Ответственность сторон по договору купли-продажи жилых помещений

Сделки с жилыми помещениями осуществляются в больших объемах. О важности и актуальности этого вопроса свидетельствует тот факт, что само государство - Российская Федерация-обозначило его как важный и приоритетный вопрос. Это отражается на том, что основной закон Российской Федерации - Конституция-гарантирует право на жилое помещение (статья 40 Конституции РФ) [1]. Гарантии на жилье, предусмотренные Конституцией РФ, - это обязательства государства по обеспечению предоставленного гражданам права: развитие и сохранение жилищного фонда, развитие кооперативного и индивидуального строительства, обеспечение справедливого распределения жилого помещения. Согласно закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», право собственности на жилье возникает только после проведения обязательной процедуры в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество.

Современные проблемы правового регулирования договора купли-продажи жилья находятся на стыке гражданского, семейного и жилищного права. Текущее состояние правового обеспечения этих от- ношений характеризуется тем, что посвященные им нормы различны, часто не согласованы и не обеспечивают должного регулирования, что нередко приводит к злоупотреблениям на рынке жилья, к нарушению прав и законных интересов граждан, участвующих в сделках с недвижимостью.

Договор, как и любая сделка, всегда является актом, направленным на установление, изменение или прекращение прав и обязанностей (один из наиболее распространенных юридических фактов). Договор купли-продажи жилой недвижимости как юридический факт имеет следующие особенности: это волевое действие граждан или юридических лиц, направленное на достижение определенной цели (установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей).

Договор характеризуется наличием как минимум двух субъектов, что отличает его от односторонних сделок, для которых достаточно выразить волю другой стороны (пункт 2 статьи 154 Гражданского кодекса) [2].

Договор - это соглашение, в котором стороны равны перед законом, не имеют преимуществ и устанавливают, изменяют или прекращают свои права и обязанно- сти. Настоящий договор отличается от административных актов, выданных компе- тентными органами и должностными лицами в рамках своей юрисдикции, установлением, изменением или отменой прав и обязанностей перед третьими лицами [3].

Выделение в главе 30 ГК РФ особых правил продажи жилых помещений обусловлено рядом обстоятельств. Во-первых, жилые помещения, как и большинство объектов недвижимости, неразрывно свя- заны с земельными участками, на которых они находятся. Во-вторых, поскольку жи- нии сторон договора купли-продажи недвижимости. Передача продавцом продан- ного имущества и его принятие покупателем должны быть оформлены переводом или иным документом, подписанным обеими сторонами (статья 556 ГК РФ) [2].

До фактической передачи проданного имущества покупателю и подписания сторонами передачи или другого соответствующего документа договор купли-продажи недвижимости не может считать- ся выполненным.

Уклонение одной из сторон от передачи лые помещения, как правило, имеют по- имущества или подписания акта передачи вышенную стоимость по сравнению с другими объектами гражданского права, для защиты интересов продавцов и покупателей необходимы специальные меры. В-третьих, в связи с целеуказанием и особой социальной значимостью жилых помещений законодательством установлен ряд ограничений на их участие в гражданском транспорте. Наконец, в-четвертых, жилые помещения - это индивидуально опреде- ленные и незаменимые вещи, которые также накладывают определенный отпечаток на правовое регулирование связанных с ними отношений [2].

Продавец обязуется передать покупателю имущество жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, а покупатель обязуется принять имущество по- сле передачи и выплатить ему с определенных сторон определенную сумму денег.

Для того чтобы названная сделка стала основанием для возникновения у гражданина права собственности на жилое помещение, необходимо выполнить ряд условий. Договор купли-продажи жилого помещения заключен по обоюдному согласию сторон. Договор считается заключенным на момент соглашения между сторонами и одновременной регистрации (статья 164, часть 2 статьи 558 ГК РФ). Определенные особенности, требующие особо- рассматривается как отказ от исполнения договора купли-продажи недвижимости. Неисполнение продавцом своих обязательств по передаче проданного имущества покупателю может иметь для продавца, помимо обязательства возместить покупателю ущерб, различные неблагоприятные последствия, в таких случаях применяется статья 398 Гражданского кодекса. Невыполнение продавцом обязательства поку- пателя принять проданное ему имущество также влечет за собой определенные последствия (помимо обязательства возместить продавцу причиненный ущерб). В частности, при отсутствии особой нормы пункта 7 Главы 30 ГК в такой ситуации, когда покупатель в нарушение закона, иных правовых актов или договора купли - продажи не принимает товар или отказывается его принимать, продавец вправе потребовать от покупателя принять товар или отказаться от исполнения договора [2].

Таким образом, можно сделать вывод, что если покупатель не выплатил ему в соответствии с договором имущество, продавец вправе требовать уплаты имущества и процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ (пункт 3 ст. 486) требовать. Невыполнение покупателем обязательств по оплате имущества, предусмотренных договором купли-продажи недвижимого имущества, также может служить основа- го регулирования, различаются в исполне- нием для расторжения договора.