Особенности административно-разрешительной деятельности объектов капитального строительства и ввода их в эксплуатацию

Строительство - это одна из стратегически важных отраслей народного хозяйства, которая имеет высокую социальноэкономическую значимость для развития страны. Ежегодно на развитие строительных комплексов из государственного бюджета выделяется свыше 400 млн. рублей, что составляет 3,1% от общей суммы инвестиций.

Объем строительства в РФ по итогам 2022 года вырос как минимум на 6%. По данным Кабмина, такие данные предоставил вице-премьер РФ Марат Хуснуллин в ходе встречи президента РФ Владимира Путина с членами правительства РФ.

Президент подчеркнул необходимость расширения внешнеэкономических связей и строительства новых логистических коридоров.

Были проведены ряд мер регулирования строительного сектора в России такие как:

сокращение формальности для получения разрешений на строительство;

ужесточение системы саморегулирования строительного сектора (например, введение национальных реестров специалистов-строителей и специалистов по инженерным работам, архитектуре и проектированию зданий, установление минимальных требований к членам саморегу-лируемых организаций);

введены более строгие правила для жилищного строительства, финансируемого за счет внеплановых покупок (например, новые требования к собственным средствам застройщиков и введение модели эскроу-счетов).

Консолидация застройщиков обусловлена банкротством некоторых застройщиков и новыми законодательными требованиями. Усилено техническое регулирование в строительстве, инжиниринге и проектировании.

Нормативно-правовую базу контролирует Законодательство РФ. Строительство и девелопмент в России - это сложный, многоэтапный процесс, который предполагает соблюдение многих нормативных требований и получение разрешений от большого количества органов власти на федеральном, региональном и местном уровнях.

Первичное законодательство, регулирующее строительство в России, включает [1]:

• а)    Гражданский кодекс, который обеспечивает нормативную базу договорных отношений в целом, а не только в строительном секторе (статьи 740-757);

определяет основные принципы регистрации права собственности на недвижимое имущество, в том числе на здания (статья 131);

охватывает застройку и строительство земельных участков (статья 263); и определяет последствия для строительства без разрешения (статья 222);

• б)    Градостроительный кодекс, который включает требования к зонированию и градостроительные регламенты;

определяет этапы строительного процесса;

устанавливает процедуры получения разработчиками необходимой документации;

• в)    Земельный кодекс, который устанавливает законодательные требования к землепользованию.

Государственно-частное партнерство регулируется Федеральным законом 115-ФЗ «О концессионных соглашениях» (2005 г., с изменениями) и Федеральным законом N 224-ФЗ «О государственночастном партнерстве» (2015 г., с изменениями) [2].

Строительство также подчиняется региональному и местному регулированию, а также различным техническим, экологическим, архитектурным, санитарным, геологическим, пожарным и другим нормам.

Прежде чем строительство может начаться, застройщик должен иметь право использовать землю. Поскольку большая часть земли, пригодной для строительства, по-прежнему находится в государственной собственности, застройщики обязаны следовать определенным процедурам для получения прав на землю [3].

Застройщики также обязаны получить план застройки земельного участка, провести инженерные изыскания и оформить проектную документацию. Прежде чем застройщик сможет подать заявку на получение разрешения на строительство, проектная документация должна быть подписана государственной или негосударственной экспертной организацией, чтобы подтвердить, что она соответствует всем применимым нормам [4].

Выдача разрешения на строительство является заключительным этапом процесса утверждения строительства. Разрешение на строительство дает право застройщику начать строительство на земельном участке. Для получения разрешения на строительство застройщик должен обратиться в местную администрацию (обычно в отдел строительства/архитектуры соответствующего муниципалитета) и представить документы, указанные в Градостроительном кодексе. Разрешение на строительство выдается на расчетную продолжительность строительства согласно проектной документации и может быть продлено по заявке застройщика [5].

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию удостоверяет, что строительство (или реконструкция) завершено в полном соответствии с разрешением на строительство, требованиями проектной документации, планом застройки земельного участка и любыми другими соответствующими градостроительными документами.

После того, как разрешение на эксплуатацию было выдано, застройщик может подать заявку на кадастровые замеры и регистрацию права собственности на новое здание.

В соответствии с российским законодательством споры в строительной сфере могут разрешаться государственными судами (в том числе арбитражными (государственными арбитражными) судами (в большинстве случаев, когда сторонами спора являются коммерческие предприниматели или предприниматели) и судами общей юрисдикции (если стороной спора является физическое лицо)). В России нет специализированных строительных судов [6].

В заключении следует отметить, что строительство в соответствии с законом сложный, многоступенчатый процесс, требующий немалых затрат времени и сил, а также специальных знаний и навыков. От подачи заявки на предоставление земель- объекта строительства в эксплуатацию проходит в лучшем случае 2-3,5 года. В этом процессе может быть задействовано от 20 до 30 различных инстанций, при этом возникает необходимость получения огромного количества подписей.

ного участка для строительства до ввода