Особенности правового регулирования недвижимости в Российской Федерации и странах-участницах Европейского союза

Недвижимость - одна из центральных категорий гражданского права, хозяйственного оборота, рынка. Любое государство с рыночной системой экономики стремится к эффективному вовлечению недвижимости в экономический оборот, соблюдая при этом интересы общества и государства. Такую же цель ставит перед собой и Российская Федерация.

Согласно Конституции Российской Федерации в России признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности (ч. 2 ст. 8)1; земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории; земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности (ст. 9)2. Недвижимость как особый вид имущества вовлечена в хозяйственный оборот, при этом законодатель устанавливает особый правовой режим недвижимого имущества, правила гражданского оборота недвижимости.

В силу развивающегося экономического взаимодействия разных стран количество экономических споров, выходящих за государственные границы, постоянно возрастает3. Особую актуальность среди экономических споров вообще и с участием иностранных лиц в частности приобретают споры о недвижимом имуществе (недвижимости).

В науке гражданского права уже длительное время ведется полемика о содержании понятия «недвижимое имущество». Деление вещей на движимые и недвижимые было известно еще римскому частному праву. К недвижимым вещам относились земельные участки и недра земли. Кроме того, согласно действовавшему правилу superficies solo cedit (сделанное над поверхностью следует за поверхностью) составными частями земли считались постройки, посевы, насаждения. Столб воздушного пространства над земельным участком также считался частью его поверхности4. Такое деление закреплено в современном гражданском законодательстве большинства государств мира. Однако до настоящего времени нет единого мнения по поводу понятия недвижимости и критериев отнесения имущества к недвижимости. С опорой на признаки, существовавшие в римском праве, разделение вещей на движимые и недвижимые воспринято многими современными правовыми системами5.

К недвижимости правовые системы многих стран мира традиционно относят землю, строения, которые невозможно перемещать, и все, что прочно связано с землей. В некоторых государствах законодательство имеет детализированный перечень объектов недвижимости6, в других - такого перечня нет7. В России к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства8. ГК Латвийской Республики подразделяет материальные вещи на движимые и недвижимые «в зависимости от того, можно или нельзя перемещать их, не повреждая снаружи, с одного места на другое» (ст. 842). В соответствии с ГК Испании недвижимыми вещами признаются здания, строения, дороги и сооружения

всякого рода, прикрепленные к земле; деревья, растения с произрастающими на них плодами либо на корню, либо составляющие неотъемлемую от недвижимости часть; все иные объекты, присоединенные к недвижимости таким образом, что не могут быть от нее отделены без ущерба целостности объекта; статуи, живопись и иные объекты пользования и украшения, помещенные на строениях или унаследованные собственником недвижимости в такой форме, которая свидетельствует о намерении соединить их накрепко с недвижимостью; машины, сосуды, инструменты и приспособления, предназначенные собственником полностью к обработке земли или эксплуатации сооружения или наследственного имущества, или непосредственно для удовлетворения нужд при пользовании недвижимостью1. К недвижимому имуществу в соответствии с Гражданским кодексом Испании также относятся загоны для животных, пасеки или водоемы, шахты, каменоломни, доки и иные сооружения (даже на плаву), но по своему назначению предназначенные к постоянному нахождению на одном месте, реки, озера или берега2. В Швейцарии (ст. 655 Гражданского кодекса) недвижимость понимается достаточно широко и включает землю, ее недра, прочно связанные с ней здания и сооружения, а также четко выраженные и постоянные права, занесенные в реестр недвижимости3.

Однако, как и Россия, многие государства ЕС не установили исчерпывающего перечня объектов недвижимости, а относят этот вопрос к компетенции закона или законодательства. Исключение из этого правила составляют, например, законодательства Германии. Германское Уложение к недвижимым вещам относит земельные участки, включая существенные их составные части, под которыми понимаются строения, части строений, растения на корню, высаженные в почву семена4.

