Оценка земельных участков в дореволюционной России (на примере города Красноярска)

Оценочная деятельность в России не ограничивается последними десятью годами, она имеет богатую историю. Изучение исторического опыта помогает разобраться в существующих сегодня проблемах взимания платы за землю.

Прежде чем перейти к рассмотрению особенностей оценки земельных участков до революции, следует отметить, что развитие городского земельного рынка в период после принятия Городового Положения от 1870 года определялось следующими моментами.

• 1.    Городам было предоставлено реальное право распоряжаться выделенными им землями.

• 2.    Управление выделенными в собственность городу землями осуществлялось на основе четкой регламентации застройки, которая достигалась путем разработки планов города. Составление перспективных планов сопровождалось составлением планов современного состояния города. Планы будущей застройки обсуждались и утверждались в Городской Думе, Губернском присутствии, завершающим этапом было их утверждение Императором. В этом плане регламентировались жилые кварталы, в том числе каменной и деревянной застройки, устанавливались места, находящиеся в общественном пользовании, прогнозировался перенос фабричных и заводских заведений, особенно вредно влияющих на окружающую среду, за городскую черту, в особые кварталы.

Распоряжение городским имуществом (продажа, сдача в наем или содержание) производилось на основе выполнения общероссийских законов с обязательным соблюдением правил, изложенных в Городовом Положении, регулирующем все вопросы городской жизни, относящиеся к ведению органов городского самоуправления (Городская Дума и Городская Управа). Городской Думе было предоставлено право приобретения и отчуждения недвижимых имуществ (статья 107 Городового Положения от 1870 года), а позд-нее– право установления правил и расценок для продажи и выкупа тех из их имуществ, которые предназначаются под застройку и урегулирование городского поселения (статья 63 Городового Положения от 1892 года). При заключении договоров и обязательств городское общественное управление несло полную имущественную ответственность, установленную для казенных управлений.

Контроль государства за реализацией городами своих прав и обязанностей осущес- твлялся путем утверждения совершаемых городскими органами сделок с имуществом начальниками губерний, Министром внутренних дел или правительственным Сенатом в зависимости от значимости и суммы сделок. Так, реализация земельных участков городом требовала утверждения в Министерстве внутренних дел (МВД), за исключением маломерных мест. По строительным нормам маломерное место – это менее 10 саженей (21,3 м) по улице. По циркуляру МВД определяющим являлось то, что по плану застройки эти места были отнесены под частные здания и урегулирование городского поселения.

Именно таким образом городское общество в лице городских дум осуществляло право собственности на принадлежащие городу земли и другое недвижимое имущество.

Важное значение планы застройки имели при решении вопроса об отчуждении городских земель. Проданными могли быть только земли, по плану находящиеся в городской черте и предусмотренные к застройке. Кроме того, на них не должны были быть намечены места общественного пользования (улицы, площади и т. д.). Долгое время из-за устаревших планов сдерживалась застройка Николаевской слободы и «Попова луга» в городе Красноярске. Эти местности не входили по планам в селитебную часть города, а, следовательно, не могли быть проданы и только сдавались в аренду, что существенно снижало уровень возводимых строений.

По инициативе городского самоуправления оценка земельных участков прежде всего была необходима для целей купли-продажи (для установления начальной цены на торгах), а также для налогообложения.

Предоставление городских земельных участков как в собственность, так и в аренду осуществлялось только через торги.

Городские думы утверждали расценки на земли, отдаваемые под застройку. Циркуляром Министерства внутренних дел было дано следующее разъяснение по поводу расценок, утверждаемых городскими думами для продажи земли: «расценки – нормальные на эти земли цены, соответствующие их действительной, продажной стоимости в данной местности, ниже которой эти земельные участки не должны быть отчуждаемы из городского владения»1. Расценки определяли начальную цену торгов. Работа по установлению расценок, проведенная в Красноярске в 1896 году, в основном коснулась районов, предполагавшихся к отчуждению в ближайшее время. Цена земли была установлена в размере от 3 до 3 рублей 54 и 1\2 копейки. Места между Садовой и Песочной улицами оценивались в 4 рубля 52 копейки, маломерные места по Набережно-Качинской улице – по 1 рублю 19 копейкам. В то же время продажа участка по Воскресенской улице, рядом с женской гимназией, была утверждена в размере 20 000 рублей за 677 квадратных саженей 1

1/2 аршина (29 рублей 53 копейки за 1 квадратный сажень), участок на углу Воскресенской улицы и Падалкина переулка – по 35 рублей 3 копейки за 1 квадратный сажень. В пределах одного квартала повышенные цены устанавливались на угловые, более удобные для застройки места, разница обычно составляла 50 копеек за 1 квадратный сажень.

