Osvrt na sličnosti i razlike između zemljišnog duga i prava retencije

Uvod

U domaćem pozitivnom pravu su regulisana dva prava realnog obez-beđenja potraživanja na nepokretnostima i to su: hipoteka i pravo retencije. Nacrtom zakonika o svojini i drugim stvarnim pravima iz 2006,1 kao tekstom koji oličava buduće pravo Srbije, regulišu se i još dva prava realnog obez-beđenja, a to su: fiducijarni prenos svojine u svrhu obezbeđenja i realni dug. Međutim, samo jedan od ova dva instituta predstavlja novinu u domaćem pravu.

Naime, fiducijarni prenos svojine, iako nikada nije bio eksplicitno regu-lisan, postoji u praksi, shodno načelu slobode ugovaranja. Ovo je razlog zbog kog ovaj institut i neće biti predmet našeg interesovanja u radu. Za razliku od njega, realni dug predstavlja pravo obezbeđenja koje je i formalno i suštinski novo, a koje je u Nacrtu regulisano po uzoru na nemačku regulativu zemljišnog duga . ² U situaciji postojanja prava retencije, pored već potvrđene hipoteke, postavlja se pitanje opravdanosti uvođenja zemljišnog duga u domaćem stvarnom pravu. Ova ocena moguća je samo na osnovu poređenja sa sličnim institutima pozitivnog prava. Ipak, zbog ograničenosti obimom rada, predmet poređenja sa realnim dugom neće biti hipoteka, kao već afirmisano sredstvo obezbeđenja, koje je pritom i u pravnoj literaturi iscrpno obrađivano.

Nasuprot tome, o pravu retencije se u stranoj, a naročito u domaćoj pravnoj literaturi malo pisalo, uprkos velikom značaju ovog instituta,3 što ga čini podobnim predmetom poređenja sa zemljišnim dugom. Otud će predmet rada biti utvrđivanje sličnosti i razlika između prava retencije i zemljišnog duga, uz analizu sledećih pitanja: 1) pojam; 2) funkcije i osobenosti, u pogledu: sadržine, pravnog dejstva, vrsta, načela, pravne prirode ova dva instituta. U hipotezi da rezultat rada pokaže da su razlike neznatne, uvođenje novog instituta čini se suvišnim. I obrnuto, ako rezultat ovog kratkog istraživanja ukaže na postojanje suštinskih razlika između zemljišnog duga i prava retencije,

OSVRT NA SLIČNOSTI I RAZLIKE IZMEĐU ZEMLJIŠNOG DUGA I PRAVA RETENCIJE tada nam se čini svrsishodnim planirano proširenje prava obezbeđenja pravom realnog duga (terminologija Nacrta).

Pojam i uslovi zasnivanja retencije i zemljišnog duga

Zakonsko određenje retencije u domaćem pravu je sadržano u Zakonu o obligacionim odnosima4, a u literaturi se najčešće definiše kao pravo5 poverioca dospelog potraživanja da pod određenim uslovima zadrži dužnikovu stvar koju već ima u posedu do momenta isplate dugovanog od strane dužnika,6 uz mogućnost namirenja iz vrednosti zadržane stvari pod određenim uslovima.7 Retencija je realno sredstvo obezbeđenja, različito od založnog prava,8 čiji je osnov nastanka neposredno zakon,9 a čije je vršenje dozvoljeno izuzetno, ako su ispunjeni svi uslovi predviđeni zakonom. Ovi opšti uslovi10 neposredno proizlaze iz pojmovnog određenja retencije, a u domaćem pravu odnose se na: 1) subjekte retencije (retinenta i protivnika retencije); 2) obezbeđeno potraživanje11 (koje mora biti postojeće,12 punovažno, dospelo13)14; 3) neposrednu državinu retinenta; 4) dobrovoljnu predaju stvari poveriocu i 5) samu stvar, kao objekat retencije (pripadnost stvari dužniku, imovinsku vrednost).15

Zemljišni dug se u pravnoj teoriji najsažetije određuje kao: pravo da se iz vrednosti opterećene nepokretnosti naplati određena suma novca. Ovakav pojam izveden je iz § 1191 NGZ, u kom je titular ovog prava nazvan poveriocem zemljišnog duga. Ovo lice je ovlašćeno da zahteva sudsku prodaju opterećene nepokretnosti i da iz vrednosti ostvarene prodajom naplati iznos zemljišnog duga. Nacrtom¹⁶ je svojstvo nezavisnosti (neakcesornosti) realnog duga – izričito regulisano,¹⁷ što je korisno preciziranje.18

