Оценка жилья для ипотеки требует специальных отчетов

Председатель Правления Компании СТК1, председатель Комиссии по оценке для целей ипотечного кредитования НП «Российская коллегия оценщиков», член экспертного совета Комиссии Совета Федерации по формированию рынка доступного жилья

В последние годы благодаря конструктивному взаимодействию государства и оценщиков процесс оценки имущества стал более цивилизованным по сравнению со временем, когда независимая оценка в России только зарождалась. Сегодня деятельность оценщиков регламентируется соответствующим Федеральным законом и Стандартами оценки, и если сравнивать нынешнюю ситуацию с ситуацией, существовавшей в середине девяностых годов прошлого века, то можно сказать, что оценочные услуги стали более востребованными отечественной экономикой. Казалось бы, созданы необходимые условия для нормальной работы. Однако время не стоит на месте, и новые экономические реалии предъявляют к работе оценщиков иные требования, которые пока не учтены ни одним нормативным документом. Речь в данном случае идет об оценке жилья для целей обеспечения залога при ипотечном кредитовании.

Еще несколько лет назад разве можно было представить, особенно после кризиса, произошедшего в конце 1998 года, что ипотечное кредитование в России будет пользоваться таким спросом и, судя по темпам развития, скоро сможет стать массовым явлением? Если раньше независимая оценка квартиры при сделках купли-продажи была лишь исключением из правил, то сегодня покупка жилья с помощью ипотеки редко обходится без участия оценщика. С одной стороны – это замечательно. А с другой – повод для тревоги. Проблема заключается в том, что одновременно с развитием рынка жилищного ипотечного кредитования должна развиваться и совершенствоваться его инфраструктура. Это значит, что все без исключения участники ипотечного рынка: банки, оценщики, риелторы, страховщики, нотариусы и другие участники рынка должны адаптировать свой бизнес к требованиям, которые обусловлены востребованностью гражданами этого способа приобретения жилья.

Эффективная инфраструктура, снижая стоимость ипотечных кредитов для конечных потребителей, тем самым позволяет увеличить спрос на ипотеку. Таким образом, жилищная ипотека сможет стать массовой лишь в том случае, если вся ее инфраструктура будет работать по законам конвейерного производства, подразумевающим низкий уровень себестоимости при высокой производительности на всех «участках». У конвейерного производства свои закономерности, отличные от законов производства штучных товаров и услуг. Прибыль здесь можно получать только за счет увеличения объемов при одновременном снижении удельной себестоимости производимой продукции. Эти правила являются составной частью общеэкономических законов, поэтому игнорировать их так же невозможно, как и, например, закон всемирного тяготения. Понятно, что все участники рынка ипотечного кредитования вынуждены строить свой бизнес с учетом этих требований, что, собственно, и происходит: создаются специальные подразделения, которые работают только с ипотекой, увеличивается штат сотрудников, специалисты проходят дополнительное обучение, изменяется технология предоставления кредита и взаимоотношений с клиентом, партнерами по бизнесу и т. д. Так или иначе, но компании необходимо получить прибыль, а для этого в первую очередь требуется привлечь клиента наиболее выгодными по сравнению с конкурентами условиями, более низкой стоимостью услуг, быстрым и качественным обслуживанием. Для достижения прибыли этот цикл должен без сбоев повториться максимально возможное количество раз. В противном случае ипотечный бизнес для предприятия будет нерентабельным, и его надо будет закрывать, чтобы убытки не повредили общему бизнесу организации.

Президент Российской Федерации В.В. Путин в ходе своего выступления на заседании президиума Государственного совета 19 апреля 2005 года указал на необходимость увеличения платежеспособного спроса населения за счет развития институтов долгосрочного кредитования и снижения процентных ставок, позволяющих сделать платежи граждан необременительными. Президентом намечена вполне конкретная задача: в течение пяти – семи лет в стране должны быть созданы условия для ежегодной выдачи до одного миллиона ипотечных кредитов. Необходимость решения этой задачи, безусловно, придаст дополнительный импульс развитию системы кредитования населения. Следовательно, ипотечное жилищное кредитование в Российской Федерации будет продолжать активно развиваться, вовлекая в свою орбиту все новых участников, создавая им дополнительный объем работ при одновременном усилении конкуренции. Оценщики, как и все остальные участники, также будут поставлены перед необходимостью кардинальной перестройки данного направления своей деятельности с целью достижения максимально возможной его технологичности.