Установление расценок на продажу земель происходило в период бурного развития города, вызванного прежде всего строительством железной дороги. Утвержденные расценки лишь первое время соответствовали рыночным ценам, показателем которых были торги. Уже спустя короткое время цены, выдаваемые на торгах, порой существенно отличались от расценок. Например, в 1898 году в Красноярске участок между Песочной и Садовой улицами при расценке в 4 рубля 52 копейки за 1 квадратный сажень был отдан с торгов по цене 7 рублей 62 копейки. В дальнейшем происходил процесс падения ценности земли и доходности зданий в восточной части города из-за увеличения значимости его западной части. В 1904 году земельные участки в районе Старобазарной площади оценивались в 4 рубля за 1 квадратный сажень, а в районе Новобазарной площади – не менее чем в 25 рублей. Впоследствии расценки пересматривались, либо городские думы своим решением утверждала цены, соответствующие рыночным, на конкретные участки.

Налогообложение земли и недвижимости в Российской империи исходило из интересов как государства в целом, так и городов. Соответственно, существовали две системы налогообложения. К собираемым в государственную казну прямым налогам относился налог с недвижимых имуществ в городах , а в пользу городов собирался оценочный сбор с недвижимого имущества .

Порядок начисления этих налогов был принципиально различен. Из губернии в каждый город поступали сведения о сумме государственного налога с недвижимых имуществ (губернии сами распределяли ус- тановленную Министерством финансов для конкретных губерний сумму налога по городам), которую необходимо было собрать со всех частных недвижимых имуществ, а также с тех казенных и общественных иму-ществ (включая благотворительные и учебные заведения), которые приносили доход посредством сдачи в аренду. Соответственно, и с городского недвижимого имущества брался равный со всеми налог, но только в том случае, если оно приносило доход.

Роль Городской Думы (или установленного ею специального органа) заключалась в распределении этого налога среди иму-ществ в городах в пределах селитебной территории, действительно занятой городским поселением.

Городской оценочный сбор устанавливался на основании Городового Положения и позволял Городской Думе получать доход с недвижимости в городах по ставкам, установленным в процентах от дохода с иму-ществ (но не более 10 процентов от дохода), а в случаях, когда определение дохода было невозможно, – от их стоимости (но не более 1 процента от стоимости). Оценочному сбору подлежали все состоящие в пределах городского поселения недвижимые имущества, за исключением имущества дворцового, кабинетного и казенного, нед- вижимости для военных чинов, зданий благотворительных и учебных заведений, церковного имущества, а также земли, отошедшие под железные дороги. При этом если казенное или общественное (благотворительных или учебных заведений) имущество приносило доход, то оно облагалось таким сбором на общих основаниях (статья 128 Городового Положения).

Оценка недвижимых имуществ для городского оценочного сбора проводилась в Красноярске начиная с 1885 года, до этого для определения сбора использовались данные для обложения государственным казенным налогом. Инструкции по проведению оценки принимались Городской Думой в 1885, 1901 и 1907 годах, соответственно, в эти годы проводились и массовые оценки всех недвижимых имуществ города, которые сопровождались осмотром каждого объекта недвижимости оценочной комиссией, сбором сведений о доходности объектов с изучением контрактов на сдачу их в наем. Во время между массовыми оценками вносились только изменения, касающиеся вновь возведенных строений и приобретенного имущества. Особенности определения стоимости имущества для городского оценочного сбора по инструкциям от 1901 и 1907 годов изложены в таблице 1.

