Особый режим приобретения права собственности на земельные участки, образованные в границах водных объектов

Введение .

Закрепление понятия «земельный участок» в ст. 141.2 ГК РФ как части поверхности земли c границами, установленными в нормативно опреде-

ленном порядке, актуализировало значение пространственно-территориальной обособленности как юридического критерия правового режима недвижимости. Земельное законодательство (ст. 6 ЗК РФ) определяет земельный участок че- рез признаки индивидуально-определенной вещи, однако не устанавливает перечень идентифицирующих характеристик. Данный пробел предопределяет необходимость системноструктурного толкования норм о кадастровом учете и образовании земельных участков (ст. 11.2, п. 14 ст. 11.10 ЗК РФ).

Соответственно, образование земельного участка как объекта недвижимости не тождественно физическому формированию или преобразованию земной поверхности как природного объекта.

Исторически институт образования земельных участков в отечественной правовой доктрине развивался как механизм преобразования уже существующих земельных участков (посредством раздела, объединения, перераспределения или выдела).

В современных условиях глобальных климатических изменений и активного хозяйственного освоения акваторий все большую актуальность приобретают случаи образования земельного участка в результате трансформации водного объекта.

Вместе с тем, в российском законодательстве констатируется очевидная правовая асимметрия. Если процедура создания искусственных земельных участков (путем намыва и отсыпки грунта) детально регламентирована Федеральным законом № 246-ФЗ, то процессы естественного приращения территорий (отложение наносов, изменение русла, естественное осушение) лишены релевантного нормативно-правового регулирования.

Изложенное порождает межотраслевые коллизии нормам земельного и водного права. Отсутствие правового регулирования детерминирует правоприменительные ошибки, обусловленные некорректным применением аналогии закона, в частности норм об искусственных земельных участках.

Результаты .

Поверхностный водный объект определяется законодателем как единство поверхностных вод и покрытых ими земель в пределах береговой линии (ч. 3 ст. 5 ВК РФ), причем порядок установления последней дифференцирован в зависимости от конкретных видов водных объектов (ч. 4 ст. 5 ВК РФ). Правила определения, основания и периодичность установления местоположения береговой линии (границы водного объекта) закреплены на подзаконном уровне Правительством РФ [1].

По общему правилу, закрепленному в ст. 8 ВК РФ, водные объекты признаются собственностью Российской Федерации, за исключением прудов и обводненных карьеров. Между тем поправки, внесенные в ст. 102 ЗК РФ [2], трансформировавшие режим запрета на образование земельных участков на землях водного фонда, занятых поверхностными водными объектами, актуализировали в цивилистической доктрине дискуссию о соотношении смежных институтов.

Изменения детерминировали переход от концепции абсолютной пространственной обособленности водного объекта к доктринальной модели наложения объектов различной правовой природы – земельного участка как индивидуально-определенной вещи и водного объекта как природного ресурса [3; 4].

Обозначенная тенденция порождает межотраслевые коллизии при квалификации правового режима «естественно» и «искусственно» возникающих территорий при изменении границ водного объекта.

Системный анализ ст. 102 ЗК РФ во взаимосвязи со ст. 6 ВК РФ свидетельствует о допустимости формирования земельных участков в границах береговой полосы, однако, правовой режим таких территорий обременен запретом на приватизацию и ограничение оборотоспособности.

Соответственно, отечественный правопорядок допускает образование земельного участка, в границах которого располагается водный объект, исключительно при условии, что границы данного участка не пересекают береговой линии, если иное не предусмотрено федеральными законами.

Отсутствие в отечественном правопорядке универсального правила о приобретении права собственности посредством естественного приращения прибрежного земельного участка, обуславливает доктринальную и правоприменительную конкуренцию двух основных юридических конструкций [5; 6].

Первая (частно-правовая) концепция квалифицирует вновь образовавшуюся территорию как неотъемлемую часть (приращение) исходного (господствующего) прибрежного участка. Данный подход применим при условии, что изменение границы водного объекта носит перманентный, поступательный характер и влечет за собой фактическое увеличению площади земли, имеющей общую границу с исходным объектом недвижимости.

Вторая (публично-правовая) концепция основывается на абсолютном приоритете права федеральной собственности на водный объект и земли под ним. В рамках данной концепции приобретение частной собственности на сформированный объект допускается исключительно посредством процедуры предоставления земельного участка в порядке, регламентированном нормами земельного законодательства.

В правоприменительной практике обозначенные подходы конкурируют при разрешении споров о наложении (пересечении) границ земельных участков, находящихся в частной собственности, на земли водного фонда и береговые полосы.

Судебная практика последовательно отвергает притязания частных собственников на расширение пространственных границ прибрежных земельных участков вслед за отступающей береговой линией. Суды квалифицируют освободившуюся от воды территорию как вновь образованный объект исключительной федеральной собственности [7].

