Определение размера компенсации за непроведенный капитальный ремонт многоквартирного дома при расчете выкупной цены жилого помещения

Определение размера возмещения за изымаемое жилое помещение является одним из актуальных вопросов в рамках обеспечения жилищных прав собственников жилых помещений при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд. Состав такого возмещения определяется частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) и включает:

• •    рыночную стоимость жилого помещения;

• •    рыночную стоимость общего имущества в многоквартирном доме (далее также – МКД), в том числе рыночную стоимость земельного участка, на котором расположен МКД, с учетом доли собственника жилого помещения в праве общей собственности на такое имущество;

• •    убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием.

Рассматриваемая норма раскрывает и примерный состав таких убытков. Это убытки, которые собственник несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность жилого помещения, переездом, поиском такого по- мещения, оформлением права собственности на него, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, упущенная выгода.

Конституционный Суд Российской Федерации (далее – Конституционный Суд РФ) приведенное законоположение ЖК РФ оценивает как конкретизирующее положения части 3 статьи 35 и части 1 статьи 40 Конституции Российской Федерации в части недопустимости произвольного лишения жилища и принудительного отчуждения имущества для государственных нужд без предварительного и равноценного возмещения 1.

Несмотря на указанные законодательные положения, нельзя не согласится с мнением А. Шишкиной о том, что в настоящее время единообразный подход к определению выкупной цены в судебной практике не сложился [2].

Президиум Верховного Суда Российской Федерации (далее – Верховный Суд РФ), обобщая в апреле 2014 года судебную практику по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (далее – Обзор от 29 апреля 2014 года), указал на обоснован- ность отнесения судами компенсации за непроведенный капитальный ремонт (далее также – капремонт) в состав убытков, причиненных собственнику изъятием жилого помещения, при определении выкупной цены такого помещения [3]. До этого разъяснения Верховный Суд РФ такую позицию сформировал в ответе № 2 Обзора судебной практики за III квартал 2012 года [4].

Обобщение Верховным Судом РФ судебной практики по этому вопросу в юридической литераторе справедливо увязывается с ранее существовавшей судебной практикой, которая к числу убытков не относила суммы такой компенсации (см. [5]).

Суды общей юрисдикции, руководствуясь такими разъяснениями, рассматривают требования граждан о взыскании с публичных образований компенсации за капремонт как в составе требования о взыскании выкупной стоимости изымаемого жилого помещения, так и в качестве отдельного самостоятельного требования (даже когда выкупная стоимость уже выплачена публичным образованием). Возникновение таких судебных дел обусловлено тем, что выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения, учитывая правила, предусмотренные Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». При возникновении же спора о размере выкупной цены она устанавливается в судебном порядке. В этом случае судебные расходы будет нести проигравшая сторона, при этом изначально экспертизу оплачивает истец (собственник жилого помещения) (подробнее см. [2]).

Большое количество судебных споров по рассматриваемой категории дел обусловлено применением статьи 32 ЖК РФ при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в случае признания МКД аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, и, соответственно, изъятия каждого жилого помещения в таком МКД. При этом Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства также придерживается такой судебной практики при реализации региональных адресных программ по переселению граждан из аварийного жилого фонда (см. [7]).

Надо отметить, что в юридической литературе подходы к определению компенсации за непроведенный капремонт при расчете выкупной цены жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд недостаточно рассмотрены. В исследованиях только констатируется право на отнесение суммы компенсации за непроведенный капремонт к числу убытков, причиненных собственнику изъятием жилого помещения, при определении выкупной цены жилого помещения (см. [2, 8–14]).

Основание возникновения обязанности произвести гражданину выплату компенсации за капремонт

Обязанность публичного образования произвести гражданину выплату компенсации за капремонт возникает в случае неисполнения публичным образованием обязанности по капитальному ремонту МКД, впоследствии признанного аварийным и подлежащим сносу или реконструкции. При рассмотрении предъявленного в отношении публичного образования требования о взыскании указанной компенсации возникает вопрос, была ли у публичного образования обязанность провести капитальный ремонт конкретного МКД.

Закон Российской Федерации от 4 июля 1991 года № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (далее – Закон о приватизации) предусматривает сохранение за бывшим наймодателем обязанности проводить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был проведен им до приватизации жилого помещения в МКД, требующем капитального ремонта (статья 16). Конституционный Суд РФ сформулировал правовую позицию, согласно которой это законоположение имеет обеспечительно-гарантийный характер и распространяется на всех без исключения бывших наймодателей подлежащих приватизации жилых помещений, требующих капитального ремонта, и независимо от того, находились ли такие помещения в собственности государственных или муниципальных образований [16].

