Особенности применения федеральных стандартов оценки 2022 года

1 Материалы по изучению новых ФСО. URL:

в оценочной практике, получено письмо от 1 ноября 2022 года № Д20и-35699, в котором указано, что в соответствии со статьей 4 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом.

Таким образом, при проведении оценки объектов оценки и составлении соответствующих отчетов по договорам, заключенным до вступления в силу новых ФСО, применяются федеральные стандарты, указанные в таких договорах. При этом практикующие юристы рекомендуют в отношении продолжительных (рамочных) договоров на оценку заключать с заказчиком дополнительные соглашения к ним, в которых регламентировать применение новых ФСО, например, с даты поступления заявки на оценку после даты вступления в силу новых ФСО, то есть после 7 ноября 2022 года.

Обязательность применения тех или иных требований ФСО

В пункте 18 ФСО I «Структура федеральных стандартов оценки и основные понятия, используемые в федеральных стандартах оценки» [8] четко сформулирована степень обязательности выполнения тех или иных требований федеральных стандартов:

«1) понятие «должен» указывает на безусловную обязанность оценщика выполнить то или иное действие. Оценщик должен выполнять требование в каждом случае, когда имеет место такое указание в федеральных стандартах оценки;

• 2)    понятие «следует» указывает на предпочтительные действия оценщика. В каждом случае оценщик рассматривает возможность и целесообразность выполнения

требования и при наличии оснований вправе отказаться от его выполнения;

• 3)    понятие «может» указывает на действия, которые не являются обязательными. В этой области реализуется профессиональное суждение оценщика использовать либо не использовать ту или иную возможность».

Теперь оценщик сможет более точно определять степень обязательности выполнения требований ФСО, однако остается вопрос о правомочности его действий в случаях, когда в тексте стандартов отсутствуют слова «должен», «следует» и «может». В таких случаях оценщику «безопаснее» считать действующим требование «должен». Также рекомендуется проверять текст отчета по контрольным таблицам, разработанным, например, в Ассоциации «Русское общество оценщиков» 2.

Внесение изменений и дополнений в формы документов

В новых ФСО содержатся обновленные требования к структуре задания на оценку [9] и отчета об оценке [10].

Теперь отчет об оценке может состоять из нескольких частей, реализуемых как на бумажном носителе, так и в форме электронного документа (последнее характерно, например, для приложений).

Также законодатель ввел полезную норму, касающуюся возможности уточнения задания на оценку в течение всего процесса оценки вплоть до составления отчета об оценке. Это обусловлено тем, что при первоначальном ознакомлении с объектом оценки у оценщика, как правило, имеется о нем неполная информация, поэтому после начала работы может возникнуть необходимость в уточнении исходного текста задания.

Поскольку в стандартах содержится требование о необходимости ссылаться на конкретные положения нормативных право- вых актов Российской Федерации, в связи с которыми возникла необходимость проведения оценки (если это возможно), оценщики зачастую испытывают затруднения при формулировке цели оценки. В помощь оценщикам Ассоциацией «Русское общество оценщиков» разработаны рекомендации по формулировкам при заполнении этого пункта задания на оценку в различных ситуациях (см. табл. 2) 3.

Новые термины и определения, виды стоимости

Наибольшее количество вопросов оценщиков, часть из которых рассмотрена далее, вызывают определение и порядок отражения в отчете и задании на оценку «предпосылок стоимости», а также понятие «равновесная стоимость».

Отличие «рыночной стоимости в предпосылке о ликвидации» от «ликвидационной стоимости »

Рыночная стоимость в предпосылке о ликвидации определяется исходя из того, что текущее использование объекта оценки является наиболее эффективным (далее также – НЭИ). При этом НЭИ предполагает ликвидацию объекта оценки в добровольном порядке и реализацию его частей (годных остатков) в условиях типичного срока экспозиции. Согласно пункту 18 ФСО II «Виды стоимости» [26] в предпосылке о ликвидации объекта определяется денежная сумма, которая может быть получена при его продаже по частям или утилизации. При оценке стоимости в предпосылке о ликвидации объекта оценки учитываются расходы на предпродажную подготовку и распродажу его отдельных частей или их утилизацию.

Под ликвидационной стоимостью согласно части четвертой статьи 3 Закона об оценочной деятельности понимается расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой объект оценки может быть отчужден за срок его экспозиции, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в ситуации, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества.

