Особенности оценки имущества для оформления наследства

Оценка имущества для нотариуса при оформлении наследства имеет некоторые особенности и требует особо внимательного отношения к ее выполнению, так как потребителем «продукции» оценочной компании или частнопрактикующего оценщика является не только наследник, который, как правило, не осведомлен о государственных требованиях к оценке, но и представитель государства – нотариус.

В первую очередь оценщик должен понимать, какая нормативная база лежит в основе оценки для совершения нотариальных действий при оформлении наследства. Такой общей нормативной и методической базой являются:

• •    Конституция Российской Федерации (пункт 4 статьи 35 «Право наследования гарантируется»);

• •    Гражданский кодекс Российской Федерации (далее – ГК РФ) (подраздел 3 «Объекты гражданских прав» части 1, статья 1112 «Наследство», статья 1115 «Место открытия наследства», пункт 1 статьи 1172 «Меры по охране наследства»);

• •    Налоговый кодекс Российской Федерации (далее – НК РФ) (статья 333.25 «Особенности уплаты государственной пошлины при обращении за совершением нотариальных действий»);

• •    Основы законодательства Российской Федерации о нотариате от 11 февраля 1993 года № 4462-I (статья 22.1 «Размеры нотариального тарифа», статья

67 «Вознаграждение за хранение наследственного имущества»).

Помимо перечисленных правовых актов, оценщик должен руководствоваться документами, которые регламентируют именно оценочную деятельность:

• •    Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности);

• •    федеральные стандарты оценки (далее – ФСО);

• •    стандарты и правила саморегулируе-мой организации (далее также – СРО) оценщиков, в которой состоит оценщик, выполняющий оценку наследственного имущества;

• •    общепринятые в каждой саморегу-лируемой организации оценщиков методические рекомендации по оценке того или иного имущества (в СРО оценщиков Ассоциация «Русское общество оценщиков», например, Методические рекомендации и правила оценочной деятельности, утвержденные Советом РОО 24 ноября 2022 года).

В зависимости от вида объекта наследования и, следовательно, оценки дополнительными нормативными актами для оценщика являются:

• •    Федеральный закон от 26 декабря 1995 года № 208-ФЗ «Об акционерных обществах» (пункт 3 статьи 34 «Оплата акций и иных эмиссионных ценных

бумаг общества при их размещении», статья 77 «Определение цены (денежной оценки) имущества», пункт 4 статьи 84.2 «Обязательное предложение о приобретении акций публичного общества, а также иных эмиссионных ценных бумаг, конвертируемых в акции публичного общества»);

• •    Федеральный закон от 8 февраля 1998 года № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» (статья 15 «Оплата долей в уставном капитале общества»).

Требования к оценщику или оценочной компании, выполняющими оценку наследуемого имущества

Опыт общения с нотариусами, обеспечивающими защиту прав и законных интересов граждан и юридических лиц посредством совершения ими предусмотренных законодательными актами нотариальных действий в том числе на публичных мероприятиях, показал, что нередко нотариусам предоставляются оценочные документы (отчеты), выполненные лицами, не имеющими на это права. В настоящее время согласно статье 4 Закона об оценочной деятельности субъектами, наделенными правом осуществлять оценочную деятельность, признаются частнопрактикующие оценщики или физические лица – оценщики, работающие в оценочной компании. Этим же законодательным актом определены общие требования к физическому лицу – специалисту-оценщику независимо от того, в каком статусе он выполнит оценку для нотариуса. Оценщиком в Российской Федерации может быть гражданин:

• 1)    получивший высшее (независимо от профессии) образование в имеющем государственную аккредитацию образовательном учреждении высшего профессионального образования;

• 2)    имеющий стаж работы в оценочной деятельности не менее трех лет;

• 3)    имеющий дополнительное професси-

• ональное образование в области оценки по программам магистратуры или профессиональной переподготовки;

