Особенности организации использования земель в системе территориальных каркасов малого города (на примере г. Тары)

Система землепользования в городах разного типа существенно различается. Малые города в соответствии с Градостроительным кодексом имеют численность населения до 50 тыс. человек, осуществляют функции административных, производственно-обслуживающих и социально-культурных центров в сельской местности.

На организацию использования земель оказывает влияние место города в системе расселения, а также исторические, природные, экономические и социальные факторы. Целью исследования является выявление особенностей организации использования земель в малых городах.

Объект исследования

Объект исследования – один из малых городов Омской области – Тара. Основан в 1594 г., является административным центром Тарского района, а также северного экономического района области.

Располагается в 302 км от областного центра, это дорожный узел автомагистралей областного значения Омск – Тара – Тевриз, Омск – Тара – Седельниково. Площадь города – 2596 га. Численность населения на 1 января 2015 г. – 27,8 тыс. человек. Город Тара компактной структуры, характерной для малых городов; отметим его историческую многослойность.

Результаты исследования

При рассмотрении особенностей использовании земель города можно провести параллель с внутрихозяйственной организацией землепользований. Основная цель землеустройства городов заключается в решении вопросов организации территории, производства и рассе-

ления с созданием таких условий, при которых имеющиеся ресурсы используются наиболее эффективно, сохраняется благоприятная экологическая обстановка.

Как говорил Г.М. Лаппо, центр города – его самая активная часть, отличается наибольшим разнообразием, здесь размещаются архитектурные доминанты, важные социальнобытовые объекты [1].

В городе Таре можно выделить административный, экономический и социальнобытовой центры. Административный совпадает с его историческим центром, для него характерно достаточно компактное расположение; ограничен ул. Александровской и Нерпинской. Преобладают административные и офисные здания, а также объекты культуры. Административный центр является основным ядром не только города, но и Тарского района в целом, именно в этой зоне располагаются городская и районная администрации. Экономический и социально-бытовой центры территориально совмещены, располагаются вдоль главной транспортной магистрали – ул. Ленина и имеют вытянутую форму. Среди разрешенных видов использования земельных участков большой удельный вес приходится на объекты торговли и бытового обслуживания. Социально-экономический центр определяет наиболее активную часть города, концентрирует крупные торговые и социальные объекты.

В структуре административного и социально-экономического центров имеются различия. На рис. 1 представлены виды использования земель в рассматриваемых центрах.

• ■    Общественно-деловая зона

• ■    Зона многоэтажной застройки

• ■    Зона индивидуальной жилой застройки

• ■    Производственная зона

• ■    Зона инженерных и транспортных инфраструктур

Рекреационная зона

Рис. 1. Структура общественных центров города Тары

При площади административного центра 35,2 га 60% занимает общественно-деловая зона, земли жилой застройки – всего около 4%. В зоне располагаются основные государственные учреждения, поэтому большой процент земель находится в муниципальной и государственной собственности. В социально-экономическом центре (101,2 га) земли общественно-деловой зоны занимают 30%, при этом увеличилась доля земель жилой застройки – около 40%.

Вместе административный и социально-экономический формируют общегородской центр, сосредоточив основные объекты обслуживания населения. В теории внутрихозяйственного землеустройства для этого используется термин «центральная усадьба». Общегородской центр города Тары располагается в центральном микрорайоне, характеризуется хорошей дорожной сетью, обеспечивающей связь с другими микрорайонами. Центральными магистралями города являются ул. Ленина, Транспортная и Радищева. Отметим одну из осо- бенностей организации использования земель малых городов – главные улицы служат продолжением сходящихся к городу дорог из Омска, Знаменки и Тевриза.

Микрорайоны города, по сути, представляют производственные подразделения, которые территориально разделены и частично обособлены. Для них характерны особенности расположения относительно основных магистралей, площадь, преобладающие виды использования земель. В микрорайонах города формируются свои административно-хозяйственные и культурные центры, выполняющие локальные функции для жителей прилегающих территорий. В Таре территорию можно разделить на 8 микрорайонов. В центре сформировалась близкая к прямоугольной планировочная структура, у новых микрорайонов радиальнокольцевое строение [2].

На рис. 2 представлена схема города, на которой изображено деление территории на микрорайоны.

