Отдельные вопросы государственной регистрации прекращения аренды недвижимости

К ак представляется, любое научно-практическое исследование современного российского института государственной регистрации прав на недвижимое имущество (далее также – регистрация прав) предполагает ряд исходных посылок.

Обеспечивая публичность состояния объектов недвижимости, регистрация прав выступает правовым средством предупреждения нарушения прав правообладателей и приобретателей прав на объекты недвижимости, в связи с чем способствует формированию легальных правоотношений. В этом состоит социальная и правовая ценность института государственной регистрации прав на недвижимое имущество как элемента публично-правового регулирования в частном праве, необходимого для эффективного осуществления частноправовых отношений и обеспечения стабильности частного оборота1. Однако, будучи дополнительным элементом формализации гражданского оборота, регистрация прав существенным образом усложняет динамику правового состояния объекта недвижимости, тем самым стесняя участников гражданских правоотношений в их правах2.

Гарантией минимизации обременяющего эффекта государственной регистрации прав на недвижимое имущество, гипотетически способного превратить регистрацию прав в административный барьер для участников гражданских правоотношений, является надлежащая регламентация соответствующих правоотношений, которая предполагает отсутствие в правовом регулировании пробелов и нормативных коллизий, выступающих причиной регистрационных споров.

К сожалению, действующее правовое регулирование в сфере регистрации прав нельзя признать лишенным противоречий. Пришедший на смену «первого регистрационного закона»3 Федеральный закон от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации), несмотря на официально заявленные цели его принятия (оптимизация учетно-регистрационных процедур в отношении объектов недвижимости, повышение эффективности функционирования государственной регистрационной системы)4, задачу по устранению недостатков прежнего правового регулирования решил не полностью. Так, по-прежнему не имеющими должной степени регламентации остаются некоторые вопросы, связанные с государственной регистрацией (далее также – регистрация) прекращения аренды недвижимости.

Следует отметить, что действующий Гражданский кодекс Российской Федерации (далее – ГК РФ) предусматривает в качестве общего правила необходимость государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества (п. 2 ст. 609)5. Аренда как обременение, возникающее на основании договора аренды недвижимого имущества, самостоятельным объектом регистрации не является6. Однако внесение в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) записей об аренде объектов недвижимости осуществляется при государственной регистрации соответствующих договоров аренды недвижимого имущества – на основании части 1 статьи 51 Закона о регистрации, пункта 114 Порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, установленного приказом Росреестра от 1 июня 2021 года № П/02417 (далее – Порядок ведения ЕГРН). Записи об аренде объ- ектов недвижимости вносятся в ЕГРН наряду с записями о государственной регистрации договоров8. Другими словами, аренда как порождаемое договором аренды обременение недвижимого имущества фактически становится объектом государственной регистрации при регистрации договоров аренды недвижимости9. Соответственно, постановка вопроса о государственной регистрации прекращения аренды недвижимости является уместной.

Одним из вопросов, с которым сталкиваются стороны арендных правоотношений в случае, если основанием прекращения аренды выступает соглашение о расторжении договора аренды, является материально-правовой вопрос о необходимости государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды как сделки.

Прекращение аренды в любом случае предполагает обращение сторон договора в регистрирующий орган для погашения в ЕГРН соответствующих записей о сделке и обременении в целях актуализации реестровых сведений о правовом состоянии объекта недвижимости (в чем прежде всего заинтересован арендодатель). В связи с этим в контексте поставленного вопроса при достижении сторонами договора аренды соглашения о его расторжении потенциально возможны следующие варианты государственной регистрации прекращения аренды: с предварительной регистрацией соглашения о расторжении договора аренды и без таковой (в последнем случае соглашение о расторжении договора аренды не является самостоятельным объектом регистрации, а выступает лишь правовым основанием для регистрации прекращения аренды).

Несмотря на одинаковый результат приведенных регистрационных действий, разница их алгоритмов может иметь принципиальное значение для сторон договора в рамках определенной нормативной ситуации.