• 4)    сдавший квалификационный экзамен по одному, двум или трем направлениям оценочной деятельности («Оценка недвижимости», «Оценка движимого имущества», «Оценка бизнеса») и получивший соответствующий квалификационный аттестат;

• 5)    являющийся членом одной из саморе-гулируемых организаций оценщиков;

• 6)    застраховавший свою профессиональную ответственность;

• 7)    не имеющий не снятой или не погашенной в установленном федеральным законом порядке судимости за преступления в сфере экономики, а также за преступления средней тяжести, тяжкие и особо тяжкие преступления;

• 8)    не являющийся учредителем, собственником, акционером, должностным лицом или работником юридического лица – заказчика оценки, не имеющий имущественный интерес в объекте оценки, не состоящий с заказчиками – физическими лицами (наследниками) в близком родстве или свойстве.

Далее требования к исполнителю-оценщику «распадаются» на 2 вида в зависимости от того, кто выпустил отчет об оценке наследуемого имущества.

Наиболее распространена ситуация, когда нотариусу предъявляют отчет об оценке, выпущенный оценочной компанией. В этом случае следует руководствоваться статьей 15.1 Закона об оценочной деятельности «Обязанности юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор». При этом оценочная компания обязана:

• 1)    иметь в штате (с основным местом работы или по совместительству) не менее двух оценщиков, право осуществления оценочной деятельности которых не приостановлено СРО оценщиков;

• 2)    страховать свою ответственность за нарушение договора на проведение оценки (размер страховой суммы составляет не менее 5 000 000 рублей).

Второй вариант – предоставленный нотариусу отчет об оценке наследуемого имущества выполнен частнопрактикующим оценщиком. В этом случае следует иметь в виду следующее.

Несмотря на то, что понятие «субъект оценочной деятельности – физическое лицо, занимающееся частной практикой» появилось в статье 4 Закона об оценочной деятельности 1 января 2008 года, на практике прежние лицензиаты оценочной деятельности – индивидуальные предприниматели до 1 августа 2020 года оказывали оценочные услуги, не имея статуса частнопрактикующего оценщика. То есть в большом временном периоде (с 1 января 2008 года по 31 июля 2020 года) повсеместно по сложившейся практике принимали отчеты об оценке от индивидуальных предпринимателей, а не от частнопрактикующих оценщиков, поскольку в НК РФ не было определено понятие «частнопрактикующий оценщик» и отсутствовало законодательное регулирование этого вопроса. И только в январе 2017 года пункт 6 статьи 83 НК РФ был дополнен следующим абзацем: «постановка на учет арбитражного управляющего, оценщика, медиатора, патентного поверенного осуществляется налоговыми органами по месту их жительства на основании сведений, сообщаемых в соответствии со статьей 85 настоящего кодекса». С 1 января 2017 года полномочия по администрированию страховых взносов на обязательное пенсионное, социальное и медицинское страхование были переданы налоговым органам, после чего был выработан порядок постановки на учет частнопрактикующих оценщиков, не являющихся индивидуальными предпринимателями и исполнителями оценки в составе юридического лица. К 1 августа 2020 года этот порядок окончательно сложился, и в настоящее время действует в соответствии с положениями статьи 4 Закона об оценочной деятельности.

Таким образом, можно сказать, что как для совершения нотариальных действий в связи с вступлением в наследство физи- ческих или юридических лиц, так и во всех остальных случаях, где требуется оценка, исполнителем ее могут быть только два субъекта – частнопрактикующий оценщик и оценочная компания (юридическое лицо, имеющее в штате двух специалистов-оценщиков).