Рис. 2. Деление города Тары на микрорайоны

Цифрами обозначены микрорайоны города: 1 – Центральный, 2 – Нефтебаза, 3 – Пристанской, 4 – Радиозаводской, 5 – Межрайгазовский, 6 – Юбилейный, 7 – Энергетиков, 8 – АТП. Все микрорайоны имеют дорожную связь с центром города. Если в центре сосредоточены учреждения обслуживания населения и торговли, то на периферии находятся рабочие места, объекты промышленности и жилые районы. Основными каналами передвижения людей из периферийных районов в центр являются улицы: Ленина, Советская, Нерпинская, Радищева, Транспортная, Карбышева.

Различное местоположение микрорайонов относительно центра и основных транспортных потоков повлияло на систему организации земель. Особенность организации использования земель малого города – его концентрическое строение. В центре преобладают общественно-деловая зона, зона жилой застройки средней этажности. В центральном микрорайоне сосредоточено более 50% всех многоэтажных зданий города Тары, а также 40% – общественно-деловой застройки. При удалении к периферии удельный вес данных зон снижается, увеличиваются площади земель промышленности и сельскохозяйственного использования. На удалении от центра распространена индивидуальная застройка усадебного типа. Наибольший объем промышленных объектов города находится в микрорайонах: АТП, Нефтебаза, Межрайгазовском и Энергетиков. Причина этого – их расположение по периферии, дорожная сеть обеспечивает доступ к ним со всего Тарского района. В таблице представлена сравнительная характеристика использования земель по микрорайонам города в процентах.

Структура земель микрорайонов города Тары по видам использования, %

Территориальная зона	я В к л § & к о У	Я В к я о ц к ю 2	cd VO CJ CJ	О к S к	1 о о к ^ §	2 я я к а и 5 "	СО g CJ	н
Общественно-деловая	29,7	2,9	1,8	2,8	2,8	6,2	1,3	4,8
Жилая	33,2	63,0	28,4	37,2	29,5	25,4	45,7	34,6
Производственная	2,6	2,9	10,0	4,7	4,8	7,8	7,4	17,7
Инженерных и транспортных инфраструктур	24,8	19,1	11,9	12,7	16,9	15,5	23,9	26,1
Рекреационная	8,4	9,8	16,0	1,3	10,4	19,9	11,4	6,0
Сельскохозяйственного использования	1,4	2,4	31,9	41,3	35,5	25,2	10,2	10,8
Специального назначения	0	0	0	0	0	0	5,7	0
Итого	100	100	100	100	100	100	100	100

Суммарное значение площадей общественно-деловой и жилой зоны преобладает в двух микрорайонах города: Центральном и Юбилейном. Это свидетельствует о высокой деловой активности и низком уровне производства. Сравнительно низкий уровень озеленения указанных территорий объясняется тем, что зеленые насаждения сохранились только на отдельных участках либо искусственно созданы. Озеленение на периферии в основном представлено естественными лесными участками: рощами, парками. Удаленность от центра ведет к повышению площади производственной зоны, зоны сельскохозяйственного использования. Земли сельскохозяйственного использования в целом в городе занимают около 38%. Такой состояние характерно для малых городов и объясняется их близостью к сельской местности, производству сельскохозяйственной продукции.

Для Тары, как для любого малого города, характерна неравномерность застройки. Плотность застройки от центра к периферии уменьшается. Для оценки неравномерности застройки были выбраны три оценочных участка в разных микрорайонах города. В Центральном микрорайоне показатель плотности застройки составил 23%, в Юбилейном – 16%, в микрорайоне Энергетиков – 10%. Таким образом, плотность в периферийной части почти на 50% меньше, чем в центральной. Разная плотность застройки в городе ведет к сложности функционирования инженерного оборудования территории. На удалении от центра города сформировалась приближенная к сельско-поселковой форма проживания, это увеличивает удельные затраты на строительство и содержание систем инженерного обеспечения, нагрузки на инфраструктуру.

Несмотря на обособленность, пространственную удаленность, различные микрорайоны города связаны устойчивыми каналами взаимодействия, образующими целостную структуру. В составе города можно выделить экологический, экономический и социальный каркасы. На рис. 3 представлена система их расположения.

