Оспаривание кадастровой стоимости: спор хозяйствующих субъектов или инструмент совершенствования оценочной деятельности

В настоящее время в нашей стране повсеместно проводится государственная кадастровая оценка (далее также – ГКО), в результате которой устанавливается кадастровая стоимость земельных участков и объектов капитального строительства (далее также – ОКС).

Кадастровая стоимость используется:

• •    для налогообложения земельных участков;

• •    для налогообложения объектов капитального строительства;

• •    для выкупа земельных участков собственниками ОКС.

Масштабы применения кадастровой стоимости в качестве налогооблагаемой базы постоянно расширяются. По результатам кадастровой оценки в городе Санкт-Петербурге налогооблагаемая база земельных участков с 2012 года по настоящее время увеличилась в 2–80 раз, объектов капитального строительства – более чем в 6 раз.

Назовем основные недостатки проведения государственной кадастровой оценки в Санкт-Петербурге:

• 1)    «пропуски» объектов недвижимости и невнесение их в государственный кадастр недвижимости, особенно объектов капи-

• тального строительства;

• 2)    многократное увеличение кадастровой стоимости земельных участков и объектов капитального строительства в ряде случаев без должного объяснения и без понимания причин этого увеличения;

• 3)    несоответствие кадастровой стоимости идентичных объектов оценки, противоречивость результатов государственной кадастровой оценки;

• 4)    «грубое» приближение к величине рыночной стоимости, которое демонстрируют методы массовой оценки, применяемые в ГКО (принципиальное игнорирование важной информации, доступной оценщику при индивидуальной оценке и недоступной оценщику при государственной кадастровой оценке);

• 5)    несоответствие рыночной методологии подходов и методов, применяемых при оценке объектов капитального строительства в ГКО, а именно несоблюдение равенства:

РСон = КСокс + КСзу, где РСон – рыночная стоимость объекта недвижимости;

КС_окс и КС_зу – соответственно кадастровая стоимость объекта капитального строительства и земельного участка;

• 6)    игнорирование тенденций к существенному снижению цен на недвижимость в условиях кризиса.

Создавшаяся проблемная ситуация грозит ростом недовольства и социального напряжения из-за явного увеличения стоимости налогооблагаемой базы и базы для выкупа земельных участков в результате проведения ГКО. К тому же местные органы власти не заинтересованы в снижении показателей кадастровой стоимости, так как обоснованно рассчитывали на увеличение налоговых поступлений от земельного налога, налога на объекты капитального строительства и платежей за выкуп земельных участков.

Выход из этой ситуации федеральный законодатель видит в оспаривании результатов государственной кадастровой оценки, что позволяет установить справедливую кадастровую стоимость, равную рыночной стоимости. Оспаривание возможно путем обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при управлениях Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (далее – Росреестр; далее – комиссия), суды.

Результатами обращения в комиссию в Санкт-Петербурге являются единичные положительные решения по земельным участкам и ОКС (с 2012 года). До недавнего внесения поправок в Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ) комиссия приняла несколько положительных решений в пользу обратившихся. При этом основаниями для оспаривания являются:

• •    несоблюдение порядка внесения сведений в государственный кадастр недвижимости;

• •    несоблюдение порядка проведения ГКО;

• •    несоблюдение порядка утверждения результатов ГКО;

• •    несоответствие отчета об оценке требованиям законодательства;

• •    недостоверные сведения об объекте недвижимости, используемые в рамках ГКО;

• •    несоответствие кадастровой стоимости объекта недвижимости его рыночной стоимости (см. прецедентное постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28 июня 2011 года № 913/11).

В большинстве случаев решением проблемы государственной кадастровой оценки является проведение индивидуальной оценки для оспаривания величины кадастровой стоимости в связи со следующими обстоятельствами:

• •    ГКО имеет небывало открытый характер, отчеты по ГКО опубликованы на сайтах управлений Росреестра и доступны для изучения и критики;

• •    саморегулируемые организации оценщиков (далее также – СРОО) и их члены принимают активное участие в проведении ГКО, в экспертизе отчетов об оценке, в оспаривании ее результатов;

• •    оценщики объединяют интеллектуальные усилия для оспаривания ряда результатов ГКО как минимум в рамках саморегулируемой организации (проводят анализ причин расхождения рыночной стоимости с результатами ГКО, разрабатывают методические материалы по ужесточению требований и регламентации структуры отчетов по оспариванию кадастровой стоимости);

• •    оценщики открыто состязаются в оспаривании результатов ГКО в самых высших инстанциях – комиссиях и судах.