Na osnovu prethodno navedenog, zemljišni dug možemo definisati kao ograničeno stvarno pravo na tuđoj (ili sopstvenoj) nepokretnosti neakcesor-nog karaktera, koje kao sredstvo obezbeđenja ili u nekoj drugoj funkciji ovlašćuje titulara da, po njegovoj dospelosti, iz vrednosti opterećene stvari naplati određeni novčani iznos (iznos zemljišnog duga).

Sličnosti i razlike u pojmu i drugim osobenostima retencije i zemljišnog duga

Na osnovu prethodno navedenih definicija prava retencije i zemljišnog duga, moguće je uočiti sličnosti i razlike u pojmu: 1) osnovna sličnost im je pripadnost zajedničkom višem rodnom pojmu, a to je pravo obezbeđenja potraživanja; 2) u situaciji kada se retencija vrši na nepokretnosti, zajednički im je i objekat opterećenog prava; 3) očigledna je i njihova zajednička funkcija – vršenje pritiska na dužnika da ispuni dugovanu prestaciju i 4) sporna pravna priroda.19

Ono što čini vrsnu razliku pojma retencije i pojma zemljišnog duga su osobenosti ova dva instituta, na koje ukazuje već njihova definicija, a to su: 1) akcesorni karakter retencije, koja ne može nastati, ni opstati bez potraživanja čijem obezbeđenju služi, nasuprot neakcesornom karakteru zemljišnog duga;20 2) osnov nastanka retencije je neposredno zakon, dok je titulus nastanka zemljišnog duga pravni posao,21 što znači da retencija nije dobrovoljno obezbeđenje, već dužniku „nametnuto“, za čije zasnivanje je neophodna jednostrana izjava volje poverioca22; 3) isključivo obezbeđujući karakter re-tencije, nasuprot višefunkcionalnoj prirodi zemljišnog duga; 4) retencija se vrši na tuđoj, dužnikovoj stvari, dok se zemljišni dug može zasnovati na tuđoj, ali i na sopstvenoj nepokretnosti; 5) retinent mora imati neposrednu dr-žavinu nepokretnosti, za razliku od titulara zemljišnog duga; 6) dugoprimac uvek ima ovlašćenje namirenja neplaćenog glavnog potraživanja, za razliku od retinenta nepokretnosti, koji u domaćem pravu može koristiti retenciju isključivo u svrhu vršenja psihološkog pritiska na dužnika da dug dobrovoljno izmiri; 7) pravo retencije moguće je realizovati pod određenim uslovima i pre dospelosti obezbeđenog potraživanja,23 za razliku od zemljišnog duga, koji je moguće realizovati po njegovoj dospelosti, a ne dospelosti obezbeđenog potraživanja.24

Osma razlika je u tome što je zemljišni dug stvarno pravo čiji se publicitet ostvaruje upisom u javni registar nepokretnosti, te ga prati pravo sledo-vanja i pravno dejstvo erga omnes. Nasuprot tome, retencija je pravo čiji je uslov nastanka i opstanka – neposredna državina stvari, koja mora biti vidljiva i neprekidna, kao garancija publiciteta retencije. Retinent stoga nema pravo sledovanja, ni pravo na petitornu zaštitu, već samo državinsku. Iz ove razlike proizlazi i sledeća, deveta po redu: zemljišni dug je samostalno prenosiv, dok retencija, kao akcesorno pravo, nije. Sve nabrojane karakteristike vidljive su već iz pojmovnog određenja ovih prava, a dalje razlike izvešćemo na osnovu podrobnije analize njihovih funkcija, kao i posebnih svojstava.