За экологическую стабилизацию состояния города, сохранение благоприятной обстановки отвечает экологический каркас – совокупность естественных природных объектов и озелененных территорий. Так как г. Тара образован на берегу р. Иртыша, именно река является основной составляющей экологического каркаса. Наличие на территории города водного объекта обусловливает такие факторы, как затопление и подтопление, влияющие на систему использования земель. Также можно выделить составляющие каркаса: р. Аркарку, Чек-рушанскую рощу, парк Победы, городской сад, рощу у стадиона «Олимп», естественное озеленение. Рощи и леса, расположенные в пределах города, выполняют не только экологические, но и рекреационные функции, являясь неотъемлемой частью планировочной системы. Минимальная обеспеченность зелеными насаждениями малых городов – 8 м2/чел., в Таре этот показатель равен 33 м2/чел., свидетельствуя о достаточном уровне озелененности территории. Следовательно, экологический каркас города характеризуется оптимальными объе- мами и способствует улучшению микроклимата, снижает негативное воздействие производства, транспорта и другого антропогенного воздействия.

Рис. 3 . Схема территориальных каркасов города Тары

Город выступает как экономический центр, где аккумулируются и распределяются финансовые и товарные потоки. Именно степень концентрации промышленных объектов отличает город от других населенных пунктов [3]. Экономический каркас формируют градообразующие предприятия, обеспечивающие развитие его экономики. На территории г. Тары нет крупных промышленных предприятий. Экономическую основу каркаса составляют предприятия среднего масштаба производства: лесоперерабатывающий завод, телевизионный завод «Кварц», мясокомбинат, хлебозавод, молзавод, колбасный цех, располагающиеся вдоль основных транспортных потоков на выезде из города.

Большое значение в создании целостного городского пространства, обеспечении благоприятных условий для проживания населения имеют социальные и культурные объекты, составляющие основу социального каркаса. Объекты социального назначения сконцентрированы в центре города: КДЦ «Север», театр, киноцентр, музей, почта. Следовательно, доступны жителям всех микрорайонов. Учреждения образования и детские сады рассредоточены по всему городу для обеспечения пешеходной доступности.

По рис. 3 можно проследить взаимное расположение каркасов населенного пункта. Наибольшая концентрация объектов, составляющих экономический и экологический каркасы, – на периферии. Расположение объектов промышленности в этой зоне обусловлено именно большим процентом озелененности, так как смежное расположение каркасов способствует сохранению благоприятной экологической обстановки в городе. Экономический и социальный каркасы связаны основными транспортными магистралями, по которым осуществляется основное движение населения в черте города, перемещение товаров.

Система территориальных каркасов, их составляющих оказывает непосредственное влияние на параметры использования земель. Концентрация объектов социального каркаса в центральной части города привела к преобладанию в центральном микрорайоне общественно-деловой зоны, повышению плотности застройки. Расположение основных транспортных потоков увеличило площадь улично-дорожной сети. Отметим, что близость к объектам социально-бытовой сферы, развитая дорожная сеть повлияли и на кадастровую стоимость земель этой части города – значение удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка в центре в среднем на 30–40% выше, чем на периферии (для объектов индивидуального жилищного строительства).

Основной процент объектов, составляющих экономический и экологический каркасы, находится на периферии, что также повлияло на структуру земель города. В микрорайонах на окраине города удельный вес земель промышленности – от 5 до 17%. Естественное озеленение и наличие сельскохозяйственных угодий привело к тому, что процент рекреационной зоны и зоны сельскохозяйственного использования на периферии составляет от 20 до 40%, тогда как в центре – около 10%. Преобладание указанных типов земель, удаленность от транспортных магистралей, распространение индивидуального жилищного строительства обусловили снижение плотности застройки, уменьшение кадастровой стоимости земель. Если в центре города удельный показатель кадастровой стоимости земель для размещения индивидуальной жилой застройки равен 18,63 руб./м2, то на периферии – 11,26 руб./м2.

Выводы

Таким образом, при решении вопросов организации территории города большое значение имеют основные каналы взаимодействия, сформировавшиеся экологический, экономический и социальный каркасы, способствующие организации целостного пространства и являющиеся необходимой основой для дальнейшего развития. На примере города Тары были рассмотрены особенности использования земель малых городов. Выявлена специфика изменения видов использования земель от центра к периферии, их зависимость от расположения территориальных каркасов города, неравномерность застройки и показателей кадастровой стоимости. Перечисленные особенности необходимо учитывать при планировании мероприятий по совершенствованию использования земель.