Проведение анализа НЭИ в случае установления предпосылки оценки в текущем использовании

Поскольку «текущее использование» представляет собой фактическое использование объекта на дату оценки согласно статье 6 ФСО II «Виды стоимости» [26], целый ряд вопросов вызывает упоминание предпосылки о «текущем использовании» при определении рыночной стоимости.

Следует отметить, что текущее (фактическое) использование объекта оценки (например земельного участка) может как совпадать с НЭИ (рыночная предпосылка), так и не совпадать с ним. Текущее (фактическое) использование должно соответствовать одному из основных видов разрешенного использования (далее – ВРИ) земельного участка, либо должна иметься разумная возможность привести вид его использования в соответствие с ВРИ в течение прогнозного периода оценки.

В случаях когда оценка проводится из предпосылки о текущем (фактическом) использовании объекта оценки и требование об учете в расчетах именно текущего использования объекта оценки прямо предусмотрено законодательством или договором на проведение оценки, но НЭИ объекта оценки отличается от текущего (фактического) использования, то:

• •    проводится проверка на соответствие текущего (фактического) использования одному из основных видов разрешенного использования земельного участка либо имеется разумная возможность привести вид его использования в соответствие с ВРИ в течение прогнозного периода оценки;

  Таблица 2

  
  

  И ID TA CO e ^ о co О W 2 d О У=  5 ^ T О ^ e ° ° q  го  A ф § S ” S О 2 K e о И § I 1 ^ ф 8 2  го  ^ ото 1-    го ф     5 ^ ц о Ф А | о 5 х И  СП  X о го го  g  ф -П  ®  о го  х  т Ф  Л  Т 5  го  о го  н  х го  о   а фон го       о о Ф 2  ф  00 ф  т  т т  сп  х X  X  X н  н  н ООО ООО 2  2  2 X  X  X ООО н  н  н ООО >s  >s  >s ООО СО           СО Т  Т Т щ 0)    0)    0) СО    СО    СО СП   СП   О ООО сП    сП    сП ^  ^  ^ т  т  т ООО =г   =г   =г ООО	Sie о О со А 8 ^ ф 00 С/) го ф^ с § О ° * е ° а^ X ° со X х --~ X го С/) - о DC О £ ^ U 7 0 2 tn О б § о 2 5 i го a S н К о ю Н 0^0 X g g Л О- О I о 00 СТ о о го О g Ф >> о =г - i' Го 2 б т о го ® | го i А го Го Ю А А о X о to 5 2 S о § 2 i б го “ & х го § Л Ф X 2 tn оо ф ГО О ГО го о со 5 т с/) го g < о б ° 2 О Ф g X А ф У х т Ф О ф о ф S ХАт СО со О т- о ^ К н  — Щ О АО) А О с 1 о I 2^	т     a   ez    g л   о   ^   о н А         ф    СМ Ф        т   о 5    о О    О    О    Го Го       "       о       ГО tn     g     ф     то            го     о Ф    <ь     и     О ф               5 о    ш    О    Го °   е   °   н :  s   1  s 1   °   1   § 2    х    о    см ГО        го         ГО °        5   > i   I   О о О           CD    0 н   2   ^   2 ф     0)     о     о ь    р    ф    ф °     о     О     го ш          ф о     Го     о tn                    tn о      tn      го      о О     I-     v     Ф Р            л     го О     °     §     >< >Т о  X    S    ф О СМ   -п      А     ГО см    ф      I-      5 §^ 5   ^ф 1 5^ °  §§ | о го i     2 см А Р  О     >х го О б  го     го     О 5 ф  ф     ГО     о Ф            л о  tn ГО ГО  ГО    АТТ Ф ГО  А го х  5     ф з  § о © ф   С н S Ф 2  5    X    А т             го     О Ф    Ф    ф Г^  ф л       то т О. Го  О- Ф ф СМ  ф нФ Е Е А   А об об О? О	А 05 А   О ГО      ф Ф    Т х    о ГО А   Ф 2    2 о о 8 £ 1 1 у е б со о     >Х го      ф го      ® О б ф    о g х б ОФ н Ф А О ГО Ф о 5? е х е § с ® tn >х шт ох оо X о S го о гох ф    ф т Ф S Ф т Ф ф Ф го б б S оо Ого ОН Оф tn ° m ф сП -0 сП т со         со ф го ФО 2=Г 2g х щ го У х о s со б £ б £ О Ф о 2 х 2 О Т ОФ б S б о X Ф X Т S ТО ф А ФО го о го см Д сп До О со От	Ф       3 2- ф ^> и Р  Оф б  si 5 I а ’S     2  н Ф          о го Е      ф  2 го & б ф § § б о g 2 s ф § ф 1 ® в-m    т  ш Ф со           S Q_ § Го го 5 ^ Го X 5 К | 11 5 I х    ш  Ф А > о ф 2 Ф о О о & ОФ ф ^ о" Ц & и 11 е ЕI Ф Ф Ф     го ф     Т  Т го qS о Ь” ф 2 2 х" ф i i ось 2 2 со х X т т ф го О О О >х ГО о       I О   A A R 2 Щ ф ф Ф ° i I 11 Б § g g о ф О. Ф    * х    А А Ф т х       Р о о о щ	Го о i     6 2 о ф    о ° $    “ Ф X §    л — ГОЙ    т Л А 5    £ 2 го S 2 ° §    о О го Ф      >го А С   о о S    2 hl 1 ф и о     го А А Ф   О б ° 2     ОС Ф S Ф   Т т т 9       | m  О   ФА 2 V Ф   О Ф Ш X    Т ф ф о ф     5 Ф g 1 | ^ 2 2 I 5 s >го х СМ ст б 2 — о> у ф ст о □; ^ ф g °-го ГО ф h 5 tn ГО А U     - й 8 О 6 s АХ ^> Ф О ° ГО СМ §  2 б ° го х ст го tn Ф ° ф Ф °9 о i        5 § А 2 О >го 2- & ф S от к 5 °   ГОА X ст X ф     го го У          го ф Ф >го ф Ф ^ го 2 S      g Ф 5 ш о 5 ф о го х 2 ^ ^    ° т го g i Ф >х 9 g О А ст О б Ф § 5 со i >х °    2 8 X ф >ГО А о го н       X >х ГО о ГО    О ф ГО 8 g О ст АО б i §  ф g го    5 Щ     ° 2 о   Ф ГОХ Я о     ф го о X С ГОШ CQ X        ф н tn tn л чо ps^ Is оSч ф об
  т 6 о н н ° о о ® о О А ГО А Ф Ф X ГО Ь 2 а о С о X о о ГО “ * ГО Т ф о § 5 ° о О ю	§1 S Я Ф Н _ о ° X < го А Ф “ П .2 о § i^ So I ф н 5 ф и о го го о А Ф Ц ® X го          го ф го О CL х 1±> \о	6 X ГО 6 ф „ О А ф О ф X н ГО    X in ГО ф О о m Ф 5   О' m т g н б Ф о ™ ® т ф g- го го ° б § X х ° X ’§ Л л s X 5 2 Го т s о о Ш >Х о. 2 о   го    ф О т го о о го	= L б s е I ><с 2 S ф о Ц) о ф S 5 i 2 ф СО <бг Ьт х ф о — 5 § С 2 х Оха	2 Ф X Го А о 5 Ф о го ф ф о н т го о о Т ф б ® s ГО ф 2 СО о х	сП со н 0) т сП со о X сП о