Роль и значение квалификационного аттестата оценщика в процедуре оценки наследуемого имущества

Следует иметь в виду, что с принятием приказа Министерства экономического развития Российской Федерации от 29 мая 2017 года № 257 «Об утверждении Порядка формирования перечня экзаменационных вопросов для проведения квалификационного экзамена в области оценочной деятельности…», помимо перечисленных требований к оценщику, появилось государственное требование к этим специалистам о необходимости один раз в 3 года сдавать квалификационный экзамен и получать соответствующий квалификационный аттестат по следующим направлениям оценочной деятельности:

• •    оценка недвижимости;

• •    оценка движимого имущества;

• •    оценка бизнеса.

К настоящему времени это требование действует уже 5 лет, и практикующие оценщики с периодичностью один раз в 3 года сдают квалификационный экзамен.

В отдельных случаях у нотариусов возникал вопрос о том, какой квалификационный аттестат должен иметь оценщик при оценке того или иного объекта наследования. Так, например, в соответствии с пунктом 2 статьи 130 ГК РФ ценные бумаги (акции) являются движимым имуществом, за которым стоит действующее предприятие – акционерное общество. Здесь возникает вопрос: достаточно ли оценщику акций иметь квалификационный аттестат «Оценка движимого имущества»?

Для ответа на этот вопрос Ассоциация «Русское общество оценщиков» (далее –

РОО) в рамках государственных требований о разработке саморегулируемыми организациями оценщиков Стандартов и правил оценочной деятельности (СПОД) подготовила Правила по применению квалификационных аттестатов членами РОО (СПОД РОО 01-04-2022).

Целесообразно привести извлечения из этих правил, которые дают представление о том, как понять, какие квалификационные аттестаты дают оценщикам право оценивать те или иные объекты.

Так, квалификационный аттестат по направлению «Оценка недвижимости» позволяет оценщику проводить оценку застроенных и свободных от застройки земельных участков, объектов капитального строительства, а также частей земельных участков и объектов капитального строительства, жилых и нежилых помещений, вместе или по отдельности, с учетом связанных с ними имущественных прав, объектов незавершенного строительства, машиномест, многолетних насаждений, аттестат по направлению «Оценка движимого имущества» – оценку транспортных средств, морских судов, судов внутреннего плавания, иных плавательных средств, животных, а по направлению «Оценка бизнеса» – оценку акций, паев в паевых фондах производственных и иных кооперативов, долей в уставном (складочном) капитале, имущественных комплексов организаций или их частей как обособленного имущества действующего бизнеса.

На практике организация, ведущая бизнес, может иметь различный состав имущественного комплекса. В зависимости от того, какими объектами представлен наследуемый имущественный комплекс, может возникнуть необходимость, помимо привлечения к оценке специалиста, имеющего квалификационный аттестат по направлению «Оценка бизнеса», привлекать оценщика, имеющего иную квалификацию, например «Оценка недвижимости» или «Оценка движимого имущества». При этом отчет об оценке может быть подписан как одним оценщиком, имеющим все требуемые квалификационные аттестаты, так и тремя (двумя) разными специалистами, имеющими в совокупности все необходимые квалификационные аттестаты. В этом случае необходимо указывать в отчете на соответствие оцениваемых объектов и квалификаций оценщиков.

Классификация наследуемых объектов оценки

В соответствии со статьей 1112 ГК РФ в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства (на дату смерти) вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности, собственность, обладающая материальной ценностью. С позиций нотариуса оцениваться должно имущество, указанное в завещании или переходящее по наследству по закону, вне зависимости подлежит право собственности на него государственной регистрации или этого не требуется. В то же время в статье 5 Закона об оценочной деятельности дается исчерпывающий перечень объектов оценки. Наиболее типичными объектами оценки для наследования являются:

• •    все виды недвижимости;

• •    движимое имущество, например оружие, драгоценности, предметы искусства, автомобили;

• •    бизнес или его часть в виде пакета акций акционерного общества, доли в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью.

