Оценка российским населением доступности жилых новостроек в 2023 году

В настоящее время в России осуществляется активное строительство нового жилья, однако есть значительные проблемы, связанные с доступностью новостроек. В 2020 году в 70 процентах российских городов не было новостроек 1, ситуация повторилась в 2021 году 2, в 2023 году количество городов, в которых не велось новое строительство многоквартирных домов, также осталось существенным 3, в первом полугодии 2021 года в 7 субъектах Российской Федерации не было зарегистрировано ни одной сделки купли-продажи квартир в новостройках 4. В таких городах часто можно найти крайне дешевую вторичную недвижимость 5 и даже заброшенные многоквартирные дома послевоенной застройки и застройки 1960–1980 годов.

Девелоперы утверждают, что в этих городах спрос на новое жилье невысок или близок к нулю. Жители воспринимают эту ситуацию как бесперспективную и уезжают, создавая спрос на жилье в других городах, в первую очередь в больших агломерациях (Москва и Санкт-Петербург). Это уже грозит проблемами, связанными с пространственным развитием, нехваткой рабочих ресурсов и обезлюдиванием части территории России.

Однако спрос на жилье и в первую очередь на новостройки в местах притяжения внутрироссийских и внешних миграционных потоков в условиях недостаточного предложения часто приводит к росту цен

* с татья подготовлена по результатам исследований, выполненных за счет бюджетных средств по государственному заданию Финансового университета при Правительстве Российской Федерации.

на недвижимость, снижающему ее доступность. Нередки ситуации, когда жилье строится и вполне доступно для приобретения, но не проживающим рядом жителям региона, а местным жителям, для которых доступность снижается в результате спроса со стороны вновь прибывающих покупателей.

В связи с этим при определении параметров государственной жилищной политики, выполнения целей Национального проекта «Жилье и городская среда» 6, реализации на уровне регионов важно понять, насколько новостройки при их наличии доступны жителям, проживающим в регионах, где ведется новое строительство многоквартирных домов. При этом важно не только само наличие новостроек, но и их доступность по цене. Оценить это можно и на основе мнения граждан, что важно именно для понимания эффективности реализации жилищной политики и ее восприятия гражданами России.

В отечественной научной литературе исследование вопросов доступности жилья более распространено, чем систематиче- ское исследование рынка новостроек. Так, на конец осени 2023 года в Российском индексе научного цитирования отмечены не менее 679 публикаций 7, в названия которых включено словосочетание «доступное жилье» и лишь 24 публикации, в названиях которых есть словосочетание «рынок новостроек». В российских научных публикациях ведется дискуссия о понятии «доступность жилья» и способах его определения, сравнении российских и зарубежных факторов доступности 8, влиянии ипотечного кредитования на доступность жилья 9, об особенностях предпочтений покупателей – жителей сельской местности 10. Наиболее популярно исследование вопросов стимулирования строительства жилья, доступного для потребителей 11, и формирования рынка доступного 12 и строящегося 13 жилья, что уже пересекается с рынком новостроек. Применительно же к самим новостройкам исследователям представляются в наибольшей степени важными вопросы спроса 14, роста или падения цен 15 на новостройки.

В связи с этим летом 2023 года был

проведен опрос 16 российских работающих или имеющих постоянный источник дохода граждан о доступности жилых новостроек рядом с местом их проживания. Заданный вопрос «Есть ли в Вашем районе (или в разумной близости от Вас) новостройки, в которых Вы (при желании и наличии средств) можете купить квартиру и улучшить жилищные условия?» не предполагал и не подсказывал возможность привлечения ипотечного кредита, но и не запрещал его потенциальное использование при формулировании ответа.

В таблице 1 представлены данные летом 2023 года ответы работающих или имеющих постоянные доходы жителей России на вопрос: «Есть ли в Вашем районе (или в разумной близости от Вас) новостройки, в которых Вы (при желании и наличии средств) можете купить квартиру и улучшить жилищные условия?».

Существенной разницы в ответах по признаку возраста, пола и семейного положения не наблюдается.