Таблица 1

Особенности оценки стоимости недвижимых имуществ в городе Красноярске

Этапы оценки	Инструкция от 1901 года с последними изменениями	Инструкция от 1907 года с последними изменениями
Определение доходности объекта недвижимости Особый порядок: •    для зданий, не приносящих доход; •    для зданий, строительство которых частично завершено	Средние цены за последние 3 года Оцениваются в 5 раз меньше Оцениваются в 3 раза меньше	Действительный доход или доход, который приносит или может приносить недвижимость Либо по доходу, который может быть получен, либо по стоимости земли; построенные, но еще не используемые здания оцениваются в соответствии с их будущим назначением, в частично отстроенных зданиях оцениваются только части, пригодные для использования

Этапы оценки	Инструкция от 1901 года с последними изменениями	Инструкция от 1907 года с последними изменениями
Определение расходов, в том числе: • расходы по управлению домом, благоустройство двора и прилегающих улиц, плата ночным пикетчикам;	Общая процентная ставка —	Дифференцированная процентная ставка От 18 до 32 процентов в зависимости от доходности
• расходы на страхование: для застрахованных	Фактически затраченная сумма	Независимо от того, застраховано имущество или нет – 5%
для незастрахованных: каменные, полукаменные	5%	8%
деревянные, крытые железом,	10%	10%
деревянные, крытые тесом;	15%	14%
расходы на ремонт построек: полукаменные, каменные •    недобор доходов •    уплата казенного налога •    уплата оценочного сбора •    разные расходы •    меблирование •    расходы на отопление •    для домовладельцев, построившихся на арендованных местах, расходы на арендную плату	12–22% 20% 20% 5% 15% 5% 21 рубль 36 рублей 10%	14–22% 14–16% 10–12% (в зависимости от износа) 1    разряд – 12% 2    разряд – 14% 3    разряд – 16% 4    разряд – 18% (в зависимости от разряда земель) – – – – – 10%
Стоимость пустопорожних земель	По существующим продажным ценам, уменьшенным в 10 раз	Город разбит на земли 4 разрядов, со стоимостью за 1 квадратный сажень соответственно: 1    разряд – 3 рубля, 2    разряд – 2 рубля, 3    разряд – 1 рубль 50 копеек, 4    разряд – 1 рубль. Исключаются расходы в размере 20 процентов от стоимости земель на содержание и ремонт заборов, тротуаров, улиц

Как видим, начиная с 1907 года недвижимые имущества оценивались по их доходности. Валовой доход от недвижимого имущества определялся как действительный доход или доход, который приносит или может приносить недвижимость. Из валового дохода, который рассчитывался на основе контрактов и условий по сдаче в наем квартир, арендной платы от сдачи в наем торговых и фабричных заведений (при необходимости использовались сведения об аналогичных фактах в данной местности), вычитались расходы на содержание имущества, которые определялись по отдельным статьям в установленном процентном соотношении от дохода, приносимого недвижимостью. Таким образом определялся чистый доход, который капитализировался по 10-процентной ставке, и определялась стоимость имущества, подлежащая обложению городским оценочным сбором. Проценты по отдельным видам расходов устанавливались на основании фактических данных за предшествующие годы.

Недвижимые имущества для цели налогообложения рассматривались вместе с земельным участком и оценивались по доходности строений. Отдельно оценивались только пустопорожние земли.

Перед утверждением результаты оценки подлежали опубликованию, и в течение месяца после этого рассматривались возражения собственников недвижимости по результатам оценки.

К этому периоду относятся и первые попытки ценового зонирования территорий городов, прежде всего для целей налогообложения. Так, в городе Красноярске стоимость пустопорожних земель в городской черте распределялась по четырем зонам. Первоначально соотношение максимальной и минимальной цены было равно 3 (от 1 до 3 рублей), в последствии оно было увеличено до 6 раз (от 50 копеек до 3 рублей за 1 квадратный сажень).

В 1915 году в городе Красноярске были проведены уникальные исследования, целью которых являлось определение земельной ренты по двум местностям го- рода: «Попов луг» и «Николаевская слобода». Необходимость такой работы была вызвана следующими обстоятельствами:

• 1)    земельные участки в этих местностях не могли быть переданы в собственность, они могли только сдаваться в аренду, что было регламентировано генеральным планом города, утвержденным в 1855 году. К моменту проведения исследований этот план уже тормозил развитие города, однако оставался главным градостроительным документом. Невозможность приобретения земельного участка в собственность снижала инвестиционную привлекательность этих районов, поскольку договор аренды земельного участка предполагал, что в случае его прекращения (в связи с неуплатой или окончанием срока) строения отходят городу;

• 2)    исследуемые земельные участки сдавались в аренду в различное время (основной срок аренды составлял 24 года без индексации размера арендной платы), что привело к появлению различий в ставках арендной платы в 3–4 раза (табл. 2). Участки в местности «Попов луг» сдавались сравнительно дешево потому, что представляли собой болотистую местность, требующую больших расходов на ее поднятие и укрепление. В зависимости от конкретных условий каждого участка колебания цены, выдаваемой на торгах, могли быть значительными. В связи с тем, что срок многих договоров аренды заканчивался, возникала острая необходимость обоснования арендной платы.

