Особенности правового регулирования ипотечного кредитования для некоторых социальных групп в России, Великобритании и Французской Республике

На сегодняшний день ипотека является наиболее распространенным универсальным кредитным инструментом для сделок с недвижимостью, поэтому рассмотрение вопросов, связанных с ипотекой, приобретает особую актуальность и имеет большое практическое значение для населения многих стран мира.

Обеспечение доступным жильем семей со средним достатком, в том числе посредством создания возможности для приобретения (строительства) ими жилья с использованием ипотечного кредита, ставка по которому должна быть менее 8 процентов, является одной из стратегических задач развития Российской Федерации на период до 2024 года (подп. «а» п. 6 Указа Президента РФ от 7 мая 2018 г. № 204 «О национальных целях и стратегических задачах развития Российской Федерации на период до 2024 года»).

Институт ипотеки является одним из видов залога недвижимости. Так, под ипотекой понимают «договор о залоге недвижимого имущества», по которому «одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом» (п.1 ст. 1 ФЗ от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

Важно отметить, что в 2019 г. в Российской Федерации была проведена реформа в сфере ипотечного кредитования, которая предоставила льготные условия определенным социальным группам.

Для реализации поставленной цели и решения соответствующей задачи в 2019 г. Правительство РФ внесло поправки в Постановление 2017 г., в котором указано, что государством выделяется 800 млрд. руб. из бюджета на предоставление субсидий, а также прописано, в каких случаях у определенных категорий лиц возникает право на получение ипотечного кредита и на подписание дополнительного соглашения о рефинансировании.

Так, субсидии предоставляются следующим категориям граждан:

• 1)    гражданам, у которых родился хотя бы второй ребенок в период с 01.01.2018 по 31.12.2022 гг. (ставка 6% на весь срок ипотеки);

• 2)    гражданам, у которых есть хотя бы один ребенок-инвалид, рожденный до 31.12. 2022 г. (ставка 6% на весь срок ипотеки);

• 3)    гражданам, проживающим на территории Дальневосточного федерального округа, при условии рождения хотя бы второго ребенка в период с 01.01.2019 по 31.12.2022 гг. (ставка 5% на весь срок ипотечного кредита);

• 4)    гражданам, проживающим на территории Дальневосточного федерального округа, у которых есть хотя бы один ребенок-инвалид, рожденный до 31.12.2022 г. (ставка 5% на весь срок кредита) (абз. 2, 3, 4 п. 9 Постановления Правительства РФ от 30.12.2017 № 1711 (ред. от 31.10.2019) «Об утверждении Правил предоставления субсидий из федерального бюджета российским кредитным организациям и акционерному обществу «ДОМ.РФ» на возмещение недополученных доходов по выданным (приобретенным) жилищным (ипотечным) кредитам (займам), предоставленным гражданам Российской Федерации, имеющим детей» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2020)).

В механизме правового регулирования ипотеки зарубежных стран также можно встретить институт льготного кредитования для определенных социальных групп. Так, в Великобритании существуют различные государственные программы, поддерживающие некоторые социально незащищенные категории лиц: из бюджета выделяется определенная сумма, которая идет на субсидии гражданам, оставшимся без работы. Например, в 2008 г. было выделено £200 млн на реализацию данной программы. Ее целью является помощь гражданам, которые взяли ипотеку и оказались не в состоянии ее выплачивать, сохранить свое жилье путем отсрочки платежей на срок до 2 лет, государство будет вносить часть платежей за заемщика. При этом заемщику выносится ряд требований. Например, заемщик должен регулярно и без просрочек совершать платежи по кредиту, он должен иметь не более £16 тыс. собственных сбережений, жилье, взятое в ипотеку, должно быть единственным и др. [1].

Во Французской Республике в настоящее время проводится политика, направленная на «поддержку социальной экономики, в частности, за счет применения механизмов льготного финансирования» [2].

Так, Французским государственным инвестиционным банком данная политика рассматривается как наиболее прогрессивная, способная обеспечить 42

ISSN 2076-4715 Вестник экономической теории. 2020. № 12. процветание национальной экономики. На реализацию данной программы банк готов кредитовать 500 млн евро.