  CM d s E ф ф §	co     d 9 4   T X S       re cd ф    Q- s ”  ”8 I    - 8 3"           oo ^      CD Ф    QTO 2 ^ CO         СП CQ ГО    Оф ®    S, о Ф      Ф    ф 3     >* s 01 CD       ф          ГО CD О     CD 5     3 CD        У     s ”   5 °   £ ф       су су       су °  О  S 2    о „    d 5     Е ге ® го 8  ^^О 5 Ч   Ч X ф g Я  ГО I-       го     Ф   СО ®    2 i    = Е 3 ц >го     >s Е -   s °    о 5    ь Т    т о s  2 2    2 ° го     ® со §  I >ГО       >S  —       00 Т      у О  ф т      X ф  т 2    о 1 —       — го го   го о,     cl * 5  о Ф     ф 00 S  Ц '   т 5§ о ф    ф Е s  го о g о о 2 о	5      о     5 s $ су о фЬО-Х   щ  j 2 о го 8    2 8 X 2 с 0^59   О m ф о S с го го х          Е 00 го ГО 1- о Ф к     ГО О _ Л |— о у X        m ° 8     о.ооэт^о ф 00           ф ф OI ф о 00 СУ 00 X      О Z С) ^ го х     ф     го б      о -0 ГО      го        -0  Го 2 Го  го 1 - го О ф        ^   CD 5 re ^ - 1     re о о> а ” о го         о   к о т О ГО OI ГО      $ ф Q 00 ф ®          2 2 н 2 ®                    н го СО ° 5 го       СО ГО 1 ° 2 - ”  ФФ|фт Г5го^ Н1^ ге ф ю 2     re ®   g g- Го ГО     о       го т >го     о х 2   2    го о о ” ш голого   g s 5 X о 22^2  2 э£ s|s.b s$S2|g СО 7 ф >     со Ь 1- ГО R S I- U Ф л     1- m 00 Ф т О ОП А °     CD m 00 ГО Т 5 2    °             го со ф го го о н х ф     о !го 2 cl   ф о 2 >2 3    о re g § н 5 g-5 g „ 5 ф 2 о о § го о о го -   го CD У i 5      i = 8 5       8  2 g о § Н ф   Е 0D  н 00 £ 3 2 5 cd о -о £ и  9 ° ° ф ° §eHS §е”оо£ g 1     g      5 | ? Го й Ф ? ГО го § 00 х £  2 х с resioo; — 2 т ф       2 го ф о f 3 Ф го го     3 Ф т 3 т го ф 2-3   5.^-ф 5 ге т       g 3 Ф Ф п О Р к Ф О О         О су о н О о т с[ со Оо^ахо	О Го ^ о 5 i g 2 го § § 00 ф го о. 5 5 >го Ф 5 оо Е ге т Е Ф со ГО     С о С >, Ф ге х х 5 ф g .Го ™,6 Т -0     >го ге го 9 со ге н X ге о ф со ГО - оо го ге ге со _ о ° о О-0- Ю ф >0 Т S Ф |S|§ 5 го 2 8 р о _ о 8 з НИ l!s* 2 CD Ф СО го О р го 5 о Е § re X ф ге       h ге о го “ Ф ге ф н х g ге ге х ф Ю ге к О     2 Ф 1- го Го 00 ф ГО о о Ф I 8-1 g >.g о О co 4 о Ш X ° о ге го ¥ о го s у ф ф ш о 3 н Т >, 00 2 2.1 i 2 2 2 ф ° 5 § 2 8 £* | 2 8-12^ О т о 3	ii х е го X ф CD 2 су Го 5 СО х оо , о ХО Т О 8 § СО X Т ф re ° ф X 8 £ х Е ф 5 Л о О 9 o' е Л X re £ го S ф X ге 3 3 X ге 2 X су ге 1 су ге Е со § Гофф п с О 00 m § су х СУ О, X re Е 3 й Й ф 00 СП ГО У о го ф го ге CD го 8 л О ф о Е s ? > со I	ХО     Ф о    х Е     ф i ?   о >х   2      СУ =  ф     1- Ее  е 8-оо    2 9  л     ге х  g    Ф 2  EZ     ш Его   ^ ох  2 X о   s ф  ге     о 5  0     1 ° S   2 110   о       о 8       о о 2 ¥   ф 3  8 ге  ” 3  со хо  о I1  00 =Х   Ф 8 Н И О с 5    I ф 2    с ф ге  ф 2  о су   го ф   го о ГО   S Л   ГО СТ х х      Q ГОГ        ГОГ Ф о  о     о оо Е Е X Е 8 X  X X  х су Л Л ^ Л 3 О О   О X 5  5 2  5 н ф  ф ГО  CD ф го   го ф   го  >, ф ф    ф о ф  ф \о  ГО 5 CD Ф m     ф с с ^ с 3 О О о О ю	ф 3 ф 2.5 2 О с 0) Т т су т со 0) о Q- >0 >0 Ф сп >^ 5 X су су \О Q) СУ s Q" ге ге ф X X X d К ф agro Л I Го g | 8 х X ге X 2 00 ф 2 Т ге ^^>2 Ё X 9 1x1 <2? со re s 3 го о со § ге ф 9 т 1 ^ 2 d Е о 2 5 о 2^2 о re 2 8 g ге т о re t Ч О ф Т ф СО ге к >х Отт
  	го £ го Ф о л о О I Го < т	со о н о 0) о СУ	о о су О 0) § н S со со ф S т	о Е х ф т Л X 'S g | 2 Л о. ге ф	ЦН1 hl§L $ $ ®ф. а 4 “&|s s о го о л s Ф С О с Т 5 о су ге ф оо с го го о 2 го х ф h СО ГО I 3 т    d ге ф го о ф го го      ф X о d о. с го	го 2 т Ф СО го Ф хо о о го Го С d    го Ф     го ф CD т ! гор СО Ф ч со Т го со ге ф о з? 2