Funkcije retencije i zemljišnog duga

Retencija kao vid „privremenog“ uskraćivanja vraćanja stvari dužniku predstavlja osobeno realno sredstvo obezbeđenja potraživanja , ali i zakonom dozvoljeni vid samozaštite poverioca.²⁵ Njen smisao je specifičan način povraćaja narušene ravnoteže u pravni odnos, u vidu izuzetka od zabrane samovlasnog vršenja prava, legitimizovanjem tzv. „primitivne pravde“.²⁶ Ona je dopuštena: pod precizno utvrđenim uslovima, neposredno ex lege , nezavisno od volje protivnika retencije, legalizovanjem zahvata u tuđu imovinsku sferu. Ovim institutom se, favorizovanjem interesa retinenta, sanira povreda bona fides praestare, čime se štiti ne samo pojedinačni interes lica u obligacionom odnosu, već i opšti, kroz načela pravičnosti i savesnosti i poštenja – koja su ratio legis retencije, ali i granica njenog dozvoljenog vršenja.

Načelo savesnosti i poštenja kod zemljišnog duga zabranjuje zloupotrebu posebnog odnosa poverenja od strane fiducijara, koja bi mogla dovesti do povrede interesa dugodavca, zbog različitih efekata realizacije zemljišnog duga na stvarnopravnom i na obligacionom nivou. U tom smislu, načelna neakcesornost zemljišnog duga, terminološki, ali i suštinski, sve više, opravdano, ustupa mesto pojmu: kvaziakcesornost. ²⁷ Iako je zemljišni dug nezavisno pravo, „povezivanje“ sa obezbeđenim potraživanjem se ipak vrši na obligacionopravnom nivou.²⁸ Zemljišni dug tako postaje posredno osiguravajući, a ipak ne gubi svojstvo neakcesornosti.²⁹

Ovo korigovanje domašaja primene prava retencije i zemljišnog duga je zajedničko u prvoj i osnovnoj funkciji ovih prava obezbeđenja potraživanja.

Ipak, za razliku od retencije, zemljišni dug kao neakcesoran može imati i druge namene: moguće je i samostalno zasnivanje realnog duga; pravno raspolaganje zemljišnim dugom (kao samostalnom imovinskom vrednošću) pa i nasleđivanje; ili samo čuvanje ranga zarad eventualnog obezbeđenja budućeg potraživanja.

U skladu sa različitim ulogama koje ovaj institut može vršiti, nemačko pravo razlikuje više vrsta zemljišnog duga: obezbeđujući i izolovani (podela prema kriterijumu svrhe), pri čemu je izolovani najneakcesorniji modalitet zemljišnog duga (ako se akcesornost može stepenovati);³⁰ zatim, svojinski i nesvojinski (podela prema titularu); knjižni i u obliku pisma , s obzirom na način zasnivanja i kasnijeg prenosa zemljišnog duga. Brojnim funkcijama koje ovi modaliteti vrše poboljšava se sopstvena imovinska pozicija, ističe solventnost, omogućava brzo, lako dobijanje budućeg kredita pod povoljnijim uslovima (sa nižim kamatama). Sve ove uloge čine zemljišni dug funkcionalnijim od hipoteke (kao strogo akcesorne i isključivo obezbeđujuće), čime sugerišu svrsishodnost njegovog uvođenja, paralelno uz institut hipoteke i to, po našem mišljenju, u svim navedenim modalitetima.

Sa druge strane, retencija je u većini regulativa31 uređena kao opšti institut, uz eventualne razlike u regulisanju „klasične“ građanskopravne retencije u odnosu na trgovačku (uz postojanje posebnih oblika retencije - u pomorskom, meničnom, čekovnom pravu i sl.). Razlike između pojedinih vidova retencije takođe su uslovljene njenom funkcijom, čiji se domašaj u pojedinim regulativama razlikuje u zavisnosti od sfere pravnog prometa u okviru koje se retencija primenjuje. Razlika postoji s obzirom na zakonsko regulisanje: samo ovlašćenja zadržavanja stvari ili i prava namirenja iz vrednosti zadržane stvari. U domaćem pravu ova razlika postoji samo s obzirom na vrstu stvari, ne i na sferu prometa (tzv. monistički princip regulisanja građanskog i trgovačkog prava).32 U svakom slučaju, retencija predstavlja vrstu dozvoljene samopomoći,33 koja štiti poverioca i na sudu i van njega.34 U praksi ona najčešće ima funkciju odbrambenog sredstva (procesnog prigovora) poverioca u situaciji da dužnik kod suda zahteva povraćaj svoje stvari, a moguće ju je vršiti i protivtužbom.35