Ни одно государство не установило исчерпывающего перечня объектов недвижимости исходя только из признака неотделимости их от земли. Это видно из приведенных и других примеров. Так, ГК Франции разделяет недвижимое имущество на следующие группы объектов. К одной из них отнесены вещи недвижимые «по природе» (immeubles par leur nature). Согласно ст. ст. 518 - 521, 523 французского Гражданского кодекса к недвижимым вещам по природе относятся: а) земли и строения; б) ветряные и водяные мельницы, закрепленные на столбах и составляющие часть строения; в) жатва на корню, неснятые плоды с деревьев; г) трубы, используемые для доставки воды в дом или иную недвижимость. Другая группа объектов объединяет так называемые недвижимые вещи «по назначению» (immeubles par destination). В соответствии со ст. ст. 522, 524 ФГК к данной категории недвижимых вещей относятся: а) рабочий скот, сдаваемый собственником фермеру для сельскохозяйственных нужд; б) сельскохозяйственный инвентарь; в) семена, переданные фермеру; г) голуби в голубиных домах (голубятнях); д) пчелиные ульи; е) рыбные пруды; ж) винные давильни, котлы, чаны и баррели; з) фабричный инвентарь; и) солома и удобрение; к) иные движимости, которые собственник использует в соответствии с хозяйственным назначением. Следующая группа включает несколько специфическую группу объектов недвижимых вещей «по объекту приложения» (immeubles par application). Согласно ст. 526 ФГК к указанной категории недвижимых вещей относятся: а) узуфрукт недвижимого имущества; б) сервитуты; в) иски, направленные на недвижимое имущество5.

В России кроме традиционных объектов к недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (абз. 2 п. 1. ст. 130 ГК РФ)6.

В английском праве в отношении понятия недвижимости вовсе нет определенности с точки зрения континентального права7.

В современном гражданском законодательстве России и европейских государств при отнесении некоторых вещей к объектам недвижимости применяются два основных подхода. Во-первых, все имущество, которое по своей природе (по своему естественному состоянию) оказывается недвижимым, признается таким и законодательством. Во-вторых, законодатель имеет право в силу различных объективных критериев распространить статус недвижимого имущества на имущество, которое по своей природе относится к движимому, и наоборот.

Можно констатировать, что к недвижимым вещам

закон также относит вещи, движимые по природе (т.е. не обладающие основным признаком недвижимости - связью с землей), но недвижимые в силу необходимости их регистрации в качестве последних. Такие вещи в научной литературе называют «недвижимостью в юридическом смысле». О логичности и разумности такого подхода законодателя к определению сущности недвижимого имущества сложно судить. По мнению некоторых видных цивилистов, такая трактовка не только ошибочна, но и создает дополнительные трудности в практике, так как однородные объекты могут обладать различным правовым статусом1. Считаем, что в основе деления следует оставить один классический признак недвижимого имущества -прочную связь конкретного объекта права с землей. При этом необходимо учитывать лишь правовой статус главной вещи и исходя из этого определять режим принадлежности, а не наоборот. Сразу оговоримся о том, что российское законодательство уже пошло по пути смены критериев именно в этом направлении, о чем свидетельствует исключение из числа объектов недвижимого имущества обособленных водных объектов2, а также лесов и многолетних насаждений3.

Полагаем, что процессы гармонизации европейского законодательства должны привести к унификации понимания недвижимости в международно-правовом понимании. Это не только позволит сблизить законодательства различных государств, но и существенно расширит практику вовлечения недвижимого имущества в оборот, выведет отношения по поводу этих объектов на принципиально новый уровень.

Вопрос о том, какое имущество относится к недвижимому, имеет большое значение не только в материальном смысле, но и в процессуальном, поскольку и национальное законодательство, и международные договоры устанавливают исключительную юрисдикцию судов государства местонахождения недвижимого имущества по спорам о недвижимости. Действующее российское законодательство предусматривает, что дела, возникающие из отношений с участием иностранных лиц, отнесены к исключительной компетенции судов в Российской Федерации, если предметом спора являются недвижимое имущество или права на него (п. 1 ч. 1 ст. 403 ГПК РФ, п. 2 ч. 1 ст. 248 АПК РФ)4. Такой же правовой режим на международном уровне установлен нормами пункта 1 статьи 16 Брюссельской конвенции по вопросам юрисдикции и принудительного исполнения судебных решений в отношении гражданских и коммерческих споров от 27 сентября 1968 года (далее - Конвенция) в отношении вещей, определенных в национальных законодательствах как недвижимость5. Таким образом, следует констатировать, что российское национальное законодательство в этой части полностью соответствует европейским стандартам.