Норма статьи 16 Закона о приватизации является специальной, поскольку в соответствии с нею осуществляется приватизация занимаемых гражданами жилых помещений в домах особой категории – требующих капитального ремонта. Из нее следует, что обязанность по проведению капитального ремонта жилых помещений МКД, возникшая у бывшего наймодателя и не исполненная им на момент приватизации, сохраняется до исполнения им этого обязательства. Вследствие этого Конституционный Суд РФ подтверждает конституционность правоприменительной практики включения компенсации за капремонт в выкупную цену жилого помещения на основании части 7 статьи 32 ЖК РФ (см. [17, 18]). Правовая позиция Конституционного Суда РФ основана на том, что невыполнение наймодателем обязанности по проведению капитального ремонта МКД, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за капремонт МКД в выкупную цену жилого помещения.

В постановлении от 12 апреля 2016 года № 10-П (далее – Постановление № 10-П)

• [ 17] Конституционный Суд РФ разграничил обязанности по проведению капитального ремонта между бывшим наймодателем и собственником жилого помещения, указав, что статья 16 Закона о приватизации обязывает прежних наймодателей жилых помещений (как правило, публичные образования) исполнять публичную по своей правовой природе обязанность по проведению капитального ремонта нуждающихся в нем МКД. Обязанность же по проведению последующих капитальных ремонтов ложится на собственников жилых помещений, в том числе на граждан, приватизировавших жилые помещения.

Аналогичные выводы были сформулированы Верховным Судом РФ в Обзоре законодательства и судебной практики за второй квартал 2007 года [19] на основе системного толкования статьи 16 Закона о приватизации, статьи 158 ЖК РФ и статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Буквальный смысл указанных норм позволяет сделать вывод о том, что обязательными условиями для сохранения обязанности проводить капитальный ремонт МКД за бывшим наймодателем жилого помещения, расположенного в таком доме и приватизированного гражданином, является нуждаемость дома в капитальном ремонте на момент приватизации жилого помещения, а также неисполнение бывшим наймодателем такой обязанности.

Определение нуждаемости МКД в проведении капитального ремонта на момент приватизации жилого помещения

Во исполнение Постановления № 10-П 2 в декабре 2017 года в ЖК РФ была включена статья 190.1, раскрывающая особен- ности организации капитального ремонта МКД, в которых требовалось проведение капитального ремонта (в том числе перечень и стоимость услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД, которые требовалось провести на дату приватизации первого жилого помещения в таком доме согласно нормам содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, действовавшим на указанную дату, источники финансирования и сроки осуществления проведения капитального ремонта) (см. [21]). Взаимосвязь внесенных в ЖК РФ изменений с Постановлением № 10-П в последующем была отмечена Конституционным Судом РФ при рассмотрении жалоб в отношении указанного законоположения (см. [22, 23]). Также в статью 16 Закона о приватизации было внесено уточнение в виде отсылки к жилищному законодательству в части применения порядка проведения капитального ремонта указанных МКД бывшим наймодателем.

Конституционный Суд РФ, оценивая законоположения статьи 190.1 ЖК РФ, указывает, что они конкретизируют статью 16 Закона о приватизации и направлены на обеспечение имущественных прав собственников помещений в МКД (см. [22, 23]).

Анализ положений статьи 190.1 ЖК РФ позволяет сделать следующие выводы:

• •    нуждаемость МКД в проведении капитального ремонта определяется включением такого МКД в перспективный и (или) годовой план капитального ремонта жилищного фонда в соответствии с нормами о порядке разработки планов капитального ремонта жилищного фонда, действовавшими на дату приватизации первого жилого помещения в МКД;

• •    капитальный ремонт МКД проводится бывшим наймодателем (то есть органом государственной власти или органом местного самоуправления, уполномоченным на дату приватизации

первого жилого помещения в МКД выступать соответственно от имени Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования в качестве собственника жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, являвшегося наймодателем);

• •    капитальный ремонт МКД проводится в соответствии с перечнем услуг и (или) работ по капитальному ремонту из числа установленных частью 1 статьи 166 ЖК РФ, в пределах стоимости работ и (или) услуг, определенной нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации в соответствии с частью 4 статьи 190 ЖК РФ, и в сроки, предусмотренные региональной программой капитального ремонта;

• •    проведение бывшим наймодателем капитального ремонта МКД осуществляется посредством финансирования за счет средств соответствующего бюджета оказания услуг и (или) выполнения работ по капитальному ремонту с учетом способа формирования фонда капитального ремонта (на счете регионального оператора либо на специальном счете).