  н о о о со со"' о EZ О ^ н о о т т 0) со н о ю о о о т н о 0) со о о со □; о s ф j Ц Ф о ч X Ф ” е го о 00 X 1- о о >s Ф S I °-„ го го ц S го к 2 го о ц го о ф ГО ф а* ГО ГО 00 2 н 5 О ^ S О го	о со СУ Е о со н о н ф со н о о о со СУ ю со X ч 2 го с о со zf СУ о со о о Ц о о го ю го 8 1 ^ Ц) су СО ф §6 5s о о Г! С ГО го ё СО ф 12 5 о « 1 S3 О оо	СУ q: см н о о т СУ со т су ~ ф е ч i i р о о ” 00 ^ го т о X ф 5 ГО S ф 2 ц о го О 8 ф 2 00 S ГО а а Р го ф е ГО Го ГО 00 ц го X ГО 5 о го х о со Го 0 ю 22 1- го § 2 О О О °	6 СУ Е о о >s о т о ф it ф ф Т СО ф су =г о_ о со >s о Р 5 ГО о § 'И |а S го о § Ф о ^Р ГО со >0 О1 го 2 а го ГО О О го ^ О ГО Q. го Го 2 S го § 5 S >0 1” Т >0 2 ф -0 а а 5 е о 8	н го 2 Ф О Го Го Ф т X “ Го | а о: _   ф с й 0  I 4    го ^ =г го го ° О 1- ю >, о о s S 2 Т ГО ф гост СО 1— 1— го О о ° Ц S 2 ГО 2 го 5 ГО го ф Б О. ф го 2 о 2 го го го го Ц Т о ф 2 ГО го с Го го . В 2 ГО О о т о 2 ф о. Е О- го 1— о о 2 и го X Го о. о н т ф 5 ГО о 2 ? 8 j Го 2 со ? ^ О а §« 2 — го т 2 о 00 О с; О   О I Ц X О Ф ГО го § го Того Е ф Т 2 - го Е ф ц ^88
  СУ СУ ю 0) о н СУ 0-	О о т СУ ю ф ф го о о 5 го х 2 ГО О со ц	СУ со н о 1 СУ со н СУ со	Е го о го 2 1 °   2 5 8 i т о о а ° 2 S | о т а а а О 00 о	ф S т о о 2 tn ГО ф Ф ГО ZT го х о Го 2 _ го О § §-&а До о с[ X X