Так, до 2013 года, когда в российском гражданском праве действовал подход, в силу которого момент государственной регистрации договора, подлежащего регистрации, определял момент его заключения, в том числе для сторон договора¹⁰, наличие (отсутствие) требования о регистрации соглашения о расторжении договора непосредственно влияло на определение момента расторжения договора и, соответственно, прекращения обязательств по договору (п. 3 ст. 453 ГК РФ). На фоне общего подхода об отсутствии связи между прекращением аренды и наличием соответствующих записей в реестре¹¹, при установленной необходимости регистрировать соглашение о расторжении договора аренды последний должен был считаться расторгнутым, а обязательства по нему прекращенными только с момента регистрации соглашения (а не с момента заключения соглашения о расторжении договора аренды, определяемого по правилам пунктов 1 и 2 статьи 433 ГК РФ)¹².

В 2013 году роль государственной регистрации договора в процессе его заключения была пересмотрена13. Согласно действующему в настоящее время подходу государственная регистрация определяет момент заключения договора только для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении14. Таким образом, несоблюдение требования о регистрации соглашения о расторжении договора (при наличии такого требования) не влияет на взаимоотношения сторон договора: как и в случае отсутствия требования о регистрации соглашения о расторжении договора, договор аренды считается расторгнутым, а обязательства прекращенными с момента заключения соглашения, определяемого по правилам пунктов 1 и 2 статьи 433 ГК РФ (то есть до и безотносительно регистрации соглашения). В связи с этим сейчас данный аспект вопроса о регистрации соглашения о расторжении договора аренды может быть актуален для сторон договора только в контексте их взаимоотношений с третьими лицами. Хотя, как представляется, и для третьих лиц определение момента заключения соглашения о расторжении договора аренды непринципиально, ибо вне зависимости от этого на взаимоотношения со сторонами будет влиять иное обстоятельство, а именно наличие в ЕГРН соответствующих записей о сделке и обременении, презюмирующих наличие в отношении объекта недвижимости арендных правоотношений15.

Однако вопрос о необходимости регистрации соглашения о расторжении договора аренды может проявиться в другом аспекте . В частности, то, каким образом этот вопрос разрешен, может влиять на размер расходов, связанных с обращением в регистрирующий орган для погашения в ЕГРН соответствующих записей о сделке и обременении. Так, например, начиная с 2020 года при регистрации соглашения о расторжении договора аренды Налоговый кодекс Российской Федерации (далее – НК РФ) обязывал уплатить государственную пошлину в размере, установленном для регистрации сделки с объектом недвижимости (подп. 22 п. 1 ст. 333.33)¹⁶, тогда как за регистрацию прекращения аренды без предварительной регистрации соглашения о расторжении договора государственная пошлина не уплачивалась (подп. 8.2 п. 3 ст. 333.35).

В условиях правовой неопределенности желание сторон договора аренды отстоять, в том числе в судебном порядке, экономически выгодную для себя позицию обусловило продолжение дискуссии по вопросу о необходимости регистрации соглашения о расторжении договора аренды. Однако с 1 января 2023 года экономический мотиватор дискуссии стал не столь силь-

________________________________ ЧАСТНОПРАВОВЫЕ (ЦИВИЛИСТИЧЕСКИЕ) НАУКИ ным: в целях «устранения необоснованных расходов физических и юридических лиц в сфере предпринимательской и иной экономической деятельно-сти»¹⁷ НК РФ был дополнен нормой (подп. 27.2 п. 1 ст. 333.33), установившей специальный размер государственной пошлины за регистрацию соглашения о расторжении договора аренды – значительно ниже размера государственной пошлины за регистрацию сделки с объектом недвижимости¹⁸.

В любом случае вопрос о необходимости регистрации соглашения о расторжении договора аренды имеет место и требует разрешения.