Таким образом, нуждаемость МКД в капитальном ремонте на дату приватизации первого жилого помещения в нем подтверждается включением такого МКД в перспективный и (или) годовой план капитального ремонта жилищного фонда. Этот вывод согласуется с правовой позицией Конституционного Суда РФ по оценке приведенных законоположений (абзац 1 пункта 4.1 определения Конституционного Суда РФ от 12 марта 2019 года № 577-О (далее – Определение № 577-О) [23]).

Конституционный Суд РФ указывает на необходимость соблюдения принципов правовой определенности, реальности публично-правовых обязательств и целевого использования бюджетных средств при законодательном определении рассматриваемого механизма, так как проведение бывшим наймодателем капитального ремонта общего имущества в МКД предполагает финансовое обеспечение соответствующих расходов за счет средств федерального бюджета, средств бюджета субъекта Российской Федерации или местного бюджета. Конституционный Суд РФ непосредственно подчеркивает, что федеральный законодатель связал рассматриваемую обязанность с таким условием, как нуждаемость МКД в проведении капитального ремонта до даты приватизации первого жилого помещения в нем, что подтверждается включением этого МКД в перспективный и (или) годовой план капитального ремонта жилищного фонда в соответствии с нормами о порядке разработки планов капитального ремонта жилищного фонда, действовавшими на указанную дату (абзац первый пункта 4.3 Определения № 577-О).

Подобный подход, основанный на разграничении публичной по своей правовой природе обязанности бывшего наймодателя по проведению капитального ремонта нуждающихся в нем МКД и возлагаемого на собственников помещений в таких домах бремени содержания принадлежащего им общего имущества, позволяет определить объем бюджетных средств, необходимых для финансирования оказания услуг и (или) выполнения работ по капитальному ремонту общего имущества в конкретном МКД (абзац второй пункта 4.3 Определения № 577-О). Для возложения на публичное образование обязанности по проведению капитального ремонта общего имущества в МКД необходимо соблюдение совокупности условий, о которых говорится в Определении № 577-О. Также из этого следует, что компенсация за капремонт подлежит взысканию при соблюдении этой же совокупности условий, поскольку только при их наличии у публичного образования сохраняется обязанность проводить капитальный ремонт МКД. Указанное означает, что при разрешении дел о взыскании компенсации за капремонт суду надлежит устанавливать обстоятельство включения МКД в названные планы в целях подтверждения нуждаемости МКД в проведении его капитального ремонта на дату приватизации первого жилого помещения в МКД. Установление в судебном порядке указанных обстоятельств затруднительно. Анализ правоприменительной практики судов, касающейся рассмотрения требований о взыскании компенсации за капремонт, показывает, что суды взыскивают такую компенсацию, основываясь в том числе на выводах оценщика и (или) эксперта (в том числе судебного эксперта) об оценке выкупной стоимости изымаемого жилого помещения, включающей убытки, к которым относится и компенсация за капремонт.

Из большинства судебных актов следует, что оценщик и (или) эксперт определяют факт нуждаемости МКД в проведении капитального ремонта без учета положений ЖК РФ и разъяснений Конституционного Суда РФ, ограничиваясь оценкой степени физического износа МКД на конкретный год на основе вывода о необходимости проведения капитальных работ при определенном физическом износе конструкций (более 41 процента) в соответствии с действующими с 1 января 1987 года Правилами оценки физического износа жилых зданий ВСН 53-86(р), утвержденных приказом Государственного комитета по гражданскому строительству и архитектуре при Госстрое СССР от 24 декабря 1986 года № 446.

При рассмотрении требования о включении в выкупную стоимость жилого помещения компенсации за капремонт суды общей юрисдикции апеллируют к приложению № 3 к положению «Об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения ВСН 58-88 (Р)», утвержденному приказом Государственного комитета по гражданскому строительству и архитектуре при Госстрое СССР от 23 ноября

1988 года № 312 (далее – Приказ № 312), которым установлены минимальный срок и продолжительность эффективной эксплуатации отдельных элементов жилых зданий до капитального ремонта, то есть период времени, в течение которого тот или иной конструктивный элемент является безопасным для неопределенного круга лиц и по истечении которого требует капитального ремонта.

Так, в очень большом количестве судебных решений указывается, что при истечении минимального срока эксплуатации того или иного элемента его небезопасность и необходимость проведения капитального ремонта презюмируются 3. К примеру, в одном из судебных решений по этому вопросу указано следующее: нуждаемость изымаемого жилого помещения в капитальном ремонте, в том числе в связи с его несвоевременным проведением, должна рассматриваться как презумпция, подлежащая опровержению, поскольку изъятие жилого помещения проводится именно в связи с его аварийным состоянием 4.

