Оценка прав (требований) банка, обеспеченных залогом

По статистике Центрального банка Российской Федерации (далее – Банк России), ежегодно от 60 до 65 процентов активов крупнейших российских банков составляют кредиты предприятиям и населению.

Значимость доли кредитного портфеля со всей очевидностью свидетельствует об определяющем влиянии его качества на такие важнейшие показатели банков, как рентабельность активов и достаточность капитала.

В условиях недостатка дешевых и долгосрочных источников финансирования использование механизма залога имущества должника как инструмента повышения качества и доходности кредитного портфеля приобретает особую актуальность.

В процессе кредитования залог выполняет следующие функции:

• •    стимулирование возврата предоставленных банком кредитных средств;

• •    обеспечение реальной возвратности предоставленных банком кредитных средств путем обращения взыскания на заложенное имущество;

• •    сдерживание наращивания кредитной задолженности заемщика у прочих финансовых организаций;

• •    минимизация рисков преднамеренного вывода активов должника;

• •    корректировка резервов при просрочке платежа по обеспеченной ссуде.

Одной из актуальных проблем использования механизма залога, с которыми сталкиваются заемщик и кредитор, является проблема определения стоимости передаваемого на реализацию имущества и имущественных прав в рамках дефолта. Законодательство Российской Федерации не вносит ясности в эту проблему, так как не содержит определения ни залоговой, ни дефолтной стоимости. Эти термины, скорее, относятся к обычаям делового оборота и подлежат постоянному обсуждению. К сожалению, понятия «залоговая стоимость» и «дефолтная стоимость» отсутствуют и в нормативных документах Банка России.

С точки зрения защиты интересов банка залоговая стоимость равна денежной сумме, которую можно выручить от продажи имущества при обращении на него взыскания за вычетом затрат и издержек, связанных с обращением взыскания и реализацией предмета залога. Залоговая стоимость оцениваемого имущества, как правило, определяется в 2 этапа:

• 1)    оценка текущей рыночной стоимости имущества;

• 2)    корректировка прогнозной стоимости имущества на величину потенциальных затрат и издержек, юридических и экономических рисков, возникающих в процессе обращения взыскания и реализации имущества.

  Материал статьи докладывался на 14-й Дальневосточной конференции «Концепция развития оценочной деятельности в Российской Федерации в рамках судебного, исполнительного и таможенного производств», проходившей 25 октября 2012 года в городе Хабаровске.

  
  

Для того чтобы упростить расчет залоговой стоимости и сделать его более технологичным, банки обычно рассчитывают коэффициент залогового дисконтирования, учитывающий все перечисленные корректировки для конкретного вида залогового имущества и срока кредитования.

Следует отметить, что наиболее ощутимое конкурентное преимущество появляется у банков, применяющих гибкий клиентоориентированный подход к оценке и дисконтированию рыночной стоимости залога. Такой подход ставит размер дисконта для конкретного заемщика в зависимость от ряда экономических и финансовых показателей его бизнеса.

В последние годы практически все банки столкнулись и с такой проблемой, как определение рыночной стоимости имущественных прав банка в рамках дефолта. Особенно остро эта проблема обозначилась после мирового финансового кризиса, который, пусть в меньшей мере, но все же достаточно серьезно затронул российскую экономику.

В чем же принципиальное отличие залоговой стоимости от стоимости реализации при дефолте? Прежде всего в том, что в первом случае применяются нормы Федерального закона от 2 октября 2007 года № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве», во втором – Федерального закона от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» и иных правовых актов, регламентирующих порядок и сроки реализации имущества должников.

Так, в соответствии с нормами Федерального закона «Об исполнительном производстве» цена реализации имущества с открытых торгов снижается на 10 процентов в случае нереализации имущества с первых торгов.

Согласно Федеральному закону «О несостоятельности (банкротстве)» сумма, вырученная кредитором от реализации залогового имущества в конкурсном производстве, становиться еще меньше:

• •    после проведения первых торгов – снижение на 10 процентов;

• •    после реализации залога кредитор получает не более 80 процентов от суммы реализации, и это уже за вычетом НДС.

Таким образом, кредитор в рамках конкурсного производства в случае реализации залога со вторых торгов (а зачастую и с публичного предложения) может получить не более 52 процентов от рыночной стоимости имущества.

Сбербанк России столкнулся с проблемой оценки своих имущественных прав (в частности, права требования банка) в ситуации дефолта. С одной стороны, при расчете залоговой стоимости уже включается ставка дисконтирования на возможные расходы при реализации залога. С другой – сумма, полученная в результате реализации в дефолте, гораздо ниже суммы кредита, обеспеченного залогом.

В настоящее время ОАО «Сбербанк России» ведется разработка рекомендаций по оценке прав требования, обеспеченных залогом. Предложена следующая схема работы:

• 1)    оценщиком рассчитывается рыночная стоимость имущества должника, средства от реализации которого должны быть направлены на погашение задолженности перед кредитором. Оценка производится из допущения об отсутствии каких-либо обременений или факторов, влияющих на стоимость и связанных с особенностями дефолтной процедуры;

• 2)    оценщик на основании неизбежных потерь для кредитора (уплата НДС, распределение средств от реализации залогового имущества в рамках процедуры банкротства, временной лаг и прочее) определяет дисконт для перевода стоимости имущества в стоимость прав требования.

На наш взгляд, основная проблема в рамках такой схемы – сложность учета всех факторов, негативно влияющих на погашение задолженности перед кредитором. В частности, сложно спрогнозировать, на какой ста- дии будет (и будет ли вообще) реализовано имущество в рамках процедур банкротства и исполнительного производства. Ведь потенциальные приобретатели заинтересованы в затягивании процедуры торгов с целью выкупа имущества на условиях, существенно отличающихся от рыночных.

Эти и другие проблемы, по нашему мнению, поможет решить систематизация данных о прошедших торгах:

• •    о сроках;

• •    о снижении (повышении) первоначальной цены отдельных видов имущества;

• •    о форме торгов, в рамках которых

произошел выкуп.

Сегодня высококвалифицированные специалисты-оценщики, способные составить отчет о стоимости таких имущественных прав в короткие сроки, будут на 100 процентов востребованы на рынке оценочных услуг.