Как показали результаты проведенного компанией СТК в 2004 году исследования потребительских предпочтений граждан, воспользовавшихся ипотечным кредитом для покупки жилья, к оценщикам со стороны заемщиков имелись две основные претензии: сроки выполнения оценки и стоимость услуг. Таким образом, основная задача оценщиков, участвующих в банковских программах ипотечного кредитования, учитывая требования, которые к ним предъявляет массовая ипотека, – сделать свои услуги более дешевыми, сократив время на подготовку отчета об оценке предмета залога.

К сожалению, в рамках существующего законодательства и стандартов в области оценки сделать это без ущерба качеству оказываемых услуг невозможно. Закон об оценочной деятельности и Стандарты оценки включают в себя требования к форме и содержанию отчета об оценке объекта оценки. Указанные документы разрабатывались и принимались еще до начала активного этапа развития ипотечного кредитования в Российской Федерации, поэтому ориентированы они прежде всего на крупные объекты оценки, а также на условия проведения оценки, которые не вынуждают оценщиков делать свою работу в максимально короткие сроки, то есть за один-два дня. Следовательно, в настоящее время оценка жилья для целей ипотечного кредитования является узким участком соответствующих банковских программ, что требует принятия серьезных мер, направленных на исправление ситуации.

Однако все не так просто. Так, если раньше, например, компания СТК оценивала пять – семь объектов жилой недвижимости в месяц, то сегодня объемы возросли почти в восемьдесят раз и тенденция к их увеличению вполне очевидна. При этом согласно условиям сотрудничества в рамках процесса ипотечного кредитования на выполнение каждого конкретного заказа нельзя отводить больше времени, чем того требуют партнеры, которые, в свою очередь, также ограниченны во времени. В итоге оценщики оказываются перегруженными настолько, что вероятность возникновения ошибки в работе резко возрастает. В качестве «пожарной меры» можно попытаться решить проблему с помощью набора дополнитель- ного персонала. Однако оценщик – это не чернорабочий. Здесь привлечение «массовки» не возможно. Подготовка квалифицированного оценщика, способного при подобных нагрузках выполнять свою работу быстро и качественно, занимает не меньше трех месяцев. С увеличением персонала возрастают постоянные издержки организации, которые в данном случае можно покрыть только за счет роста стоимости оказания услуг. Подобный шаг в условиях конкуренции грозит фирме потерей рынка и в корне противоречит идее снижения общей себестоимости процесса ипотечного кредитования. Кроме того, рост численности персонала порождает проблему управляемости организации и, как одно из следствий – потерю качества выполненных работ. В случае ипотечного кредитования ошибка оценщика может повлечь за собой печальные последствия.

Поэтому решение проблемы надо искать не в увеличении количества оценщиков, а в повышении удельной производительности труда. Для работы в условиях «конвейерного производства», которые сопутствуют ипотечному кредитованию, оценщикам необходимо интенсифицировать свою работу, сохранив при этом необходимое качество оказываемых услуг. Этого можно добиться лишь с помощью введения кратких специальных форм отчетов об оценке, которые позволяли бы оценщикам значительно сократить время на подготовку отчета и в более сжатые сроки представлять своим клиентам результаты оценки предмета залога. К сожалению, действующие сегодня стандарты оценки делать этого не позволяют, хотя нельзя однозначно утверждать, что эти стандарты плохие. Просто они не соответствуют тем задачам, которые необходимо решать оценщикам в рамках их участия в программах ипотечного кредитования. Действующие стандарты подготовки отчетной документации об оценке рассчитаны на относительно спокойный режим работы, на «штучную оценку», поэтому применять их в ситуации «конвейерного производства» чрезвычайнее неудобно. Причем не только самим оценщикам, но и заемщикам, и банкам, и страховым компаниям.

Что же делать? Ответ лежит на поверхности: разработать и принять такие стандарты оформления отчетов об оценке жилья для целей ипотечного кредитования, которые позволяли бы представлять информацию об объекте оценки в более компактном виде, в объеме, необходимом и достаточном для принятия банком решения о выдаче кредита. Существующие же стандарты оформления отчетной документации целесообразно оставить для иных условий проведения оценки.

В статье 11 Закона об оценочной деятельности указано, что для проведения оценки отдельных видов объектов оценки законодательством Российской Федерации могут быть предусмотрены специальные формы отчетов. Следовательно, те изменения, которые планируется внести в методическое и методологическое обеспечение оценочной деятельности, не потребуют внесения изменений в Закон об оценочной деятельности. В связи с этим представляется возможным принять две специальные формы отчетов об оценке: объекта жилой недвижимости (права собственности) для целей ипотечного кредитования (квартиры в многоквартирном жилом доме) и прав требования на объект недвижимости (квартиры в строящемся многоквартирном жилом доме). Соответствующие полномочия, позволяющие принять предлагаемые формы отчетов об оценке и утвердить их для последующего использования в сфере оценки жилья для целей ипотечного кредитованиями, имеет Правительство Российской Федерации.