Также в одном из дел установлено, что дом был введен в эксплуатацию в 1951 году; срок эксплуатации здания при проведении своевременного капитального ремонта составляет 100 лет, периодичность капитальных ремонтов здания определена каждые 20 лет. Предельный срок проведения капитального ремонта для этого здания составляет: до 1971 года – первый капитальный ремонт; до 1991 года – второй капитальный ремонт, капитальный ремонт МКД с момента ввода его в эксплуатацию в 1951 году ни разу не проводился. Приватизация жилых помещений в указанном доме началась с августа 1992 года, то есть с пропуском нормативного срока, отведенного на обязательное проведение капитального ремонта здания 5.

В другом деле суд признал обоснованным отклонение судами первой и апелляционной инстанций доводов муниципалитета о неправомерности включения в состав выкупной цены суммы компенсации за капремонт МКД по мотивам недоказанности нуждаемости в капитальном ремонте жилого дома в целом и входящих в него жилых помещений в период поступления жилого дома в муниципальную собственность и до даты приватизации в нем первой квартиры. Неисполнение муниципалитетом как бывшим наймодателем обязанности по проведению капитального ремонта жилого дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, нуждающегося в его проведении, как это следует из технической документации на дом и заключения судебной экспертизы, отражающих процент его износа, равным 42 процентам, из показаний допрошенного в судебном заседании эксперта, указавшей на необходимость оценки состояния жилого дома как неудовлетворительного и нуждающегося в капитальном ремонте при фактическом износе в градации шкалы от 41 до 60 процентов, а также не содержащей сведения о проведении когда-либо капитального ремонта дома, привело к снижению уровня надежности здания, в связи с чем служит основанием для предъявления соб-

ственником жилого помещения требований о включении компенсации за капремонт МКД в выкупную цену жилого помещения на основании части 7 статьи 32 ЖК РФ 6.

Также, например, в кассационном порядке отменен судебный акт нижестоящей инстанции, которым было отказано во взыскании компенсации за капремонт на том основании, что в материалах дела отсутствуют доказательства того, что до заключения первого договора приватизации МКД в установленном законом порядке был включен в перспективный план капитального ремонта или нуждался в нем, поэтому у местной администрации не возникли обязанности по его проведению, в связи с чем у собственника отсутствуют убытки, связанные с непроведением такого ремонта, а признание жилого дома аварийным и подлежащим сносу не свидетельствует о том, что этому обстоятельству способствовало отсутствие в доме капитального ремонта на дату первой приватизации и не было связано с иными причинами. Суд кассационной инстанции, опираясь на нормативные сроки для обязательного проведения капитального ремонта здания в соответствии с Приказом № 312 (продолжительность эффективной эксплуатации зданий до постановки на капитальный ремонт составляла 15–20 лет), определил предельные сроки проведения капитального ремонта для спорного здания и пришел к выводу о том, что с момента ввода его в эксплуатацию капитальный ремонт ни разу не проводился, приватизация жилых помещений в МКД осуществлялась с пропуском нормативного срока, отведенного на обязательное проведение капитального ремонта здания 7.

В одном из дел суд указал, что отсутствие капитального ремонта за весь период эксплуатации жилого дома привело к разрушению его конструкций и элементов, что в итоге и привело к признанию дома аварийным в установленном порядке; аварийное состояние многоквартирного жилого дома не может не затрагивать состояние находящихся в нем жилых помещений, что, в свою очередь, сказывается на их рыночной стоимости. Своевременное проведение капитального ремонта многоквартирного дома могло бы исключить необходимость его сноса, предотвратить снижение уровня его надежности, что дает собственнику право на получение дополнительной компенсации 8.

Аналогичным образом, учитывая обстоятельства физического износа МКД либо истечение сроков нормальной эксплуатации МКД на момент первой приватизации жилых помещений в них, суды признают обоснованным включение или необоснованным невключение суммы компенсации за капремонт МКД в выкупную цену изымаемого жилого помещения 9.

Такие выводы судов, основанные в том числе на мнении оценщиков и экспертов, не в полной мере соотносятся с нормами жилищного законодательства (статьей 190.1 ЖК РФ) и правовыми позициями Конституционного Суда РФ (в частности, изложенными в Определении № 577-О).