Следует отметить, что в отличие от соглашения об изменении зарегистрированного договора, в отношении которого в настоящее время прямо закреплено правило о необходимости его регистрации (п. 2 ст. 164 ГК РФ), по соглашению о расторжении зарегистрированного договора ГК РФ такого требования не содержит. Применительно к соглашению о расторжении договора аренды о регистрации упоминается лишь в пункте 120 Порядка ведения ЕГРН (указано, что если основанием для расторжения договора аренды является соглашение сторон такого договора, то помимо погашения ранее внесенных записей о сделке и об ограничении (обременении) в реестр прав на недвижимость также вносится запись о сделке – государственной регистрации соглашения). Кроме того, как уже отмечалось, НК РФ предусматривает специальные размеры государственной пошлины за регистрацию соглашения о расторжении договора аренды.

Анализируя свежую судебную практику по делам, связанным с оспариванием решения регистрирующего органа о возвращении без рассмотрения документов, обусловленного отсутствием сведений об уплате заявителем государственной пошлины за осуществление регистрации сделки (п. 3 ст. 25 Закона о регистрации), можно по-прежнему констатировать наличие диаметрально противоположных подходов к разрешению поставленного вопроса. Первый подход предусматривает, что соглашение о расторжении договора аренды не подлежит государственной регистрации как сделка в связи с отсутствием в гражданском законодательстве соответствующего указания¹⁹.

Этот подход согласуется с позицией Минфина России, отраженной в письме от 26 февраля 2021 года № 03-05-05-03/13425. В силу второго подхода соглашение о расторжении договора аренды выступает самостоятельным объектом государственной регистрации²⁰. Подход обосновывается ссылкой на пункт 1 статьи 452 ГК РФ (о необходимости совершения соглашения о расторжении договора в той же форме , что и договор)²¹, пункт 2 статьи 164 ГК РФ (о необходимости регистрации сделки, предусматривающей изменение условий зарегистрированной сделки)²², а также пункт 120 Порядка ведения ЕГРН (о внесении в реестр прав на недвижимость записи о государственной регистрации соглашения). Видится, что демонстрируемая судебной практикой правовая неопределенность в вопросе о необходимости регистрации соглашения о расторжении договора аренды требует устранения на законодательном уровне.

В литературе можно встретить предложения по нормативному закреплению обязательности государственной регистрации соглашений о расторжении зарегистрированных договоров23. Однако, как представляется, в большей степени отвечающим назначению государственной регистрации прав на недвижимое имущество (опубличивание правового результата дей- ствия соответствующего правооснования в целях информирования третьих лиц о состоявшемся изменении правового состояния объекта недвижимости) является подход, отраженный в одном из проектов постановления Пленума ВАС РФ «О последствиях расторжения договора»24. В соответствии с ним соглашение о расторжении зарегистрированного договора не подлежит регистрации, считается заключенным с момента достижения сторонами указанного соглашения, при этом расторжение зарегистрированного договора как правовой результат соглашения о расторжении договора для добросовестных третьих лиц определяется моментом регистрации расторжения.

Другим вопросом, с которым сталкиваются стороны арендных правоотношений, является процедурный вопрос о порядке государственной регистрации прекращения аренды объекта недвижимости. Закон о регистрации регламентирует порядок государственной регистрации аренды недвижимого имущества. Данному вопросу посвящены отдельные положения статьи 51 Закона о регистрации. Однако указанная регламентация касается исключительно возникновения аренды. Порядок регистрации прекращения аренды в Законе о регистрации отсутствует²⁵.

Основной вопрос, который возникает в рассматриваемом случае, касается лиц, по заявлению которых осуществляется регистрация прекращения аренды. Определение круга лиц, инициативы которых достаточно для внесения (погашения) в ЕГРН записей о правах, ограничениях прав, обременениях прав, сделках, относится к одному из важнейших аспектов регистрационной процедуры.