Есть основания утверждать, что руководителем этих исследований являлся большевик-ленинец, активный участник первой русской революции, первый нарком земледелия Советской России, погибший в 1940 году в сталинских застенках Александр Григорьевич Шлихтер, находившийся в те годы в Красноярске в ссылке. Шлихтер обучался в Харьковском и Бернском университетах, однако, несмотря на то, что он не закончил образования, исследования, проведенные в Красноярске под его руководством, выполнены на высоком профессиональном уровне3. Изложение материа-

Таблица 2

Ставки арендной платы в местности «Попов луг» ²

Год	Арендная плата за 1 квадратный сажень, коп.
1885 1886 1987 1888 1889 1891 1892 1893 1894 1895 1896	от 2 до 8 от 2 до 4 1/4 от 1 1/4 до 4 1/2 от 2 3/4 до 52 1/4 от 2 до 3 1/4 от 4 до 7 от 4 до 20 от 3 до 14 1/2 от 11 до 19 1/2 от 7 1/4 до 20

лов исследования предваряется определением особенностей города как собственника земель: «Для города как собственника арендных участков осуществление права на ренту, отчуждаемую от арендаторов в виде арендной платы, не может определяться и покрываться одними финансовыми интересами городской кассы, исключительно для данного момента. Арендная эксплуатация городских земель должна нормироваться интересами городского хозяйства, рассчитываемого на длительный период времени. В этом отношении на первом месте стоит вопрос об условиях, могущих содействовать наивозможно полной заселенности городских участков в будущем».

Основные этапы исследования

• 1.    Опрос на местах домовладельцев-арендаторов и их квартирантов во всех без исключения кварталах, оказавшихся застроенными в момент описания. Метод сплошной регистрации был применен ко всем усадебным участкам Попова луга, по Николаевской слободе – 31 квартал сплошной регистрации (с более высокой доходностью) и 40 выборочной, но так, что в исследование включены от 2 до 4 участков в каждом квартале, и так, чтобы в их числе были угловые и не угловые дома и разные стороны улицы. По Николаевской слободе

• 2.    Исследование профессионального состава домовладельцев-арендаторов. Это исследование показало, что этот состав представлен преимущественно представителями труда по найму (железнодорожные служащие, мастеровые и рабочие). Представители предпринимательских профессий составляют не более 20 процентов. Автор исследования видел задачу городских властей в привлечении как раз этой категории застройщиков, имеющей экономические предпосылки, поскольку анализ домовладений показывал, что вложения капитала делаются не только для удовлетворения потребности в жилье, но и для получения дохода путем сдачи жилья в аренду.

• 3.    Анализ профессионального состава квартирантов. По результатам анализа выявлено, что Николаевская слобода является определенно железнодорожным районом, а Попов луг – просто рабочей слободкой, где наблюдается оживленный спрос на квартиры. Однако даже при полном отсутствии благоустройства и территориальной разобщенности с городом в этих районах сложился оживленный и устойчивый квартирный рынок.

• 4.    Определение плотности населения, соотношения домовладельцев и квартирантов, плотности застройки земельных участков. Полученные показатели показали возможность дальнейшей застройки в изучаемых районах.

• 5.    Определение первоначальной стоимости строений:

только 400 арендаторов из 537 дали сведения о затратах на постройку. Выделены 4 оценочных района в Николаевской слободе и 2 на Поповом лугу.

• •    распределение жилых строений по материалу корпуса (каменные и деревянные, в том числе лесины и половинки);

• •    определение характеристик отдельных элементов строений (с железной или деревянной крышей, штукатуренные, обшитые и не обшитые тесом, с фундаментом и без фундамента);

• •    определение характеристик внутренней отделки и других короткоживущих элементов (двери, печи, окна), состава квартирных помещений.