Например, в одном из дел суд указал, что экспертное заключение оценивается судом во взаимосвязи с иными доказательствами, составляющими доказательственную базу. Нормой части 1 статьи 79 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) предусмотре-

но, что в случае возникновения в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу. Экспертное заключение судом принято как допустимое доказательство и оценено с позиции взаимосвязанных положений гражданского процессуального закона в совокупности с другими доказательствами, оснований для сомнений в компетентности эксперта и достоверности сделанных им выводов суд не усмотрел 10.

Правоприменительная практика рассмотрения требований о взыскании компенсации за капремонт, предъявленных в самостоятельном порядке отдельно от стоимости изымаемого жилья, когда ранее по судебным решениям публичными образованиями истцам уже выплачена выкупная стоимость изъятого жилого помещения, в которую не была включена компенсация за капремонт ного ремонта дома или отдельных его элементов на день первой приватизации жилого помещения в спорном доме.

К примеру, в одном из таких дел сделаны, в частности, следующие выводы:

• •    обстоятельством, имеющим юридическое значение для решения вопроса о возложении на муниципалитет обязанности произвести собственникам жилых помещений в доме, признанном непригодным для проживания и подлежащим сносу, в отношении которого принято решение об изъятии для муниципальных нужд, выплату компенсации за капремонт, является установление необходимости проведения капитального ремонта дома или отдельных его элементов на дату первой приватизации жилого помещения в таком доме с учетом фактического состояния здания и его элементов;

• •    сохранение за бывшими наймодателями жилых помещений в МКД государственного и муниципального жилищных фондов обязанности по проведению капитального ремонта этих домов является предусмотренным законом исключением из общего правила о несении собственником бремени содержания принадлежащего ему имущества, а потому определение конкретного механизма исполнения этой обязанности, в том числе порядка и условий проведения капитального ремонта таких жилых домов, также относится к дискреции законодателя;

• •    необходимость проведения капитального ремонта должна определяться в каждом конкретном случае с учетом фактического состояния здания и его элементов, а само по себе истечение нормативных или рекомендуемых сроков эксплуатации не характеризует состояние инженерных систем с точки зрения их реального износа и

  ¹⁰ Определение Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 13 апреля 2022 года № 88-5177/2022.

  
  
  

возможности дальнейшей безопасной эксплуатации;

• •    экспертное заключение (в этом деле) не позволяет достоверно определить состояние элементов дома и инженерных систем в юридически значимый период (на дату приватизации первого жилого помещения в МКД);

• •    сведения об обращениях граждан, проживавших в МКД, к бывшему наймодателю с требованием о проведении капитального ремонта общего имущества МКД в период приватизации жилых помещений суду не представлены;

• •    отсутствуют сведения о включении дома в перспективный и (или) годовой план капитального ремонта жилищного фонда в соответствии с нормами о порядке разработки планов капитального ремонта жилищного фонда, действовавшими в год приватизации первого жилого помещения ¹¹.

В результате суды пришли к выводу о том, что на дату первой приватизации жилого помещения в доме фактическое состояние здания капитального ремонта не требовало. Доказательства обратного в материалы дела не представлены. Ухудшение же состояния здания после первой приватизации жилого помещения в доме не свидетельствует о наличии обязанности органа местного самоуправления произвести собственнику помещения в таком доме выплату компенсации за капремонт. Сама по себе публичная обязанность бывшего наймодателя по проведению капитального ремонта МКД не может рассматриваться как вновь возникающая по отношению к каждому новому собственнику всякий раз при приватизации отдельного жилого помещения в МКД, нуждающемся в таком ремонте на момент приватизации соответствующего жилого помещения (Определение № 577-О). В связи с этим определение нуждаемости дома в проведении капитального ремонта на дату приватизации ранее принадлежащего истцу жилого помещения не свидетельствует об обязанности органа местного самоуправления произвести выплату компенсации за капремонт.

Аналогичные выводы приведены и в иных судебных решениях 12. Вследствие этого истцы по спорам, связанным с взысканием компенсации за капремонт, должны доказывать факт нуждаемости МКД в проведении капитального ремонта на дату приватизации первого жилого помещения в нем, подтверждая в том числе включением в перспективный и (или) годовой план капитального ремонта жилищного фонда в соответствии с нормами о порядке разработки планов капитального ремонта жилищного фонда, действовавшими на указанную дату. В случае нахождения в распоряжении публичного образования названных планов рекомендуется представлять в суд сведения, содержащиеся в них, в целях установления указанного факта, имеющего правовое значение.

Возмещение за непроведенный капремонт, включаемое в выкупную стоимость изымаемых нежилых помещений МКД

Судебная практика исходит из того, что в отношении нежилых помещений МКД не может быть применен правовой режим отличный от того, который применяется к собственникам жилых помещений. Этот правовой подход сформирован Верховным Судом РФ 13.

