Обеспечение жилищных прав граждан при осуществлении комплексного развития территории

В целях повышения качества городской среды, улучшения внешнего облика городов, жилищных условий граждан, развития инфраструктуры, обеспечения эффективного использования городских территорий и обновления жилищного фонда на сегодняшний день государством проводятся мероприятия, направленные на комплексное развитие территорий. Правовой основой реализации указанных мероприятий является Федеральный закон от 30 декабря 2020 г. № 494-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях обеспечения комплексного развития территорий» (далее – Федеральный закон от 30.12.2020 г.) [1].

В соответствии с изменениями, внесенными указанным Федеральным законом от 30.12.2020 г., комплексное развитие территорий жилой застройки осуществляется в отношении застроенной территории, в границах которой расположены земельные участки (расположенные на них объекты недвижимости), находящиеся в границах территории, в отношении которой принято решение о комплексном развитии территории жилой (нежилой) застройки.

Положения Федерального закона от 30.12.2020 г. предусматривают гарантии защиты прав собственников, в соответствии с которыми земельные участки с расположенными на них жилыми домами блокированной застройки, объектами индивидуального жилищного строительства, садовыми домами не могут быть изъяты для государственных и муниципальных нужд в целях комплексного развития территорий жилой застройки. Однако наряду с гарантиями неприкосновенности частной собственности, положения устанавливают и исключение: названные гарантии не распространяются на земельные участки с расположенными на них объектами, признанными аварийными или не соответствующими критериям, установленным субъектом Российской Федерации и характеризующим их высокий уровень износа, ненадлежащее техническое состояние или отсутствие систем инженернотехнического обеспечения.

Поскольку значительная доля объектов недвижимости, расположенных на территории жилого сектора крупных городов, не соответствует законодательно установленным техническим требованиям ввиду отсутствия электро-, газо-, водоснабжения или отопительных систем, в связи с низ- ким уровнем обеспеченности населения или невозможностью подведения инженерных систем, рассматриваемые законодательные изменения могут привести к массовым нарушениям имущественных прав частных лиц, а в связи со значительным расширением полномочий органов власти субъектов Российской Федерации по принятию решений об изъятии объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд, существует вероятность злоупотребления полномочиями.

Риск нарушения жилищных прав граждан обусловлен также тем, что зачастую заключение договора комплексного развития территорий с дальнейшим изъятием земельных участков на основании документов территориального планирования осуществляется с целью строительства многоэтажных жилых домов. Очевидно, что в подобных случаях застройка городского пространства направлена на извлечение прибыли частными лицами (строительными компаниями), а не на обеспечение социальных нужд.

Исследуя юридическую природу договора комплексного развития территорий, обратимся к ст. 64 Градостроительного кодекса РФ (далее - ГрК РФ), ст. 49 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ) согласно которым строительство многоквартирных домов не соответствует целям комплексного развития территории и не является основанием для изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд. [2] [3] Помимо этого, согласно позиции Верховного суда РФ заключение договора о развитии застроенной территории не является основанием для изъятия земельных участков, поскольку положения договора лишь регламентируют порядок реализации решения о развитии территории принятого органом местного самоуправления. [4]

Недопустимость отнесения комплексного развития территорий к государственным или муниципальным нуждам также подтверждается положениями Жилищного кодекса РФ (далее - ЖК РФ). Так, положения ЖК РФ разграничивают механизм обеспечения жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ст. 32 ЖК РФ) и механизм обеспечения жилищных прав граждан при осуществлении комплексного развития территории жилой застройки (ст. 32.1 ЖК РФ) [5] - указанные норм предусматривают различные основания проведения мероприятий и разные процедуры их осуществения.

Заключение договоров комплексного развития территории нередко связанно с реальной необходимостью удовлетворения публичных интересов, что при этом не исключает возникновения недовольства со стороны общественности. В качестве резонансного примера можно привести ситуацию, возникшую в связи с изданием распоряжения Правительства Республики Башкортостан от 6 августа 2018 г. № 724-р об изъятии 64 земельных участков, в целях строительства объекта «Восточный выезд из города Уфы». [6] Согласно условиям соглашения об изъятии Администрация г. Уфа гарантирует владельцам возмещение и компенсацию исходя из рыночной стоимости изымаемых объектов недвижимости. Однако при определении круга объектов, изъятие которых подлежит возмещению, органы, осуществляющие изъятие, ориентируются на объекты недвижимости, отраженные в ЕГРН. В то же время, как отмечают исследователи, «орган регистрации прав не может гарантировать безусловную проверку законности оснований регистрации и, следовательно, достоверность сведений реестра недвижимости» [8, С. 206]. И в связи с тем, что на изымаемых земельных участках могут быть расположены не зарегистрированные до принятия и регистрации решения об изъятии объекты недвижимости, выкупная стоимость изымаемого имущества будет значительно ниже вложенных собственниками средств. При этом формально условия соглашения соответствуют ст. 280 ГК РФ, согласно которой правообладатели несут риски возложения на них затрат и убытков, связанных с осуществлением неотделимых улучшений, со дня уведомления о принятом решении об изъятии [7].

В качестве положительного результата введения в законодательство понятия ком- плексного развития территории стоит отметить, что предлагаемый механизм призван решить проблемы, связанные с недостаточностью средств федерального и региональных бюджетов, что ранее не позволяло оперативно осуществлять расселение аварийного жилья посредством использования механизма изъятия для государственных или муниципальных нужд. Внесенные изменения позволяют субъектам Российской Федерации самостоятельно утверждать адресные программы при условии учета мнения собственников (пользователей) жилых помещений. Так, решение об участии в адресных программах сноса принимается на общем собрании, при участии более половины собственников жилых помещений. Собственники вправе самостоятельно определять вид компенсации за изымаемое имущество, а нанимателям жилого помещения по договору социального найма гарантируется предоставления другого равноценного жилого помещения или сохранение места в очереди на другое жилое помещение.

Таким образом, при реализации мероприятий, связанных с комплексным развитием территорий, необходимо соблюдать баланс интересов всех участников право- отношений: инвесторов (строительных компаний), собственников (пользователей) жилых помещений и публичных образований. Достижение указанного баланса ин- тересов представляется возможным путем осуществления эффективной контрольнонадзорной деятельности в сфере территориального планирования, направленной на выявление и своевременное устранение нарушений законодательства, равномерного расселения жителей с условием обеспечения необходимыми инфраструктурными объектами, недопустимости полного переложения расходов на участников долевого строительства.

В целом, законодательные изменения, регламентирующие осуществление комплексного развития территорий, объективно необходимы и направлены на устранение ряда актуальных проблем, связанных с обеспечением жилищных прав граждан при осуществлении комплексного развития территорий. Однако последующее со- вершенствование норм, регламентирующих комплексное развитие территорий должно строиться на принципе необходимости соблюдения баланса частных и пуб- личных интересов ради повышения инвестиционной привлекательности комплексного развития территории и обеспечения законности и защиты интересов граждан, чье жилье подлежит изъятию.