Вид определяемой стоимости наследуемого имущества

В новом Федеральном стандарте оценки (ФСО II), вступившем в силу в ноябре 2022 года, определены следующие виды стоимости:

• 1)    рыночная;

• 2)    равновесная;

• 3)    инвестиционная;

• 4)    иные виды стоимости, предусмотренные Законом об оценочной деятельности, в статье 3 которого перечислены следующие виды стоимости:

• •    рыночная;

• •    кадастровая;

• •    ликвидационная;

• •    инвестиционная.

Оценщик, принимая решение о том, какой вид стоимости необходимо определять в случае обращения заказчика о проведении оценки, должен исходить из назначения (цели) оценки. В случае использования отчета об оценке для совершения нотариальных действий в связи с вступлением в наследство или спора между наследниками при выборе вида определяемой стоимости следует руководствоваться статьей 1115 ГК РФ, согласно которой «ценность имущества определяется исходя из его рыночной стоимости». Таким образом, законодатель дает однозначный ответ на вопрос, какой вид стоимости при оценке для нотариуса должен определять оценщик, – рыночную.

Требование к документу, содержащему результаты оценки наследуемого имущества

При возникновении необходимости оценить наследуемое имущество наследники нередко не сознают значимость услуги по его оценке и, стремясь сэкономить средства, обращаются в оценочную компанию или к частнопрактикующему оценщику за документом в виде справки. Однако результаты оценки, выполненной с соблюдением всех законодательных требований, признаются лишь в одном документе – в отчете об оценке. Эта позиция государства в лице прежнего регулирующего оценочную деятельность органа (Министерства экономического развития Российской Федерации) сформировалась еще во времена лицензирования оценочной деятельности (2001–2006 годы), то есть еще до введения первых федеральных стандартов оценки в 2007 году.

Вопросу «выходной продукции» оценочной деятельности посвящен специальный Федеральный стандарт оценки ФСО VI «Отчет об оценке», в пункте 1 которого дано определение того, что является отчетом об оценке объекта оценки, – это «документ, содержащий профессиональное суждение оценщика относительно итоговой стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации, проведенного анализа и расчетов в соответствии с заданием на оценку». Современные требования к отчету об оценке, изложенные в действующей редакции Закона об оценочной деятельности, позволяют выпускать его как на бумаге с подписью оценщика, так и в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью оценщика и руководителя оценочной компании.

В настоящее время нотариусам предоставлено право принимать, использовать в своей деятельности и хранить отчет оценщика в электронном виде.

Дата и сроки оценки наследуемого имущества

Наследственное дело открывается нотариусом на основании свидетельства о смерти физического лица, выдаваемом отделом ЗАГС. В течение полугода наследники могут заявлять свои притязания на наследство по месту его открытия. Наследники предъявляют нотариусу документы, подтверждающие наследственные права, заказывают оценку наследственного имущества на определенную дату 1 и оплачивают государственную пошлину исходя из суммы, полученной при оценке имущества.

Следует иметь в виду, что в оценочной практике возможны следующие варианты даты оценки:

• •    на «дату в прошлом»;

• •    на текущую («нынешнюю») дату;

• •    на «дату в будущем».

Необходимость указывать дату оценки определена пунктом 5 раздела II «Предпосылки стоимости» Федерального стандарта оценки «Виды стоимости (ФСО II)».

В случае оценки для вступления в наследство дата оценки всегда бывает «в прошлом» и отчет выполняется строго на дату смерти наследодателя, указанную в свидетельстве о смерти.

Перечень документов, необходимых для оценки

В соответствии с Федеральным стандартом оценки «Процесс оценки» (ФСО III) для определения того или иного вида стоимости оценщик проводит сбор и анализ информации, необходимой для выполнения оценки. Важнейшей частью этой информации являются правоподтверждающие, правоустанавливающие, правоудостоверяющие, технические, бухгалтерские и иные документы, перечень и полнота которых зависят от вида оцениваемого объекта. Количество запрашиваемых документов для оценки наследуемого имущества может достигать нескольких десятков наименований (например при оценке бизнеса).