  
  

• •    оценка проводится с использованием специального допущения о соответствии текущего использования объекта НЭИ, которое принимается без проверки и может не соответствовать текущему (фактическому) использованию;

• •    анализ НЭИ не проводится и устанавливаются ограничения по объему исследования, связанные с его непроведением.

Необходимо различать предпосылки оценки в текущем использовании и оценки исходя из вида фактического использования согласно пункту 20 Федерального стандарта оценки (ФСО № 7) «Оценка недвижимости» [27].

Например, оценивается земельный участок в градостроительной зоне, позволяющей застройку объектами недвижимости гостиничного назначения, что соответствует его наилучшему использованию, при этом текущее (фактическое) использование земельного участка – для размещения вспомогательных складских зданий. При расчете рыночной стоимости этого земельного участка следует рассмотреть сценарий его наиболее эффективного использования.

Однако при внесении рыночной стоимости этого земельного участка в государственный кадастр недвижимости согласно пункту 20 Федерального стандарта оценки (ФСО № 7) «Оценка недвижимости» следует проводить его оценку исходя из фактического использования, не принимая во внимание наиболее эффективное использование. При этом в задании на оценку указывается специальное допущение о соответствии текущего (фактического) использования объекта его наиболее эффективному использованию, которое принимается без проверки.

Какие предпосылки необходимо устанавливать при определении таких видов стоимости, как, например, справедливая, восстановительная, страховая, действительная?

Виды стоимости определены в статье 12 ФСО II «Виды стоимости» [26]. Их перечень ограничен следующими видами:

• •    рыночная стоимость;

• •    равновесная стоимость;

• •    инвестиционная стоимость;

• •    иные виды стоимости, предусмотренные Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», где устанавливается возможность определения рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.

Таким образом, перечень видов стоимости, которые может определять оценщик, является закрытым. Здесь следует обратить внимание на то, что согласно пункту 6 статьи 4 Федерального стандарта оценки «Задание на оценку» (ФСО IV) [9] задание на оценку может содержать указание на необходимость проведения дополнительных исследований и определения иных расчетных величин, которые не являются результатами оценки в соответствии с федеральными стандартами оценки.

