Особенности обращения взыскания на недвижимое имущество

Обращение взыскания на имущество должника в основном приходится на заложенное банку имущество. В связи с этим, проблема отсутствия жилья у населения решается порой лишь через оформление ипотеки в банке под большой и невыгодный для заёмщика процент. Суть ипотеки сводится к тому, что взамен на предоставление необходимых заёмщику денежных средств банк вводит под залог имущество должника. Если тот, в свою очередь, не сможет оплатить задолженность и допустит неоднократные просрочки по платежам, банк правомерно сможет забрать заложенное имущество. Тем самым, банк компенсирует убытки, понесенные связи с непогашением в установленных договором сроки суммы задолженности.

Но несмотря на достаточную распространенность в наше время ипотеки как способа удовлетворить тем или иным образом требования кредитора, наиболее значимым будет являться проработка действенных средств, которые будут обеспечивать реализацию его права.

Как одно из основных средством обеспечения интересов кредитора можно выделить обращение взыскания на недвижимое имущество должника, которое находится в залоге у кредитора – как правило, им является банк.

Порядок обращения взыскания на недвижимое имущество, которое было приобретено с использованием ипотечных средств, находящееся в залоге у банка, прописан некоторыми законами, кодекса- ми. Основным из них являются – ГК РФ, ФЗ от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – ФЗ № 102-ФЗ), ФЗ от 02.10.2007 г. № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве».

Важным моментом будет отметить тот факт, что обратить взыскания на предмет залога можно не всегда и далеко не сразу. Сторона договора, получившая денежные средства от банка, должна допустить просрочку исполнения обязательств, продиктованных договором. Данное положение мы можем наблюдать в п. 1 ст. 348 ГК РФ. По сути, банк должен выяснить, а имеется ли в принципе задолженность, выявить ее сумму. Также необходимо проследить все обстоятельства, связанные с нарушением обязательств по договору.

При этом, в законе нашей страны имеются ограничения, не позволяющие обратить взыскание на имущество должника.

Так, при несоразмерности стоимости заложенного имущества размеру долга кредитор не вправе будет обратить на такое имущество взыскание. Незначительный срок нарушенного обязательства также воспрепятствует обращению взыскания на имущество.

Из этого следует вывод, что обращение взыскания на имущество станет возможным только в случае, если должником будут существенно нарушены обязательства перед кредитором.

В законе, при всем при этом, в ст. 54.1 ФЗ № 102-ФЗ, четко прописано, что несоразмерным будет являться долг, если сумма неисполненного обязательства составит менее пяти процентов от размера стоимости заложенного имущества, а период просрочки исполнения основного обязательства - менее трех месяцев.

Стоить помнить и о том, что обращать взыскание на единственное жилье должника запрещено законом, ввиду чего и недопустимо на деле. Об этом нам указывает ч. 1 ст. 446 ГПК РФ. Исключением здесь является имущество, находящееся в ипотеке – в этом случае, независимо от того, единственным ли жильем оно является для должника или нет, обращение станет возможным.

Существование такой статьи в законе вполне логично – ведь человек, который влез в долговую яму перед рядом кредиторов, не может остаться попусту со своей семьей на улице. С другой стороны, такая норма права нарушает права кредитора, который не сможет получить исполнения обязательства, взятого на себя должником ввиду отсутствия у него каких-либо денежных средств и имущества, помимо его единственного жилья [1].

Бывали случаи, когда стоимость единственного жилья была намного выше, что установленная минимальная норма жилья из расчета на одного человека. Это приводило к нарушению прав взыскателя и злоупотреблению должником его правом, выраженном в том, что за должником остается квартира, к примеру, большой стоимостью и площадью [2].

Похожий спорный момент был предметом рассмотрения одной из жалоб, поступивших в КС РФ.

Так, в суд была подана жалоба с указанием на не конституционность положений абз. 2 ч. 1 ст. 446 ГПК РФ. Рассмотрев жалобу заинтересованного лица, суд, согласившись с доводами, изложенными заявителями жалобы, постановил следующее: абз. 2 ч. 1 ст. 446 ГПК РФ нуждается в корректировке ввиду нарушений баланса интересов должника и кредитора как непосредственных участников исполнительного производства наличием таковой норм в законе.

Дабы обеспечить стороны исполнительного производства защитой их прав, продиктованных законом, КС РФ счел нужным указать на необходимость внесения изменений в гражданское процессуальное законодательство в части установления четких пределов действия исполнительского иммунитета. Также КС РФ указал, что должнику и членам его семьи должны быть сохранены должные жилищные условия для их нормального существования [3]. Такой шаг считается наиболее логичным, ведь зачастую должники, обладая единственным жильем стоимостью, порой в десятки миллионов, сохраняют его, не удовлетворяя при этом взятые на себя обязательства перед кредиторами.

Интерес вызывает и судебная практика, последовавшая уже после разъяснений КС РФ. Так, Постановлением КС РФ от 14.05.2012 № 11-П (далее - постановление № 11-П), суд определил, что положение абз. 2 ч. 1 ст. 446 ГПК РФ должно быть направлено на гарантированность, прежде всего, уровня обеспеченности жильем должника и его семьи. При этом, что наиболее важно – само право должника на жилье ни коим образом не должно быть нарушено.

И что прискорбно, на уровне закона четко не закреплено, как следует действовать суду в случае, если стоимость недвижимого имущества должника является явно высокой, и при этом оно является единственным жильем для него и для его семьи. И как же все-таки действовать суду, если имущество является таковым и его сумма превышает нормативы, установленные как минимальная норма жилья для одного человека, пока не понятно. Ввиду этого ВС РФ пока остановился на том, что предоставить должнику взамен его жилья иное помещение нельзя. Об этом говорится в Определении Судебной коллегия по экономическим спорам ВС РФ от 29.10.2020 № 309-ЭС20-10004 по делу № А71-16753/2017.

Противоречивым был и судебный процесс по делу Хаймса. Так, судом был сделан неверный вывод о том, что сторона по проживания, злоупотребила правом. Суд руководствовался тем, что он злостно уклонялся от погашения задолженности перед кредиторами. По указанному основанию была завершена процедура банкротства должника без освобождения гражданина от его долгов. С такой позицией не согласился ВС РФ, постановив иное решение: Определением СКЭС ВС РФ от 03.09.2020 № 310-ЭС20-6956 по делу № А23-734/2018 определение суда округа было отменено, должник освобожден от дальнейшего исполнения всех обязательств, поскольку финансовым управляющим не был доказан факт преднамеренного или фиктивного банкротства должника, при этом должник вовсе не уклонялся от погашения задолженности перед кредитором. Важным выводом ВС РФ будет являться и следующий: само по себе применение исполнительского иммунитета не приравнивается к злоупотреблению правом. Таким образом, в данном случае важным моментом будет являться установление факта добросовестности должника.

Учитывая изложенное, дабы не допустить ошибок в правоприменении, необходимо в каждом конкретном случае устанавливать факт недобросовестности должника. А со стороны законодателя должны быть внесены соответствующие изменения в закон, касающиеся установления пределов действия исполнительского иммуните- делу, воспользовавшаяся правом сохране- та.

ние им его жилья как единственного для