От принципа "единой судьбы земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости" к концепции единого объекта

Важность правового регулирования отношений по поводу земельного участка, на котором находится недвижимое имущество (здание, строение, сооружение), несомненна и обусловлена прежде всего естественными свойствами этого имущества. Между зданиями, сооружениями и земельным участком устанавливается неразрывная связь. Это означает, что владение зданиями, сооружениями и их использование невозможны без владения и пользования земельным участком.

В то же время решение этого ключевого вопроса в рамках российской правовой системы осложняется объективной спецификой земельного участка как объекта недвижимости (наряду с объектом недвижимости он также является и природным объектом, и природным ресурсом), исторической подоплекой развития земельных отношений, несовершенством существующего законо-дательства1.

Актуальной проблемой в сфере правового регулирования отношений по поводу недвижимости является реализация принципа «единой судьбы земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости».

Исторические условия развития правовой системы страны обусловили установле- ние раздельного правового режима земельных участков и строений. В советском праве земля была признана объектом публичной собственности, изъятым из оборота. Однако со временем тотальное господство государственной собственности показало свою экономическую и правовую бесперспективность. Законодатель был поставлен перед проблемой необходимости включения в конструкцию объектов собственности частноправового элемента2. В качестве правовых способов решения этой задачи могли выступить две модели. Первая модель предполагала изменение формы собственности земли, то есть поступление определенных категорий земельных участков в собственность иных субъектов права, помимо государства. Вторая модель – юридическое отделение земельного участка от строения на нем3. Более приемлемой оказалась вторая модель вовлечения недвижимости в оборот – предоставление отдельного права собственности на здания и сооружения4.

Традиционная неразрывная связь земельного участка и строения на нем с признанием юридического приоритета земли проявлялась даже в условиях всеобщей национализации. На современном же этапе эта связь стала одним из принципов земель- ного права. Раздельный оборот земельных участков и возведенных на них строений признан законодателем неоправданным.

Впервые связь между правами на здание и правами на земельный участок, на котором это здание расположено, установил Земельный кодекс РСФСР5 в статье 37. В первоначальной редакции этой нормы указывалось, что при переходе права собственности на строение, сооружение или при передаче их другим предприятиям, учреждениям, организациям и гражданам вместе с этими объектами переходит и право пожизненного наследуемого владения или право пользования земельными участками.

В настоящее время положение о единстве судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов закреплено в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации6 (далее – ЗК РФ) в качестве одного из принципов земельного законодательства. Согласно этому принципу все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В статье 35 ЗК РФ указано, что отчуждение здания, строения, сооружения в случаях, когда земельный участок принадлежит их собственнику, производится вместе с земельным участком7. Аналогичное положе- ние содержится в пункте 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), в соответствии с которым при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости. Статья 36 ЗК РФ регулирует особенности приобретения прав на застроенные земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности: собственники расположенных на этих участках зданий, строений, сооружений имеют исключительное право на приватизацию таких участков8.

При разработке Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе отмечалась необходимость последовательной реализации принципа единой судьбы земельного участка и находящейся на нем недвижимости9. При этом подчеркивалось, что при совершении сделок, которые влекут или могут повлечь отчуждение здания или земельного участка, а также при переходе прав на них в порядке универсального правопреемства эти объекты (и земельный участок, и находящаяся на нем недвижимость) должны выступать предметом отчуждения и перехода прав вместе10.

В мировой практике существуют две концептуальные модели закрепления «единой судьбы» земельного участка и объекта недвижимости, возведенного на нем. В первом случае происходит закрепление права собственности на два отдельных объекта. Назовем это моделью функционального единства. Во втором – земельный участок и расположенный на нем объект в правовом смысле являются единым объектом, на который возникает одно право собственности, то есть единство юридическое.

Интересно обратиться к соответствующему законодательству некоторых западных стран. Германская модель11 недвижимости в качестве основного объекта недвижимых вещей рассматривает земельный участок. Те же объекты, которые имеют долговременную и прочную связь с земельным участком, то есть связь, которая не дает возможности переместить вещь, не причинив им вреда, несоразмерного их предназначению, рассматриваются существенными частями недвижимости.

Во французском праве основой понимания недвижимости также является представление о земельном участке. При этом в качестве составной части земельного участка рассматривается все то, что находится под почвой, равно как и все то, что находится над земной поверхностью (воздушное пространство)12.

В современном российском законодательстве выстроена первая из названных моделей. Однако нечеткие и недостаточно выверенные с юридической точки зрения формулировки приведенных норм ЗК РФ и ГК РФ вызвали много вопросов в юридической литературе, а на практике привели к различному их применению (толкованию)13.