Согласно пункту 22 ФСО II «Виды стоимости» [26] «Если законодательством, нормативными правовыми актами или иными документами, в соответствии с которыми действует заказчик оценки, предусмотрена оценка стоимости, вид которой не определен или отсутствует в пункте 12 настоящего Федерального стандарта оценки, должны быть установлены предпосылки, подходящие цели оценки и соответствующие положениям настоящего Федерального стандарта оценки. В этом случае в задании на оценку и отчете об оценке должны быть указаны предпосылки, основания для их установления и выбранный вид стоимости. При этом необходимо учитывать положения статьи 7 Закона об оценочной деятельности 4 о предположении об установлении рыночной стоимости объекта оценки».

Сами предпосылки определяются исходя из вида стоимости и требований нормативных документов о ее определении. Предпосылки отражаются в задании на оценку, а методика расчета выбранного вида стоимости определяется оценщиком. Важно, что при проведении оценки используются сравнительный, доходный и затратный подходы, при применении каждого из которых используются различные методы.

Согласно пункту 1 Федерального стандарта оценки (ФСО V) «Подходы и методы оценки» [28] «Оценщик может применять методы оценки, не указанные в федеральных стандартах, с целью получения наиболее достоверных результатов оценки».

В каких случаях и какими методиками определяется равновесная стоимость?

Согласно пункту 15 ФСО II «Виды стоимости» [26] «Равновесная стоимость представляет собой денежную сумму, за которую предположительно состоялся бы обмен объекта между конкретными, хорошо осведомленными и готовыми к сделке сторонами на дату оценки, отражающая интересы этих сторон» 5. В приведенном определении содержатся не только свойства, характерные для инвестиционной стоимости в части обстоятельств и предпочтений конкретных участников сделки, но и отражена готовность сторон ее заключить, поэтому у оценщиков достаточно часто возникает вопрос об определении равновесной стоимости.

Следует обратить внимание на то, что в отечественном законодательстве отсутствует упоминание о каком-либо случае применения равновесной стоимости, поэтому вопрос ее использования не имеет практического смысла до появления новых законодательных актов, поясняющих, как и когда ее следует использовать.

Определение, схожее по смыслу с определением «равновесной» стоимости, есть в международных стандартах оценки (IVS) 6, где она фигурирует в качестве одного из определений «справедливой» стоимости, отличной от «рыночной», которая определяется как предполагаемая цена передачи актива или обязательства между определенными осведомленными сторонами и которая отражает соответствующие интересы этих сторон. Применение такого определения «справедливой» стоимости целесообразно в случаях, когда при оценке следует учитывать вопросы, которые должны быть проигнорированы при оценке «рыночной» стоимости, таких, например, как определенные элементы синергетической стоимости, возникающие из-за сочетания интересов сторон сделки.

Напомним, что «равновесная» стоимость не может применяться в целях осуществления сделок купли-продажи или взноса в уставный капитал по причине нерыночного характера этой стоимости.

Нужно ли проводить анализ наиболее эффективного использования при оценке бизнеса и движимого имущества?

Поскольку до момента принятия специальных стандартов оценки, предусмотренных программой разработки федеральных стандартов оценки (см. [3]), приоритет имеют нормы общих стандартов оценки ФСО I–ФСО VI, анализ НЭИ целесообразно включать в отчеты об оценке всех видов имущества.

Порядок работы с информацией и возможные допущения

Прежде всего отметим, что в пункте 2 Федерального стандарта оценки «Процесс оценки (ФСО III)» [29] регламентировано, что «процесс оценки не включает финансовую, юридическую, налоговую проверку и (или) экологический, технический и иные виды аудита», что теперь может применяться оценщиками для защиты своих отчетов от необоснованных претензий относительно непроведения тех или иных видов аудита, требующих специальных знаний, которыми, как правило, оценщик не обладает.

В то же время важной новацией является требование к более детальному указанию в отчете об оценке принятых допущений и ограничений.

В пункте 4 Федерального стандарта оценки «Процесс оценки (ФСО III)» указано, что допущения в отношении объекта оценки и (или) условий предполагаемой сделки или использования объекта оценки могут быть приняты на любом этапе процесса оценки до составления отчета об оценке.

Согласно пункту 5 Федерального стандарта оценки «Процесс оценки» (ФСО III) допущения разделяются на «две категории:

• •    допущения, которые не противоречат фактам на дату оценки или в отношении которых отсутствуют основания предполагать обратное;

• •    допущения, которые не соответствуют фактам на дату оценки, но отражают возможные изменения существующих на дату оценки фактов, вероятность реализации которых предполагается из имеющейся у оценщика информации (специальные допущения).