Еще одним механизмом правового регулирования ипотеки, предоставляющим гарантии для определенных социально незащищенных групп в России, является возможность использования так называемых «ипотечных каникул» -льготного периода, в течение которого происходит либо приостановление обязательств заемщика, либо уменьшение размера платежей сроком не более, чем на 6 месяцев (п.1, 5 ст. 6.1-1. Федерального закона от 21.12.2013 N 353-ФЗ (ред. от 02.08.2019) "О потребительском кредите (займе)" (с изм. и доп., вступ. в силу с 30.01.2020). При этом должен быть соблюден рад условий, перечисленных в законе:

• « - сумма кредита на момент выдачи не должна превышать 15 млн руб.;

• -    рефинансирование по кредиту не производилось;

• -    жилье, находящееся в залоге у банка, у заемщика единственное» [3].

Закон также указывает конкретные жизненные обстоятельства, которые можно отнести к трудной жизненной ситуации. Например, регистрация гражданина в качестве безработного, признание его инвалидом I или II группы, нетрудоспособность на срок более 2 месяцев подряд, увеличение количества лиц, находящихся на иждивении у заемщика и др.

Также необходимо обратить внимание на то, что 3 апреля 2020 года был принят Федеральный закон № 106-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О центральном банке Российской Федерации (Банке России) и отельные законодательные акты Российской Федерации в части особенностей изменения условий кредитного договора, договора займа», в соответствии с которым подобные «каникулы» должны были быть предоставлены гражданам, пострадавшим от пандемии коронавируса. Подобную льготу можно было получить на срок не более 6 месяцев в случае, если доход снизился на 30% «по сравнению со средним доходом за прошлый год» [4]. Заемщик мог в течение срока действия договора об ипотеке, но до 30 сентября 2020 года потребовать от креди-

ISSN 2076-4715 Вестник экономической теории. 2020. № 12. тора предоставить ему льготный период, при соблюдении всех условий, предусмотренных Федеральным законом № 106-ФЗ.

В соответствии с данным законодательным актом заемщику предоставлялись следующие гарантии:

• -    в течение льготного периода не допускалось начисление неустойки (штрафа, пени);

• -    кредитор не имел права предъявлять требования о досрочном исполнении обязательств;

• -    во время льготного периода кредитор также был не вправе обращать взыскания на предмет залога и др. (ст. 6).

Также институт «ипотечных каникул» встречается в законодательстве многих стран с развитой банковской системой. Например, в Великобритании отсрочка по ипотечному кредиту может предоставляться «в зависимости от обстоятельств, в которых оказался заемщик, а также при условии отсутствия у него задолженности по кредиту, перерыв в выплатах может составлять до 6 месяцев» [5]. Также в определенных ситуациях возможна отсрочка до 12 месяцев. При этом некоторые банки могут установить порог, с которого возможна отсрочка по кредиту, он равняется 20% и более оплаченного кредита.

Во Французской Республике также «предусмотрена возможность моратория на выплаты по любому кредиту, в том числе по ипотеке» [5]. Должник имеет право на обращение в специальную комиссию, являющуюся органом Банка Франции, которая представляет должника в переговорах с банком-кредитором. Отсрочка может достигать 24 месяца. Но в случае, если заложенная квартира является не единственным жильем у заемщика, комиссия может потребовать продать заложенное жилье.

Необходимо обратить внимание на то, что пандемия коронавируса оказала влияние на ипотечное кредитование как во Франции, так и в Великобритании. Королевский банк Шотландии, Национальный Вестминстерский банк и другие кредитные организации проводят политику поддержки населения, прямо или косвенно пострадавшего от пандемии.

При этом исполнительный директор «UK Finance» Стивен Джонс отметил, что ранее обращение за помощью является ключевым моментов в вопросе получения поддержки со стороны банка. Во Франции государство подталкивает дать фирмам и гражданам больше времени для погашения кредитов, предоставляя им отсрочку по выплатам.

Министр финансов Франции Брюно Ле Мэр заявил, что все банковские органы, в том числе и на европейском уровне, должны проявить гибкость в этот непростой период [6].

Главное отличие норм, связанных с отсрочкой платежа по ипотечному кредиту, отечественного законодательства от механизмов отсрочки ипотечных кредитов вышеупомянутых стран заключается в том, что в России данные нормы носят императивный характер, обязывая банки предоставлять ипотечные каникулы отдельным категориям лиц (тем самым обеспечивая дополнительную защиту должников, попавших в трудные жизненные ситуации), в то время как в Великобритании и во Французской Республике подобные нормы отсутствуют, и банки предоставляют ипотечные каникулы исходя из сложившейся практики.