Автор настоящей статьи не ставил перед собой цель составить перечень документов, требующихся для оценки каждого вида наследуемого имущества. Важно то, что во всех случаях необходимо запросить копию свидетельства о смерти наследодателя и приложить его к отчету, так как только в этом документе указана дата оценки, которая является датой смерти.

Пошлина и налогообложение наследства

Конечной целью (назначением) оценки наследуемого имущества в первую очередь является исчисление нотариального сбора (государственной пошлины) в соответствии с требованиями НК РФ, где изложены пра- вила расчета этой пошлины. Для физических лиц размер государственной пошлины зависит от двух факторов:

Сведения о величине рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком, указываются в свидетельстве о праве на наследство, которое нотариус выдает наследникам. В соответствии с российским законодательством наследниками могут быть как физические, так и юридические лица.

Результаты оценки наследуемого имущества наследники могут использовать с целью определения, кому какое имущество достанется. В случае споров, возникающих между наследниками, отчет об оценке будет принят во внимание судом, что подтверждается многочисленными примерами из судебной практики. Кроме этого, такие сведения необходимы для определения величины налога, который лицо, унаследовавшее имущество, обязано оплатить в бюджет государства. Для физических лиц – это налог на доходы физических лиц.

Особенности оценки содержимого банковской ячейки для оформления наследства

Нотариусы нередко сталкиваются с проблемой оформления свидетельства о наследстве на материальные ценности, хра- нящиеся наследодателем в арендованной банковской ячейке. Как правило, в банковской ячейке находятся следующие виды наследственного имущества:

• •    ювелирные украшения и другие драгоценности;

• •    драгоценные металлы (сплавы, слитки);

• •    ценные бумаги;

• •    продукты интеллектуального труда;

• •    предметы коллекционирования;

• •    антиквариат.

В этом случае уполномоченным сотрудником банка содержимое банковской ячейки должно быть обнародовано и представлено комиссии, в состав которой, кроме представителя банка и нотариуса, входят наследник и оценщик. В состав комиссии целесообразно включать специалиста по ювелирным изделиям из драгоценных металлов с драгоценными камнями, являющимися произведениями искусства, поскольку ювелирные изделия должны быть правильно классифицированы до оценки, а это может сделать только специалист в этой области, а не оценщик. В самом простом случае оценщик может оценить изделия из драгоценных металлов по стоимости лома в ценах ювелирных магазинов, скупающих ювелирный лом. Однако если между наследниками возникнет спор о ценности, а следовательно, и о рыночной стоимости ювелирных изделий, то такое простое решение этого вопроса не обеспечит объективность и потребуется привлечение специалиста-оценщика, специализирующегося на оценке именно такого вида объектов, или иного консультанта.

Извлеченное из вскрытой ячейки движимое имущество описывается, предметы, которые относятся к драгоценностям, взвешиваются, считываются пробы на украшениях из драгоценных металлов, проверяется подлинность и принадлежность ценных бумаг, проводятся иные действия в зависимости от видов хранящегося наследодателем в банковской ячейке имущества. Информация из описи объектов, представляющих содержимое банковской ячейки, в дальнейшем используется оценщиком для подготовки отчета об определении рыночной стоимости наследуемого имущества.

Из изложенного следует, что при оформлении наследства нотариус требует от оценщика предъявления допуска к оценке определенного вида имущества, то есть оценщик должен:

• •    быть членом СРО оценщиков;

• •    иметь свидетельство о страховании профессиональной ответственности;

• •    иметь соответствующий квалификационный аттестат;

• •    правильно понимать дату, на которую определяется рыночная стоимость имущества.

ИНФОРМА ЦИОННЫЕ ИСТОЧНИКИ *

• 1.    Конституция Российской Федерации : принята 12 декабря 1993 года в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 15 октября 1993 года № 1633 «О проведении всенародного голосования по проекту Конституции Российской Федерации» (с изменениями, одобренными в ходе общероссийского голосования 1 июля 2020 года).