Если оценщик использовал специальное допущение, то данный факт должен быть отражен в формулировке (видимо, в формулировке описания, – Прим. авт. ) объекта оценки». Это позволит пользователю оценочного отчета однозначно понять аспекты определяемой стоимости.

В новых ФСО регламентировано, что ограничения, а также связанные с ними допущения должны быть согласованы оценщиком с заказчиком, что является фактором, обеспечивающим отсутствие претензий к работе оценщика (к его отчету)

как со стороны заказчика, так и со стороны иных лиц, проверяющих отчет.

Поскольку на результат оценки, а также применяемые методы оценки оказывают влияние полнота и качество предоставляемой информации, новыми ФСО вводится понятие «существенность» как степень влияния информации, допущений, ограничений оценки и проведенных расчетов на результат оценки. Уровень существенности оценщик определяет, основываясь на своем профессиональном суждении исходя из своей оценочной деятельности. При этом уточняется, что существенность может не иметь количественного измерения, поэтому оценщик вправе обосновать его уровень и свое суждение о нем, не только базируясь на расчетных данных, но и высказывая свое мнение по этому вопросу в свободной форме.

Согласно пункту 16 Федерального стандарта оценки «Структура федеральных стандартов оценки и основные понятия, используемые в федеральных стандартах оценки» (ФСО I) «в процессе оценки уровень существенности может быть определен в том числе для:

• •    информации, включая исходные данные (характеристики объекта оценки и его аналогов, рыночные показатели);

• •    проведенных расчетов, в частности, в случаях расхождений результатов оценки, полученных в рамках применения различных подходов и методов оценки;

• •    допущений и ограничений оценки».

В пункте 10 Федерального стандарта оценки «Процесс оценки (ФСО III)» [29] указано следующее: «признание информации, которую собирает оценщик для проведения оценки, достоверной, надежной, существенной и достаточной требует профессионального суждения оценщика, сформированного на основании анализа такой информации». При этом заказчик оценки, правообладатель объекта оценки или иное уполномоченное ими лицо долж- ны подтвердить, что предоставленная ими информация соответствует известным им фактам. Объем данных, требующих такого подтверждения, и форма подтверждения определяются оценщиком с учетом особенностей содержания информации, ее существенности, если особые требования не указаны в задании на оценку.

Таким образом, новый регламент работы с информацией, с одной стороны, требует дополнительных затрат времени и внимания со стороны оценщика и заказчика, а с другой – обеспечивает надежность отчета об оценке, его полноту и качество.

Заключение

Новации, введенные новыми федеральными стандартами оценки, призваны обеспечить повышение качества и достоверности оценочных отчетов, что является важной целью совершенствования развития отечественной оценочной деятельности.

При подготовке отчетов об оценке по новым ФСО требуется внести изменения в общую часть отчетов, а также в задание на оценку. Расчетная часть работы оценщика не подверглась существенным изменениям, однако после введения требования к более четкой формулировке целей оценки с указанием предпосылок стоимости, регламента работы с информацией, допущениями и ограничениями оценки можно ожидать более корректного и обоснованного использования методов определения стоимости и вычислений.

Безусловно, использование новых ФСО в практике вызывает и еще долго будет вызывать многочисленные вопросы. Уже обнаруживаются сложные и не до конца ясные положения и противоречия, которые требуют дополнительных пояснений со стороны разработчиков стандартов. Более того, после наработки практики подготовки отчетов об оценке по требованиям новых ФСО практика проверки отчетов, судебных экспертиз их качества, отношение к тем или иным требованиям ФСО будут уточняться и меняться.

В рамках саморегулируемых организаций оценщиков ведется большая работа по выработке рекомендаций по соблюдению требований новых ФСО, анализируются отчеты об оценке, которые выполнены в соответствии с новыми стандартами и уже поступают на проверку. Результатами и выводами интересно и целесообразно будет поделиться по прошествии некоторого времени, когда появятся новые вопросы и выработается устойчивое отношение к нормам новых ФСО.

ИНФОРМАЦИОННЫЕ ИСТОЧНИКИ *

• 1.    О стандартизации в Российской Федерации : Федеральный закон от 29 июня 2015 года № 162-ФЗ : в редакции от 30 декабря 2020 года.

• 2.    Об оценочной деятельности в Российской Федерации : Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ : в редакции от 2 июля 2021 года.

• 3.    Об утверждении программы разработки федеральных стандартов оценки и внесения изменений в федеральные стандарты оценки : приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 30 декабря 2020 года № 884.

• 4.    Об утверждении федеральных стандартов оценки и о внесении изменений в некоторые приказы Минэкономразвития России о федеральных стандартах оценки : приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 14 апреля 2022 года № 200.