• 6 . Анализ данных «о давности затрат домовладельческого капитала» отдельно по участкам с домами:

• •    только построенными нынешними арендаторами (то есть арендатор земельного участка сам построил дом);

• •    только купленными (то есть арендатор земельного участка купил его с готовым домом);

• •    купленными и, кроме того, построенными на том же участке (с 1885 по 1914 год) (то есть арендатор земельного участка купил его с готовым домом и построил новое строение либо расширил старое).

• 6.    Нормирование стоимости строительства. Проверка полученных результатов осуществлена сопоставлением с данными оценщиков красноярского общества взаим-

• ного страхования. Полученные отклонения, как правило – в большую сторону, однако позволяют судить о правильности выбранного метода.

• 7.    Определение валовой доходности не только абсолютно, но и в процентах к стоимости строений с дальнейшей детализацией доходности по угловым и не угловым участкам и также домов с южным и северным фасадом.

• 8.    Определение расходов по домовладению:

По результатам исследования был сделан вывод, что застройка Николаевской слободы находится в непосредственной связи со строительством железной дороги в отличие от Попова луга, застройка которого началась ранее. С 1905 по 1914 год 80–90 процентов домов стали предметом договора купли-продажи, что использовалось арендаторами как аргумент в пользу низкой доходности землепользования, однако Шлихтер напоминает о двух сторонах в договоре, что позволяет сделать вывод о рыночных условиях сделки.

• •    текущие расходы ремонтного характера (все расходы, включая мелиорацию в местности «Попов луг»), выведение среднерайонных норм;

• •    административные расходы;

• •    налоговые расходы (по данным казначейства);

• •    расходы на страхование зданий (независимо застраховано оно или нет);

• •    отчисления из дохода на простой квартир (незначительные, не более 4 процентов);

• •    амортизационный капитал (период принят равным 50 годам);

• •    на возмещение арендатору процентов, причитающихся ему на капитал, затраченный на застройку (в размере 5 процентов от валового дохода, сопоставим с величиной банковского процента по срочным вкладам);

• •    на оплату труда арендатора по эксплуатации участка (предпринимательская прибыль).

• 9.    Определение чистого дохода (земельной ренты) по оценочному району в целом с

• 10.    Сравнение полученных значений земельной ренты и арендной платы, установленной органами городского самоуправления. Результаты сравнения приведены в таблице 3.

Поскольку отсутствовали случаи сдачи в аренду домовладений полностью, не было также и управляющих домовладениями. Предпринимательская прибыль была исключена из перечня показателей, понижающих доходность с компенсацией этой величины начислением процентов на амортизационный капитал, что составляло 3–6 рублей в месяц для каждого арендатора.

Полученные нормы расходов были сопоставлены с расходами в других районах города. Для этого было проведено дополнительное исследование, которое показало, что на окраинах расходы значительно ниже.

уточнением по угловым и не угловым домам и домам с южным и северным фасадами. Определение рыночной стоимости арендованных городских земель путем капитализации из расчета 5 процентов годовых.

Таблица 3

Название территории		Общая сумма ренты на всю площадь арендных участков, р.	Общая сумма арендного сбора, взимаемого городом с той же площади, р.	Отклонение арендного сбора от ренты
Николаевская слобода	I район	518,63	2 042,24	+1 523,61
	II район	505,51	1 585,92	+1 080,41
	III район	12 202,14	9 930,08	-2 272,06
	IV район	4 580,2	3 498,62	-1 081,58
	Всего по Николаевской слободе	17 806,48	17 056,86	-749,62
Попов луг	I район	12 365,68	4 119,78	-8 245,9
	II район	2 103,44	661,55	-1 441,89
	Всего по Попову лугу	14 469,12	4 781,33	-9 687,79

Сравнение земельной ренты с арендной платой, взимаемой городом

Общий вывод, сделанный А.Г. Шлихте-ром по итогам исследования, сводился к следующему: «Цензовый характер городского самоуправления проявляется в наличности несоответствия между доходностью земельных участков и их обложением». Иными словами, участки с более высокой доходностью облагаются земельными платежами в меньшей мере, нежели участки с более низкой доходностью.

Проведение аналогичных исследований в настоящее время также позволило бы выявить обоснованность ставок арендной платы за землю, устанавливаемых органами местного самоуправления, что в первую очередь способствовало бы развитию городских территорий.