К чему это приводит? В ряде случаев оценщики конкурируют за заказы на все три вида оценочной деятельности в сфере ГКО:

• •    проведение ГКО;

• •    экспертиза отчетов об оценке;

• •    выполнение индивидуальной оценки для оспаривания.

Иногда одни и те же оценщики и оценочные компании участвуют в выполнении двух или даже всех трех видов указанной деятельности. Зачастую споры ведутся не о содержании отчетов об оценке (концепция – модель – результаты расчетов), а о формальном соблюдении законодательства – Закона № 135-ФЗ и федеральных стандартов оценки (далее – ФСО). Практика показала, что комиссии и суды не могут принять положительные решения по отчетам, в которых обнаруживаются 10–20 нарушений законодательства. Если на первом этапе (до принятия ФСО № 7) популярными в адрес оценщиков были обвинения в нарушении принципов оценки и требований к отчетам, изложенные в ФСО № 1, ФСО № 2 и ФСО № 3, то теперь оценщики обвиняются в нарушении практически всех пунктов ФСО № 7.

Приведем примеры замечаний-обвинений:

• •    объект оценки: «объект недвижимости – здание». Это не соответствует определениям объектов оценки, данным в пункте 4 ФСО № 7 (согласно Градостроительному кодексу Российской Федерации ОКС – это здание, сооружение);

• •    нарушено требование пунктов 15, 19 и 23 ФСО № 1 (пункты 15 и 19 ФСО № 1 – это определение затратного подхода и других терминов. Как их можно нарушить?).

Из изложенного следует вывод, что формально-бюрократический подход некоторых экспертов и оценщиков к отчетам своих коллег является следствием их активного участия в споре хозяйствующих субъектов на той или другой стороне под лозунгом «защита чести мундира» или «победа любой ценой».

В чем же при этом состоит общественный интерес? По нашему глубокому убеждению, общество заинтересовано не в том, чтобы стоимость была выше или ниже, а в том, чтобы она была обоснованной и справедливой. Если приписывать субъектам эконо- мики исключительно эгоистические интересы, то они заинтересованы в том, чтобы «чужие» объекты стоили дороже, а «свои» дешевле. Но большинство из нас понимают, что нужны справедливые оценки, справедливые тарифы, справедливые стоимости и цены. Кто может решить эту задачу? Только профессиональное сообщество оценщиков во взаимодействии с другими профессионалами! И общество настойчиво этого требует!

Мы предлагаем несколько шагов в этом направлении, которые не требуют корректировки законодательства.

Первое. Нужно публично заявить о том, что формальные отступления от буквы ФСО, которые влияют на результат оценки, не могут быть причиной отрицания отчета и его результата. Любой критик отчета, утверждающий о его несоответствии законодательству, должен определить величину влияния этого несоответствия на результат оценки (стоимость). Характерно, что к этому призывает своих подчиненных и руководитель Росреестра в своем письме от 23 сентября 2015 года № 15-исх/13777-ИВ/15.

Второе. Мы должны признать, что любой отчет об оценке – это исследование вопроса о стоимости. В экспертном заключении (и саморегулируемой организации оценщиков, и судебном) есть специально выделенная исследовательская часть. А в самом отчете об оценке ее как будто бы нет! В результате создается иллюзия, что формальное соблюдение требований ФСО в отчете об оценке должно автоматически приводить к достоверному результату. На практике это необходимое, но недостаточное условие. Осознание исследовательского характера оценочной деятельности должно стимулировать к исследованию стоимости в отчете об оценке, задействованию творческого потенциала российских оценщиков, среди которых немало людей, имеющихй опыт проведения научных исследований в разных областях знаний.