Верховный Суд РФ исходит из того, что правовые последствия признания многоквартирного жилого дома аварийным и подлежащим сносу для собственников нежилых помещений законодательством прямо не урегулированы; в ГК РФ не содержатся нормы, регламентирующие порядок изъятия находящихся в собственности нежилых помещений для государственных или муниципальных нужд. Судам надлежит руководствоваться по аналогии законодательством, регулирующим сходные отношения (пункт 1 статьи 6 ГК РФ), а именно положениями пункта 10 статьи 32 ЖК РФ, статьями 239.2, 279 ГК РФ, статьей 56.3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ). При таких обстоятельствах суды приходили к выводам о нарушении прав и законных интересов предпринимателей и правомерности заявленных требований и определяли цену выкупа на основании экспертного заключения.

Приведенные выводы Верховного Суда РФ основаны на следующих законоположениях:

• •    обязанность по выплате выкупной цены изымаемого помещения возлагается на орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявший решение об изъятии земельного участка и помещения (статьи 56.2, 56.10 ЗК РФ, часть 1 статьи 32 ЖК РФ);

• •    изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством (статья 279 ГК РФ);

• •    принятие решения об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд может быть

обосновано решением о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (в случае изъятия земельного участка в связи с признанием расположенного на таком земельном участке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции) (подпункт 4 пункта 2 статьи 56.3 ЗК РФ).

В судебной арбитражной практике есть примеры взыскания компенсации за непро-веденный капремонт при изъятии нежилых помещений МКД, например, в случае выкупа для муниципальных нужд помещения магазина на первом этаже жилого дома 14, нежилого помещения магазина (выкупная цена составила 7,2 миллиона рублей, в том числе рыночная стоимость в размере 3,6 миллиона рублей и компенсация за непро-веденный капитальный ремонт в размере 1,4 миллиона рублей) 15, нежилого помещения офиса (размер возмещения составляет 8,4 миллиона рублей и складывается в том числе из рыночной стоимости помещения, составляющей 2,4 миллиона рублей, и компенсации за непроведенный капремонт в размере 1,59 миллиона рублей) 16.

Расчет возмещения за непроведенный капремонт, включаемого в выкупную стоимость изымаемого жилого помещения

Расчет возмещения за непроведенный капремонт основывается на том, что рыночная стоимость изымаемого жилого помещения на юридически значимый момент определяется с учетом его технического состояния и является более низкой в сравнении с жилым помещением с аналогичными характеристиками, но в нормальном тех- ническом состоянии; отсутствие капитального ремонта приводит к возникновению убытков в виде снижения стоимости жилого помещения на юридически значимый момент 17.

В проанализированных судебных решениях, в которых суды удовлетворяли требования истцов о включении возмещения за непроведенный капремонт в выкупную стоимость изымаемого жилого помещения, суды указывали, что ответчик (публичное образование) не оспорил по правилам статьи 56 ГПК РФ размер возмещения, поэтому суд взыскивает в размере, заявленном истцом.

В каждом конкретном случае публичное образование имеет возможность тщательно анализировать заключения оценщиков и (или) экспертов, которыми определен размер возмещения за непроведенный капремонт, привлекать для консультации сторонних экспертов и при необходимости ставить перед судом вопрос о назначении судебной экспертизы. Без оспаривания выводов экспертов и предоставления ответчиком надлежащих доказательств их неправомерности с учетом положений статьи 56 ГПК РФ суды взыскивают именно тот размер возмещения, который определен при оценке и (или) по результатам экспертизы.

В судебной практике были случаи, когда размер компенсации за непроведенный капитальный ремонт определялся в отчете методом парных продаж, подразумевающим продажу двух объектов, различающихся лишь по одному признаку (в этом случае проведенным капитальным ремонтом дома). Предполагается, что именно расхождение в характеристиках объектов парной продажи приводит к несовпадению цен сделок. Сравнение цен позволяет рассчитать величину корректировки и применять ее для других объектов конкретного сегмента рынка. В отчете приводится таблица со сравнениями цен на квартиры в МКД с проведенным капремонтом и без него и выводится среднее значение соотношения стоимости жилой недвижимости в доме с проведенным капремонтом со стоимостью жилой недвижимости в доме с не-проведенным капремонтом. Размер компенсации за непроведенный капитальный ремонт рассчитывается таким образом: рыночная стоимость оцениваемого жилого помещения, умноженная на среднее значение соотношения, минус рыночная стоимость оцениваемого жилого помещения.