В силу действующей презумпции достоверности реестра прав на недвижимость (п. 6 ст. 8.1 ГК РФ, ч. 5 ст. 1 Закона о регистрации) содержащиеся в нем сведения имеют силу приоритетного доказательства наличия (отсутствия) элемента правового состояния объекта недвижимости во внесудебных правоотношениях. Пока не доказано иное, правообладатель вправе предпринимать действия в отношении объекта недвижимости в рамках правомочности, подтверждаемой реестром. Кроме того, по общему правилу, регистрация элемента правового состояния определяет момент его возникновения, изменения или прекращения (п. 2 ст. 8.1 ГК РФ). В связи с этим безосновательное и (или) несвоевременное внесение либо погашение в рее-

ЕРМАКОВА А. В., КОРОТКОВ Д. Б. ________________________________________________ стре прав на недвижимость сведений о правовом состоянии объекта недвижимости в равной степени может стать причиной нарушения прав и законных интересов участников правоотношений. Одним из механизмов, призванных обеспечивать обоснованность и своевременность внесения (погашения) в реестре указанных сведений, является оптимальное решение вопроса о заявителях в рамках процедуры регистрации. Если речь идет о правах на недвижимое имущество, основанием возникновения, изменения или прекращения которых является договор, – оптимальное решение вопроса о необходимости подключения каждой из сторон к регистрационной процедуре.

Действующее законодательство в качестве общего правила регистрации сделки и права, возникающего на основании сделки (если сделка совершена в простой письменной форме), требует регистрационного участия в форме обращения в регистрирующий орган от всех сторон сделки (п. 3 ст. 8.1 ГК РФ; п. 3, 5 ч. 3 ст. 15 Закона о регистрации). Реализация данного правила предполагает «дружественно-ответственную» коммуникацию сторон договора, в отсутствие которой может возникнуть проблема, связанная с уклонением одной из сторон от регистрации и, как следствие, несвоевременностью внесения в реестр прав на недвижимость соответствующих сведений. Данное обстоятельство дает повод усомниться в правильности законодательного подхода, особенно в случае квалификации заявлений сторон договора исключительно в качестве основания для возбуждения соответствующего административного производства²⁶. Однако, как думается, преследуемая законодателем цель установления требования о представлении сторонами совместного заявления о регистрации прав состоит прежде всего в том, чтобы создать дополнительный способ подтверждения наличия воли стороны договора на соответствующее правоизменение объекта недвижимости, в том числе на прекращение (ограничение) прав (в рамках осуществляемой регистрирующим органом правовой экспертизы представленных на регистрацию прав документов)²⁷. Другими словами, указанное требование направлено на

________________________________ ЧАСТНОПРАВОВЫЕ (ЦИВИЛИСТИЧЕСКИЕ) НАУКИ обеспечение обоснованности внесения (погашения) в реестре сведений о правовом состоянии объекта недвижимости.

Порядок государственной регистрации возникновения аренды недвижимого имущества представляет собой исключение из общего правила об участии сторон договора в регистрационной процедуре. Согласно части 1 статьи 51 Закона о регистрации с заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора. Данное исключение может быть объяснено необходимостью оптимизации процедуры регистрации договора аренды недвижимости, требуемой в связи с экономической спецификой отношений и допустимой в связи с меньшими рисками для собственника объекта недвижимости (в отличие от регистрации, например, перехода права собственности). При этом воля стороны договора аренды, не участвующей в регистрационной процедуре, устанавливается регистрирующим органом посредством изучения иных представленных документов (прежде всего договора аренды)²⁸.

Как уже отмечалось, порядок регистрации прекращения аренды в Законе о регистрации отсутствует.

В свое время ВАС РФ был сформирован правовой подход, согласно которому с заявлением о регистрации прекращения договора аренды вправе обратиться любая из сторон договора (подход основывался на положениях пункта 1 статьи 26 Закона о регистрации 1997 года, аналогичных по своему содержанию части 1 статьи 51 Закона о регистрации)29. Размещенные на официальном сайте Росреестра разъяснения о порядке регистрации прекращения (расторжения) договора аренды (погашение в ЕГРН записи об аренде) согласуются с данным правовым подходом (обоснование – ссылка на часть 1 статьи 51 Закона о регистрации)30.

