Обеспечение качества кадастровой оценки недвижимости

Государственная кадастровая оценка земель проводится в Российской Федерации с 1999 года. Согласно российскому законодательству такая оценка проводится не реже одного раза в 5 лет. Таким образом, в Российской Федерации по состоянию на 2012 год кадастровая оценка всех категорий земель проведена дважды, а по двум категориям земель – земли сельскохозяйственного назначения и земли населенных пунктов – в настоящее время кадастровая стоимость актуализируется в третий раз.

В 2011–2012 годах впервые проводится государственная кадастровая оценка объектов капитального строительства: зданий, строений, сооружений, частей зданий – помещений, объектов незавершенного строительства. В 2011 году работы проведены в 12 субъектах Российской Федерации, с ноября 2011 года выполняются работы в 29 субъектах Российской Федерации, до конца 2012 года планируется завершить работы во всех субъектах Российской Федерации.

Социальная значимость применения результатов массовой оценки объектов недвижимости для налогообложения ставит задачу обеспечения качества выполняемых работ. Массовая оценка представляет собой сложную систему, включающую совокупность связанных деловых процедур, для выполнения которых необходимо нормативное правовое, организационное, кадровое, финансовое и другие виды обеспечения. Рассмотрим практическую реализацию процесса кадастровой оценки недвижимости с точки зрения обеспечения качества работ.

Процесс кадастровой оценки недвижимости

Согласно статье 24.11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под государственной кадастровой оценкой понимается совокупность определенных действий (см. рис.).

На первых четырех этапах закладывается основа качества результатов кадастровой оценки.

Этап 1. Принятие решения о проведении кадастровой оценки

На этапе принятия решения о проведении кадастровой оценки заказчик работ должен определить объем предстоящих работ, их трудоемкость, нормативную стоимость, источники финансирования, форму отбора исполнителя работ (конкурс или аукцион). Объем работ определяется их составом и количеством оцениваемых объектов недвижимости.

За 12 лет выполнения работ по государственной кадастровой оценке сформировано нормативное правовое обеспечение работ, в соответствии с которым определяется их перечень, и накоплен опыт определения трудозатрат на проведение работ. Так, Отраслевое соглашение в оценочной деятельности в Российской Федерации на 2012–2014 годы содержит порядок расчета

ИСПОЛНИТЕЛЬНЫЙ ОРГАН ГОСУДАРСТВЕННОЙ ВЛАСТИ СУБЪЕКТА РФ ИЛИ ОРГАН МЕСТНОГО САМОУПРАВЛЕНИЯ

• 1.    Принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки

• 2.    Формирование перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке

7. Внесение результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости

8. Рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости

Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости

СУД

РОСРЕЕСТР

Росреестр – Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии СРО – саморегулируемая организация

Процесс государственной кадастровой оценки трудоемкости и стоимости работ по оценке объектов недвижимости [2].

Федеральный закон от 21 июля 2005 года № 94-ФЗ «О размещении заказов на поставку товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных или муниципальных нужд» (далее – Закон о государственных поставках) в статье 19.1 дает право заказчику работ определить трудозатраты и стоимость на основе анализа данных государственной статистической отчетности, сведений из реестра контрактов, информации о ценах производителей, общедоступных результатов изучения рынка, самостоятельно проведенных исследованиях рынка, в том числе по контракту или гражданско-правовому договору, а также использовать иные источники информации [3].

Примерный расчет трудозатрат на проведение работ по определению кадастровой

стоимости приведен в приказе Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 25 марта 2011 года № П/87 «Об организации работ по государственной кадастровой оценке земель в 2012 году» (далее – приказ № П/87). Рассмотрим конкретный пример расчета трудозатрат (см. табл. 1; сохранена исходная форма, представленная в приказе № П/87), который был включен в конкурсную документацию об открытом аукционе на право заключения государственного контракта на выполнение работ по определению кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Республики Марий Эл.

Состав и структура работ, изложенных в документации, соответствуют этапам работ, перечисленным в Методических указаниях по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов [5].

Таблица 1

Расчет трудозатрат на проведение работ по определению кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов в Республике Марий-Эл [4]

Состав работ			Трудозатраты	Стоимость, р.
Распределение земельных участков по группам видов разрешенного использования			зу /1 000 000 х 3 чел. / мес.	67 938,91
о ф см И i& 2 2 т! 1 s EZ ^ с Is* 00 "г" 2 ° >, 2 х S ф 0. 5 “ го о Ф с о ГО О ГО I- Ф о Ч >S О О 2 о.^ о го ц Ц о го >< sc Ц ф с т 0-	Определение состава факторов стоимости ЗУ		(11 + 1) х 0,1 чел. / мес.	109 620,00
	Сбор сведений о значениях факторов стоимости ЗУ		(зу /100 000) х 5 чел. / мес.	1 132 315,22
	Создание цифровых тематических карт		[(гп + мо + го) /10] х 5 чел. / мес.	1 644 300,00
	Группировка ЗУ		[зу / (11 + 1) /100 000] х 5 чел. / мес.	94 359,60
	Сбор рыночной информации	Сбор рыночной информации	[зу / (11 + 1) /10 000] х 2 чел. / мес.	377 438,41
		Оценка рыночной стоимости ЗУ	[зумод/ (11 + 1)] х 1% х 0,25 чел. / мес.	1 582 277,16
	го со 2 о о о н 0) о О § су Ц) ад о О.	Построение статистических моделей расчета кадастровой стоимости ЗУ	(3 х 11+3 х 1) х 1 чел. / мес.	3 288 600,00
		Анализ качества статистических моделей расчета кадастровой стоимости ЗУ	(3 х 11+3 х 1) х 0,1 чел. / мес.	328 860,00
		Расчет кадастровой стоимости ЗУ в составе земель населенных пунктов	(3 х 11+3 х 1) х 0,01 чел. / мес.	32 886,00
Расчет кадастровой стоимости земельных участков ВРИ № 11-12 ГНП и СНП субъекта Российской Федерации			зу х 0,01% х 0,1 чел. / мес.	226 463,04
Расчет кадастровой стоимости земельных участков для ВРИ № 13-15 ГНП и для ВРИ № 13-15, 17 СНП каждого МР			[(гп + мо + го) /10] х 2 чел. / мес.	657 720,00
Расчет кадастровой стоимости земельных участков для ВРИ № 16 ГНП и СНП субъекта Российской Федерации			[(гп + мо + го) / 100] х 2 чел. / мес.	65 772,00
Расчет средних значений УПКСЗ			[(гп + мо + го) /100] х 2 чел. / мес.	65 772,00

Состав работ	Трудозатраты	Стоимость, р.
Анализ результатов	[(гп + мо + го) /10] х 2 чел. / мес.	657 720,00
Составление отчета	2 чел. / мес.	182 700,00
Общая стоимость, р.		10 514 742,34