Применение такого метода оценки приводит к тому, что выкупная стоимость жилого помещения становится практически равной рыночной стоимости аналогичного пригодного для проживания жилого помещения. Показательным в этом отношении является следующий пример судебной практики. Судебной коллегией по гражданским делам Верховного Суда РФ направлено на новое апелляционное рассмотрение дело, так как суд апелляционной инстанции отверг заключение судебной строительно-технической экспертизы, назначенной судом первой инстанции, которым установлена необходимость включения в выкупную стоимость квартиры компенсации за непроведенный капремонт МКД, ссылаясь на то, что примененная методика расчета является ошибочной, поскольку выкупная стоимость жилого помещения становится практически равной рыночной стоимости аналогичного пригодного для проживания жилого помещения. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ указала на то, что суд апелляционной инстанции не проверил по существу методы расчета стоимости жилья, не указал, какие имеются нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявленных к форме и содержанию заключения, описанию объекта оценки, методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, самой методике расчета рыночной величины компенсации за непроведенный капремонт, которые могли повлиять на

¹⁷ Определение Пермского краевого суда от 16 декабря 2015 года по делу № 33-13939/2015.

определение итоговой величины рыночной стоимости, какие ошибки допущены оценщиками при проведении судебной строительно-технической экспертизы, является ли информация, использованная оценщиками, достоверной, достаточной и проверяемой. Мотивы согласия или несогласия с выводами заключения экспертов должны быть приведены в судебном акте 18.

Следует отметить, что имеют место и противоположные ситуации, когда в отчете об оценке указывается на невозможность определения компенсации в связи с тем, что непроведение бывшим наймодателем капитального ремонта МКД не оказало существенное влияние на рыночную стоимость изымаемого жилья (иного нежилого помещения), в связи с чем компенсация за непроведенный капитальный ремонт дома не подлежит выплате 19.

Заключение

Проведенное исследование позволяет сделать следующие выводы и внести предложения по совершенствованию законодательства и практики его применения.

• 1.    Право на получение компенсации за непроведенный капитальный ремонт в составе убытков, причиненных собственнику изъятием жилого помещения, при определении выкупной цены жилого помещения, хотя и обусловлено статьей 16 Закона о приватизации, но не имеет прямого законодательного закрепления в части 7 статьи 32 ЖК РФ. Обязанность ее выплаты обусловлена судебной практикой, которая в том числе обобщена Верховным Судом Российской Федерации и, соответственно, признается конституционной Конституционным Судом Российской Федерации. Считаю необходимым непосредственное закрепление в части 7 статьи 32 ЖК РФ

• 2.    Основания реализации права на получение компенсации за непроведенный капремонт в случае нуждаемости МКД в проведении капитального ремонта на момент приватизации первого жилого помещении должны быть определены и закреплены на законодательном уровне. Также необходимо обобщение судебной практики по этому вопросу. Такое основание должно быть соотнесено с требованиями статьи 190.1 ЖК РФ, устанавливающей особенности организации капитального ремонта МКД, в которых требовалось проведение капитального ремонта на дату приватизации первого жилого помещения (то есть включение МКД в перспективный и (или) годовой план капитального ремонта жилищного фонда), либо с применяемым в судебной практике подходом, согласно которому при истечении минимального срока эксплуатации того или иного элемента его небезопасность и необходимость проведения капитального ремонта в нем презюмируются.

• 3.    Право на возмещение за непроведен-ный капитальный ремонт, включаемое в выкупную стоимость изымаемых нежилых помещений МКД, должно быть установлено на законодательном уровне. Следует согласиться с применяемым в судебной практике подходом, согласно которому в отношении нежилых помещений МКД не может быть применен правовой режим отличный от того, который применяется к собственникам жилых помещений.

• 4.    Необходима выработка подходов к применяемым методам оценки при определении размера возмещения за непро-веденный капремонт, включаемого в вы-

• купную стоимость изымаемого жилого помещения.

компенсации за непроведенный капитальный ремонт в составе убытков, причиненных собственнику изъятием жилого помещения, при определении выкупной цены жилого помещения.

ИНФОРМАЦИОННЫЕ ИСТОЧНИКИ *

• 1.    Жилищный кодекс Российской Федерации : Федеральный закон от 29 декабря 2004 года № 188-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 2005, № 1 (часть 1), ст. 14.

• 2.    Шишкина А. Выкуп аварийного жилья по-кургански // Жилищное право. 2022. № 9. С. 13–20.

• 3.    Обзор судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции : утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 года // Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. 2014. № 7.