Načela zemljišnog duga i načela retencije

• 1.    Načela zemljišnog duga. Osim što vrši veći broj funkcija, što postoji u više varijeteta i što je kompleksniji institut od retencije, zemljišni dug karak-terišu i osobena načela koja ga klasifikuju u realna prava obezbeđenja potraživanja sui generis. Retencija je institut na koji se često primenjuje analogija sa zalogom, kao najsličnijim pravom obezbeđenja, dok za zemljišni dug ovo pravilo važi samo delimično. Načela zemljišnog duga su sva stvarnoprav-na načela,³⁶ tri (korigovana) založnopravna i dva posebna: 1) založnopravna načela oficijelnosti,³⁷ nedeljivosti i specijalnosti (ali ne i načelo akcesornosti) i 2) posebna načela: kvaziakcesornost i „unutrašnja“ apstraktnost.38

• 2 .    Načela retencije. Retencija je stvarno pravo obezbeđenja potraživa-nja³⁹ najsličnije ručnoj zalozi, koje je strogo akcesorno (sporedno), za koje važe sva prethodno navedena založnopravna načela, ali u suženom obimu⁴⁰ (zaloga se u teoriji smatra složenijim pravom od retencije⁴¹), uz najveću

razliku u njihovom dejstvu.42 Akcesornost je suštinsko obeležje ovog instituta, koje uslovljava njen nastanak, trajanje i prestanak – nastankom, postojanjem i prestankom obezbeđenog potraživanja,43 za razliku od zemljišnog duga kao samostalnog prava.44

Zaključak

Pravo retencije je tradicionalno poznat institut domaćeg prava realnog obezbeđenja potraživanja, sa potvrđenim domašajem primene u praksi. Ipak, zbog ograničenja u domaćem pravu, koje ne dozvoljava pravo namirenja po-verioca iz zadržane nepokretnosti, retinent ove kategorije stvari mora da se zadovolji isključivo vršenjem psihološkog pritiska na dužnika da dug isplati. Njegovo jedino ovlašćenje je da nepokretnost zadrži, odbijajući predaju retinirane stvari vlasniku. Dok je stvar faktički u njegovoj vlasti, on može vršiti ovaj vid dopuštene samozaštite, bez dodatnih formalnih uslova. Ipak, gubitkom neposredne državine, retinent gubi i mogućnost daljeg vršenja prava zadržavanja, što je najveća mana ovog prava obezbeđenja.

Hipoteka, kao jedina vrsta založnog prava na nepokretnostima u pozitivnom pravu Srbije, bezuslovno omogućava hipotekarnom poveriocu i ovla-šćenje više: pravo na namirenje neplaćenog potraživanja iz vrednosti ostvarene prodajom hipotekovane nepokretnosti. Time hipotekarni poverilac biva posredno namiren, što njegov pravni položaj čini sigurnijim. Ipak, osnovna manjkavost hipoteke u savremenim uslovima je njena stroga akcesornost, zbog koje ne može da odgovori savremenim potrebama za mobilisanjem imovine.

Obe navedene mane hipoteke, kao i još brojnija ograničenja koja zakonodavac predviđa za vršenje retencije kao sredstva obezbeđenja na nepokret-nostima, prevazilaze se zemljišnim dugom koji, kao neakcesoran i višefunk-cionalan, otvara nove sfere moguće primene u modernoj pravnoj, a naročito u poslovnoj praksi. Njegove ključne sličnosti sa retencijom ogledaju se u: 1)

pripadnosti zajedničkom višem rodnom pojmu – pravu realnog obezbeđenja potraživanja i 2) u istoj funkciji: činjenja pravnog položaja obezbeđenog po-verioca sigurnijim. U svim ostalim svojstvima zemljišni dug i retencija se razlikuju.

Zbog svega navedenog, zemljišni dug smatramo osobenim pravom realnog obezbeđenja potraživanja, koje pojmovno, funkcionalno, strukturno, pravnim dejstvom i svojim načelima prevazilazi domašaj i sferu primene kako hipoteke, tako i retencije, te zavređuje mesto pored njih, u grupi stvarnih prava obezbeđenja u srpskom pravu de lege ferenda.

Aleksandra Pavićević

The teaching assistant at the specialized civil law scientific field of the Faculty of Law in Kragujevac

THE REVIEW OF SIMILARITIES AND DIFFERENCES BETWEEN THE LAND DEBT AND RIGHT OF RETENTION