• 5.    Об утверждении федерального стандарта оценки «Оценка интеллектуальной собственности и нематериальных активов (ФСО XI) : приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 30 ноября 2022 года № 659.

• 6.    Письмо Министерства экономического развития Российской Федерации от 1 ноября 2022 года № Д20и-35699.

• 7.    Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) : Федеральный закон от 30 ноября 1994 года № 51-ФЗ.

• 8.    Федеральный стандарт оценки «Структура федеральных стандартов оценки и основные понятия, используемые в федеральных стандартах оценки (ФСО I)» : приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 14 апреля 2022 года № 200.

• 9.    Федеральный стандарт оценки «Задание на оценку (ФСО IV)» : приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 14 апреля 2022 года № 200.

• 10.    Федеральный стандарт оценки «Отчет об оценке (ФСО VI)» : приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 14 апреля 2022 года № 200.

• 11.    О несостоятельности (банкротстве) : Федеральный закон от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ.

• 12.    Об обществах с ограниченной ответственностью : Федеральный закон от 8 февраля 1998 года № 14-ФЗ.

• 13.    Об акционерных обществах : Федеральный закон от 26 декабря 1995 года № 208-ФЗ : в редакции от 7 октября 2022 года (с изменениями от 19 декабря 2022 года).

• 14.    Международные стандарты финансовой отчетности.

• 15.    Об утверждении Федеральных стандартов бухгалтерского учета ФСБУ 6/2020 «Основные средства» и ФСБУ 26/2020 «Капитальные вложения» : приказ Министерства финансов Российской Федерации от 17 сентября 2020 года № 204н.

• 16.    Об утверждении Положения по бухгалтерскому учету «Учет нематериальных активов» (ПБУ 14/2007) : приказ Министерства финансов Российской Федерации от 27 декабря 2007 года № 153н.

• 17.    Об утверждении Федерального стандарта бухгалтерского учета ФСБУ 14/2022 «Нематериальные активы» : приказ Министерства финансов Российской Федерации от 30 мая 2022 года № 86н.

  * д оступ к нормативным правовым актам из справочной правовой системы «к онсультант п люс ».

  
  
  

• 18.    Об инвестиционных фондах : Федеральный закон от 29 ноября 2001 года № 156-ФЗ.

• 19.    Об организации страхового дела в Российской Федерации : Закон Российской Федерации от 27 ноября 1992 года № 4015-1.

• 20.    Об утверждении Правил определения размера платы по соглашению об установлении сервитута в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности : постановление Правительства Российской Федерации от 23 декабря 2014 года № 1461.

• 21.    Об утверждении методических рекомендаций по определению платы за публичный сервитут в отношении земельных участков, находящихся в частной собственности или находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных гражданам или юридическим лицам : приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 4 июня 2019 года № 321.

• 22.    Жилищный кодекс Российской Федерации : Федеральный закон от 29 декабря 2004 года № 188-ФЗ.

• 23.    Семейный кодекс Российской Федерации : Федеральный закон от 29 декабря 1995 года № 223-ФЗ.

• 24.    О приватизации государственного и муниципального имущества : Федеральный закон от 21 декабря 2001 года № 178-ФЗ.

• 25.    О государственной кадастровой оценке : Федеральный закон от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ.

• 26.    Федеральный стандарт оценки «Виды стоимости (ФСО II)» : приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 14 апреля 2022 года № 200.

• 27.    Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» : приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года № 611.

• 28.    Федеральный стандарт оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)» : приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 14 апреля 2022 года № 200.

• 29.    Федеральный стандарт оценки «Процесс оценки (ФСО III)» : приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 14 апреля 2022 года № 200.

  
  
  

РЕДАКЦИЯ ЖУРНАЛА«ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ» Ж

/ . ПРЕДЛАГАЕТ:L

шамимЯ

• полный комплекс работ по предпечатной подготовке текстов (редакторская и корректорская правка, верстка, вычитка верстки и внесение правки, разработка дизайн-макетов обложек книг)

выполнение только отдельных видов работ разработку рекламных модулей и блоков по желанию заказчиков изготовление баннеров для интернет-сайтов (простых и анимированных)

содействие размещению заказа на печать материалов в проверенной типографии и сопровождение заказа

Цены договорные, не выше среднерыночных, постоянным заказчикам скидки. Возможны все варианты оплаты.

Коллектив редакции работает в указанной области с 2001 года. С примерами ранее выполненных работ можно ознакомиться на сайте на странице «Услуги редакции».