Объективно существование механизма правового регулирования отношений, связанных с разрешением международно-правовых споров по поводу недвижимого имущества, не исключает проблем в этой сфере. Наиболее актуальная из них -отсутствие признания международной подсудности в ряде государств. К примеру, Франция и Австрия не содержат таких правовых конструкций. Более того, по мнению законодателей и юристов этих стран, применение такой подсудности способно нарушить интересы государства и их граждан6. Такое положение в значительной степени затрудняет разрешение споров о недвижимом имуществе с участием иностранных представителей, являющихся резидентами данных государств, либо споров об имуществе, находящемся на их территории. Практически единственным выходом из данного положения является заключение соглашения о международной подсудности между сторонами спора.

Заключенные на сегодняшний день международноправовые акты, регулирующие подсудность споров, не способны адекватно регулировать существующие правоотношения, во-первых, в силу их исключительности (небольшое число актов принято в этой сфере1), во-вторых, поскольку возможность их применения ограничена отдельными сферами правовых отношений, на которые они распространяют свое действие. Считаем необходимым выработать единые правила разрешения международно-правовых споров, возникающих по поводу прав на недвижимое имущество, что позволит эффективно защищать эту сферу интересов. Следует отметить, что современное российское законодательство сочетает принципы минимального контакта, гражданства, а также привязки судебной компетенции к месту нахождения имущества2.

Полагаем, что споры о недвижимости следует отнести к исключительной юрисдикции национальных судов по месту ее нахождения по следующим причинам. Во-первых, имеет место исторический аспект. Приведенные выше определения понятия «недвижимость» дают основание утверждать, что оно исторически отождествляется с землей, с государственной территорией, а поэтому нуждается в особой, гарантированной правовой защите.

Во-вторых, это обеспечит «скорое правосудие». Расположение суда, рассматривающего спор о недвижимости, и самого объекта недвижимости в одной местности (даже в одном населенном пункте) способствует существенному уменьшению срока рассмотрения дела с учетом возможности оперативной проверки всех представленных доказательств, поскольку необходимость получения доказательств из-за границы и перевода иностранной документации отпадает. Следует также учитывать возможную необходимость допроса в судебном заседании свидетелей, которые проживают в месте нахождения недвижимости.

В-третьих, такое правило во многом соответствует основному принципу международного гражданского процессуального права: применение судом норм того процессуального законодательства, которое находится в наиболее тесной связи с данным процессом, с отдельными процессуальными действиями и основанными на них процессуальными правоотношениями. Другими словами, правовое положение объекта недвижимости регулируется нормами материального права государства места нахождения этого объекта. Рассматривать спор будет суд этого же государства, применяя нормы национального процессуального права, что послужит дополнительной гарантией законности судебного решения. Конечно, здесь следует учитывать возможные особенности при наличии международных договоров данного государства.

Естественно, выработка единых правил определения подсудности споров - это непростая задача, которая будет решена не в самое ближайшее время, однако полагаем, что странам европейского союза следует обратить самое пристальное внимание на проблему и попытаться разработать единый механизм и порядок действий в данной сфере. Современное состояние межгосударственных контактов в Европе позволяет достигнуть компромисса во многих вопросах.

Европейский опыт государственного обеспечения укрепления прав на недвижимое имущество, при всем многообразии национальных практик, сводит их все к двум системам правового механизма укрепления прав: системе регистрации прав на недвижимое имущество (титульная система регистрации) или к системе регистрации документов, подтверждающих права на недвижимость (актовая система регистрации)3. В современной России применяется титульная система регистрации прав на недвижимое имущество. Это следует и из Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»4. Все элементы провозглашенной законом системы относятся к элементам системы регистрации прав на недвижимость.

Законодательство России и некоторых государств - членов ЕС, регулирующее имущественные отношения по поводу недвижимости, и в настоящее время постоянно совершенствуется. В связи с этим особую актуальность приобретает вопрос анализа законодательства о недвижимости каждой конкретной страны в отдельности и сопоставления указанных норм права впоследствии.