На Дальнем Востоке наблюдается более критическая ситуация с доступностью новостроек. Лишь для 2,3 процента респондентов есть доступное новое жилье. 87,4 процента опрошенных заявили, что для них новостройки слишком дорогостоящие (см. табл. 2). При этом даже учет ответа о возможности приобретения новостройки в уда-

Таблица 1

Оценка возможности респондентов покупки новостройки в их районе ¹⁷

Ответ на вопрос: «Есть ли в Вашем районе (или в разумной близости от Вас) новостройки, в которых Вы (при желании и наличии средств) можете купить квартиру и улучшить жилищные условия?»	Доля ответов, %
Да, есть жилье, доступное для моего бюджета	6,4
Нет, окружающие новостройки дорогостоящие	77,1
Есть доступное для меня жилье, но его удаленность заметно увеличит время до работы, или придется менять работу	16,6

Таблица 2

Оценка возможности респондентов покупки новостройки в их районе в зависимости от региона проживания, в процентах от принявших участие в опросе

Ответ на вопрос: «Есть ли в Вашем районе (или в разумной близости от Вас) новостройки, в которых Вы (при желании и наличии средств) можете купить квартиру и улучшить жилищные условия?»	Доля ответов по регионам
	ЦФО	ДФО	Россия
Да, есть жилье, доступное для моего бюджета	7,7	2,3	6,1
Нет, окружающие новостройки дорогостоящие	74,5	87,4	77,3
Есть доступное для меня жилье, но его удаленность заметно увеличит время до работы, или придется менять работу	17,8	10,3	16,6

¹⁶ Опрошены 1 600 граждан по всей России, удовлетворяющих критериям выборки (трудоспособный возраст, семейное положение, наличие работы или иного источника дохода). В ходе исследования уточнялись потребительские диспозиции в Центральном и Дальневосточном федеральных округах (ЦФО и ДФО). Исследование проводилось Департаментом страхования и экономики социальной сферы Финансового университета и Исследовательским центром «БИТУБИ Груп».

¹⁷ Все таблицы построены авторами на основе данных Департамента страхования и экономики социальной сферы Финансового университета и Исследовательского центра «БИТУБИ Груп».

Таблица 3

Оценка возможности респондентов покупки новостройки в их районе в зависимости от уровня дохода, в процентах от принявших участие в опросе

Ответ на вопрос: «Есть ли в Вашем районе (или в разумной близости от Вас) новостройки, в которых Вы (при желании и наличии средств) можете купить квартиру и улучшить жилищные условия?» Доля ответов по уровням доходов низкий средний высокий Да, есть жилье, доступное для моего бюджета 4,4 6,9 8,2 Нет, окружающие новостройки дорогостоящие 78,7 76,8 73,8 Есть доступное для меня жилье, но его удаленность заметно увеличит время до работы, или придется менять работу 16,9 16,3 18,0 лении от места работы для дальневосточников существенно не меняет картину.

Даже для людей с высоким уровнем дохода 18 новостройки в их районе остаются дорогими (см. табл. 3). 73,8 процента респондентов с высоким уровнем дохода и способные в принципе приобрести объект недвижимости считают новостройки в своем районе дорогостоящими, что формирует достаточно тревожную картину социальноэкономического развития. Для людей с низким уровнем дохода эта цифра закономерно выше – 78,7 процента, но в этом случае это более предсказуемо.

Превалирующие ответы среди работающих или имеющих источник постоянного дохода граждан России о недоступности новостроек свидетельствуют как о необходимости учета этого факта в программах развития российской экономики, так и о важности государственных программ поддержки приобретения жилья, которые не должны ограничиваться льготной субсидируемой государством ипотекой. Они должны предполагать развитие рынка арендного жилья, программ социального найма с возможностью постепенного выкупа недвижимости и иных известных в мировой практике механизмов решения вопросов обеспечения прав граждан на жилье.

Значительная часть участников опроса отмечают, что для них есть доступное жилье, но оно расположенно в существенной удаленности от места постоянного проживания (более 2 часов, что заметно увеличит время до работы, придется менять работу). Такая ситуация свидетельствует о необходимости развивать строительство доступного жилья во всех районах и создавать новые рабочие места в районах массовой застройки. В мировой практике уже есть случаи применения специальных мер поддержки приобретения или аренды жилья для недостаточно обеспеченных представителей важных для городского хозяйства и социальной сферы работников.

По итогам общероссийского опроса можно сделать выводы, характеризующие оценку доступности новостроек населению России в 2023 году:

• 1)    в целом, значительно большая часть респондентов считает новостройки в их районе слишком дорогими и недоступными для покупки;

• 2)    на Дальнем Востоке можно отметить почти полное отсутствие доступных ново-

• строек. В этом плане ситуация в Центральном округе лучше;

• 3)    даже для людей с высоким уровнем дохода покупка новостройки не всегда доступна;

• 4)    для большинства респондентов и возможность получения ипотечного кредита является критически важной для приобретения квартиры.

При этом спрос на жилье сосредоточен более на новостройки, что на фоне признания их недоступными требует корректировки жилищной политики при сохранении популярных и востребованных программ льготной ипотеки, ставшей массовой последние годы.