Третье. Совершенствование оценки должно идти по пути синтеза массовой и индивидуальной оценки, а не их противопоставления. В идеале все виды оценки должны использовать одни и те же «лучшие практики». Из массовой оценки нужно использовать модельный подход к оценке всех объектов той или иной группы, умение использовать большое количество аналогов, публичный характер оценки и оспаривания. Из индивидуальной оценки – анализ всех факторов, существенно влияющих на стоимость, ориентацию на заинтересованных потребителей оценки.

Четвертое. Распространение «лучших оценочных практик» и применение их в оценке и судебной экспертизе.

Пятое. Критический анализ отечественного и зарубежного опыта оценки. Осознание необходимости разработки отечественных методик оценки, отражающих реалии жизни России и наше представление о путях развития экономики. Избавление от «мифов либерализма» в экономическом мышлении и оценке. Поддержка курса на импортозамещение и реального сектора экономики на базе анализа соотношения цены и качества товара (работы, услуги).

Самостоятельной проблемой является нередкое игнорирование судами экспертных заключений, выполненных экспертами саморегулируемых организаций оценщиков. Почему экспертиза СРОО не является решающим аргументом в суде? Основными причинами являются следующие:

• 1)    внимание экспертов СРОО сосредоточено на выполнении в отчетах об оценке формальных требований оценочного законодательства, которое до недавнего времени устанавливало два вида экспертизы – стоимостную и нормативно-методическую (в частности, сосредоточенно прежде всего на выполнении нормативно-методической экспертизы);

• 2)    отсутствие общепризнанных методик подтверждения стоимости в экспертных заключениях;

• 3)    отсутствие общепризнанных методов и алгоритмов оценки;

• 4)    недопустимо резкая критика оценщи-

• ками друг друга; взаимные обвинения в некомпетентности и недобросовестности;

• 5)    возможность дать отрицательное экспертное заключение, ссылаясь на принципы, сформулированные в ФСО № 3 и ФСО № 7, по сути, на любой отчет об оценке при таком подходе.

С нашей точки зрения, принципиальный характер имеет постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 13839/13, в котором сказано «…рассмотрение арбитражным судом заявлений об оспаривании решений комиссий по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости не может быть ограничено только проверкой соблюдения формальных требований, установленных к процедуре принятия соответствующих решений, но и должно включать проверку законности и обоснованности принятых решений с точки зрения оценки судом по существу правовых доводов и доказательств, касающихся действительной рыночной стоимости объекта недвижимости».

Если решения по спорным вопросам стоимости суд часто принимает не на основе отчета и экспертных заключений СРОО, а на основе назначенной судебной экспертизы, то ключевым оказывается вопрос, как решение о стоимости принимают судебные эксперты. Есть только три варианта:

• 1)    эксперты работают как оценщики;

• 2)    эксперты используют свои методы;

• 3)    разрабатывается новая методика на базе «лучших практик оценки».

Основными вопросами, которые рассматривает суд, являются следующие:

• 1)    соответствует ли отчет об оценке требованиям законодательства?

• 2)    подтверждается ли стоимость, определенная в отчете об оценке?

• 3)    какова стоимость объекта оценки?

• 4)    каков интервал рыночной стоимости?

Последний вопрос «перекрывает» все другие и должен рассматриваться как основной. Можно рекомендовать судам и участникам судебных процессов именно так формулировать вопрос судебным экспертам.

Содержательными требованиями к заключениям судебных экспертов являются:

• 1)    результат оценки и экспертизы – диапазон стоимости;

• 2)    инвестиционная стоимость может рассматриваться как альтернатива рыночной. Поверочным расчетом этого вида стоимости можно преодолеть доминирование рыночной стоимости в оценке и судебной практике;

• 3)    отражение в модели стоимости разных точек зрения (покупатель – продавец или оптимист – пессимист). Реализация сценарного подхода, которая особенно актуальна в периоды трудностей в экономике, когда убедительно обосновать ставки дисконтирования невозможно;

• 4)    краткая и понятная для суда форма заключения эксперта (отчеты об оценке также нужны краткие по форме и емкие по содержанию, привычка писать тексты объемом в 200 и более страниц компрометирует оценщиков и способствует появлению дополнительных ошибок и замечаний).