Новые формы отчетов должны использоваться только в конкретном случае – если оценка квартиры (прав собственности) или прав требования производится для целей ипотечного кредитования, то есть в качестве обеспечения по кредиту выступает объект оценки. Необходимо отметить, что новые формы отчетов не исключают использование форм представления информации об оценке объектов жилой недвижимости, уже существующих в оценочной практике. Новые формы прежде всего позволят удешевить и ускорить процесс проведения оценки, сделав «законным» так называе- мый «краткий отчет», который сегодня иногда используется неофициально с целью сокращения временных и финансовых издержек заказчика. Заказчик услуг всегда сможет выбрать: за какое время, за какую цену, какой отчет об оценке получить по результатам ее проведения: быстро, краткий и дешевле, либо чуть дольше, подробнее и, соответственно, дороже.

Новые формы отчета не отменяют необходимость проведения основных мероприятий, связанных с оценкой объектов недвижимости: заключение договора с заказчиком услуг, осмотр объекта оценки, сбор и анализ необходимой информации, вывод величины стоимости и оформление результатов оценки в виде отчета об оценке. Новые формы в первую очередь позволят упростить процедуру оформления результатов проведенной оценки, не снимая при этом ответственности с оценщика, поставившего свою подпись под отчетом. Основная задача новых форм отчета об оценке – сократить количество неэффективных материальных и трудовых затрат оценщика на оформление отчета. В настоящее время отчет об оценке квартиры на вторичном рынке жилья, выполненный в соответствии с требованиями российского законодательства, включает в себя в среднем около 30 страниц, на его оформление уходит до четырех рабочих часов. Введение новых форм отчета об оценке жилья для целей ипотечного кредитования позволит сократить расход рабочего времени на подготовку отчета в 4 раза, а расход бумаги – в 30 раз. Это очень серьезный резерв для повышения производительности труда и снижения стоимости услуг оценочных компаний.

Такая экономия обусловлена исключением из отчета избыточной информации, не влияющей на процесс принятия банком решения о выдачи заемщику ипотечного кредита. Она в основном содержит элементы методологии проведения оценки формального характера и не представляет никакого практического интереса для потребителя. Сегодня оценщик обязан отражать избыточную информацию в отчете об оценке каждого объекта согласно требованиям законодательства. Если оценщик ежемесячно оценивает 400 объектов жилой недвижимости, то он обязан переписывать эту информацию из отчета в отчет 400 раз. Естественно, оплачивает этот бесполезный труд заемщик. Сказанное свидетельствует о необходимости сокращения непроизводительных затрат оценщиков и снижения стоимости оценочных услуг. Но для того чтобы эта возможность стала реальностью, государство, которое сегодня жестко контролирует оценочную деятельность, должно пойти навстречу требованиям, которые предъявляет массовое ипотечное кредитование.

Понятно, что разработка и внедрение специальных упрощенных форм отчетов об оценке – дело не одного дня и даже не одного месяца. Но начинать работу надо уже сегодня, не откладывая в долгий ящик. В противном случае можно столкнуться с проблемой, когда действующие стандарты оценки станут реальным тормозом на пути развития ипотеки в России. Оценщикам просто не найдется места в цепочке ипотечного кредитования, когда в нашей стране способ приобретения жилья с привлечением ипотеки достигнет такого уровня, что кредит можно будет получить в течение пяти дней. Кому тогда будут нужны оценщики со своими «фолиантами», на подготовку которых уходит не менее двух рабочих дней? В случае же использования оценщиками специальных форм отчетов об оценке типового жилья промежуток между началом осмотра объекта оценки и выдачей клиенту официального заключения об оценке может занимать не более одного рабочего дня.

Необходимо отметить, что оценщики, активно участвующие в процессе ипотечного кредитования, не сидят сложа руки. Благодаря их настойчивости в Экспертно-консультативном совете по оценочной деятельности при Министерстве экономического развития и торговли Российской Федерации сформирована специальная тематическая секция, которая уже начала разработку новых форма отчетов об оценке. Объем характеристик, включенных в новые формы отчетов, выбран максимально разумный и достаточный для принятия банком решения о выдаче ипотечного кредита покупателю квартиры в многоквартирном доме с точки зрения существующего опыта и потребностей основных участников рынка ипотечного кредитования, включая информацию, которая оказывает непосредственное влияние на формирование величины стоимости объекта оценки.