• 4.    Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за третий квартал 2012 года : утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26 декабря 2012 года // Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. 2013. № 4.

• 5.    Ткаченко Т. В. Осуществление права на жилище гражданами при признании их жилья непригодным для проживания или аварийным // Власть Закона. 2016. № 4. С. 114–130.

• 6.    Об оценочной деятельности в Российской Федерации : Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации, 1998, № 31, ст. 3813.

• 7.    О реализации региональной адресной программы по переселению граждан из аварийного жилого фонда : письмо Государственной корпорации – Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства от 15 августа 2019 года № ОР-07/1382.

• 8.    Бычков А. И. Квартирный вопрос. При-

  обретение, реализация и защита права собственности на квартиру. М. : Инфотропик Медиа, 2016. 316 с.

• 9.    Бычков А. Улучшение жилищных условий в Москве. Обзор судебной практики // Финансовая газета. 2014. № 29. С. 8–9.

• 10.    Кузьма И. Е. Изымать – не изымать, или О некоторых вопросах практической реализации норм Градостроительного кодекса РФ в части развития застроенных территорий // Законы России: опыт, анализ, практика. 2015. № 8. С. 60–70.

• 11.    Кустова Е. Ремонт аварийного дома – проблемы и споры // Жилищное право. 2016. № 3. С. 17–26.

• 12.    Невоструев А. Г. Процессуальные особенности рассмотрения и разрешения жилищных дел : учебное пособие. М. : Статут, 2015. 174 с.

• 13.    Сиражетдинова О. Снос домов и компенсации. Анализ споров // Жилищное право. 2020. № 5. С. 5–12.

• 14.    Чаусская О. А. Защита прав собственников жилых помещений при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд // Семейное и жилищное право. 2016. № 4. С. 45–48.

• 15.    О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации : Закон Российской Федерации от 4 июля 1991 года № 1541-1 // Ведомости Съезда народных депутатов и Верховного Совета РСФСР, 1991, № 28, ст. 959.

• 16.    Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы администрации города Омска на нарушение конституционных прав и свобод статьей 16 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» : определение Конституционного Суда Российской Федерации от 1 марта 2012 года № 389-О-О.

• 17.    По делу о проверке конституционности положений части 1 статьи 169, частей 4 и 7 статьи 170 и части 4 статьи 179 Жилищного кодекса Российской Федерации

  
  
  

  в связи с запросами групп депутатов Государственной Думы : постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 12 апреля 2016 года № 10-П // Собрание законодательства Российской Федерации, 2016, № 16, ст. 2285.

• 18.    Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданки Беликовой Анжелики Рашидовны на нарушение ее конституционных прав частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации и статьей 16 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации : определение Конституционного Суда Российской Федерации от 30 сентября 2019 года № 2422-О.

• 19.    Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за второй квартал 2007 года : утвержден постановлением Президиума Верховного Суда Российской Федерации от 1 августа 2007 года.

• 20.    Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) : Федеральный закон от 30 ноября 1994 года № 51-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации, 1994, № 32, ст. 3301.

• 21.    О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и статью 16 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» : Федеральный закон от 20 декабря 2017 года № 399-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации, 2017, № 52 (Часть I), ст. 7922.

• 22.    Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданки Гостевой Марины Васильевны на нарушение ее конституционных прав частью третьей статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, а также частями 2 и 3 статьи 190.1 Жилищного кодекса Российской Фе-

  дерации : определение Конституционного Суда Российской Федерации от 25 апреля 2023 года № 838-О.

• 23.    По запросу группы депутатов Государственной Думы о проверке конституционности положения статьи 190.1 Жилищного кодекса Российской Федерации : определение Конституционного Суда Российской Федерации от 12 марта 2019 года № 577-О // Вестник Конституционного Суда Российской Федерации. 2019. № 3.

• 24.    Ведомственные строительные нормы. Правила оценки физического износа жилых зданий. ВСН 53-86(р) : приказ Государственного комитета по гражданскому строительству и архитектуре при Госстрое СССР от 24 декабря 1986 года № 446.

• 25.    Об утверждении ведомственных строительных норм Госкомархитектуры «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения» (вместе с «ВСН 58-88 (р). Ведомственные строительные нормы. Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения») : приказ Государственного комитета по гражданскому строительству и архитектуре при Госстрое СССР от 23 ноября 1988 года № 312.

• 26.    Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации : Федеральный закон от 14 ноября 2002 года № 138-ФЗ.

• 27.    Земельный кодекс Российской Федерации : Федеральный закон от 25 октября 2001 года № 136-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации, 2001, № 44, ст. 4147.