Одна из наиболее спорных проблем земельного законодательства – переход прав на земельный участок при переходе права собственности на здание, строение или сооружение14. В большинстве случаев бывший собственник возведенной недвижимости до момента ее отчуждения покупателю имел право аренды соответствующей части земельного участка, а новый собственник (приобретатель) здания, строения, сооружения не имеет договора аренды земельного участка с собственником этого участка.

В связи с этим О.М. Козырь и А.А. Маковская отмечают, что правовая конструкция, заложенная в пункте 1 статьи 35 ЗК РФ и пункте 3 статьи 552 ГК РФ, с точки зрения гражданского права не отличается ясностью. «Остается абсолютно неясным, происходит ли вследствие такой перемены «вступление» нового собственника здания в договор аренды, заключенный прежним собственником, с возникновением множественности лиц на стороне арендатора, либо «дробление» договора аренды на два самостоятельных договорных обязательства: нового собственника здания в отношении той части участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования, и прежнего собственника здания в отношении остальной части участка»15.

Не разрешил указанные вопросы и Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, разъяснивший в пункте 14 постановления от 24 марта 2005 года № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве арен- ды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Такое разъяснение не дает четкого ответа на вопрос о характере права и об объеме прав и обязанностей, которые новый собственник здания, строения, сооружения приобретает в отношении земельного участка, занятого недвижимостью и необходимого для ее использования16. На мой взгляд, следует поддержать позицию о возникновении у покупателя здания, строения, сооружения нового права аренды, содержание которого, однако, должно определяться ранее заключенным договором аренды земельного участка. Иначе встает вопрос о долгах прежнего собственника объекта возведенной на земельном участке недвижимости за пользование земельным участком до продажи недвижимости.

Отсутствие четкости в законодательных формулировках порождает проблемы и в вопросах наследования недвижимости. Зачастую наследование земельного участка усложняется вследствие того, что вместе с ним в наследственную массу также включаются расположенные на нем здания, строения, сооружения (обычно жилые дома). Если и жилой дом, и земельный участок принадлежали наследодателю на праве собственности, то следует учитывать закрепленный в статье 1 ЗК РФ принцип единой судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости. Как отмечалось, не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения, если они принадлежат одному лицу.

Возможно ли в таком случае завещать земельный участок одному наследнику, а расположенный на нем жилой дом другому?

В литературе нет единого мнения на этот счет. Одни авторы рассматривают строения и земельные участки как самостоятельные объекты гражданского оборота, вследствие чего считают действительным завещание в случае, если завещатель сделал отдельные распоряжения по поводу строения и земельного участка по своему усмотрению. Другие придерживаются мнения о том, что принцип единства юридической судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости не распространяется на наследственные отношения, поскольку нормы раздела «Наследственное право» не содержат каких-либо ограничений по распоряжению гражданином на случай своей смерти земельными участками и строениями17.

Согласно иной позиции такое завещание должно быть признано ничтожным, поскольку нарушает земельно-правовой принцип единства юридической судьбы земельного участка с юридической судьбой неразрывно связанной с этим участком недвижимости. Завещание наследодателя как односторонняя сделка не должно содержать указание на форму раздела своего имущества между наследниками, которая сопряжена с отделением права на недвижимость от права на земельный участок, где расположена эта недвижимость18. В литературе также отмечается, что при наследовании жилого дома, расположенного на земельном участке, объектом наследования выступает сложная вещь, которая выступает в гражданском обороте в качестве единого имущественного комплекса19.

В рамках рассматриваемой проблематики необходимо обратить внимание еще на один нормативный акт, в котором не вполне последовательно выдерживается принцип единства юридической судьбы земельного участка и находящейся на нем недвижимости. Это Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)»20. Настоящая редакция статьи 64 этого закона в соответствии с внесенными федеральными законами от 30 декабря 2004 года № 216-ФЗ и от 22 декабря 2008 года № 264-ФЗ изменениями отражает принцип, закрепленный в правовых системах развитых зарубежных стран, когда ипотека земельного участка обязательно означает распространение ипотеки на здания и сооружения залогодателя, расположенные или строящиеся на нем. Однако указанная норма имеет диспозитивный характер, и стороны в договоре об ипотеке могут установить иное. Возможность сторон предусмотреть в договоре иное означает отход законодателя от неуклонного следования принципу «единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов»21. Такой подход тем более странен, что при ипотеке здания или сооружения залогодатель обязан одновременно по тому же договору ипотеки заложить земельный участок, на котором находится это здание или сооружение, или часть этого участка, функционально обеспечивающую закладываемый объект, либо принадлежащее залогодателю право аренды этого участка или его соответствующей части (часть 2 статьи 69 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

Как разъяснено в пункте 45 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 июля 1996 года № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», если такое лицо по договору ипотеки передает в залог только здание или сооружение, а земельный участок или право его аренды не является предметом залога, такой договор должен считаться ничтожной сделкой (ст. 168 ГК РФ).