Следовательно, юридическая судьба образованной в результате приращения территории определяется не физическим примыканием к прибрежному земельному участку, а административным актом уполномоченного органа по переводу земель в соответствующую категорию и нормативному установлению новых координат береговой полосы.

Само по себе, фактическое (в том числе сезонное) смещение водных масс не влечет автоматическое изменение юридических границ водного объекта и образование самостоятельного земельного участка. Правовое значение имеет исключительно нормативно-правовая фиксация изменений координат береговой линии (границы водного объекта), осуществленная в соответствии с установленным регламентом.

В правоприменительной практике именно данный юридический факт выступает критерием дифференциации временного изменения границ водного объекта и постоянного (устойчивого) изменения, обусловленного изменением русла или с долгосрочным осушением.

Наряду с этим, необходимо учитывать нормативно закрепленное различие в порядке определения береговой линии применительно к различным объектам: морям, рекам, ручьям, каналам, озерам, обводненным карьерам, прудам, водохранилищам и болотам (ч. 4 ст. 5 ВК РФ).

Следовательно, юридически значимое изменение пространственных пределов водного объекта может быть обусловлено как естественной динамикой русловых процессов, так и с изменением уровневого режима водоемов, а равно трансформацией прибрежных зон.

Дополнительную доктринальную сложность представляют случаи, при которых отступ водным масс формирует территорию на стыке нескольких смежных (приграничных) земельных участков. В отсутствие императивного правила о приращении возникает риск произвольного перераспределения вновь образованных территорий, нарушая принцип правовой определенности.

В отличие от естественного приращения, создание искусственной территории рассматривается законодателем в качестве правомерного основания для первоначального приобретения права собственности. На стыке данных институтов формируется специфическая коллизионная конструкция искусственного земельного участка, создаваемого на акватории водных объектов.

Федеральный закон № 246-ФЗ закрепляет подход, в соответствии с котором строящийся объект на этапе проведения строительномонтажных работ квалифицируется как сооружение, а после получения разрешения на его ввод в эксплуатацию и осуществления государственного кадастрового учета признается земельным участком, приобретая правовой режим самостоятельного объекта недвижимости (ст. 13).

Процесс создания искусственного земельного участка по технологии схож с созданием объекта капительного строительства, при этом сохраняется связь с землями водного фонда и водным объектом как пространственной основой создания территории.

Изложенное обуславливает возникновение комплекса вопросов: Допустимо ли квалифицировать искусственный земельный участок в качестве новой вещи (что предполагает первоначальный способ приобретения права собственности), либо его следует рассматривать как приращение (неотделимое улучшение) водного объекта?; Допустимо ли возникновение частной собственности на такую территорию в условиях действия презумпции исключительной федеральной собственности на водный объект?; Как квалифицировать самовольное создание искусственной территории?

В действующем законодательстве сложилась определенная регулятивная модель, согласно которой с позиции гражданского права собственником признается лицо, создавшее объект. Данный подход полностью корреспондирует общей норме о первоначальном способе приобретения права собственности на новую вещь (ст. 218 ГК РФ).

Анализ положений Федерального закона № 246-ФЗ позволяет констатировать, что субъект права собственности на искусственный земельный участок определяется в зависимости от того, кем (на чьи средства) осуществлялось его возведение (ст. 13).

Судебная практика подтверждает, что право собственности возникает у инвестора при условии строгого соблюдения установленной законом процедуры. Иными словами, после завершения инвестиционного проекта по созданию искусственного земельного участка как сооружения, получения разрешения на его ввод в эксплуатацию и осуществление кадастрового учета, инвестор приобретает право на государственную регистрацию права собственности на сформированные земельные участки [8].

Вместе с тем, легальное использование законодателем конструкции «искусственный земельный участок» в качестве способа образования объектов недвижимости представляется дискуссионным. Традиционная доктрина земельного права под образованием земельного участка понимает индивидуализацию и установление границ суще- ствующей части земной поверхности, тогда как в процессе намыва (отсыпки) грунта первоначально образуется искусственная территория как прямой результат антропогенного воздействия на водный объект. Более того, в правоприменительной практике намывной грунт нередко рассматривается как неотделимое улучшение земель водного фонда, что служит аргументом против концепции первоначального возникновения частной собственности на результат гидротехнических работ при установлении презумпции исключительной федеральной собственности на водный объект.

Несанкционированный намыв (отсыпка) грунта в отсутствие законных оснований квалифицируется правопорядком не как способ образования земельного участка, а незаконное воздействие на водный объект и смежные земли водного фонда. Репрезентативным примером служит прецендент, в рамках которого собственник прибрежного земельного участка осуществил отсыпку береговой линии реки Волги с целью искусственного приращения площади собственного земельного участка. Суд квалифицировал данные действия как самовольное занятие земель водного фонда, отказал в признании права собственности на сформированную территорию и возложил на правонарушителя обязанность по демонтажу возведенной насыпи [9].