В рамках сравнительного подхода к оценке необходимо следующее:

• 1)    отбросить чрезмерное доверие к сделкам и даже предложениям. Наше право не является прецедентным. Поступки конкретного человека не являются основанием для изменения поведения всех. Следует найти и проанализировать как можно большее количество аналогов;

• 2)    преодолеть увлечение формальностатистическими методами, в результате применения которых не учитывается формирование цены как результата взаимодействия людей;

• 3)    применять квалиметрические модели «цена – качество». Как синтез математического и поведенческого подходов они позволяют увидеть за стоимостью конечного потребителя, а не спекулянта-инвестора, поскольку главным при оценке является вопрос, какова полезность объекта оценки.

В рамках доходного подхода к оценке рекомендуем следующее:

• 1)    оценщики строят прогнозы, но не интересуются тем, как они сбываются, чему способствует и запрет на использование информации о событиях, произошедших после даты оценки. Именно эти события должны анализироваться в первую очередь, поскольку это позволяет установить обратную связь при прогнозировании, которое лежит в основе оценки;

• 2)    ставка дисконтирования – игра воображения или точная наука? Представляется, что все-таки игра воображения. За 20 лет оценочной деятельности мы так и не придумали разумных методов обоснования ставки дисконтирования. Методики оценки инвестиционных проектов и поведенческая экономика предполагают построение сценарных прогнозов для анализа неопределенностей. Эти методы надо осваивать и оценщикам;

• 3)    в отчетах нужно учитывать многовариантность будущего. Дерево решений и дерево событий – это совсем не новая, но по-прежнему актуальная форма представления прогнозов.

В рамках затратного подхода к оценке рекомендуем следующее:

• 1)    великая тайна затрат на строительство не может быть разгадана с использованием какого-то одного показателя. Почему никто не любит ресурсный метод формирования смет? Потому, что он трудоемкий, но прямо связывает цену строительства с ценами на материалы и другие ресурсы. Для реализации ресурсного метода оценщики недвижимости должны работать в тесном контакте с архитекторами, инженерами-строителями и сметчиками;

• 2)    износы: бухгалтерский или технический? Неразрывная связь стоимостной и технической экспертизы;

• 3)    определение морального (функционального) устаревания требует выбора идеала, то есть объекта замещения. Что для нас идеал? То, что мы видим за окном в Москве или в Хельсинки? Или то, над чем

думают лучшие проектировщики России и Финляндии?

• 4)    использование концепции оценки 3 х 3, согласно которой в рамках каждого подхода предполагается отражать три точки зрения – продавца, покупателя и компромиссное решение.

В настоящее время обсуждаются два альтернативных законопроекта «О государственной кадастровой оценке» и «О государственной кадастровой оценке в Российской Федерации», которые направлены на дальнейшее развитие системы ГКО. Первый законопроект, по мнению авторов, формально-бюрократический, революционный. Он предусматривает более радикальный путь введения института государственных налоговых оценщиков и значительное снижение возможности оспаривания результатов ГКО. Второй законопроект более эволюционный. Он учитывает выполненные до настоящего времени методические и практические наработки в ГКО, их достоинства и недостатки. Этот законопроект направлен на постепенное развитие системы ГКО, повышение качества используемой исходной информации и развитие института оспаривания.

Преодоление формально-бюрократического подхода в оценочной деятельности позволит приступить к формированию новой методологии оценки и экспертизы отчетов об оценке, основанной на лучших отечественных и зарубежных практиках. В некоммерческом партнерстве саморегулируе-мой организации оценщиков «Сообщество профессионалов оценки» используются методы формирования стоимости и интервала стоимости, учитывающие лучшие оценочные практики. Заключения экспертов, выполненные на основе таких методик, облегчают комиссиям и судам принятие решений по существу в спорах о стоимости. Такие заключения экспертов, принятые комиссиями и судами как обоснованные до- казательства, играют роль обратной связи и способствуют развитию отечественной оценочной деятельности.