• 2.    Гражданский кодекс Российской Федерации (часть третья) : Федеральный закон от 26 ноября 2001 года № 146-ФЗ.

• 3.    Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая) : Федеральный закон от 5 августа 2000 года № 117-ФЗ.

• 4.    Основы законодательства Российской Федерации о нотариате от 11 февраля 1993 года № 4462-I.

• 5.    Об оценочной деятельности в Российской Федерации : Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ.

• 6.    Об акционерных обществах : Федеральный закон от 26 декабря 1995 года № 208-ФЗ.

• 7.    Об обществах с ограниченной ответственностью : Федеральный закон от 8 февраля 1998 года № 14-ФЗ.

• 8.    Об утверждении Порядка формирования перечня экзаменационных вопросов для проведения квалификационного экзамена в области оценочной деятельности, Порядка проведения и сдачи квалификационного экзамена в области оценочной деятельности, в том числе порядка участия претендента в квалификационном экзамене в области оценочной деятельности, порядка определения результатов квалификационного экзамена в области оценочной деятельности, порядка подачи и рассмотрения апелляций, предельного размера платы, взимаемой с претендента за прием квалификационного экзамена в области оценочной деятельности, типов, форм квалификационных аттестатов в области оценочной деятельности, Порядка выдачи и аннулирования квалификационного аттестата в области оценочной деятельности : приказ Министерства экономического развития Российской Федерации

• 9.    Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) : Федеральный закон от 30 ноября 1994 года № 51-ФЗ.

• 10.    Правила по применению квалификационных аттестатов членами РОО (СПОД РОО 01-04-2022). URL: http://sroroo.ru/eva luators/material2022/

• 11.    Об утверждении федеральных стандартов оценки и о внесении изменений в некоторые приказы Минэкономразвития России о федеральных стандартах оценки» (вместе с «Федеральным стандартом оценки «Структура федеральных стандартов оценки и основные понятия, используемые в федеральных стандартах оценки (ФСО I)», «Федеральным стандартом оценки «Виды стоимости (ФСО II)», «Федеральным стандартом оценки «Процесс оценки (ФСО III)», «Федеральным стандартом оценки «Задание на оценку (ФСО IV)», «Федеральным стандартом оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)», «Федеральным стандартом оценки «Отчетом об оценке (ФСО VI)») : приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 14 апреля 2022 года № 200.

  P^O Единый t              К Ресурс

  Ы        застройщиков

  
  

**

от 29 мая 2017 года № 257.

ЭКСПЕРТЫ ОПРЕДЕЛИЛИ КРИТЕРИИ ВЫБОРА КВАРТИРЫ В РАЗНЫХ РЕГИОНАХ СТРАНЫ

Аналитики крупнейшего тюменского застройщика ГК Страна Девелопмент провели исследование ключевых критериев, влияющих на выбор при покупке квартиры. С результатами они любезно ознакомили портал ЕРЗ.РФ. Эксперты компании ГК Страна Девелопмент (1-е место в ТОП застройщиков Тюменской области, 18-е место в ТОП застройщиков РФ) опросили более 1 тыс. человек из четырех регионов присутствия компании: Тюменской и Свердловской областей, Москвы и Санкт-Петербурга. Оказалось, что ключевые критерии, которые влияют на выбор россиян при покупке квартиры, зависят от места их проживания.

Так, в Москве и Екатеринбурге решающим фактором является живописный вид из окна.

В Санкт-Петербурге покупатели предпочитают квартиры с высокими потолками.

В Тюмени привлекает большая площадь квартиры.

По данным экспертов, одним из главных критериев выбора, общим для всех городов, является расположение района на карте города.

При этом жителям Тюмени и Екатеринбурга важны перспективы развития района и его инвестиционная привлекательность, а жителям двух столиц – транспортная доступность (включая метро и общественный транспорт).

Окончание на с. 21