Общее имущество в жилых комплексах

Первоначально материал был опубликован на портале ЕРЗРФ. URL: shchestvo-v-zhilykh-kompleksakh

Тем не менее формулировки существующего жилищного законодательства и законодательства о государственной регистрации недвижимости не являются достаточным основанием для бесспорного утверждения, что ЦТП и РТП могут быть отнесены к общему имуществу собственников жилых помещений в жилом комплексе.

В результате с проблемами, обусловленными пробелами в законодательстве, сталкиваются не только застройщики. Вопрос о праве собственности на ЦТП и РТП остро встает у управляющих компаний в связи с необходимостью обеспечивать предоставление всего спектра коммунальных услуг гражданам, проживающим в жилых комплексах.

Поскольку рассматриваемая проблема не имеет решения на уровне российского законодательства, часто вопросы о принадлежности инфраструктурных объектов перерастают в судебные споры.

Как известно, решение суда должно быть законным и обоснованным, но при наличии пробелов в правовом регулировании общего имущества в жилых комплексах суды руководствуются необходимостью в первую очередь обеспечить защиту прав граждан – участников долевого строительства. Такие споры возникают в жилых комплексах, включающих многоквартирные дома или дома блокированной застройки, а также в коттеджных поселках. Общим имуществом суды признают инфраструктурные объекты, которые расположены в стилобатах, помещениях многоквартирных домов или в отдельных зданиях и предназначены для обслуживания не одного, а нескольких жилых домов жилого комплекса.

Приведу несколько примеров.

Решение Прикубанского районного суда Краснодара по делу № 2-9297/2016.

Застройщик построил ЦТП на несколько домов, в последующем продал ЦТП третьему лицу, а сам оказался в процедуре банкротства. Дольщики истребовали ЦТП в общую долевую собственность, и решение суда было принято с учетом того, что собственники намеревались организовать товарищество собственников жилья, которое объединило бы подключенные к ЦТП жилые дома.

Решение Арбитражного суда Вологодской области от 4 апреля 2013 года по делу № А13-14300/2012 .

Собственники квартир в многоквартирном доме просили суд обязать муниципалитет принять на себя обязательства по эксплуатации и обслуживанию ЦТП, однако суд отказал со ссылкой на то, что ЦТП принадлежит на праве общей собственности собственникам квартир. В этом случае ЦТП обслуживало два дома.

Определение Московского городского суда от 17 сентября 2019 года 4г/7-12598/2019 .

Суть разрешенного судом спора – взыскание оплаты по эксплуатационным платежам. Суд сделал следующий вывод: «Доводы встречного иска о незаконности голосования собственников административного комплекса в целом, состоящего из двух зданий № 17 и № 19, не приняты судебной коллегией во внимание, поскольку здания построены на едином земельном участке, имеют одинаковое назначение, технологически являются неразрывно связанными, имеют общие ЦТП и РТП, инженерные коммуникации. Таким образом, эти здания друг с другом взаимозависимы и функционируют комплексно, в связи с чем собственники обоих зданий являются участниками общей долевой собственности».

Как видим, законодательство, предусматривающее общую собственность на объекты инженерной инфраструктуры только в одном многоквартирном доме, и судебная практика, признающая общую собственность в жилых комплексах, несколько расходятся.

Выходом из ситуации может стать внесение в законодательство изменений, касающихся признания общего имущества в жилых комплексах.

Например, можно дополнить статью 36 ЖК РФ пунктом следующего содержания:

«Собственникам помещений в многоквартирном доме, доме блокированной застройки и собственникам индивидуальных домов принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в жилом комплексе, состоящем из двух и более многоквартирных домов, домов блокированной застройки или индивидуальных домов, а именно помещения и здания, а также расположенные в них инженерные коммуникации и оборудование, обслуживающие более одного из указанных домов».

Также в ЖК РФ можно ввести специальную статью:

«Статья 36.1. Право собственности на общее имущество собственников помещений в нескольких многоквартирных домах, в составе одного жилого комплекса.

• 1.    Собственникам помещений в нескольких многоквартирных домах в составе одного жилого комплекса принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество жилого комплекса, а именно:

• 1)    помещения в жилом комплексе, не являющиеся общим имуществом одного из многоквартирных домов, входящего в состав этого жилого комплекса, и предназначенные для обслуживания более одного многоквартирного дома, в том числе технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного многоквартирного дома в этом жилом комплексе оборудование (технические подвалы);

• 2)    иные помещения в жилом комплексе, не принадлежащие отдельным собственникам и не входящие в состав общего имущества одного из многоквартирных домов, входящего в состав жилого комплекса, предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в этом комплексе, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

• 3)    крыши, ограждающие несущие и не-несущие конструкции жилого комплекса,

механическое, электрическое, санитарнотехническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирных домах), находящееся в этом жилом комплексе за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного многоквартирного дома, входящего в состав жилого комплекса;

• 4)    земельный участок, на котором расположен жилой комплекс, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого жилого комплекса и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен жилой комплекс, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

• 2.    Собственники помещений в жилом комплексе владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом пределах распоряжаются общим имуществом в жилом комплексе.