На основе проведенного исследования можно сформулировать следующие обобщения и выводы. В сфере обеспечения прав на недвижимое имущество все еще существует ряд недостатков, которые требуют скорейшего разрешения. Так, серьезной проблемой является несогласованность нормативных актов о недвижимости. В ЕС до настоящего момента не разработано единого

документа, регулирующего вопросы недвижимого имущества. В связи с этим мы предлагаем в рамках международного законодательства, а также во внутригосударственных актах стран ЕС в основе деления вещей оставить единственный классический признак недвижимого имущества -прочную связь конкретного объекта права с землей. Его же следует учитывать при установлении статуса главной вещи и исходя из этого определять режим принадлежности, а не наоборот.

В целях унификации процессуального законодательства в сфере защиты прав на недвижимое имущество считаем необходимым выработать единые правила разрешения международно-правовых споров, возникающих по поводу прав на недвижимое имущество. По нашему мнению, это позволит эффективно защищать данную сферу интересов. Полагаем, что более эффективно и целесообразно в данном случае исходить из привязки судебной компетенции к месту нахождения имущества. Несомненно, высказанные предложения не решают всех существующих в данной сфере проблем, что вызывает необходимость дальнейшего исследования в указанной сфере.

МАНДАТ ДЕПУТАТА ПРЕДСТАВИТЕЛЬНОГО

ОРГАНА МУНИЦИПАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ

Наука государствоведения при рассмотрении депутатского мандата в указанном значении выделяет два основных вида мандата: императивный и свободный. В самом общем виде под императивным мандатом следует понимать полномочия, полученные депутатом от избирателей при условии, что он обязан обеспечивать взаимосвязь со своими избирателями в различных формах (прием и информирование избирателей, рассмотрение их обращений и наказов, отчеты депутата, отзыв депутата по инициативе избирателей и др.); выполнять их наказы; нести перед ними ответственность вплоть до досрочного прекращения полномочий по инициативе избирателей (институт отзыва).

В общем понимании свободный мандат предполагает, что депутат (парламентарий) после избрания фактически утрачивает связь со своими избирателями, не может быть связан их наказами избирателей и отозван ими, работает в парламенте, как правило, на постоянной, профессиональной основе, в принятии решении руководствуется общегосударственными, общенародными интересами.

Следует отметить, что развитие института императивного мандата депутата напрямую связано с историей средневекового города и развитием права Германии, Италии и Франции XII-XVI вв. После того как результаты буржуазных революций XVII-XVIII вв., отразившие победу нового общественного строя с изменившимся балансом социальных сил и стабильными принципами демократии, были юридически оформлены, институт императивного мандата не был воспринят ни романо-германской, ни англосаксонской правовыми системами. Можно привести лишь один яркий пример императивного мандата в государственно-правовой практике развитого европейского государства.

Важно отметить, что история развития зарубежного государствоведения убедительно доказала использование императивного мандата на всех уровнях публичной власти в большей мере присуще государствам с авторитарной системой властных отношений. Демократическое государство исходит из понимания того, что наказы избирателей и прямая ответственность депутатов перед избирателями в виде института отзыва имеют какую-либо практическую значимость только на уровне местного самоуправления, поскольку на общегосударственном уровне парламент решает более весомые проблемы, а парламентарии призваны представлять интересы всего народа, а не отдельных групп избирателей.

В подавляющем большинстве конституций современных зарубежных государств предпочтение отдается свободному мандату депутата перед императивным. Утверждение в европейской конституционной доктрине свободного мандата, то есть мандата, при котором независимость депутата выражается в отсутствии каких-либо процедур отзыва, происходит после того, как в период Великой французской революции Национальное собрание декретами 1879 года освободило парламентариев от обязанности следовать инструкциям избирателей. Затем эти инструкции были запрещены вообще. Элементы императивного мандата можно найти в настоящее время только в законодательстве Китайской республики, КНДР и Болгарии и ряда других стран. Например, депутаты Народного Собрания Болгарии, хотя и представляют в парламента весь народ, могут быть отозваны избирателями.

Элементы императивного мандата можно найти в настоящее время только в законодательстве Китайской республики, КНДР, Болгарии и ряда других стран. Например, депутаты Народного Собрания Болгарии хотя и представляют в