к «существу договора» как альтернативе «содержания договора» [2, с. 307].

Учитывая вышеизложенное, полагаем, что условие о безвозмездности мы не можем отнести к числу существенных. Поскольку договор безвозмездного пользования может быть заключен, а условия, согласованные сторонами, и при отсутствии указанного условия.

Следующим условием договора безвозмездного пользования является срочность. Срок действия договора определяется по соглашению сторон, который впоследствии может быть и продлен. Стоит отметить, что из п. 2

ст. 689 ГК РФ следует, что к договору безвозмездного пользования могут быть применены некоторые положения договора аренды. В частности, в случае, если стороны заключаемого договора не достигли соглашения о сроке, то в силу п.2 ст. 610 ГК РФ такой договор признается заключенным на неопределенный срок1.

Относительно безвозмездного пользования земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, то условие о сроке зависит от целей землепользования. Так, если религиозные организации могут получить объект на срок 10 лет, то садоводческие или огороднические некоммерческие товарищества земельный участок могут получить на срок не более пяти лет, а граждане для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства или осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности, земельный участок вправе получить на срок не более чем шесть лет2.

В договоре должны быть указаны обязательные сведения, отражающие правомочность сторон на заключение соответствующего договора с определение их правового статуса: ссудодатель и ссудополучатель.

Что касается государственной регистрации договора безвозмездного пользования, то гражданское и земельное законодательство предусматривает, что государственной регистрации подлежат только те договора, которые заключены сроком более 1 года.

В отличие от классической формы договора передачи имущества (например, договора аренды) в тексте договора безвозмездного пользования земельным участком отсутствует раздел, посвященный цене договора и порядкам взаиморасчетов.

Также в договоре обязательно должны быть прописаны права и обязательства ссудодателя и ссудополучателя, а также правила изменения и расторжения договора. Если ничего из этого не прописано в договоре, то использование участка осуществляется в соответствии с его целевым назначением. Стоит обратить внимание, что в этом разделе не только рассматривается вопрос о том, какими правами стороны обладают, но и какая ответственность и какие санкции влекут за нарушение условий договора. Например, в случае выявления ненадлежащего пользования имущества, повлекшего за собой ухудшение состояния имущества, ссудополучатель обязан уплатить ссудодателю штраф в размере 20 %. В противном случае земельный участок может быть принудительно изъят по причине ненадлежащего использования. Данные положения особенно важны в случае возникновения разногласий у сторон.

Следует учесть, что после внесения изменений в ЗК РФ, установлены дополнительные требования к заключения договора безвозмездного пользования земельными участками. Так, в соответствии с п. 5 ст. 39.10 ЗК РФ установлено требование о включении в договор безвозмездного пользования земельным участком для ведения садоводства, огородничества обязанности некоммерческой организации обеспечить подготовку проекта планировки территории и проекта межевания территории (проекта межевания - для огородничества), а также проведение кадастровых работ, необходимых для образования земельных участков1.

В случае, если стороны достигли соглашения по иным условиям, то они могут быть признаны в качестве существенных. Например, стороны вправе по соглашению установить иной срок направления извещения об отказе договора, чем установлен ст. 699 ГК РФ. В этом случае данное условие договора признается существенным.

Любое землепользование должно основываться на принципе добросовестности. Если лицо, подтвердит своими действиями договор безвозмездного пользования, т.е. фактически примет земельный участок, то он не вправе ссылаться на несогласованность условий договора безвозмездного пользования, поскольку это будет явно противоречить указанному принципу.

Стоит отметить, что законодательство не требует нотариального удостоверения договора безвозмездного пользования. Тем не менее, ссудодатель и ссудополучатель по соглашению могут придать договору нотариальную форму.

Действующее земельное законодательство не содержит норму о необходимости передачи земельных участков в безвозмездное пользование по акту приема-передачи. Хотя в этом документе стороны могли бы письменно зафиксировать состояние земельного объекта на момент передачи, что является немаловажным для обеих сторон сделки.

Тем не менее, на практике такая потребность, как представляется, существует. Поскольку подписанный акт является гарантией защиты от предъявления претензий одной из сторон состоявшейся сделки.

Таким образом, существенным условием договора безвозмездного пользования в соответствии с гражданским законодательством является лишь условие о предмете. Однако, с учетом специфики предмета, а именно земельного участка, то при заключении договора безвозмездного пользования земельным участком, следует учесть нормы земельного законодательства, предусматривающие дополнительные требования к заключению рассматриваемого договора.