• 3.    Уменьшение размера общего имущества в жилом комплексе возможно только с согласия всех собственников жилых и нежилых помещений в этом комплексе посредством его реконструкции.

• 4.    По решению собственников жилых и нежилых помещений в каждом многоквартирном доме, входящем в состав жилого комплекса, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в жилом комплексе могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

• 5.    Приспособление общего имущества в жилом комплексе для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в жилом комплексе согласно требованиям, указанным в части 3 статьи 15 настоящего Кодекса, допускается без ре-

• шения общего собрания собственников помещений каждого многоквартирного дома, входящего в состав жилого комплекса, только в случае если такое приспособление осуществляется без привлечения денежных средств указанных собственников».

Возможно, также потребуется дополнить ЖК РФ статьей 37.1 «Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в жилом комплексе» и статьей 39.1 «Содержание общего имущества в жилом комплексе».

Кроме того, необходимо будет внести изменения в Федеральный закон от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Предлагаю изложить статью 21 этого закона в следующей редакции:

«Статья 21. Информация о проекте строительства.

• 1.    Информация о проекте строительства одного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости либо нескольких многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного разрешения на строительство должна соответствовать документации по планировке территории (за исключением случаев, если в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации допускается строительство указанных объектов недвижимости при отсутствии документации по планировке территории), проектной документации и содержать следующие сведения:

• 1)    о видах строящихся в рамках проекта строительства объектов капитального строительства, о виде договора, для исполнения которого застройщиком осуществляется реализация проекта строительства (в случае заключения такого договора), в том числе договора, предусмотренного законодательством о градостроительной деятельности, о лицах, выполнивших инженерные изыскания, архитектурно-строительное

проектирование, о результатах экспертизы проектной документации и инженерных изысканий, о результатах государственной экологической экспертизы, если требование о проведении таких экспертиз установлено федеральным законом, а также коммерческое обозначение, индивидуализирующее объект (группу объектов) капитального строительства (в случае строительства нескольких многоквартирных домов – наименование жилого комплекса), если застройщик планирует использовать такое коммерческое обозначение (наименование жилого комплекса) в рекламе, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства;

• 2)    о разрешении на строительство (дата, номер, срок действия, наименование органа, выдавшего разрешение на строительство);

• 3)    о правах застройщика на земельный участок, на котором осуществляется строительство (создание) многоквартирного дома либо многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в том числе о реквизитах правоустанавливающего документа на земельный участок, о собственнике земельного участка (в случае если застройщик не является собственником земельного участка), о кадастровом номере и площади земельного участка;

• 4)    о планируемых элементах благоустройства территории;

• 5)    о местоположении и основных характеристиках строящихся (создаваемых) в рамках проекта строительства многоквартирных домов (жилого комплекса) и (или) иных объектов недвижимости, об общей площади всех жилых и нежилых помещений;

• 6)    о планируемом подключении (технологическом присоединении) многоквартирных домов (в случае строительства несколько многоквартирных домов в составе жилого комплекса – о планируемом подключении (технологическом присоединении) жилого комплекса) и (или) иных объектов недвижимости к сетям инженерно-техническо-

• го обеспечения, о размере платы за такое подключение и планируемом подключении к сетям связи;

• 7)    о количестве в составе строящихся (создаваемых) в рамках проекта строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости жилых и нежилых помещений, а также об их основных характеристиках (за исключением площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении), о наличии и площади частей нежилого помещения;

• 8)    о составе общего имущества в строящемся (создаваемом) в рамках проекта строительства многоквартирном доме (перечень помещений общего пользования с указанием их назначения и площади, перечень технологического и инженерного оборудования, предназначенного для обслуживания более чем одного помещения в доме); в случае строительства нескольких многоквартирных домов – о составе общего имущества в строящемся (создаваемом) в рамках проекта строительства жилого комплекса (перечень помещений общего пользования с указанием их назначения и площади, перечень технологического и инженерного оборудования, предназначенного для обслуживания более чем одного многоквартирного дома в жилом комплексе);

• 9)    о примерном графике реализации проекта строительства, включающем информацию об этапах и о сроках его реализации, в том числе о предполагаемом сроке получения разрешения на ввод в эксплуатацию строящихся (создаваемых) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости;

• 10)    о планируемой стоимости строительства (создания) многоквартирного дома (в случае строительства несколько многоквартирных домов – о планируемой стоимости строительства (создания) жилого комплекса) и (или) иного объекта недвижимости».

Предлагаемые изменения устранят пробел в правовом регулировании отношений по поводу общего имущества в жилых комплексах. А это позволит прекратить судебные споры по этому поводу, предоставит застройщикам возможность легального решения проблем с инфраструктурными объектами, а управляющим компаниям создаст правовые основания для обеспечения благоприятных и безопасных условий проживания граждан в современных жилых комплексах.