Следует отметить, что лицом, в большей степени заинтересованным в регистрации прекращения аренды (при наличии к тому оснований), является арендодатель. Безосновательное сохранение в ЕГРН записи об аренде нарушает его права, так как ограничивает возможности распоряжаться объектом недвижимости. С этой стороны сформированный ВАС РФ и реализуемый регистрирующим органом подход, безусловно, отвечает интересам арендодателя, предоставляя возможность без участия арендатора оперативно добиться приведения реестра прав на недвижимость в требуемое состояние. С другой стороны, в определенной ситуации, в том числе при недобросовестном поведении арендодателя, такой подход к регистрации прекращения аренды недвижимости может привести к безосновательному погашению в ЕГРН записей об аренде и нарушению прав арендатора (например, в случае последующего отчуждения объекта недвижимости третьему лицу, не знавшему и не должному знать о наличии аренды).

В связи с этим видится, что порядок регистрации прекращения аренды в части требуемых (достаточных) заявителей должен быть дифференцирован в зависимости от оснований прекращения аренды31.

Приведенный подход, как представляется, является разумным для случаев прекращения аренды в связи с расторжением договора аренды по соглашению сторон или в судебном порядке. В обоих случаях на регистрацию представляются документы (соглашение о расторжении договора или судебный акт), наличие которых сводит к минимуму осуществление регистрации прекращения аренды недвижимости в отсутствие воли (согласия) арендатора на прекращение аренды.

В случае одностороннего отказа от исполнения договора аренды регистрационная ситуация имеет специфику, обусловленную тем, что в определенной ситуации установить наличие бесспорного основания прекращения договора аренды в отсутствие заявления одной из сторон договора невозможно. Рассматриваемое основание прекращения аренды не формализировано: обязательное составление документа, в котором было бы зафиксировано отношение сторон договора к квалификации арендных правоотношений как прекратившихся, не предусмотрено. В связи с этим представление сторонами договора аренды совместного заявления о регистрации прекращения аренды является единственным способом установления отсутствия возражений сторон договора относительно наличия соответствующего правового основания.

Как представляется, именно такая логика была положена в основу правового подхода, сформированного ВАС РФ применительно к одностороннему отказу от исполнения договора, связанного с действиями одной из сторон32: в регистрирующий орган должны быть представлены заявления обеих сторон договора; в случае отказа другой стороны договора от обращения с указанным заявлением сторона, заявившая об отказе от исполнения договора, вправе обратиться в суд с иском к другой стороне о признании договора прекратившимся; решение суда об удовлетворении указанного иска служит основанием для внесения регистрирующим органом соответствующей записи в реестр33.

Обращает на себя внимание тот факт, что указанный правовой подход, по сути представляющий собой норму права, восполняющую существенный пробел правового регулирования в сфере регистрации прав на недвижимое имущество, был сформирован ВАС РФ еще до принятия нового регистрационного закона. Однако по неизвестным причинам законодательного восприятия разработанного регистрационного алгоритма применительно к арендным правоотношениям не состоялось. Изучение практики применения судами анализируемого правового подхода показало отсутствие единообразия в его понимании34. В связи с этим по-прежнему актуальны высказываемые в литературе предложения относительно необходимости законодательного закрепления порядка действий сторон договора аренды при одностороннем отказе от исполнения договора35.

При истечении срока договора аренды установлению бесспорного основания прекращения арендных правоотношений препятствует закрепленное в пункте 2 статьи 621 ГК РФ правило о возможном возобновлении дого-

ЕРМАКОВА А. В., КОРОТКОВ Д. Б. ________________________________________________ вора на неопределенный срок (если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора, а арендодатель не возражает против этого). Данное обстоятельство исключает самостоятельные действия регистрирующего органа по погашению в ЕГРН соответствующих записей.