Системное толкование положений Федерального закона № 246-ФЗ свидетельствует о том, что на этапе строительства формируемая территория квалифицируется как сооружение. Следовательно, при отсутствии надлежащих разрешений и прав на использование соответствующего водного объекта, создаваемый объект по своей юридической природе приближается к самовольной постройке. Изложенное обуславливает допустимость применения к данным правоотношениям гражданско-правовых последствий, предусмотренных институтом самовольного строительства (ст. 222 ГК РФ).

Следует оговорить, что искусственный земельный участок может создаваться в пределах определенной территории водного объекта как примыкающей к существующему прибрежному земельному участку, так и изолированной от него. При этом определяющим критерием разграничения правовых категорий «земельный участок» и «сооружение» выступает технологический способ создания и целевое назначение последующей эксплуатации объекта. Так, в случае, когда искусственная территория формируется посредством приращения к исходному земельному участку и предназначается для последующей застройки, она приобретает правовой режим земельного участка как самостоятельного объекта недвижимости. Напротив, в случае создания на водных объектах искусственной территории, функционально не предназначенной для размещения объектов капитального строительства (например, специализированных объектов портовой инфраструктуры, технологиче- ских гидротехнических сооружений или морских стационарных платформ), релевантным признается правовой режим сооружения [10].

Представляется обоснованной авторская позиция, согласно которой правовой вопрос о первоначальном возникновении права собственности на искусственную территорию подлежит разрешению с учетом титульного собственника водного объекта. При этом в отношении территорий, сформированных на объектах, находящихся в исключительной федеральной собственности, целесообразно устанавливать специальный публично-правовой режим ограниченной хозяйственной деятельности (особый правовой режим природопользования).

Самостоятельного доктринального анализа требует дефиниция образования земельного участка в случаях, когда искусственная территория формируется не на водном объекте, отнесенном к исключительной федеральной собственности, а на пруду либо обводненном карьере, расположенных в границах обособленного земельного участка.

Действующее водное законодательство императивно устанавливает, что пруды и обводненные карьеры, расположенные в границах земельного участка, принадлежащего на праве собственности субъекту РФ, муниципальному образованию, физическому или юридическому лицу, признаются собственностью указанных субъектов (ч. 2 ст. 8 ВК РФ). Данные водные объекты, характеризующиеся неразрывной связью с земельным участком и предназначенные для удовлетворения частных интересов, в случае их изолированности от иных водных объектов (замкнутости), выступают составной частью земельного участка, в границах которого они расположены.

Следовательно, инженерно-технические работы по их ликвидации (засыпке) в рамках цивилисти-ческого толкования квалифицируются не как создание первоначальным способом новой вещи (искусственной территории), а как изменение качественных характеристик уже существующего объекта (земельного участка).

Формирование искусственных территорий на водных объектах, расположенных в границах частных или муниципальных земельных участков, выступает специфической разновидностью землепользования, при которой право собственности на результат приращения автоматически принадлежит собственнику исходного земельного участка [10]. Соответственно, в данном случае констатируется не «образование нового земельного участка», а структурное изменение параметров существующего земельного участка.

Между тем, если в процессе формирования искусственной территории на месте пруда или обводненного карьера будет установлено наличие устойчивой гидравлической связи с иными водными объектами, такой объект признается федеральной собственностью (ч. 1 ст. 8 ВК РФ) [11].

Указанное обстоятельство влечет за собой прекращение права собственности и переводит правоотношения в сферу действия Федерального закона № 246-ФЗ и обуславливает квалификацию несанкционированной засыпки как правонарушение.

Заключение .

Резюмируя результаты проведенного исследования, представляется обоснованным констатировать необходимость концептуальной дифференциации правового режима приобретения права собственности на земельные участки, образование которых неразрывно связано водными объектами.

Обозначенная дифференциация подлежит нормативно-правовой регламентации с учетом основных критериев: происхождение территории (естественно образованные приращения либо искусственно созданные земельные участки) и исходный правовой режим водного объекта (исключительная федеральная собственность или частная собственность).

В современных реалиях прослеживается тенденция на поощрение антропогенной трансформации правового режима земель посредством формирования искусственных территорий с последующим наделением инвестора правом собственности. Между тем при создании искусственной территории на водном объекте, отнесенном к федеральной собственности, регулятивная модель должна основываться на безусловном приоритете презумпции публичного права собственности на природный ресурс.

Возникновение вещных или обязательственных прав иных субъектов, в данном контексте, допустимо исключительно с учетом цели создания объекта и в рамках специального режима ограниченной хозяйственной деятельности.

Напротив, в случае естественного (физического) формировании земли правомерной представляется внедрение в отечественный правопорядок института приращения прибрежного земельного участка в качестве самостоятельного основания приобретения права собственности. Применение указанного института допустимо при наличии условий о перманентном и постепенном характере изменения границ водного объекта (береговой линии). При этом принципиально важно ис-