Итак, в настоящее время в российском законодательстве фактически установлены два противоположных режима ипотеки недвижимого имущества в зависимости от того, что стороны рассматривают в качестве главного предмета ипотеки: земельный участок или объекты недвижимого имущества, расположенные на нем22.

Таким образом, юридически земельные участки и возведенные на них объекты недвижимости все еще являются самостоятельными объектами гражданского оборота. Однако следует отметить, что одной из тенденций развития законодательства является сближение правового режима земельных участков и прочно связанных с ними зданий и сооружений как единых объектов недвижимого имущества23. Происходит это, очевидно, в целях оптимизации процедуры регистрации, налогообложения и осуществления сделок с недвижимостью. В ходе реформы к концу 2011 года ожидается создание системы государственного кадастрового учета объектов недвижимости на всей территории Российской Федерации, обеспечение информационного наполнения государственного кадастра недвижимости и организация доступа к нему органов государственной власти и органов местного самоуправления, а также организаций и граждан24.

Любопытные формулировки в этом отношении содержит Программа социальноэкономического развития России25. В пункте 3.1.7 указанной Программы предусмотрено законодательное оформление правовой концепции единого объекта недвижимости через определение земельного участка как базового элемента недвижимости, а любых его строительных изменений – как улучшений земельного участка.

Баранова Е.А. отмечает, что принцип юридического единства недвижимости восстановлен и в новом законодательстве восточноевропейских, в частности балканских, стран, воспринявших в свое время социалистический путь развития26.

В сложившейся ситуации все больше авторов высказываются в поддержку концепции, согласно которой земельный участок и находящаяся на нем недвижимость являются единым объектом гражданского оборота. Это обусловлено прежде всего требованиями экономической целесообразности. Как отмечает О.П. Псел, соединение и использование таких объектов по единому назначению создают некую новую хозяйственную единицу, представляющую собой определенное нераздельное благо, дополнительная экономическая ценность которого была бы значительно уменьшена либо утрачена вовсе вследствие разъединения первоначальных объектов27. И.Д. Кузьмина подчеркивает, что для целей гражданского оборота (при отчуждении) такое соединение разнородных вещей должно рассматриваться как одна сложная вещь. Застроенный земельный участок имеет только одно потребительское и функциональное назначение – места расположения здания или сооружения, потому нецелесообразно по-разному определять правовую судьбу здания и земельного участка под ним28.

В связи с этим необходимо отметить определенные обстоятельства, при которых целесообразность объединения в единый объект земли и недвижимости, на ней расположенной, вызывает сомнения.

Во-первых, в законодательстве закреплен перечень правовых механизмов, на основании которых лицо может стать правообладателем земельного участка без приобретения его в собственность (аренда, сервитут). Интерес представляет и тот факт, что в соответствии с положениями Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации29, одобренной 7 октября 2009 года Советом по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства при Президенте Российской Федерации, предлагается расширить круг ограниченных вещных прав на земельные участки. В частности, Концепция предусматривает закрепление следующих юридических конструкций:

• 1)    право застройки (суперфиций), обладатель которого получает право владения и пользования земельным участком, а также находящимися на нем зданиями и сооружениями с возможностью их изменять, сносить и возводить новые (п. 6.3);

• 2)    право постоянного владения и пользования (эмфитевзис), содержанием которого должно стать владения и пользования земельным участком с извлечением плодов и доходов, поступающих в собственность обладателя вещного права (п. 6.4);

• 3)    право личного пользования (узуфрукт), в силу которого лицо владеет и пользуется вещью (в том числе и недвижимой) в соответствии с ее назначением (п. 7.1)³⁰.

Во-вторых, оборот недвижимости, расположенной на чужих земельных участках, уже в течение определенного времени успешно осуществляется.

В-третьих, невозможно игнорировать разнохарактерность и разнородность объективной природы земли и возведенной на ней недвижимости.

Изложенное позволяет сформулировать следующие выводы: современное законодательство, провозгласив единство правовой судьбы земельного участка и возведенной на нем недвижимости, не вполне последовательно придерживается его при регулировании конкретных правоотношений. Совершенствование правовых режимов земельного участка и расположенной на нем недвижимости законодатель видит в реализации модели единого объекта недвижимости. Претворение в жизнь такой модели требует существенного изменения законодательства. И если унификация прав на земельные участки и расположенные на них иные объекты недвижимости заслуживает поддержки, то единое содержание этих прав с точки зрения осуществления правомочий, в частности правомочия распоряжения, в определенных ситуациях может вызывать сомнения в целесообразности подобного регулирования.