Согласно размещенным на официальном сайте Росреестра разъясне-ниям³⁶, при истечении указанного в договоре аренды недвижимости срока регистрационная запись об аренде в ЕГРН может быть погашена на основании заявления одной из сторон договора аренды, представленного в регистрирующий орган после истечения указанного в договоре срока. При этом с учетом положений части 4 статьи 18 Закона о регистрации к заявлению также должны быть приложены документы, подтверждающие фактическое прекращение арендных отношений (таким документом может, например, являться документ (акт), подтверждающий передачу (возврат) арендованного имущества арендодателю (ст. 622 ГК РФ), либо уведомление о расторжении договора аренды недвижимости, направленное арендатором арендодателю в срок, установленный законом или договором для предупреждения о прекращении договора аренды недвижимости (п. 2 ст. 610 ГК РФ)).

Анализируя приведенные разъяснения, следует отметить, что обозначенная необходимость представления документов, подтверждающих фактическое прекращение арендных отношений, в определенной ситуации может помешать арендодателю зарегистрировать прекращение аренды. Например, когда после истечения срока договора аренды арендатор продолжает пользоваться имуществом, однако арендодатель возражает против этого. Указанная ситуация должна быть квалифицирована как состоявшееся прекращение действия договора аренды, сопряженное с неисполнением со стороны арендатора вытекающей из этого обязанности возвратить имущество. Составление сторонами в данном случае документа, подтверждающего возврат арендованного имущества арендодателю, исключено, в связи с чем исключено и осуществление регистрации прекращения аренды по заявлению арендодателя. Таким образом, несмотря на заявленную возможность погашения в ЕГРН регистрационной записи об аренде на основании заявления одной из сторон договора аренды недвижимости, в приведенной выше ситуации данная возможность фактически блокируется. Между тем требование представления документов, подтверждающих фактическое прекращение арендных

________________________________ ЧАСТНОПРАВОВЫЕ (ЦИВИЛИСТИЧЕСКИЕ) НАУКИ отношений, по своей реализации близко к требованию о представлении совместного заявления сторон договора аренды. В связи с этим на фоне действия правового подхода ВАС РФ о праве любой из сторон договора обратиться с заявлением о регистрации прекращения договора аренды анализируемые разъяснения в рассматриваемой части могут быть расценены как спорные. Представляется, что в целях нормативной регламентации порядка регистрации прекращения аренды при истечении срока договора аренды уместен вышеприведенный алгоритм регистрации прекращения аренды в случае одностороннего отказа от исполнения договора аренды.

Подводя итог изложенному, необходимо отметить следующее.

Поднимая проблему отсутствия должной степени регламентации правоотношений в сфере государственной регистрации прекращения аренды недвижимости, нельзя сказать, что соответствующие вопросы не разрешены совсем. Отдельные аспекты регистрации имеют разрешение на уровне высших судебных органов. Однако, как представляется, надлежащей такая регламентация не является. Несмотря на признаваемую в теории права нормотворческую функцию высших судов37, ситуацию, при которой регулирование правоотношений фрагментарно осуществляется актами высших судебных органов без каких-либо перспектив перехода в законодательную плоскость, сложно признать приемлемой.

В настоящее время поиск ответов на базовые вопросы регистрации прекращения аренды недвижимости в определенных случаях требует от заинтересованного лица обращения к актам высших судов, ознакомления с официальными разъяснениями регистрирующего органа, анализа судебной практики рассмотрения спорных ситуаций и, в случае несовпадения полученного понимания с фактической позицией регистрирующего органа, обращения в суд. Налицо ситуация, когда прохождение процедуры регистрации объективно превращается в бремя, могущее свести на нет ожидаемый положительный эффект. Это, безусловно, предопределяет необходимость устранения выявленных пробелов правового регулирования правоотношений в сфере регистрации прекращения аренды недвижимости посредством внесения соответствующих изменений в действующее законодательство.