Новые формы отчетов об оценке предназначены, прежде всего, для использования всеми профессиональными оценщиками, работающими в сфере жилищного ипотечного кредитования. При этом выигрыш клиентов оценочных компаний очевиден: услуги по оценке жилья для целей ипотечного кредитования будут оказываться быстрее и за меньшее вознаграждение оценщику. Предполагается, что банки – участники ипотечного рынка также выиграют от использования новых форм отчетов об оценке: уменьшится документооборот, ускорится процесс принятия решения о выдаче кредита, сократится совокупная стоимость услуг за выдачу кредита, повысится доступ- ность кредитов для населения. Введение специальных форм отчетов об оценке, несомненно, привлечет на рынок оценки для целей ипотечного кредитования новых участников, активизирует его, создав дополнительную конкуренцию, что приведет к снижению стоимости оценочных услуг и повышению их качества.

В заключение хотелось бы выразить надежду на то, что обозначенная проблема не оставит безучастными тех, кто имеет самое непосредственное отношение к процессу оценки предметов залога для целей ипотечного кредитования. Это, в свою очередь, позволит объединить наши усилия по разработке и внедрению в практику оценочной деятельности специальных форм отчетов об оценке жилья. Сегодня новые формы отчетов необходимы всем оценщикам, и нельзя забывать о том, что их работа способствует становлению цивилизованной и массовой ипотеки в России.

ЮРИДИЧЕСКИЕ СЕМИНАРЫ ДЛЯ ПРОФЕССИОНАЛОВ^

CTRTVT

ШКОЛА БИЗНЕСА

8-11 ДОГОВОРНОЕ ПРАВО: отдельные виды договоров. ноября способы обеспечения исполнения обязательств

Руководитель семинара: САРБАШ С.В. (судья Высшего Арбитражного Суда РФ)

ДОГОВОР ПОСТАВКИ. ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ. Поставка как разновидность купли-продажи Поставка товаров для государственных нужд. Особенности поставки электроэнергии

ДОГОВОР АРЕНДЫ. ДОГОВОР ПОДРЯДА и подобные ему договоры ДОГОВОР ЗАЙМА. КРЕДИТНЫЙ ДОГОВОР. ВОЗМЕЗДНОЕ ОКАЗАНИЕ УСЛУГ. Соотношение договоров КОМИССИИ, ПОРУЧЕНИЯ и АГЕНТИРОВАНИЯ.

ОБЕСПЕЧЕНИЕ ИСПОЛНЕНИЯ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ

17-18 ЗАЩИТА ПРАВ СОБСТВЕННИКОВ НЕДВИЖИМОСТИ

НОЯБРЯ Руководитель семинара: СКЛОВСКИЙ К.И. (доктор юридических наук, адвокат)

Проблемы, возникающие при первичном приобретении права собственности

Момент возникновения права собственности на имущество, переданное по договору купли-продажи

Проблемы подтверждения права собственности недвижимое имущество

Виндикационный иск. Негаторный иск. Законное и незаконное владение

436-08-65

E-MAIL:

INTERNET:

21-23 КОРПОРАТИВНЫЕ СПОРЫ: практика разрешения ноября Руководитель семинара: МАКОВСКАЯ А.А. (судья Высшего Арбитражного Суда РФ)

Подведомственность корпоративных дел

Принятие арбитражными судами обеспечительных мер в рамках разрешения корпоративных споров

Обжалование решений ОСА и иных органов общества, споры по искам акционерного общества или акционера к генеральному директору, члену совета директоров, члену коллегиального исполнительного органа о возмещении убытков

Способы борьбы за перехват корпоративного контроля в судебно-арбитражной практике

Типология корпоративных конфликтов и принципы построения тактики защиты

Споры при создании юридического лица и его реорганизации.

Сроки исковой давности, круг заинтересованных лиц, соотношение требований

Споры, связанные с осуществлением крупных сделок и сделок с заинтересованностью

Споры, связанные с нарушением требований ст. 80 ФЗ об АО

Споры при выдвижении кандидатов в органы общества и внесении вопросов в повестку дня общего собрания акционеров Споры при определении кворума.

Проблемы в связи с переуступкой акций после даты составления списка лиц, имеющих право на участие в общем собрании акционеров _____________________________________________________